美国房地产状况及美国土地法
美国的房地产产权制度
美国参考网站/mgck/雾谷飞鸿的博文雾谷是美国国务院所在地. 雾谷飞鸿的博文作者均为美国国务院工作人员, 具有多年在美国的生活和工作经验, 我们希望通过与中国网友的互动, 增进相互之间的了解, 加强美中两个伟大国家人民之间的友谊。
/mgck/美国地产一千万亚裔移民美国华人成第二大移民群体自从1843年5月7日第一位日本移民来到美国，迄今居住在美国的亚裔移民已经遍及各地，人数超过一千万。
在亚裔居住比较集中的地区，中国城、日本城、韩国城、越南城等纷纷出现。
1965年美国通过新的移民及入籍法，取消了有利于欧裔的移民配额，此后来自亚洲的移民大大增加。
1960年时亚裔移民只占外国移民总数的5％，但到了2009年，其份额增加到近28％，增幅超过5倍。
目前亚裔是美国的第二大移民人口，人数仅次于拉美裔，拉美裔占外国移民总数的53%。
截至2009年，约有1060万亚裔移民生活在美国，其中，近一半的亚裔移民居住在加利福尼亚州、纽约州以及德克萨斯州，使这三个州成为亚裔移民人口最多的州。
在亚裔移民中，排名前三位的是华人移民、菲律宾移民以及印度移民。
欧巴马在迎宾阁餐馆与喜出望外的顾客合影(照片：Pete Souza)目前华人移民是仅次于墨西哥移民的第二大移民群体，华人移民占整个在美外国移民人数的4.5%。
移民政策研究所(Migration Policy Institute) 根据人口普查局的统计所做的报告显示，2010年生活在美国的华人移民(不包括美国本土出生的华人) 约有180万人，其中68万人居住在加利福尼亚，37万人居住纽约，也就是说，近三分之二的华人移民居住在这两个州。
由于大部分华人移民居住在加州以及纽约，使得这两个州的中国城成为中国菜的美食天堂，中餐馆不但多，菜式也全，而且正宗地道，价格还便宜。
不久前欧巴马到旧金山时，特意到位于中国城的迎宾馆(Great Eastern restaurant) 买外卖，还引起不小的议论。
美国房地产行业发展历程万科中长期规划
1900
1950
2000
2003
住宅立法 的完善
住宅相关的基本法律： 土地使用、城市规划、 抵押贷款、国家住宅法
1950前
综合性的住宅法律，在这 个期间适应住宅开发需要 而不断进行修改法律文件
1954---1959
主要建立保护公民 享受住宅的平等权 利的相关法律
1961---1968
立法关注对中、低收入 家庭的住宅条件，强调 修建住宅的可支付性
88% ▪ 67%的房屋只有2个或少于2个的卧室
，4%的房屋有两个洗手间。住宅基本 都不安装空调
二战后第二个产业经济周期住宅特点（72年）
▪ 本年度新开工房屋： 2.4 million（ 套），创历史新高，其中多家庭 住宅更占整个市场的44%，显然 在过去的20年时间里，顾客群发 生巨大的变化。
▪ 单家庭住宅的平均使用面积： 1,634平方尺，比50年代增长66% ；
1917
美国高等法院推翻1896年制定的Plessy v. Ferguson 法规 。宣布关于种族隔离的法规不合法，因为这个法规限制 其他种族的生存，只有非洲的美国人才可以生存。
▪ 到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的 新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完 工面积是2,241 平方英尺。
▪ 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99 年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间 是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户 。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成 现实。
1950
美国房地产发展历史与一点启示
3、郊区化阶段（20世纪中叶-21 世纪初）
在二战后，美国郊区化趋势日益明显，大量人口涌向城市郊区。这个阶段， 房地产市场呈现出高速发展的态势，房地产企业数量不断增加，市场竞争日益激 烈。
4、绿色转型阶段（21世纪初至 今）
进入21世纪，美国房地产市场开始可持续发展和绿色建筑。政府加大了对绿 色建筑的扶持力度，鼓励开发商建造节能、环保的住宅和商业物业。同时，消费 者对绿色建筑的认知度也不断提高，成为市场的一大趋势。
一、美国房地产发展历史沿革
1、起步阶段（18世纪末-19世纪 初）
美国房地产市场起源于殖民地时期，当时主要是为满足移民和资本家的基本 住房需求。在19世纪初，美国政府开始推行城市化政策，吸引农村人口向城市迁 移，推动了房地产市场的初步发展。
2、工业化阶段（19世纪中叶-20 世纪初）
随着工业革命的推进，美国经济迅速发展，城市人口激增，对住房的需求也 随之增加。这一时期，房地产开发逐渐成为一种专业化产业，政府也开始出台相 关法规来规范市场行为。
3、丰富继续教育的内容和形式
我国应借鉴美国教师继续教育的经验，丰富继续教育的内容和形式。根据教 师的实际需求和发展需要，制定多样化的培训课程和计划；同时，积极利用网络 等现代化手段，提高继续教育的灵活性和便捷性。
结论
