金融城招商方案(初稿--概念设计阶段)
杭州金融城招商方案
----（初步）（概念设计阶段）目录
第一部分项目简介
第二部分周边市场及项目了解情况
第三部分招商概况
第四部分招商总体思路
第五部分招商执行策略（略）
第六部分招商团建及约束奖励机制（略）
第一部分项目简介
一、整体优势
（一）地标区域最高，项目最高建筑高度150米，每个城市都有一个高度，地标价值毋庸置疑！群体性最高写字办公楼集群更具规模效应、地标效应！
（二）区位优势位于杭州中央商务区（CBD）--- 钱江新城核心区，京杭大运河、钱塘江汇流区域以东，运河东路以西、沿江大道（运河隧道）以北、规划钱江东路以南区块。项目东临钱江新城核心区沿江高档江景住宅区，西临规划渔人码头生态公园，北靠杭州城东新城东站枢纽。距西湖风景区近在咫尺，距杭州东站枢纽约1.5公里，与规划地铁9号线、6号线交汇站相接，交通十分便利。周边高尚住宅小区和白领阶层云集，甲级办公写字楼林立。
（三）城市综合体购物，娱乐，餐饮，酒店、办公、酒店式公寓兼备，城市地标综合体——国际风尚体验中心，白金五星级酒店（国际专业酒店品牌管理公司统一管理），甲级写字楼（国际知名品牌物业代理公司担当物业顾问）
二、核心，深受杭州市民认同的城市中心区，钱江新城商务区。是京杭运河与钱塘江交汇处，地理位置优越独特。是历史与现代的结合。
项目及工程摘要：
项目总出让面积10.65公顷，宗地用途为商务兼商业、娱乐用地，使用年限40年，共有11个地块组成，高度在60-150米，综合容积率不大于7.6，地上总建筑面积约80万平方米，地下约45-60万平方米，停车位约10000个，全部按国际超级白金甲级写字楼标准打造规划建成包含超甲级办公及展示空间，精品商业包含配套底商、滨水商业、大型购物中心、超五星酒店.
目前，项目正处概念设计阶段，项目计划于2014年底动工，2015年1月30日前完成方案报批。
三、主要经济技术指标
1、项目由英国伦敦著名建筑设计FOSTER+PARTNERS担纲设计，力求以世界
级的建筑设计杰作实现钱江金融城为世界瞩目，总投资超100亿。
2、共有11个地块组成，高度在60-150米，综合容积率不大于7.6，地上总
建筑面积约80万平方米，地下约45-60万平方米，项目总体量超130万方。
3、白金五星酒店主楼高100米约25层、写字楼共9幢，酒店式公寓共18
幢，其中商业裙楼5层，地下4层均为停车库，具有规模的集群效应。
4、停车位10000余个，为今后繁忙的金融城生活停车驻足留下了充裕空间。
5、建筑外立面高低错落变幻，与江河融为一体。
四、功能业态分布
1、5A甲级写字楼：32万㎡，聘请世界物业管理五大行之一担任物业顾问。
2、白金五星酒店：4.36万㎡ ，由国际知名超五星级酒店管理公司负责经营
管理。
3、购物中心及配套商业：16万㎡ ，以时尚、潮流、乐生活为主题，结合运
河与江岸文化及对岸渔人码头项目，满足不同消费生活人群的需求。
4、酒店式公寓：23万㎡ ，5A 甲级写字楼，精装修，定位于高端商务客及
投资客消费需求。
5、停车场：15万㎡ ，10000余个停车位，杭州今后停车位最充足的区域。
6、周边项目：渔人码头、三堡东方大厦、维多利中心、御道路一号等。
五、综合，本案自成一体，配套一应俱全
六、交通网络
1、位于京杭运河与钱塘江的交汇处。
2、项目东临钱江新城核心区沿江高档江景住宅区，西临规划渔人码头生态
公园。
3、北靠杭州城东新城东站枢纽，地块内设2000平米公交首末站。
4、内设不少于3处公共自行车换乘点。
5、城市干道杭海路、运河东路、沿江路环绕。
6、地铁9号线穿过并预期在项目设置站点，规划地铁6号线预期经过本案。
七、发展商、开发商
●杭州市金融投资集团（略）
杭州市金融投资集团有限公司注册资金50亿元，重点发展金融服务产业投资、产业发展基金投资和金融发展平台建设等三大业务，做大做强杭州的金融产业。
●钱江新城管委会（略）
●江干区人民政府（略）
