土地分摊面积计算公式
土增税清算土地成本分摊的七种方式（含10个案例）
土增税清算土地成本分摊的七种方式（含10个案例）在选择成本分摊方法中，我们计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积数据指标，面积数据指标的变动导致分摊比例的变动，最终会导致整体项目土地增值税清算结果有所差异。
所以，正确选择面积数据来源对于我们的土地增值税预清算和清算工作也是极为重要的，是成本分摊不可忽视的条件。
针对这个主题，我们梳理了7大类成本分摊方法、10个实战案例分享给大家，由于篇幅有限，本文重点介绍成本分摊方法、成本分配及分摊步骤和适用范围等内容，实战案例将放在下期分享内容中，关注我们，第一时间获取最新内容。
一、面积数据来源01 修建性详细规划图及相关规划文件修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。
同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。
02 房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。
房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据，系土地增值税清算面积数据来源；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要，为土地增值税预清算面积数据来源。
在确定面积数据的同时，为保证最终使用的分摊方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时候不可偏颇，要综合使用，并采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。
需要强调的是，分摊方法，不可以简单地复制，每个企业开发项目不同，具体的规划差异，不能套用一样的模式。
土地面积分摊法律规定(3篇)
第1篇第一章总则第一条为了规范土地面积分摊行为，保护土地权利人的合法权益，维护土地市场秩序，促进土地资源的合理利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律法规，制定本规定。
第二条本规定适用于中华人民共和国境内，涉及土地面积分摊的所有活动。
第三条土地面积分摊应当遵循公平、公正、公开的原则，保障土地权利人的合法权益。
第四条土地面积分摊应当以国家土地总面积为基础，根据土地权属关系、土地用途、土地使用年限等因素进行合理分摊。
第二章土地面积分摊的范围第五条土地面积分摊的范围包括：（一）土地使用权出让、转让、出租、抵押等交易活动中的土地面积分摊；（二）土地使用权登记、变更、注销等登记事项中的土地面积分摊；（三）土地征收、征用、拆迁等土地权属变动中的土地面积分摊；（四）土地整治、土地复垦等土地开发利用活动中的土地面积分摊；（五）其他涉及土地面积分摊的活动。
第三章土地面积分摊的原则第六条土地面积分摊应当遵循以下原则：（一）权属清晰原则。
土地面积分摊应当以土地权属证书登记的权属范围为依据，确保权属清晰。
（二）用途一致原则。
土地面积分摊应当以土地用途为依据，确保分摊后的土地用途一致。
（三）公平合理原则。
土地面积分摊应当公平合理，不得损害土地权利人的合法权益。
（四）依法依规原则。
土地面积分摊应当依法依规进行，符合国家法律法规和政策要求。
第四章土地面积分摊的方法第七条土地面积分摊可以采用以下方法：（一）面积比例法。
根据各宗土地的面积比例，按照比例分摊土地面积。
（二）份额法。
根据各宗土地的份额，按照份额分摊土地面积。
（三）实际占用法。
根据各宗土地的实际占用面积，按照实际占用面积分摊土地面积。
（四）其他合法分摊方法。
第八条采用面积比例法分摊土地面积时，应当以各宗土地的面积占土地总面积的比例为依据。
第九条采用份额法分摊土地面积时，应当以各宗土地的份额占土地总面积的比例为依据。
第十条采用实际占用法分摊土地面积时，应当以各宗土地的实际占用面积为依据。
土地分摊面积法律规定(3篇)
第1篇一、引言土地分摊面积是指业主共同拥有的土地面积，即建筑物的土地使用权面积与建筑物的总建筑面积的比例。
在我国，土地分摊面积的法律规定主要体现在《中华人民共和国物权法》、《城市房地产管理法》以及《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规中。
本文将从以下几个方面对土地分摊面积的法律规定进行详细阐述。
二、土地分摊面积的定义与计算方法1. 定义土地分摊面积是指业主共同拥有的土地面积，包括建筑物用地、公共设施用地、绿化用地等。
土地分摊面积是衡量业主共有产权的重要依据。