总之，美国教师继续教育的发展历程和主要内容为我们提供了宝贵的经验和 启示。我国应借鉴美国的成功做法，强化继续教育的概念、建立完善的体系、丰 富内容和形式等方面，以提高教师的教育教学能力和专业素养，为教育事业的发 展注入新的活力。
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二、美国房地产行业现状
1、市场状况
目前，美国房地产市场依然保持活跃状态，投资规模和交易数量均处于较高 水平。按价值计算，美国房地产市场规模超过了全球其他国家。其中，住宅地产 占据了市场的主导地位，而商业地产、工业地产和政府地产等非住宅地产也具有 相当的规模。
详解美国房地产法的规定与操作
详解美国房地产法的规定与操作美国房地产法是指在美国国内涉及房地产交易、租赁和土地使用等相关法律规定的总称。
本文将详细探讨美国房地产法的主要规定内容和操作细节，旨在为读者提供全面了解美国房地产法的指南。
一、美国房地产法的概述美国房地产法是基于联邦法和各州法律构建的多层次法律体系。
其中，联邦法针对全国范围内适用的规范，各州法律则根据地方特点对房地产交易进行细化和规范。
房地产法的核心目标是保护产权，维持市场经济的正常运行，促进房地产市场的稳定发展。
二、美国房地产交易的法律规定1. 合同要素美国房地产交易合同必须包含以下要素：出售物业的详细描述、双方当事人的明确身份、交易价格和支付方式、交割日期和方式、违约责任等。
合同签订后，双方当事人应遵守约定，并根据规定进行交易。
2. 产权转让在美国，房地产所有权的转让必须通过书面契约完成，并在房产登记簿上进行记录。
产权转让涉及到的手续包括合同签订、产权调查、产权登记等。
产权转让需要遵守当地土地登记法规和产权法律规定。
3. 土地规划和使用土地规划和使用需要遵循相关法律法规，包括建筑规定、土地用途规划和规范等。
在美国，根据地方性的特点，不同城市和州对土地的规划和使用有所不同，因此在进行土地开发和建设时，需要遵循当地的具体规定。
三、美国房地产交易的操作细节1. 房产调查在购买房产之前，买方应进行相关的房产调查，了解房产的历史、产权状况以及潜在的法律问题。
房产调查的内容包括房产报告、产权证明、土地权属调查等。
通过房产调查，买方可以确保所购房产的合法性和真实性。
2. 贷款申请购房者常常需要贷款来购买房产。
在美国，购房者可以向银行或其他金融机构申请房屋贷款。
贷款申请需要提供个人信息、房产信息、财务状况等必要材料，并接受信用调查。
贷款申请成功后，购房者可以支付一定的首付款，并按照合同规定的期限和方式偿还贷款。
3. 房地产交割交割是房地产交易中的重要环节，也是最后确认所有权转移的过程。
国外房产适用法律(2篇)
第1篇随着全球化的深入发展，越来越多的中国投资者将目光投向海外房地产市场。
了解国外房产适用的法律是投资前的重要准备工作。
本文将对国外房产适用法律进行概述，以帮助投资者更好地把握海外房产投资的风险和机遇。
一、概述国外房产适用法律是指在国际房地产交易中，涉及到的法律法规、政策规定以及相关程序。
这些法律主要包括但不限于以下几个方面：1. 土地使用权法律2. 房地产交易法律3. 税务法律4. 环保法律5. 合同法6. 民法7. 国际私法二、土地使用权法律1. 美国：美国实行土地私有制度，土地使用权法律较为宽松。
购买者只需支付土地使用权费用，即可获得土地使用权。
但需注意，部分城市如纽约、洛杉矶等地，土地使用年限有限。
2. 英国：英国实行土地公有制，土地使用权由政府或地主持有。
购买者需向政府或地主支付土地使用权费用，并获得土地使用权。
3. 澳大利亚：澳大利亚实行土地公有制，土地使用权由政府或地主持有。
购买者需向政府或地主支付土地使用权费用，并获得土地使用权。
4. 加拿大：加拿大实行土地公有制，土地使用权由政府或地主持有。
购买者需向政府或地主支付土地使用权费用，并获得土地使用权。
三、房地产交易法律1. 美国：美国房地产交易法律较为完善，买卖双方需签订正式的购房合同，并遵循相关程序。
如需贷款，还需签订贷款合同。
2. 英国：英国房地产交易法律较为严格，买卖双方需签订正式的购房合同，并遵循相关程序。
如需贷款，还需签订贷款合同。
3. 澳大利亚：澳大利亚房地产交易法律较为完善，买卖双方需签订正式的购房合同，并遵循相关程序。
如需贷款，还需签订贷款合同。
4. 加拿大：加拿大房地产交易法律较为完善，买卖双方需签订正式的购房合同，并遵循相关程序。
如需贷款，还需签订贷款合同。
四、税务法律1. 美国：美国房产交易需缴纳多项税费，包括印花税、房地产税、交易税等。
此外，外籍人士还需缴纳资本利得税。
2. 英国：英国房产交易需缴纳印花税、土地增值税等税费。
美国土地制度及土地流转的历史演变
美国土地制度及土地流转的历史演变美国开发利用土地资源历史久远，其美国土地制度的演变历程可分为3个阶段。
即：建国初期至20世纪30年代、20世纪30年代至90年代和20世纪90年代至今，其土地私有制逐步完善。
美国土地流转形成于18世纪70年代至19世纪中叶，19世纪中叶至20世纪30年代得到发展深化，20世纪30年代至今得到保护完善。
目前美国土地的所有权形式有3种：联邦政府所有、州政府所有和私人所有，其土地流转制度健全，市场十分发达。
（一）建国初期至20世纪30年代：公有土地分配和私有制的出现美国独立时，国土稀少，随后经过一系列的殖民战争和购买，联邦政府拥有的土地不断扩大。
这一时期美国主要通过出售和无偿分配、开发和利用丰富的土地资源。