政府与企业联合打造，是省、市、区的形象典范工程，项目规划符合省市区整体开发建设规划。
第二部分周边市场及项目了解情况
一、星级酒店、写字楼与酒店式公寓前期已作调研。（略，详见市调报告）
摘要：本案项目整体定位高端。故星级酒店的管理公司将由白金五星级（超五星级）酒店管理公司管理。5A甲级写字楼及酒店式公寓也将由国内外知名的物业管理公司承接。
二、威胁竞争：
i.“工农中建交”国有五大银行省级总部已在杭州钱江新城市民中心周边落
户。
ii.市民中心、万象城、金球（洲际酒店）、来福士广场组成钱江新城CBD区域与本案近在咫尺。
三、临近项目：
i.本案紧邻越秀房产开发的商业地块---“维多利中心”。项目体量近50000方，
由2幢写字楼及底商构成，目前项目正在开发建设中。
项目效果图：
ii.本案隔街相邻中海御道路一号项目。
项目建设图：
iii.本案北临三堡东方大厦项目：至2014年10月，项目已竣工2年半。由三堡镇镇政府开发建设，已部分投入使用。
项目实景图：
第三部分招商概况
项目整体定位：金融城
类似项目：上海金融城IFC
效果图：
类似项目：苏州金融城IFC
效果图：
一、酒店（11号地块）
（一）定位规划 白金五星级酒店（超五星级酒店）
（二）亮点1：专业运营 亮点2：配套齐全 亮点3：结合特殊江河交汇位置、景观佳
二、购物中心
（一）定位规划国际风尚社区中心
1、国际商业新模式杭州市运河边首个国际标准城市综合体
2、国际服务新享受为高品质消费者提供的国际化的经营管理服务
3、国际消费新体验各类国际品牌入驻项目，为消费者提供国际化的消费体验
4、国际生活新概念配合周边高尚住宅，满足高品质生活需求
5、国际商户新平台为首次进入杭州的品牌提供新型平台
（二）购物中心内业态齐全、品牌多样。
亮点1：电影院
亮点2：国际时尚品牌
亮点3：特色美食
亮点4、精品超市
亮点5：专业团队
三、写字楼
（一）定位规划杭州写字楼的升级版———在同一个项目中同时拥有通过LEED验证的、获得LEED银奖的、获得LEED金奖的超5A写字楼群。
（二）目标租户
1、金融服务业，包括银行、证券公司、保险公司、担保公司、小额贷款公
司等金融机构
2、房地产等与银行联系紧密的行业
3、跨国公司和大型企业的分支机构
4、中介、事务所以及业务外包类公司
5、股权类风险投资、投资咨询、招标拍卖、评估公证等服务机构
6、信用社、信托投资公司、证券期货交易所、保险公司、会计、律师等金
融配套服务机构
（三）亮点1：有售有租，租售分离；租的：只租不售，统一产权、统一物管；
售的：仅针对符合金融城项目定位的金融巨头及企业集团总部等
亮点2：品牌专业物管，提供有金融特色的、国际化的细致服务
亮点3：完善配套，除写字楼具备的办公配套外，下楼商务配套、生活配套应有尽有
亮点4：硬件强化，项目工程通过LEED认证并或LEED金银奖
亮点5：5A甲级写字楼：办公、通信、楼宇、消防、安保智能化，可私
人或企业珍藏拥有
第四部分招商总体策略
【招商总体策略】
一、金融城项目竞争力打造思路
（一）核心机会点
◆1、项目是浙江省政府、杭州市政府、江干区政府及钱江新城管委会重点关
注和打造的典范项目。
◆2、没有项目占据这里独特的地理位置，地处京杭运河与钱塘江的交汇处，
可以并值得同时打造运河文化及江文化。
◆3、独特地理景观及周边统一建设规划，无老旧社区小区的影响，可无束缚
的打造自己的高端品牌及项目。
◆4、项目体量大，具有商业办公的集聚效应，能自成一体。
◆5、符合杭州旅游城市定位，符合“沿江开发、跨江发展”的城市定位。
项目需要在第一期就在餐饮和商务场所，打造出规模和特色，才能把握核心机会点。否则，将会面临一个长时间的过渡期。酒店的开发建设可以靠后，但宣传可趁早。
我们在考虑商业体量和布局时，将优先考虑餐饮和娱乐，力求把二者有效结合，快速带动人气，其它业态随后跟进，慢慢调整。
（二）发挥项目优势，主动创造市场机会点
◆1、土地成本低廉，占地面积广，容积率高