2. 计算方法（1）按建筑面积比例分摊：将建筑物占地面积与总建筑面积的比例应用于建筑物各部分的面积，得出各部分的土地分摊面积。
（2）按使用面积比例分摊：将建筑物使用面积与总建筑面积的比例应用于建筑物各部分的面积，得出各部分的土地分摊面积。
（3）按户均分摊：将建筑物占地面积与业主户数的比例应用于建筑物各部分的面积，得出各部分的土地分摊面积。
三、土地分摊面积的法律规定1. 《中华人民共和国物权法》《物权法》第二十六条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施的所有权人，对建筑物、构筑物及其附属设施所占用的土地，享有土地使用权。
”第二十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施的所有权人，对建筑物、构筑物及其附属设施所占用的土地，享有共有土地使用权。
”2. 《城市房地产管理法》《城市房地产管理法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当按照规划要求和土地使用权出让合同约定的土地用途，合理规划、建设住宅、商业、办公、工业等建筑物及其附属设施。
”第三十五条规定：“房地产开发企业应当按照规划要求和土地使用权出让合同约定的土地用途，合理确定住宅、商业、办公、工业等建筑物及其附属设施的用地面积。
”3. 《住宅专项维修资金管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》第十七条规定：“住宅专项维修资金的使用范围包括：住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造；住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用不足部分；住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用超出业主分摊面积的合理部分。
会计实务：房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法
房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法一、不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：1.将取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
2.将前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。
二、土地成本分摊，分配方法（一）交易情况某房地产开发公司在一块10000 平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000 万元。
该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000 平方米，建筑面积15000 平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000 平方米，建筑面积 16000 平方米。
公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100 平方米、建筑面积的 500 平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。
公寓已出售90%，写字楼尚未转让。
（二）按占地面积分摊土地出让金1.公寓应分摊的土地出让金为：按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：公寓应分摊的土地出让金600 万元＝公寓占地面积6000 平方米 x（项目支付土地出让金总额 1000 万元 ÷ 项目总占地面积10000 平方米）。
2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。
公寓总占地面积6000 平方米，其中不可售面积的游泳也占地100 平方米，应负担土地出让金计算方法如下：不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100 平方米 x（项目支付土地出让金总额1000 万元 ÷ 项目总占地面积10000 平方米）。
土地面积分摊说明
土地面积分摊说明
土地面积分摊是指土地所有者或土地使用者在共有土地面积中所分摊的面积，标注于土地证上。
分摊土地使用权面积的计算公式为：分摊土地使用权面积=房屋建筑面积/楼房总建筑面积×楼房占地面积。
一般来说，根据楼层高度和楼层数量，分摊的土地使用权面积的范围也会有所不同。
具体如下：