在美国早期，主要实行领地制度，即：由中央政府下令组织、设置或建立的一个地位低于正式州的临时行政机构或区域。
1784年《西北领地组织法》就属于这一范畴。
该法令由于当时联邦政府的实际情况并没有得到实施。
但它确立了建州原则和西部土地国有，为西部土地的处理奠定了基础。
美国地图从美国建国初期到20世纪30年代之间，在长达140余年间，出台了许多土地法令，但整体来看，美国的早期土地制度以1862年的《宅地法》为界大约可分为两个阶段。
1862年之前，主要是以拍卖形式公开出售公有土地。
这有利于小农发展，为创立和巩固美国家庭农场制度起了最为重要的作用。
1862年之后，土地分配的重点转到了向拓荒者免费赠送土地。
（二）20世纪30年代至90年代：土地保护制度的产生20世纪30年代初是美国土地政策的转折点。
由于美国经济向西发展，掠夺式的土地利用方式也扩展到了西部，给西部干旱、半干旱环境带来了巨大压力。
从这时起，美国政府的注意力从单纯的公有土地的分配明显地转到了土地资源的保护方面。
进入70年代，美国在土地制度上开始将水土资源的综合开发利用考虑在内。
1783年的《鼓励西部草原植树法案》和1877年《沙漠土地法》等都为美国日后草场植被的保护和利用发挥了积极的作用。
美国土地法土地使用与环境保护
美国土地法土地使用与环境保护美国是一个资源丰富、土地面积广阔的国家，土地的使用和环境保护一直是美国政府高度关注的重要问题。
为了平衡土地开发和环境保护之间的关系，美国制定了一系列土地法，以确保土地的合理使用和可持续发展。
本文将对美国土地法及其对土地使用和环境保护的影响进行探讨。
一、美国土地法的概述美国土地法是指一系列法律、规章和政策，用于管理和调控土地的使用、管理权、保护和管理。
美国土地法的核心原则包括土地的公共利益、土地资源的可持续利用以及土地使用与环境保护的平衡。
根据不同的土地用途和管理目标，美国土地法可以分为国家级土地法和州级土地法两个层级。
二、国家级土地法的重要性1. 国家环境政策法案（NEPA）：NEPA是美国联邦政府于1970年通过的一项法案，旨在确保联邦政府的决策和行动对环境产生的影响得到充分评估，并向公众和政府提供相关信息。
NEPA要求在决策前进行环境影响评估，以确保土地使用与环境保护之间的平衡。
2. 清洁水法案（CWA）：CWA是美国联邦政府于1972年通过的一项法案，其目标是保护美国水资源的质量和数量。
CWA对土地使用和水资源的管理进行了规范，通过限制污染物的排放和保护湿地等措施，保护了土地与水环境的协调发展。
3. 煤矿废土复垦法案（SMCRA）：SMCRA是美国联邦政府于1977年通过的一项法案，用于监管和管理煤矿开采对土地资源的影响。
该法案要求煤矿公司在采煤后进行废土复垦，以修复和恢复土地生态系统，保护环境和野生动植物的栖息地。
三、州级土地法的重要性美国的土地管理主要由各州政府负责，每个州根据本地情况和需求，制定了一系列土地法规来管理土地使用和环境保护。
1. 国土规划法（Land Use Planning Act）：该法律要求各州成立专门组织，负责制定和执行土地利用规划，确保土地的合理利用和空间布局的协调。
2. 建设法（Construction Law）：各州根据本地建设需求和环保要求，制定了一系列建设法规，用于规范各类建设项目的土地使用和环境保护。
美国房地产开发模式及流程
美国房地产开发模式及流程目录一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长 (2)二、美国房地产企业的经营模式特点 (3)三、美国土地法规、制度及房地产税收情况 (4)（一）土地利用的控制法规 (4)（二）土地制度 (5)（三）房地产税收 (5)（四）中美商品房价格构成比例比较 (5)四、美国房地产开发程序 (5)（一）土地获取的方式 (6)（二）土地规划——土地规划改变较国内要严格 (6)（三）土地的获取程序 (6)（四）开发建设 (8)（五）租赁与销售 (11)五、房地产开发过程中的战略控制点和可能面临的风险 (12)一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长美国模式其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。
美国地产模式的背景及特点是：1、土地自由供应。
美国62%土地私有的格局，让政府不可能对土地供给进行严控。
2、专业分工明确。
美国房地产发展模式强调，房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。
有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。
土地开发商负责土地开发，地块划分商（Subdivider）, 负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。
不同公司根据自己的专业特长专注于某个细化产品市场。
比如：有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。
3、以金融运作为核心。
美国房地产模式中存在有金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链，各产业链均衡发展并相互协调。
各个链条中，金融产业链最为发达。