由于项目的土地成本低廉，占地面积广，容积率高。因此，可以销售一部分写字楼、酒店式公寓后，优惠低价扶持引进商家，从而缩短商业氛围的培育
期，为第二期、第三期的开发租售奠定基础。
◆2、特色的运河文化民俗
京杭运河首末。与运河相关的文化产业有，历史故事有，风俗习惯有，名人典故有，每一项特色有的民俗，在加入互动元素后，使之充分融入金融城商业，让游客既能享受购物乐趣，又能享受游玩乐趣。
◆3、市民休闲广场
有让市民休闲的步行街和文化娱乐的广场空间。通过步行街、文化广场的表演、集会，把周边住宿的游客、办公休息的职场人，都吸引到项目来，是在项目初期提高人流量的重要操作思路。
（三）改劣势为市场机会
◆1、已有市民中心、来福士广场、金球“洲际酒店”等城市综合体钱江新城
CBD近在咫尺的冲击
竞争源于对手，也在自己。不同地域、不同体量、相当档次的差别项目同是江干区的项目、钱江新城的项目。因此投资、消费的市场容量是有限的，缓慢逐步增长的。我们应引导那些成功项目的人车流、吸取那些成功项目的经验，做差异化产品和定位，突出运河及钱塘江的特殊，给出更优异独特的人文历史景观面，有机结合项目内各不同功能组团，让住者安心，商者舒心、游者乐心、工者愉心。
◆2、隔江隔河，商业人流呈扇面
商业是需要交通配合的。本案陆路交通呈扇面，辐射面受限，短期对项目聚集人气及培育商业氛围有较大影响。但日后的水路交通网建设势在必行。同时大大缓解了陆路交通的不利因素和压力。新型的出行方式也改变了一种不同的生活方式，让在金融城工作生活的人更有乐趣。
◆3、区块市场居住、办公、商业的成熟度不高
新兴的开发区域都会面临相似的问题。但优越的地理位置及宜居的人文环境不可能改变。我们可以通过优惠的招商引资政策，引进合作单位，引进品牌商家，加速项目的成熟度。
◆4、市场大环境
房地产市场稳健发展，较前些年有些放缓。项目体量大，资金运作压力大。
开发的时间长，让我们有更充足的时间考量项目，为项目的销售成功、招商成功做准备。
（四）项目的可进入性改善
目前，项目周边一片施工场景。特别是道路施工，很难让人与“安居乐业”
联系在一起。项目三通一平、七通一平的要求里，通路是首要必要的条件。公交和地铁的暂缓设置需要时间来打磨，但私家车的通路及景观路可以先行施工，让更多的人了解和认知项目。外围挡的设置制作，是企业及项目的有效宣传窗口。因此，对路和围挡的建设需趁早。
二、外观设计思路：景色、商业、办公融合一体
建筑风格：现代金融城气息的外观为主，融入运河古建筑文化风格及激流勇进的江岸文化风格。每座建筑均要考虑白天的浓厚商业及办公氛围，也要关注夜
晚的居住休憩氛围。
整体风格：用三个关键词来形容：“现代化的”、“历史文化遗产结合的”、“日夜交替繁荣的”
【招商阶段安排】
一般项目正常的招商过程如下图：
开业
准备期启动期集中招商期签约期经营期
根据目前项目的进展、各地块的建设体量和工程安排，可以考虑项目分地块分期开发建设，宜考虑分四至五期开发建设。
●第一期，宜考虑沿街且紧挨周边已开发建设的项目地块，如先行开发沿
杭海路的地块1、2
●第二期，宜考虑被绿化步行街隔开的，销售价值不高的沿运河东路地块
3、4、5
●第三期，宜考虑中腹地块，加强配套及整体性，同时留下沿江沿江与沿
河的最佳地块，如开发6、7
●第四期，适时宜考虑开发沿河或沿江最后地块，提升价值。如开发8、9
或10、11
●最后第五期，适时宜考虑开发沿河或沿江最后地块，提升价值。如开发
8、9或10、11
在未明确开发建设顺序的时候，我们暂且按我们自己的招商思路及安排开展工作。每期开发建设的招商进度可能不同，或许第二期的开发进度招商在准备期
而一期的招商已进入启动期或集中招商期，但我们是统一团队，可以分工分项协
作，共同完成公司及领导交办的任务。
【重要时间节点：】
2014.09～2016.12
主要工作计划安排：
?1、完成可能合作开发的企业商洽
?2、完成公司建制，完成完善部门内部职责制度.
