浅谈项目定位决策中土地开发属性的分析
房地产开发地块分析
地块分析一、分析土地的可行性土地的可行性分析包括位置分析（location analysis）和场地分析(site analysis)两个内容。
地块的位置分析侧重于拟开发地块所在的市场区域的总体特征；而场地分析侧重于地块本身的特点，包括地块形状、地势等等。
位置分析侧重于技术层面的可行性，而场地分析则侧重于功能层面的可行性。
根据目的不同，土地的可行性分析又可分为两种类型：地点选择和最高最佳用途分析地点选择，指为某特定用途寻找开发地点，需要对“哪个地点最适合某特定用途的开发项目”做出回答。
而最高最佳用途分析，指为一宗拟开发用地确定用途，要回答的则是“某地块的最佳用途是什么”。
（一）技术可行性技术决策对各种物业类型的可行性分析都很重要。
对于地点选择，技术可行性决定了哪些地点应该排除、哪些地点应该选择、哪些地点应该进一步考虑；对于最高最佳分析，技术分析决定对对于特定地点而言，哪种用途更容易实现。
1、实体限制实体限制包括土地的面积、形状、地势、水文地质等情况。
地块的面积对于土地的用途有很大的影响。
例如，配套设施和居住环境非常重要，住宅的面积就不能太小。
住宅项目的开发一般在几十亩以上，住宅区的规模越大，越容易规划出高质量的小区，可以设计更好的景观环境，也可以共享优质的配套服务设施。
一般来说，写字楼或者商业设施对地块面积的要求则不是很高，几亩土地上就能建造高品质的写字楼或者购物中心。
对于商业项目来说，土地的形状非常重要，通常沿街的长度越长，就越容易吸引客流，而如果沿街长度小，纵深很大，这样的商业项目价值就会降低。
对于工业项目而言，地势和水文地质的影响就更为显著。
2、规章要求土地和地上建筑物的开发都应该符合国家和地方的规划要求。
规划要求主要来自两方面。
一是土地方面，包括未经审批机关人民政府批准，使用单位不得改变土地利用规划确定的用途。
限制土地取得的方式，例如，2008年1月11日，国务院通知要求，工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地），以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，都必须实行招标拍卖挂牌等方式公开出让取得。
开发地块分析方案
开发地块分析方案背景随着城市化进程的加速，城市的建设也在不断推进。
一个城市是否能够迅速发展，与其城市的规划和建设有着密切的关系。
而地块的分析是城市规划中不可或缺的一环。
本文将介绍几种开发地块分析方案。
方案一：规划用途分析规划用途分析是对建设地块进行功能上分析，从而确定其使用的方向和范围。
这种分析可分为两个层次：一是确定土地规划用途，二是确定建筑使用功能。
在进行规划用途分析的过程中，需要考虑地区的总体规划，吸纳各种因素，如经济、文化、环保、公众利益等，需要综合考虑。
方案二：区位分析区位分析是指通过对比分析不同地段的优势和劣势，甄别出一个地块的最佳开发模式和适宜的业态类型。
在进行区位分析时，需要考虑地理位置、交通出行、市场需求、自然条件等多种因素，从而得到最适宜的土地使用方式。
方案三：市场分析市场分析是指通过市场需求和市场竞争的分析，揭示出市场机会和风险，从而确定开发模式和业态类型。
在市场分析中，需要考虑竞争者，市场份额，产业发展趋势等多方面的因素，从而保证市场需求与开发项目的匹配。
方案四：经济分析经济分析是指基于开发地块的土地成本和预期盈利，通过收益-成本分析得出最优地价和可行开发规模。
在经济分析中，除了考虑经济效益外，还需要考虑风险、资金流等多种因素，进行全面的经济分析。
结论开发地块的分析是城市规划的非常重要的一环。
在进行地块分析时，需要考虑多种因素，如市场需求、经济效益、土地规划用途、区位优劣等方面的因素。
只有通过全面的分析，才能得到最优的开发方案，从而促进城市的规划与建设。
地块分析与项目属性界定
占地 4.30公顷
容积率 1.8
建筑密度 30% 建筑高度小于 60米.
