房地产知识点最终版

房地产开发第一章1.房地产开发经营：指房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上，进行基础设施建设、房屋建设并转让房地产开发项目、销售或者租赁商品房的行为。

2.房地产特性：不可移动，独一无二，寿命长久，供给有限，价值较大，用途多样，易受限制，难以变现，保值增值3.房地产开发的类型：（1）按开发项目所在位置分：新区开发和旧区再开发（2）按开发的规模分：单项开发和成片开发（3）按开发的内容分：土地开发、房屋开发（4）按照开发的方式分：定向开发、联合开发、合作开发、单独开发4.开发项目立项：根据城市规划，年度用地计划，市场需求，经发改委批准立项，立项是要提交可行性报告和项目建议书。

5.《房地产开发项目手册》：开发企业到房地产开发主管部门备案，领取《手册》，在房地产项目的实施中，开发企业就项目进展填写《手册》，使主管部门及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况。

（了解）6.房地产开发程序：7.房地产开发中的五证两书：1）建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地并得到核准后，或者签订土地出让合同后，向规划行政主管部门申请办理的界定土地位置、面积、使用范围、使用强度等规划指标的法定文件。

取得该证后，土地部门才可以划拨出让土地。

规划条件作为土地出让合同的有效附件。

2）建筑工程规划许可证：是在城市规划区进行工程建设时，向规划行政主管部门申请核发的、准许建设工程按批准规划方案进行建设的的法定文件。

提交资料：土地证明文件，修建性详规，工程设计方案（总平面图），施工图等。

取得该证后，才有可能申请开工。

3）国有建设用地使用权证：对城镇居民住宅用地进行登记发证，目的是确定土地权属；是土地权利人合法用地的法律凭证。

4）建筑工程施工许可证：工程合法开工的凭证。

5）商品房预售/销售许可证：商品房预售、销售的合法凭证两书是商品房质量保证书，商品房使用说明书8.建筑工程施工许可证的条件：1）已经办理该建筑工程用地批准手续(土地使用权证书）.2）在城市规划区内的建筑工程，已取得建设工程规划许可证。

3）施工场地具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。

4）已经依法确定施工企业（中标通知书、施工合同）。

5）有满足施工需要的施工图纸和技术资料，施工图设计文件已按规定进了审查。

6）有保障工程质量和安全的具体措施（施工图审查合格报告、施工组织设计、质量监督手续、安全监督手续、监理手续）。

7）按规定应委托监理的已经委托监理。

8）建设资金已落实。

工期不足一年的，到位资金不低于合同价的50%,超过一年的，不低于合同价的30%。

9）法律、行政法规规定的其他条件。

9.商品房预售的条件：1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

9.房地产开发法律体系：1）房地产开发宪法2）房地产开发法律，由全国人大或常委会制定和发布3）房地产开发法规，由国务院以“条例”形式制定颁布，地方人大会制定地方性法规4）房地产开发规章，由国务院所属部委以“办法”形式颁布，《办法》《规定》10.我国房地产形成发展的条件：一是住房制度改革；二是城市土地使用改革；三是在房屋统建基础上发展起来的综合开发。

11.土地储备：是指市县任命政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

由土地储备机构承担。

运作主要环节土地收购、土地储备和土地供应。

12.房地产开发企业资质等级实行分级审批。

一级房地产开发企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报建设部审批；二级以下企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批。

资质审查合格的企业，由资质审批部门发给《房地产开发企业资质证书》。

13.市场上的房屋类型：1）商品房：具有经营资格的房地产开发企业通过出让、转让等合法方式取得土地使用权后开发的住宅，按市场价出售。

2）经济适用房：已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的、具有社会保障性质的住宅3）小产权房：在集体所有的土地上开发建设的，面向非集体经济组织成员销售的“商品房”。

4）廉租房：政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

5）单位集资房：是指单位利用自身存量土地（含以划拨方式取得土地），经政府批准，面向本单位特定对象集资并供应的住房。

6）公房：由政府和国有企、事业单位投资兴建的住宅，在未出售之前，产权归国家所有7）房改房：公房出售后，产权即归私人所有，即成为所谓“房改房”。

又有成本价房（个人100%产权）和标准价房（个人仅拥有部分产权）两种。

第二章1.策划根据不同的开发阶段分为：1）项目开发前期策划：从获取土地起到进入建筑施工前的阶段的策划2）销售/招租策划：进入销售、招租阶段开展的策划活动，包括项目价格策划，项目的广告策略和项目销售推广策略3）物业管理策划：物业管理策划的时间依具体情况而定第三章1.房地产开发项目可行性研究的内容：①总论②市场调查和需求分析③开发项目场地的现状与建设条件分析④规划设计方案⑤项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排⑥投资估算⑦资源供应⑧经济分析和财务评价⑨社会经济评价⑩结论 P60-61（看）2.项目总投资的构成：⑪土地费用⑫前期工程费⑬基础设施建设费用⑭建筑安装工程费⑮公共配套设施建设费用⑯开发间接费用⑰财务费用⑱管理费用⑲销售费用⑳开发期税费⑴其他费用⑵不可预计费用3.房地产开发项目财务评价：（P91，参照课本把∑符号上下补全）（一）静态评价：1）投资利润率总投资收益率ROI=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资×100%2）投资回收期：投资回收期可自建设开始年算起，也可自建成后开始经营年算起。