?3、完成项目开发前期调研、项目定位、项目总思路及策划。
?4、完成超五星级酒店/五星级酒店、购物中心、影院、百货商场的全部收集
排查工作，并全部进行初步联系，基本了解其开发拓展的需求和方向，初步
确认合作或租赁意向，结合项目初步商定所给区域位置并为深入商洽签署合
同做准备。
?5、完成主力业态商家的的全部收集排查工作，如大型的娱乐业态、一线国
际品牌餐饮/服饰等，并全部进行初步联系，基本了解其开发拓展的需求和
方向，初步确认合作或租赁意向，结合项目初步商定所给区域位置并为深入商洽签署合同做准备。
?6、结合工程，提出商业规划及商业布局、物业条件意见建议。配合营销，
做好主力店及品牌商家的宣传推广工作。
整体项目竣工前
主要工作计划安排：
?1、完成五星级酒店（超五星）的签约洽谈工作。
?2、完成影院的签约洽谈工作。
?3、完成大型娱乐业态的签约洽谈工作（如真冰场、KTV等）。
?4、完成国际品牌快餐的签约洽谈工作（如KFC、麦当劳等）。
?5、完成部分主力店一线国际品牌的引进工作。
?6、深化完善部门内部职责制度、完善流程及价格管理体系。
竣工至开业运营
主要工作计划安排：
?全面开展招商工作。达到90%的开业率。
?做好商家开业前的装修配合等工作，与财务部、工程部等相关部门做好衔接
沟通。
运营管理
主要工作计划安排：协同运营管理，做好剩余招商面积的招商工作及招商调整工作。管理好商家。
第五部分招商执行策略（略）
具体开展地块招商工作时根据地块开发情况再定。执行策略含招商客群、招商政策（含价格管理）、招商步骤、招商方式、招商推广等
第六部分招商团建及约束奖励机制（略）
具体开展地块招商工作时根据地块开发情况再定。需要对项目团队有所激励，以便更好更高效的完成招商任务。
营销策划部
概念规划及方案设计任务书
成都东湖项目概念规划及方案设计任务书 一、项目概况 本项目位于成都二环路东五段南侧，北临万达广场与华润东湖项目，南临蓝光项目与东湖国际，西临东湖公园，东临新成仁路（锦华路）。交通便捷，具有良好的自然景观资源。项目由六个地块构成，包括商业用地、住宅用地、医疗用地、派出所用地、学校用地。总用地面积约 280 亩，总建筑面积约 126 万平米，其中地上约 95 万平米，地下约 31 万平米，地上住宅约 48 万平米，地上商业约 46 万方。 二、设计要求 1.整体要求 本项目规划设计应着眼于大型高端城市综合体项目，打造出高端、立体、竖向、多维、绿色、休闲的集餐饮、休闲、娱乐、购物、会展等功能的大型都市综合体项目。应充分体现出高密度集约性、整体统一性、功能复合性、土地使用均衡性、空间连续性和内外部联系完整性。平面及竖向交通应与华润项目、万达广
场有机联系，将三个项目作为一个整体项目规划，通过设置纵横交错的交通方式，使项目具有较好的可达性。 2.定位要求 项目拟以国际级视野、战略角度打造“泛城东南门户地标性的国际中央商业生活区”： 3.指标要求 各住宅地块需兼容 10%的商业，各地块指标可根据规划的合理性进行互相平衡。车位配比在满足规范的前期下，还需满足如下要求: 3#地块：满足每 100 平方米配 1 个停车位，每 1 户配置 2.5 个停车位。 4#地块：满足每 100 平方米配 1 个停车位，每 1 户配置 2 个停车位。 5#地块：按规范配置。