本报告是严格保密的。
9
项目资源评价
规模上
•项目占地23.73公顷,属于中等开发规模住宅用地。 •项目地块较分散,被规划道路分为B、C、D三个地块。
Hale Waihona Puke 地块资源•具备一定的山体景观资源，可打造特色台地景观。 •在C、D地块中的高层建筑中可以看到三线海景。
员工宿舍区及部分商品房,定
位较低端。
本报告是严格保密的。
6
【周边配套】地块周边生活配套缺乏，但未来大连天地将建 成城市级商业中心（商业、学校等），极大完善项目配套
E 海创` 七贤岭产业功能区
东软学院二期的建立快速提 升该区域的区域配套，满足 学院发展
谷歌里
东软 腾飞软件园
E地块意向为加拿大枫叶学 校，贵族学校的建设将成为 本项目的一个资源亮点，并 成为项目的教育资源。
本报告是严格保密的。
4
【公共交通】项目地块目前无公共交通，距最近的公交站点 约1.3公里，但计划中2012年河口湾轻轨换乘中心将建成
现状
•轻轨：轻轨202可直达星海 广场; •公交：28、202、531等公交 可从河口湾直达市区; •目前项目离公交换乘枢纽和 轻轨换乘中心距离为1.3km.
•大型公交客运枢纽
2
【地理位置】项目位于高新区河口国际软件园内，属城市重 点发展区域
•项目地块位于大连市区 西南部高新区河口国际软 件园内，旅顺南路以北， 毗邻七贤岭产业基地； •高新园区是城市西拓北 进向西重点发展区域，是 西南部产业带的核心； •项目地块距离中山广场 20.5公里,车程38分钟;距 离星海广场11.5公里,车 程20分钟;距离数码广场 6.8公里,车程12分钟；距 离规划中大连天地1.5公 里。 大连天地
对土地开发整理项目分析与探讨
对土地开发整理项目分析与探讨摘要：土地开发整理项目代建制的产生是政府投资项目的组织实施方式的体制创新,是实现项目建设向社会化和专业化管理的重要转变；实施代建制管理是保证工程质量提高投资效益的重要措施,土地开发整理项目实施代建制可以把项目推向市场,从而使该项目设计市场化,开发整理专业化和管理的高效化。
关键词：土地开发；管理；近建制一、土地整理项目管理现行模式现行土地整理项目管理的一般模式是;“前期→实施→验收→移交→归档”这几个过程。
项目工程建设管理内容主要包括:项目组织机构、项目五制（法人制、招投标制、合同制、工程建设监理制、公告制）、项目施工、项目设计变更、项目资金使用和管理、项目审计、项目竣工验收、项目移交、项目档案管理等。
1、前期工作主要是项目申报、项目区测绘、设计、论证、立项等工作,项目的前期工作直接影响项目是否能够实施,因此在前期时一定要把工作做实做细。
要切实做好项目前期管理中各环节的有关工作,规范土地开发整理行为,充分发挥土地开发整理的综合效益。
具体包括以下几个方面:乡镇申请→整理中心现场踏勘、论证→符合条件的列入土地整理项目备选库→拟选上报项目→在征求乡镇、村委、群众意见基础上因地制宜地编制方案→测绘、设计→方案公布→方案公布后无疑义→上报审查→论证、立项。
2、实施管理工作项目实施管理中,采取的主要措施是;坚持一个原则,落实四个控制,抓好三个管理,做好一个协调。
①坚持一个原则。
就是《国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》全市的土地整理项目实施工作必须纳入到全国统一管理之列。
从项目的招标到项目的实施管理及最后的项目验收整个过程,都不能突破这一原则。
②落实四个控制。
即安全控制、进度控制、质量控制、投资控制。
四方相互制约只有这四个控制发挥了作用,才能确保项目工期、质量、资金和项目的顺利实施。
③抓好三个管理。
一是制度管理,为规范项目实施管理,保证项目的顺利实施,我们在“五项制度”的基础上组织工程技术人员编制了土地整理项目实施管理的相关制度,主要有质量管理制度、安全管理制度、设计变更制度、工程验收办法、财务管理制度、档案管理制度、运行管理制度、甲方代表工作制度、廉政建设制度、工程奖罚制度等。