1. 多层住宅的公摊面积大约会在10%-13%左右。
2. 18层以下的点式或者板式住宅，其住房公摊面积大约会在13%-17%左右。
3. 30层以上住宅，其住房公摊面积大约会在25%左右。
需要注意的是，公摊面积的范围包括电梯井、楼道、消防通道、小区园林规划、小区专用配电室、公共大堂、楼道、以及户与户之间的共有墙体等等，这些所有人都可以使用的区域属于公摊范围。
相反，仓库、停车位以及售楼部等等个人使用，或者售楼单位自营自用的部位，则不再公摊范围之内。
以上信息仅供参考，如有需要，建议咨询房地产开发商或律师。
商品房土地分摊面积计算公式
商品房土地分摊面积计算公式商品房土地分摊面积的计算，对于很多人来说，可能是一个有点头疼的问题。
但别怕，咱们今天就来把它给捋清楚！咱先来说说啥是商品房土地分摊面积。
简单点说，就是你买的那套商品房所分摊到的土地面积。
这可不是随便瞎算的，是有一套严格的计算公式的。
比如说，在一个小区里，总的土地面积是 10000 平方米，总的建筑面积是 50000 平方米。
你买的那套房子建筑面积是 100 平方米。
那计算公式就是：（小区总的土地面积÷小区总的建筑面积）×你房子的建筑面积。
按照上面的数据，就是（10000÷50000）×100 = 20 平方米，这 20 平方米就是你这套房子分摊到的土地面积啦。
我之前遇到过这么一件事，有个朋友买了套商品房，交房的时候，他对合同上的土地分摊面积那一项是一头雾水。
他就跑来问我，我给他解释了半天，他还是有点懵。
后来我就拿着纸笔，按照上面说的那种方式，一步一步给他算，边算边给他解释，他这才恍然大悟。
其实，商品房土地分摊面积的计算，关键就在于要清楚小区总的土地面积和总的建筑面积。
这里面可不能有一点马虎，因为这关系到咱们业主的权益。
有的开发商可能会在这上面做些手脚，故意把数据弄得含糊不清，或者用一些复杂的计算方式来迷惑业主。
所以咱们自己得心里有数，知道怎么去算，才能保障自己的利益。
还有啊，不同的地区，可能在计算方法上会有一些细微的差别。
但总体的原则是不变的，就是按照房子的建筑面积在小区总建筑面积中所占的比例来分摊土地面积。
总之，了解商品房土地分摊面积的计算公式，对于咱们买房的人来说，那可是相当重要的。
可别等到出了问题，才后悔自己当初没弄明白。
希望大家在买房的时候，都能明明白白，顺顺利利地拥有自己心仪的房子！。
使用率、实用率、得房率、分摊率、分摊系数、土地分摊系数
使用率、实用率、得房率、分摊率、分摊系数、土地分摊系数使用率和实用率的区别一、了解使用率和实用率的区别，先要了解以下几个概念：1、销售面积：也就是建筑面积，因其中既包括房屋本身的建筑面积，又包括分摊的面积。
2、套内使用面积：就是所谓的地毯面积，是指房子真正可以摆放家具、用起来的地盘大小。
当然，不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内，但阳台除外。
3、套内墙体面积：算法较复杂，因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙。
共用墙墙体算一半面积，非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。
4、套内阳台建筑面积：封闭阳台全算，未封闭阳台算一半面积。
（按照国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)中3.0.18条规定，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。
）5、套内建筑面积：即2、3、4总和。
二、“分子”多变，使用率算法有不同使用率的分母是统一的，即“销售面积”，但因开发商对使用率的计算方法不统一，分子便有了以下几种变化：1.套内建筑面积÷销售面积。
因分子中包括了套内使用面积、墙体面积、阳台面积，使算出的使用率较高，故是较通行的算法。
也被称为“实用率”。
2.套内使用面积÷销售面积。
分子中刨除了套内墙体面积和阳台面积，这个公式算出来的使用率较低，因此不被多数开发商接受。
又因这是买房人真正可使用的居室面积占购买面积的比例，也被称为“使用率”。
一般高层塔楼在72%~75%之间，板楼在78%~80%之间。
三、使用率计算，关键看分摊了多少平方米看上去口径一致的“销售面积”每个项目也大相径庭。
这主要表现在一些可分摊的公用建筑面积。
据了解，电梯井、大堂等这些明摆着的地方超标计算分摊不大可能，最容易“注水”的是物业管理用房这块，比如类似值班室、警卫的休息室等地方。
得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。
也称之为“K”值。
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。