4.建筑空间功能及形态要求 酒店：现代时尚尊贵。 办公：现代时尚高科技绿色环保。 商业：便利、丰富、趣味、精致、时尚、动感、休闲、艺术。面向主街的重点商业区建议采用层层退台的方式形成一系列露台商业场所。应着重对商业步行街的空间营造。 商业竖 向示意图 住宅：应用相对独立的出口及景观环境，同时平面及竖向交通均应与商业紧密联系。 地下室：应处理好地下商业与车库的关系，避免人流与车流的交叉。建议各地块之间、地块与邻近其他项目地下车库层层相连通。 地下车库应尽可能引入自然采光。 5.交通要求 应合理规划细分车流、人流走向，综合考虑公交系统、出租车、私家车、地铁、摩托车、自行车等不同交通途径，合理规划
修建性详细规划与概念性设计方案的区别
修建性详细规划应当依据已经依法批准的控制性详细规划，对所在地块的建设提出具体的安排和设计。其内容包括： （一）建设条件分析及综合技术经济论证。 （二）建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图。 （三）对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。 （四）根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。 （五）市政工程管线规划设计和管线综合。 （六）竖向规划设计。 （七）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。 概念性设计方案是指介于发展规划和建设规划之间的一种新的提法，它更不受现实条件的约束，而比较倾向于勾勒在最佳状态下能达到的理想蓝图。它强调思路的创新性、前瞻性和指导性。概念性设计方案一般是在获得新项目后，通过规划设计分析，以《项目设计策划书》、概念性方案设计任务书为基础，指导参加竞标的设计单位进行设计的内容，公司在评选出中标概念性设计方案后，还要进一步深化修改，总结概念性方案设计成果形成最终的设计原则和构思，概念性设计方案包括总平面设计、交通路线组织、绿化景观组织和景观概念设计。通俗一点说，概念性设计方案是正式方案制定之前的一个大体情况。 修建性详规实施步骤： 1、成立组织机构 2、收集必要规划资料 A、本地区城市总体规划、分区规划或控制性详细规划资料； B、现行规划相应规范、要求 C、现有场地测量和水文地质痪料调查； D、人口资料及本区经济发展情况调查； E、供水、供电、排污等情况调查； F、居民消费水平调查； 3、根据规范计算出本小区各项规划指标 4、确定路网和排水排污体系 5、确定需拆除及改造项目，并议定赔偿搬迁方案； 6、确定活动中心与绿化位置 7、绘制总平面和坚向设计； 8、各基本原则经济指标分析；
景观概念规划方案设计阶段任务书
景观概念~方案设计阶段任务书项目名称： 拟稿： 审核： 签发： 公司名称： 编制日期：
项目概况： 项目名称：XXXXX（以下简称“本项目”） 地理位置：（区域地图说明） 地块周边描述：文字描述…… 用地性质：（本地块用地性质为商业/商品住宅及配套。） 建筑设计主要经济技术指标：（详见建筑规划设计的相关资料。） 总用地面积： 建筑面积 建筑容积率： 建筑覆盖率： 绿地率： 物业类型： 户型配置： 项目分析： 优势：从地理位置、交通便利性等方面来说。 劣势：从噪音干扰、周边环境、视线污染、交通便利等方面来说。 项目总体规划布局及建筑风格特征: 规划布局描述:建筑总平面彩图并标明设计项目所处位置。 项目鸟瞰图、建筑单体图（2~3张反映项目建筑单体特征的效果图）。 项目客户市场定位： 客户描述：营销输入条件； 客户文化需求描述：营销输入条件； 项目推广主题：营销输入条件； 景观设计内容及设计范围： 本项目用地红线范围内的含所有无建筑封闭围护结构的室外环境包括架空层、私家花园、屋顶花园等的景观设计； 建筑架空层内墙、柱各立面及天花设计； 私家架空花园、私家花园、屋顶花园的设计（各设计款） 景观概念~方案设计要求：