新项目土地属性分析报告
6.5新项目土地属性分析土地属性分析是项目投资决策过程术分析的重要容。
××房地产企业的土地分析容主要包括四个方面：住宅本身品质、社区部环境、社区周边配套以及社区城市位置与功能，如图16所示。
在以上土地评价因素中，住宅本身与社区部环境因素主要通过项目的新规划文案与产品创新实现。
自然条件、城市地位与角色是地块与生俱来的，社区周边配套设施主要依赖于政府的投资与总体规划，是项目初期分析评价的重点。
其中社区城市位置分析又分解为区域城市角色与区域土地资源自然属性分析。
社区周边配套资源分析又可分解为交通资源、市政管道设施资源、教育资源、医疗资源等。
按照当地客户的偏好，结合企业的土地属性分析模型，××房地产企业对项目土地属性进行了分析与综合评价，结果见表31。
项目土地属性分析评价表按照××房地产企业的规定，土地属性评价等级为良的及其以上等级的土地，是项目投资的先决条件。
项目土地评价为优，具备投资开发的投机倒把，可以继续进行有关投资决策分析。
6.6 客户对土地属性需求分析客户对土地需求分析是在确定土地属性基础上，分析这些属性适合什么样的客户，哪些客户愿意为这些优势土地资源支付费用。
客户细分表显示，不同客户对土地属性有不同的偏好，八类客户偏好不尽相同。
事实上，不同区域同一类客户的土地属性偏好也不尽相同，表32是××企业对市客户土地偏好的一组调查结果。
开发区客户土地属性综合需求偏好分析表表32上表显示项目地理位置是项目影响顾客购买行为的最主要因素之一，调查中发现，对休闲度假、健康养老以及部分投资客户而言，位置在价值偏好中比重更大，养老客户特别看重片中医院资源条件及周边景观设施，休闲度假特别看重海景资源，表33反映了八类客户的土地属性偏好（其中标●表示偏好的土地属性）。
细分客户土地属性偏好表表33住宅在社区中的位置也是影响顾客购买行为的重要因素之一，随着客户购房经验的积累，该因素在顾客选择中显得越重要。
地块开发可行性分析
地块开发可行性分析地块开发可行性分析是对某个土地进行开发的潜力和可行性进行评估的过程。
通过分析相关因素，包括市场需求、土地条件、法律法规、资金投入等，可以判断该地块是否具备进行开发的条件，并评估开发项目的风险和收益。
下面是一份大致的分析报告，供参考：一、市场需求分析：从市场需求的角度，需要了解该地块所属地区的人口规模、消费能力、经济发展水平等，以及相关行业的发展趋势。
同时要关注潜在的竞争对手和市场空缺的机会。
二、土地条件分析：土地条件的分析包括土地面积、地形地貌、土地资源、水文、气候等。
通过了解土地的基本情况，可以判断是否适合进行开发，并预测开发后的效益。
三、法律法规分析：法律法规是决定地块开发可行性的重要因素。
需要了解土地用途规划、建设项目审批程序、土地流转等相关政策规定，并根据实际情况判断是否能够满足相关要求。
四、资金投入分析：资金投入是地块开发的重要组成部分。
需要评估开发项目的投资规模，包括土地购买、规划设计、建设施工、设备采购、市场推广等方面的费用，并评估项目的盈利能力和回报周期。
五、风险评估：开发项目的风险评估包括项目周期风险、市场波动风险、政策风险、自然灾害风险等。
通过对风险进行评估，可以制定相应的措施降低风险，并提高开发项目的成功率。
六、收益评估：根据市场需求分析和资金投入分析，结合预测的盈利水平，可以对开发项目的收益进行评估。
需要综合考虑土地增值、租金收入、销售收入等因素，并进行经济分析。
七、可行性研究报告：将以上的分析结果进行综合，并给出结论，判断该地块开发的可行性。
报告中应该提供详细的数据支持和相关分析，以便投资者做出决策。