区别：使用率、实用率、得房率、分摊率、分摊系数、土地分摊系数
使用率、实用率、得房率、分摊率、分摊系数、土地分摊系数使用率和实用率的区别一、了解使用率和实用率的区别，先要了解以下几个概念：1、销售面积:也就是建筑面积,因其中既包括房屋本身的建筑面积，又包括分摊的面积。
2、套内使用面积：就是所谓的地毯面积，是指房子真正可以摆放家具、用起来的地盘大小.当然,不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内，但阳台除外。
3、套内墙体面积：算法较复杂，因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙.共用墙墙体算一半面积，非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。
4、套内阳台建筑面积：封闭阳台全算，未封闭阳台算一半面积。
（按照国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005)中3。
0.18条规定，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算.）5、套内建筑面积:即2、3、4总和。
二、“分子"多变，使用率算法有不同使用率的分母是统一的，即“销售面积”，但因开发商对使用率的计算方法不统一，分子便有了以下几种变化：1.套内建筑面积÷销售面积.因分子中包括了套内使用面积、墙体面积、阳台面积，使算出的使用率较高，故是较通行的算法。
也被称为“实用率”。
2。
套内使用面积÷销售面积。
分子中刨除了套内墙体面积和阳台面积，这个公式算出来的使用率较低，因此不被多数开发商接受。
又因这是买房人真正可使用的居室面积占购买面积的比例，也被称为“使用率”.一般高层塔楼在72%～75％之间，板楼在78%~80％之间.三、使用率计算，关键看分摊了多少平方米看上去口径一致的“销售面积"每个项目也大相径庭.这主要表现在一些可分摊的公用建筑面积.据了解，电梯井、大堂等这些明摆着的地方超标计算分摊不大可能，最容易“注水”的是物业管理用房这块，比如类似值班室、警卫的休息室等地方。
得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比.也称之为“K”值.套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。
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土地面积分摊在土地有偿使用过程中是经常可见的一项工作，尤其是随着相关的土地有偿使用制度的建立，土地面积分摊计算显得更为重要。
很多消费者都很关心土地分摊面积的计算是如何进行的。
一般来说土地分摊面积的计算分为平均分摊法、土地价值最大化分摊法、土地用途分摊法。
这三种分摊方式都很重要，值得我们进行了解。
一、平均分摊法
这是目前被广泛采用的方法，适用于平面使用土地分摊和划拨用地分摊，其分摊面积一般按共有使用者之间各自在该宗地内拥有的地上附着物的占地面积或建筑面积来确定。
可用以下公式
计算：土地共有使用权分摊面积=使用者独立拥有的占地面积或建筑面积－在共有土地上全部使用者的占地面积或建筑面积总和×土地共有使用权面积。
二、土地价值最大化分摊方法
这个方法适用于底层为商业、二层以上为住宅的楼房。
这种方法主要是将土地使用权确定给底层，住宅层分摊院内土地面积，土地只作为附属形式存在，体现了土地价值最大化。
因为在地价中，商业用地地价最高，底层用户是土地的直接使用者，又是土地的直接受益者，这就决定了底层作为商业用地的土地收益实际上完全归底层土地使用者所有，而用作住宅的楼层却无此收费，如果将底层面积同二层以上用户进行分摊，就会造成：征收土地税费时，只收取部分商业用地的税费，造成土地资产流失。
如果对住宅楼的分摊面积也按商业用地同样平均分摊收取税费，
就有失公平。
三、土地用途分摊法
这个方法也可以称为地价分摊法，适用于对多层多用途建筑物进行土地分摊。
在土地利用当中，由于土地用途不同，层数不同，土地产生的价值就不同，按照不同用途地价在土地所有用途地价中的比例对土地进行分摊，确定使用者拥有多少土地面积，应承担多少税费，可以说是比较
公平合理的一种方法。
具体操作可用以下公式：土地分摊面积=底层土地面积×（某一用途地价－不同用途地价之和）×某一使用者拥有的层数，其中相同用途的地价累加，这一公式也适用于同一层有多种用途的建筑物。
以上三种方法就是土地分摊面积计算的时候的常用方式，希望以上的资料能给各位消费者带来帮助，在购买房产的时候对于分摊面积一定要有一定的了解，以防在以后的生活中出现各种各样的问题。
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