整体风格： 景观设计应延续总体规划上的设计理念，力图实现规划布置合理、交通流畅清晰，功能分区明确的规划目标，应综合考虑景观与建筑立面风格的协调、统一，结合建筑形态进行总体景观设计，通过丰富的园林景观提升产品品质，形成良好的环境质量。 （对于交通流线上的景观要求） （如何处理内外部资源优劣势的要求） （如何处理建筑布局对景观的不同要求） （特别突出的场地特征的处理的要求） （对于园区中水景的要求） （对于组团景观的要求） （对于主次入口的设计要求） （对于泳池区域景观的设计要求） （对于地上停车位的设计要求） （其他有关项目特征的设计要求……） 通用要求： 园林设计：根据现状、因地制宜，满足景观设计需要，在体现景观层次方面，合理搭配草坪、植被、树、色块的组合，建筑前后，道路边的细部栽植，要精心设计。 景观设施：公共活动景观空间处理上形成对景，优化视线效果，功能上扩大活动空间，利于缓冲人流，提供休息、观景、活动的环境空间，娱乐活动区作为园区业主参与、娱乐、休闲的主要区域，营造浓厚文化艺术氛围。生态休闲区应展示自然、生态的水景景观，营造安静、惬意的休闲空间。注重环境小品造型及地面铺装的形式和色彩。园区出入口美观大方。 服务设计：提供邮箱、座椅、垃圾箱等的意向图片。 信息设施：提供标志牌的款式和色彩的意向图片。 光彩设施：通过夜景加深人们对园区的印象，以水景照明为基调，景观节点做重要布置，展示每一区域不同景观特点，沿园区绿地小路的照明主要满足人们休闲散步的需求，晚间气氛要求相当宁静，照明主要采用对树木的反射
住宅小区概念性规划设计任务书
新疆阿拉尔三五九钢铁有限公司 员工生活小区概念性规划设计任务书 一、项目概况及周边条件 1、项目区位 2、建筑规模 3、地块条件 4、道路交通 5、周边区域环境、设施及未来规划 6、周边基础设施 二、规划设计 1、设计理念及意向 2、规划设计要求 3、配套及功能设施建议 4、建筑风格建议 三、设计成果要求 1、设计成果 2、方案数量 四、进度计划要求
一、项目概况及周边条件 项目区位 项目地块位于阿拉尔城区北侧，属于阿拉尔市区待开发区，周边居住区人口稀少。 项目区位图 建筑规模：本项目占地面积435亩，用地性质为商住混合用地，项目建筑红线东西向727米，南北407.8米。 地块条件 地块周边条件 属于待开发区 地块内部条件 项目地块红线内无其他建筑物，。 道路交通 本项目南侧临城市主干道井冈山大道，井冈山大道与规划红线间为现有河道水域；东侧临近规划的大学路，西北两个方向都有规划道路。 周边区域环境、设施及未来规划 周边基础设施：供水供电燃气电信排污综合防灾等基础设施配套齐全，根据不同位置都可从红线外市政引入。 未来周边以住宅建设为主 二、规划设计 规划设计的基本原则 以阿拉尔三五九钢铁员工生活居住为主，商业用房和住宅开发为辅的原则。 设计理念及意向 项目定位：以阿拉尔三五九钢铁员工生活居住为主，商住房开发为辅；三五九钢铁公司员工生活区与商业用房和住宅开发区分区规划，但要有机结合，体现整个小区的整体性。