最后，需要强调的是，地块开发可行性分析是一个复杂的过程，需要综合考虑多种因素，并根据实际情况进行调整和补充。
只有进行全面和细致的分析，才能得出准确的结论，并为开发项目的成功提供有力的支持。
地块开发可行性分析
地块开发可行性分析一、引言地块开发是指对某一块土地进行规划、设计和建设，以满足特定需求的行为。
本文将对地块开发的可行性进行分析，并提出相关建议。
二、市场需求在进行地块开发前，首先需要了解市场需求，以确保项目的可行性。
通过市场调研和分析，可以确定目标群体的购房需求、价格敏感度以及区域发展趋势等。
在此基础上，可以进一步确定开发项目的规模和定位。
三、土地评估进行土地评估是判断地块开发可行性的重要步骤之一。
土地评估需要考虑地块的位置优势、土地面积、周边配套设施、交通便利程度以及未来发展前景等因素。
评估结果将直接影响到项目的规划和设计。
四、财务分析财务分析是评估地块开发项目可行性的重要指标之一。
需要对项目的收入和支出进行详细的估算和分析，计算出项目的净现值、内部收益率以及投资回收期等财务指标。
通过财务分析，可以衡量项目的盈利能力和回报率。
五、法律政策在地块开发过程中，需遵守相关的法律政策。
需要明确土地规划、用地性质、土地所有权归属以及相关手续等问题。
同时，还需要了解当地政府的发展政策和规划，以确保项目的合法性和可持续发展。
六、竞争对手分析地块开发往往涉及到与其他开发商的竞争。
因此，进行竞争对手分析是衡量项目可行性的重要环节。
需要了解竞争对手的项目定位、产品特点、市场份额以及销售策略等，以制定有针对性的竞争策略。
七、风险评估地块开发过程中存在各种风险，包括市场风险、政策风险、财务风险等。
进行风险评估是确保项目可行性的重要手段。
需要对各种风险进行定性和定量的分析，并提出相应的应对措施，以降低项目开发过程中的不确定性。
八、可行性研究报告综合以上各方面的分析，撰写地块开发的可行性研究报告。
报告中需包括市场分析、土地评估结论、财务分析、法律政策要求、竞争对手分析以及风险评估等内容。
报告应清晰、完整地呈现出地块开发的可行性和潜力，并提出相应的建设性意见和建议。
九、结论地块开发的可行性分析是确保项目成功的关键步骤。
通过市场需求分析、土地评估、财务分析、法律政策遵从、竞争对手分析和风险评估，可以客观地评估项目的可行性，并提出合理的建议。
对目前土地资源及土地开发和经营分析
对目前土地资源及土地开发和经营分析在实践中能够发现，我国在土地资源方面的管理重点从以往的数量向质量进行了转变，这对于我国社会、经济和生态环境的协调发展有重要意义，因此，加强土地开发和经营管理工作是很有必要的。
一、房地产开发和土地利用策略要想把握住科学合理的房地产开发规律就需要重视可持续发展理念，并在这一理念的引导下开展房地产开发项目。
这两者之间能够形成一个良性的循环，相互促进发展。
房地产开发要科学合理地利用土地资源，对建设用地进行合理且长远的规划，努力找寻两者之间的平衡点，以此推进城市经济的发展。
如果过度开发，不利于城市中各种产业之间的和谐发展。
基于此，为了促进城市的可持续发展，就需要遵循房地产开发规律，促使城市间各种产业和谐发展。
?（一）健全房地产开发土地供应制度健全的房地产开发土地供应制度是促使房地产开发土地资源进行优化配置的一个好的基础，对土地资源进行优化配置能够有效提升对土地资源的利用效率。
首先，政府需要加强对房地产开发土地供应方面的管理，避免多头供地现象的出现，积极建立房地产土地市场统一集中的管理制度，要加强对土地资源的一手管控。
另外，政府还需要加强对土地一级市场的管理。
土地一级市场是土地市场中的一个重点，其中的土地供给量以及土地价格对整个城市土地资源市场的正常运行有着重要的决定作用，它是整个土地市场中的重中之重。
基于此，政府需要切实、高效地垄断土地一级市场，只有这样才能够确保政府为房地产开发统一供应土地，并贯彻落实可持续发展理念，从而促使土地资源得到合理高效的利用。