美国没有一家房地产开发企业进入世界500强，但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。
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美国房地产市场现状 及美国土地法
All real estate: residential and commercial 所有房地产市场（住宅和商业用房）的需求供给情况
1、美国房屋平均价格（NAR Existing Sales)和平均每户收入
How does law relate to land?法律如何与土地相关联？
American law on land is based on:美 国土地法的渊源：
Common Law 普通法
Decisions made by Federal & state courts 联邦法院和州法院 的判决
Condemnation: Legal procedure for exercising the right of eminent domain 征收权：权力的行使需要法定程序的限制
Public use vs. public purpose 公共用途和公共目的 Kelo v. New London Kelo诉新伦敦政府
Enforcement of Restrictive Covenants 限制性条款的强制执行
Enforcement by court injunction 依据法院强制令的强制执行 Enforcement only by “parties at interest” 依据利益相关方意思的强制执行
Isolated deed restriction: Grantor or grantor’s heirs 单独的契据限制：来自权利人或者权利人的继承人 Subdivision restrictions: All current owners, lenders with mortgage loans, and renters only within subdivision 区域开发中的限制性条款：现在的所有人，抵押贷款的借款人，开发区域 内的租赁人 Courts are reluctant to enforce in case of delayed enforcement (abandonment), changed neighborhood, changed public policy 法院不愿执行的情况：申请过于迟延的强制执行（视为放弃权利），社区改 变，公共政策改变 Retirement of restrictive covenants in some states 限制性条款变为无效
Legislative law 制定法
Legislatures制定法
Federal - Congress 联邦——国会 State 各州 Local/municipal地方/市的
Federal Law 联邦法
US Constitution: No taking without just compensation
法院的功能：土地争议解决，
Registration 登记 Transfers 转让 Title 产权 Mortgages 抵押贷款 property taxation 财产税 land use 土地使用
State land use plans and some zoning 各州土地使用计划和一些分区制 Authorizes local governments 对地方政府的授权
State and local governments own 10% Private ownership is 55%
各州和地方政府拥有10% 私人拥有55%
Define land“土地”的界定
Land陆上的 Mineral rights 矿产权益 Air rights土地之上的空间权利 Not water不包括“水域” Buildings建筑物 Fixtures – items in buildings - personal property附着物—建筑物内的物品—动产
Local government laws地方政 府法律
Cities, villages, towns 城市，乡村，城镇 Land use: zoning 土地使用：分区制 Property taxation: bulk of local government revenue comes from property taxes 财产税：地方政府大部分收入源于财产税 Miscellaneous laws: rent control 各种法律：租金控制
Easements – land rights unlike licenses (permission)地役权——不同于许可（私人授权 ）
Affirmative easements:积 极的地役权
Driveway or access right-of-way 家用车道和通行权
Sewer line 下水道
土地用途管制涉及一定社会区域或地理区域 内未来土地开发的原则和标准。
LAND-USE: Zoning土地使用：分区规划