规划设计要求 整体规划前，必须仔细研究阿拉尔市政府的总体规划，当地政府对道路交通、行政设施、商业服务、文化生活、绿化景观有其规划和安排，本项目属于城市待开发区域，考虑规划设计时，需要统一、协调，相辅相成、相得益彰；整体规划必须充分考虑项目的统一性，尽量保持项目与周边环境资源的协调，以合理、集约、美观、自然的手段和理念，强调各个地块之间的衔接。 整体定位要求 1、三五九钢铁公司员工生活小区共计划分五个功能区，五个功能区分区设置，整体布局统 一规划 2、五个区分别为：员工单身宿舍功能区、员工住宅功能区、招待所功能区、开发商住功能 区、配套设施功能区 3、各功能区设置要求： 3.1员工单身宿舍功能区：单独区域，设置独立的出入大门，位置在规划区西侧，满足2000人左右居住； 3.2员工住宅功能区：单独区域，但要与开发商住区统一结合，位置在规划区中间位置，4000-4500套； 3.3招待所功能区：单独区域，设置独立的出入大门，位置在规划区域南侧，临近水渠位置，40-50套房间。 3.4开发商住功能区：单独区域，但要与员工住宅区区统一结合，位置以规划区域东侧为主，商住位置以东侧、南侧为主，北侧为辅。 配套及功能设施建议： 本项目员工生活区单身宿舍区配套设施有室外的篮球场、公用食堂、浴池、超市等满足生活的基本设施，员工住宅区与商住开发区要设置健身俱乐部、幼儿园、其它以商业开发为主； 建筑风格建议 整体设计建议现代风格为主题 建筑设计商住整体感强 建筑风格通过外观色彩和线条传达 建筑细节上特有的现代商业风格 有关建筑数据要求：
概念性方案设计深度要求
概念性方案设计深度要求 项目概念性方案设计成果及深度除满足国家建设部〈建筑工程设计文件编制深度的规定〉中有关的要求外，同时必须满足甲方以下要求。 一、设计成果： 1.设计说明及图纸8套：统一按A3规格印制、装订 概念设计方案图纸目录
概念设计方案图纸深度要求： 1.总平面图 1)标明用地界限、道路红线、周边道路名称、指北针； 表明地下室边界和出入口位置；2) 标明建筑单体的层数和退线，建筑单体体块和建筑间距要3)用真实 尺寸； 4)表明小区道路的性质、位置、与城市道路接口的位置以及道路中 车行道、绿化带及人行道的划分并标明道路红线宽度。 5)表明停车位位置和停车数目； 表明景观绿地和水系的性质、等级和边界。6) 2.功能分区与产品类型分布图 1)明确住宅和公建分区；排布适宜地块档次与形态的住宅产品。 2)描述公建配套设施设置位置、规模、占地和内容； 3)根据现有市政配套情况选择设置各类技术配套设施（煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、物业管理用房），通过明显的图例描 述这些设施的名称、位置及规模。
3.交通、消防分析图 1)根据道路设计宽度，示意性表达路网分级，标明小区道路与城市道路接口的位置，并完成各级道路的道路断面放大图。 2)对用地已有道路进行功能定位，通过明显的图例区别表示车行道及人行道。 非机动车流线和人行流线通过不同的图例表达各种机动车流线、3)．的分级与方向设计。 4)通过不同的图例表示满足设计指标要求的机动车与非机动车的各种停车方式、位置、规模与数量。 5)表明满足消防要求的车道和场地设计。 若单张图纸无法清楚表达上述设计内容时，应分成若干张图纸分别表达。 4.分期开发分析图 1)应表明分期开发的范围、顺序。分析分期开发的地块价值、交通可行性、公建配套分布、景观分期利用、施工难易度、物业管理的可行性； 2)各分期地块应有经济技术指标数据的统计； 应体现分期销售卖场的统一规划构想，并标明首期卖场的3)选址。 5.典型组团单元分析图 应体现典型组团单元、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、入口的关系。 6.物业管理模式分析图
景观概念规划方案设计阶段任务书
景观概念规划方案设计 阶段任务书
景观概念~方案设计阶段任务书项目名称： 拟稿： 审核： 签发： 公司名称： 编制日期：