（二）积极发挥城市规划的作用在一座城市的发展中，对其进行规划是必不可少的，只有科学合理的规划才能够促使其得到真正的发展，从而满足社会经济发展的需求。
房地产开发是通过将多种原材料进行组合，以为人们提供各种用途建筑物的活动。
从某种角度来说，城市规划与房地产开发是城市建设发展中的两个不同阶段，但是目的都是相同的，都是为城市建设发展服务，为人们创造出更舒适、便捷的生产、生活环境。
开发地块分析方案
开发地块分析方案背景介绍开发地块选择是房地产开发中的关键环节之一。
如何有针对性地分析和评估不同地块的潜在开发价值，选择适合自己公司业务特点的地块，成为了开发商和地产公司公认的重要问题。
本文将介绍一种开发地块分析方案，以帮助开发商和地产公司更好地进行地块选择和分析。
分析方法一、基础数据收集在选择地块之前，需要对所涉及区域的基础数据有一定的掌握，以下是我们建议采集的基础数据：1.地理位置：首先要明确该地块所在的市、区或县以及具体位置。
2.用地性质：通过查询相关规划部门的官方信息或者地方政府官网，获取该地块的规划性质、用地性质、规划地块面积。
同时，还需要了解当地的城市规划政策，了解未来该区域的发展方向。
3.交通配套：了解该地区的交通配套情况，包括公共交通、周边路网、道路拓展规划等情况。
同时，还要考虑周边商圈、社区、医院、学校等配套设施的完备程度。
4.自然环境：通过查看卫星影像或者当地气象部门提供的气象数据，了解当前区域的自然环境情况，包括气温、降水量、风向、植被覆盖情况等。
这些因素都与地块的开发与销售息息相关。
二、市场分析1.附近同类项目的市场情况：通过了解附近同类项目的市场情况，包括开发商、建筑类型、销售情况以及客户反馈等，来了解当前市场行情。
2.目标客户群体市场调研：如果针对目标客户群体开发房源时，需要对目标客户群体的消费习惯、购房需求、购买力、教育背景、社会阶层等信息进行深入研究。
3.未来市场趋势：通过对未来市场趋势的了解，来选择未来更有潜力的地块，从而达到投资最大化。
三、开发风险评估1.法律风险评估：了解地块的土地政策、用地性质、土地证状况，避免后期在开发过程中因为法律问题影响开发效率和销售进度。
2.工程风险评估：通过咨询建筑设计、工程施工方公司，了解项目的建设难度、施工周期、各类施工风险。
3.销售风险评估：通过对当地房地产市场的深度了解，预测该项目未来的销售情况，得出成本、收益和风险之间的关系，从而准确选择开发地块。
土地资源开发可行性分析内容
土地资源开发可行性分析内容土地资源开发可行性分析是指对某一土地资源进行全面评估和分析，以确定该土地资源的开发价值和可行性。
该分析内容涉及多个方面，包括市场需求分析、技术可行性分析、经济效益评估、环境影响评价等。
首先，进行市场需求分析是开展土地资源开发可行性分析的重要一步。
我们需要对目标市场的需求情况进行调查和研究，了解市场对相应土地资源开发的需求量、趋势、价值以及竞争状况等，以确定土地资源开发在市场上是否具有潜在的商机和价值。
其次，进行技术可行性分析是为了评估在实施土地资源开发项目时所需要的技术资源和技术方案是否可行。
这包括评估可行的技术方案是否存在、技术资源是否能够满足项目需求、所需的技术成本以及相关技术装备和人才是否具备等方面的考量。
经济效益评估是土地资源开发可行性分析的核心。
通过对项目的预期投资、经济收益进行评估和分析，确定土地资源开发项目的财务可行性。
这包括项目的投资回收期、内部收益率、净现值等指标的计算和分析，以判断项目是否具有盈利能力和投资价值。
同时，还需要进行环境影响评价，评估土地资源开发项目对周边环境和生态系统的影响。
这包括对土地开发过程中可能导致的自然资源破坏、生态环境恶化、污染排放等方面进行评估，并提出相应的环境保护和修复方案，以确保项目的可持续发展性。