（与基准投资回收期比较）静态投资回收期表达式：∑（CI-CO ）t=0 CI 现金流入量，CO 现金流出量不含建设期的投资回收期（PP ‘）=原始投资合计/投产后若干年每年相等的净现金流量包括建设期的投资回收期（PP ）=不包括建设期的投资回收期+建设期3）借款偿还期：以项目投产后可用于还款的资金偿还固定资产投资国内借款本金和建设期利息所需的期限。

借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余的年份数—开始借款年份+当年偿还借款额/当年可用还款资金额（二）动态指标1）净现值 NPV=∑ CI-CO ）t （1+ic ）-tic 贴现率，t 年限，n 项目计算期当NPV ≥0时，表明该项目获利能力达到或超过行业基准收益率水平，认为该项目在经济上是可行的。

当NPV ＜0时，表明该项目获利能力没有达到行业基准收益率水平，认为该项目在经济上是不可行的。

2）内部收益率 IRR=i1+|NPVi1|/(|NPVi1|+|NPVi2|) ×(i1-i2)i1与i2之差一般不应超过2%。

如IRR ≥ic 时，则认为该投资项目是可行的，否则该项目不可行。

3）动态投资周期 P't =（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值当P't ≤Pc （基准投资回收期）时，说明项目能在要求的时间内收回投资，是可行的。

当P't >Pc 时，则项目不可行，应予拒绝。

第四章1.居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；综合或其他用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。

2.房地产开发用地的取得方式：3.获取土地使用权的基本方式： 出让：协议；招标；拍卖；挂牌转让：1）协议：国有土地所有者作为出让方与开发企业的受让方，就出让土地的具体细节反复协商，达成一致的出让方式。

2）招标：市县的土地行政主管部门发布招标公告，邀请公民，法人和其他组织参加投标，无偿获取：行政划拨用地有偿获取： 完全无偿：国家机关、军事用地、基础设施有偿划拨：征地补偿费、基础设施配套费 出让：一级市场转让：二级市场其他合法方式：合作开发；房地产抵债；作价入股；企业并购根据结果确定土地使用者的行为3）拍卖：政府或其代表作为拍卖人，在特定时间和场合，组织符合条件，有意受让土地的开发企业来竞投一定年期的土地使用权。

4）挂牌：出让人将拟定出让的土地交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买者的报价申请并更新挂牌价格，根据截至期限的出价结果确定土地使用权受让人的出让方式。

4.土地使用权出让：是指国家或其代表（省、市、县土地主管部门）以土地所有者身份作为出让人，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，有土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

5.开发建设的农地征用特点：（1）有一定强制性（2）必须妥善安置被征用单位及人员的生产和生活（3）土地使用权性质发生转移6.农地征用出让程序：（1）开发企业申请用地（2）土地管理部门审核申请文件（3）拟定征地方案（4）征地出让申请报批（5）签订合同核发土地使用证7.开发建设中的农地征用补偿：1）土地补偿费（给集体经济组织）；2）地上附着物补偿费（集体经济组织或农民个人）；3）青苗补偿费（农民）；4）安置补助费（被征地单位和群众）；5）临时建设用地补偿费（集体经济组织）（6）税费（国家）第五章1.发布拆迁公告规定，被拆迁人自拆迁公告发布之日起，不得在拆迁范围内进行新建、改建、扩建、装修地上地下建筑物、构筑物和改变房屋性质。

2.房屋拆迁的补偿计算：1）货币补偿计算（比较法、收益法、成本法、假设开发法）2）产权调换形式的补偿计算第六章1，房地产开发筹资渠道：按来源渠道①内部：a,资本金（注册资金）b,吸收股本c.资本公积d.留存收益②外部：吸收股本，借款，其他①国内a.财政资金b.企业自有资金c.金融机构d.债券资金e.收取资本的定金和预按其他售款f.承包商垫支资金g.信托机构的信托资金h.其他资金②国外：国外金融机构，国外政府和其他资金2，房地产筹资方式：发行股票，吸收资金，留存收益，发行债券，向银行借款第七章1.城市规划：城市政府为了确立城市性质、规模和发展方向，实现城市经济和社会发展目标，合理利用城市土地，协议城市空间布局和各项建设的综合部署。

2.城市规划分（层次体系）：①城市总体规划（20年）②分区规划（5年）③控制性详细规划④修建性详细规划简：3.居住区规划的内容：①确定居住区布局结构和道路系统②住宅选址③住宅的布置④公共建筑规划布置P228---229 ⑤绿地规划布置P228---234 ⑥工程规划设计方案⑦确定居民区各项经济指标4.公共建筑类型：医疗卫生，金融邮电，文化体育，商业饮食服务，行政经济管理，其他5.影响开发项目规划设计方案经济效益的两类因素：1）单体建筑设计方案的经济因素（外墙周长系数，平面系数，层高，层数，单元组合，结构形式）2）整个开发区规划设计方案的综合经济因素（用地容积率，建筑密度，建筑间距，户室比，造价）6.容积率：指开发区内建筑面积与开发用地面积之比（1亩=666平方米）NPR=Sb/Sn建筑密度：开发用地内所有建筑物基底面积与用地面积之比MPR=Sj/SnMPR=NPR/m m 平均建筑层数7.小区开发规划设计的评价指标体系：1）小区用地面积指标；2）小区主要技术经济指标平均层数=总面积/建筑物基底面积；容积率；居住面积密度；人口净密度；平均每人每户居住用地面积。