Zoning is the regulation of land uses, population densities, and building types and sizes by ordering the uses of land according to zones, or special districts 分区规划对土地用途、人口密度、建筑物类型和大小进行规 制（依据不同区域的土地用途）
美国宪法：没有合理补偿不得征收
Eminent domain: right for government to purchase land from private owners
征收权：政府从私人手中购买土地的权利 。
Power of Eminent Domain
征收的权力
Eminent domain: Right of government to acquire private land, without the owner’s consent, for public use, with due process and just compensation 征收权：政府可以不经土地所有者同意获得土地的权力，但必须 基于公共用途，经过正当程序并且有公正补偿
US land ownership美国土地所有权分布
Federal owns 35% of the land – primarily in the western United States & Alaska; generally forest and mountainous land
联邦政府拥有35%的土地——主要在西部和阿拉斯加，多 为森林和山地
…and this has been true across sectors
不同领域的房地产需求供给情况（住宅，工业，办公， 零售业）
Foreclosure rates are at historic highs and are still increasing
抵押品赎回权丧失的 比例达到历史最高并
Public land-use planning involves the development of guidelines and criteria for the determination and control of future land uses in a community, or geographic area.
State Law各州法律
Common law on real estate for each state - evolves from England - each state different
各州房地产方面的普通法-从英国逐步发展 而成-各州各不相同
Functioning courts: land issues, evictions, foreclosures
且正在不断增长。
Foreclosures: more to come?
更多抵押赎回权的丧失正在发生？
Where are
the
foreclosure
s?
哪里是抵押赎回 权丧失高发地区？
W 西部 NC中北部 SE东南部
The net result has been a dramatic reduction in commercial mortgage credit availability
LIENS担保权
PROPERTY TAX 财产税优先权 MORTGAGE 抵押 MECHANIC OR CONSTRUCTION Lien建筑物上优先权或建设工程留 置权 JUDGMENT判决优先权
PUBLIC PLANNING FOR LAND-USE CONTROL – since the 1920’s 从1920年开始的土地用途管制
Construction quality & safety issues are regulated by building codes, fire codes, or health & safety standards. 建筑物质量和安全问题受到建筑规范、消防规范以及人 体安全健康标准的调整。 Zoning is intended to control negative externalities. 分区规划旨在控制土地利用的消极外部性问题。
Drainage 排水地役权
Common wall 公共的墙体
Negative easements 消极的地役权：
Light and air easement 采光和空气役权
Scenic easement 风景役权
Restrictive Covenants in deeds 契据中的限制性条款
Setback lines, height restrictions for structures 收进线，建筑物的高度限制 Minimum floor area 最小房屋面积 No freestanding structures 没有独立式的结构 No chain-link fences没有铁丝网栅栏 No RVs or boats parked in view of the street 没有房车或者小船停在街面 No cars regularly parked in the driveway 没有车辆停在车道 No garage door facing the street 没有车库门正对街道 Required architectural review 要求建筑学家的审核 No external antenna, satellite dish or clothesline 外部没有天线，圆盘式电视天线或晒衣绳