此外，还需考虑政策法规、社会影响等因素对土地资源开发项目的影响。
政策法规方面，需要了解相关政策对土地资源开发的规范和约束，以及政府的支持政策和优惠政策等；社会影响方面，需要考虑土地开发对当地社会和居民生活的影响，包括就业机会、经济发展、社会稳定等方面的评估。
综上所述，土地资源开发可行性分析是一个综合性的分析过程，需要从市场需求、技术可行性、经济效益、环境影响等多个角度全面评估项目的可行性和可持续发展性。
只有通过全面和系统的可行性分析，才能确保土地资源开发项目在实施过程中能够最大限度地实现经济效益，同时兼顾社会、环境和可持续发展。
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摘要：全面解读项目的规划指标是项目定位决策的首要技术性工作；通过对项目所在区域和周边情况的认知是项目产品在城市空间里的可塑性认知；地价就是盈利模式的成本基点，这些构成了土地的开发属性。
关键词：规划区域环境地价地块属性引言：房地产开发商本质工作是通过对各种资源的整合，以不动产形式向社会提供产品和服务并以此进行盈利的行为。
项目的定位决策是对各种资源的认知和规划的一个过程，也是以确定目标客户和目标产品（服务）为目的的资源整合工作，是一个多元方程组的求解，是一门动态的政策经济学。
在项目定位决策上必须进行相关要点分析，依据自己的资源特点和市场研判来进行决策。
在定位决策中，我们应该将土地开发属性的认知当作是基点；对市场和政策角度的分析是着眼点；从规划、建筑、施工角度来分析是着手点；从项目资金运筹的情况来分析盈利点；从创新和增值来分析卖点。
和所有的决策工作一样，这是一个利益权衡和取舍的过程。
每一块房地产开发用地就象一个自然人一样都是个案，拥有自己特有的属性，这些属性是开发的先天因素。
定位决策的第一步就是对这些先天因素进行分析，权衡利弊。
本文将从三个行业基本常识的解读来对土地的开发属性进行分析。
一、土地的用途和规划指标解读土地的用途是指为了实现不同的经济、社会和环境目标，对土地进行开发利用的方式，是决定土地价格的核心因素。
在房地产开发中，土地用途可以解读为开发产品的基本使用属性。
随着房地产业的不断发展，一种基本使用属性可以衍生出一大串不同特点的系列产品，这种产品的细分和不断创新拓展让项目的盈利模式有了可塑空间。
规划指标通常包括容积率、建筑密度、绿地率、建筑后退、建筑限高、日照要求等等。
容积率是指按相关规定进入容积率计算要求的建筑面积相对于土地面积的比值。
容积率代表了土地的开发强度，形成了项目开发规模数量。
从技术角度来讲，容积率的大小，决定了项目的空间形态，决定了产品的空间形式。
小地块的容积率指标直接影响产品组合的可能，大地块的容积率指标的分解和综合是形成产品组合的重点。
建筑密度是指建筑实际占地面积（通常是指地面首层建筑面积）和按相关规定进入建筑密度计算的规划用地面积的比值。
建筑密度结合容积率可以计算出平均层数。
从技术角度来讲，建筑密度的高低，就是首层建筑面积的大小，它在商业地产的首层价位体系来讲对盈利是举足轻重的，它对低层数的住宅如排屋别墅类产品的实施可行性来讲也有着很强的约束性。
建筑密度高低的还关系到景观环境营造空间的大小，如果道路交通占地面积变化不大的话，建筑密度和绿地率就是一对此消彼长的关系，因此建筑密度高的项目在景观设计时必须要注意竖向景观的营造。
其他的规划指标：绿地率大小直接关系到项目环境营造空间的方式和品质；建筑后退关系到建筑净用地面积大小和小区道路交通设计方式，也和消防登高、疏散设计相关；建筑限高结合建筑密度、容积率对项目层数高度相关；日照要求同建筑的间距和总平面设计有关。
当我们提出产品构想时，均应结合规划指标进行逆向求证其可行性。
土地在出让时一般都会注明土地的用途和规划指标，这些内容都是根据城镇控制性详细规划或城市设计的相关内容提出的，一般来说对房地产开发具有强制性约束的意义，但在中国特色的社会主义市场经济的空间里，我们除了从技术性角度来看问题，更要从政策和市场的角度来考虑所有构想方向的可能性。
在中国房地产业原罪时期和粗放发展的今天，这些规划指标的强制性约束一般都被房地产商看作指导性意见而已，改变土地用途或规划指标是房地产商的常规做法，只有想不到的没有做不到的，是房地产暴利的绝招，也是行业腐败的源头。
也可以这么说，中国房地产业是从暴利和腐败中走来的。
从2009年和2010年住建部和监察部进行的“关于房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题的专项治理”情况来看，多数项目均有变更规划指标情况出现，相当一部分是违规变更的。
从2010年12月24日正式发布的调查结果显示：住建部检查了98577个项目，违规变更规划调整容积率项目达到了2150个。
特别当市场低迷时，靠“土地财政”支撑城市发展的地方政府和需要走出困境的房地产商都将“调整规划指标”作为实现双赢的首选。
2011年1月1日起实施的《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》将对地方政府随意修改房地产项目规划亮起红灯。
该办法对容积率调整等规划指标管理作出了更为严格的规定。
该办法规定，经批准的控制性详细规划具有法定效力,任何单位和个人不得随意修改。
如要修改，则必须经过专题论证，征求利害人意见，甚至举行听证会，并经过原审批机关同意。
可以这么说，只要可以提高项目的盈利减少风险，通过合法途径改变规划指标也不是没有可能，因为原审批机关一般就是当地政府。
一般来说，除了国家相关法律法规外，地方政府针对本地实际情况，均会出台相应的规划管理办法，这个管理办法一般就是对国家相关法律法规无法具体量化的灰色空间的管理办法。
不同的城市、不同的时期对规划指标的管理均有不同的解读方式。
因此，根据项目所在地的地方性规划管理规定来解读项目的规划指标是项目定位决策的首要技术性工作。
二、土地所在区域和周边情况的认知一个城市的形成是历史沿革和规划发展的结果。
土地所在区域和周边情况是项目外部环境的自然资源，主要包括城市区位认知、环境道路交通认知、公共资源配套认知等等。
城市区位的认知是站在整个城市的高度来看城市局部区域的面对线或点的关系，对项目定位决策有着重要意义，它通常有二个层面的意义：一是地块在城市中地理位置的自然因素，二是地块在城市功能中扮演功能角色的社会因素。
无论商业地产还是居住地产，地块的地理位置可以确定房地产的基本价格水平，地块的功能角色直接影响房地产产品的目标趋向。
对于城市区位的分析我们不但要看到区位的优势，还应看到区位的缺陷，这种优势和缺陷必须要有社会的普遍认同度，一个好的目标产品一定是传承着区位优势或填补区位缺陷的。
根据通常的分析方式，区位分析在成熟的城市区域看现状，在新兴的区域要看规划。
地块的环境因素一般包括社会环境和自然环境两部分，社会环境通常指主要社会群体的构成、主要生活和消费习俗、公共安全方面等；自然环境通常指地块的地形地貌、水源空气、四季气候、景观绿化等。
环境因素是产品设计的重要基础，不但可以影响目标客户的取向，而且对开发的成本形成直接关联。
道路交通条件是消费者对房地产产品的基本诉求，不但是工作生活出行便利的首要条件，也是衡量同城市综合功能核心距离的基本尺度。
无论居住产品还是商业地产，事实证明道路交通条件的便捷程度直接影响房价的高低。
对地块的道路交通条件分析我们可以从地块的出入口开启条件、周边道路设施情况、常规交通流量和高峰交通流量、公共交通形式和到达性、距离城市核心商圈的距离和时间、距离文教卫生资源的距离和时间等方面来分析。
城市有别于农村是城市有集中的商业服务、文化教育、医疗卫生、物流交通、行政管理、公园景观等一系列的公共资源配套系统，它可以满足人们现代物质精神文明生活的基本诉求。
这些公共资源在城市区域的分布和辐射程度，代表着该区域在城市中的核心程度。
公共资源配套系统的完整和优劣程度，对房地产来讲就是判读区位优劣的基础条件。
只要地块所在的城市区域内有优质的城市公共配套资源，都可以打造成房地产产品的卖点。
比如核心商圈的商业，好学校施教区的住宅，大公园景观边上的豪宅都是卖的出价格且风险又小的城市资源稀缺性房地产产品，也就是房地产行内说的“傍大款”。
梳理、发现、创造优质城市公共资源已经成为很多房地产商在决策定位和产品研发上优先考虑的方向。
对项目所在区域和周边情况的认知是我们在房地产开发定位决策期间对所在城市的基本认知，通过这个认知过程我们可以发现项目地块在城市空间里的可塑性。
这种可塑性主要体现在：地块的优点和缺点发现、产品的高度和宽度发现、基本人群的城市感受发现。
通过这种城市空间内的可塑性发现，我们可以基本推想出地块能创造出的城市功能节点形象。
三、地价成本和楼面地价地价成本是房地产开发的基础成本，它和开发建设成本、推广销售成本、财务税收成本组成了项目总成本，同其他三类成本相比，它是在项目成本控制中一般是基本不变的静态成本。
地价成本通常按土地净地、毛地等获取方式的不同；按土地需要整理、配套等开发条件的不同；按政府执行土地政策的不同等多种因素，在土地达到能够开发建设条件前各种费用的组成，它在土地一级开发中表现最为详细。
地价和房价的关系就是“面粉”和“面包”的关系。
曾经为了“面粉贵所以面包贵”还是“面包贵了所以面粉也涨了”这些问题，地产大佬和专家学者们进行了大辩论，结果谁也没能够说服谁，反倒让老百姓更加一头雾水。
其实，从市场经济的基本逻辑来讲，决定房价的主要因素是市场的供需关系，从政府对房地产市场的几次调控结果来看，调控供需关系才是遏制房价、地价快速上涨的有效策略。
客观的来讲，地价是成本的重要组成部分，当成本上涨、市场风险相差不大的前提下，开发商又希望获得预期的利润时，肯定会提升产品的售价；当成本没涨、市场风险很小的前提下，开发商一定会希望获得更高预期的利润，肯定会提升产品的售价；当成本上涨、市场风险很大的前提下，开发商会压缩预期的利润，肯定不可能会提升产品的售价或降低产品售价。
这是市场经济条件下，“水涨不一定船高”的表现。
当房地产市场供需关系出现倾斜，倾向卖方市场时，开发商一定会希望获得更高预期的利润，肯定会提升产品的售价，从而也一定会传递给地价一个上升空间。
由于土地是限量供应的特殊商品，中国人骨子里传统的“一人发财，大家效仿”的商业文化，将这种价值上升空间的传递进行了成倍递增效应，最后“面粉”的价格超过了“面包”，创造了令人乍舌的“地王”。
这些所谓“地王”的高价“面粉”回过头来又开始刺激“面包”的价格，将房价提升到一个新的高度，从而让市场有能力支撑“面粉”的高价，这种背离社会总体经济的疯狂就是我们常说的“泡沫”。
楼面地价是指地价成本同容积率范围内的建筑面积的比值。
由于通常的房地产项目均会产生物业经营和管理用房、社区活动用房、公共设备设施用房等不可销售且又不产生任何盈利的建筑面积份额，所以在楼面地价计算时一般都会扣除这部分建筑面积，也就是说业内所说的楼面地价是指地价成本同可售建筑面积的比值。
由于同一地区城市的开发建设成本水平和税收成本水平虽然在成本控制上是动态管理的，但它们基本上在一定的价格区间内波动，在项目定位决策期间，可以将它们按平均价格水平静态考虑。
因此，楼面地价的高低相对于其他成本更具敏感性，楼面地价能直接体现不同城市区位的地价水平以及同一城市区位不同地块的地价水平，便于开发商在决策时直观地进行价格的对比，估算投资成本和投资效益，更好地规避市场风险。
楼面地价相对于总开发成本的敏感性程度是建立盈利模式的成本基点。