?项目概况： ?项目名称：XXXXX（以下简称“本项目”） ?地理位置：（区域地图说明） ?地块周边描述：文字描述…… ?用地性质：（本地块用地性质为商业/商品住宅及配套。） ?建筑设计主要经济技术指标：（详见建筑规划设计的相关资料。）总用地面积： 建筑面积 建筑容积率： 建筑覆盖率： 绿地率： 物业类型： 户型配置： ?项目分析： ?优势：从地理位置、交通便利性等方面来说。 ?劣势：从噪音干扰、周边环境、视线污染、交通便利等方面来说。?项目总体规划布局及建筑风格特征: ?规划布局描述:建筑总平面彩图并标明设计项目所处位置。 ?项目鸟瞰图、建筑单体图（2~3张反映项目建筑单体特征的效果图）。?项目客户市场定位： ?客户描述：营销输入条件； ?客户文化需求描述：营销输入条件； ?项目推广主题：营销输入条件； ?景观设计内容及设计范围：
?本项目用地红线范围内的含所有无建筑封闭围护结构的室外环境包括架空层、私家花园、屋顶花园等的景观设计； ?建筑架空层内墙、柱各立面及天花设计； ?私家架空花园、私家花园、屋顶花园的设计（各设计款） ?景观概念~方案设计要求： ?整体风格： 景观设计应延续总体规划上的设计理念，力图实现规划布置合理、交通流畅清晰，功能分区明确的规划目标，应综合考虑景观与建筑立面风格的协调、统一，结合建筑形态进行总体景观设计，通过丰富的园林景观提升产品品质，形成良好的环境质量。 ?（对于交通流线上的景观要求） ?（如何处理内外部资源优劣势的要求） ?（如何处理建筑布局对景观的不同要求） ?（特别突出的场地特征的处理的要求） ?（对于园区中水景的要求） ?（对于组团景观的要求） ?（对于主次入口的设计要求） ?（对于泳池区域景观的设计要求） ?（对于地上停车位的设计要求） ?（其他有关项目特征的设计要求……） ?通用要求：
概念设计方案说明
附件一： 重庆市建筑节能示范中心概念设计方案说明 一、项目概况(一)项目基本情况 1、项目名称： 重庆市建筑节能示范中心 2、项目地址： 重庆市渝北区渝鲁大道旁； 3、项目规模： 用地面积约2亩，总建筑面积约3500m2，最大层数≤3层（地上），建设总投资约2500万元。 4、用地现状： 项目用地呈不规则形，主要为平地。 北侧为坡岸地带，西面为一围墙，西南面约7米处为一高10层的居民楼，东北面紧邻城市I级干道，干道另一侧为高层住宅小区。 （二）功能组成建筑节能技术展示中心： 约2000m2（展区布置方式由设计单位自己考虑）；建筑能耗监测中心： 约350m2（包含监测设备室、监测控制室及辅助用房等）；建筑节能技术交流中心： 约450m2（包含1个80人大会议室，2个小会议室，休息室及辅助用房等）；管理用房： 约400m2其他辅助用房及地下车库： 300m
2。 注： 在总面积符合要求的条件下，可适当调节各部分面积。 （三）项目建设目标 1、满足国家标准《绿色建筑评价标准》GB/T 50378-2006公共建筑三星级的要求。 2、全国领先的低能耗示范建筑，节能率达到75%，单位建筑面积年能耗低于60kWh。 3、可再生能源利用率不低于30%，绿色建材使用率不低于80%，水资源回用率达到建筑总用水量的20%。 二、概念设计方案设计基本要求（一）“重庆市建筑节能示范中心”的概念设计方案，应充分体现低能耗、绿色、智能化的理念和内涵，在外形设计上不应拘泥于固定的模式，要有创新或突破。 （二）根据本征集公告提供的建设场地地形图及公园规划设计图，设计方案要尽量与公园的整体规划和风格协调一致，同时要结合重庆地区的人文、气候、经济条件，体现本土化。 （三）所有征集作品应是，没有著作权纠纷。 （四）为确保应征方案评选的客观性、公正性，将严格执行盲评制度，所有应征方案的评选将在匿名下进行，各应征方案设计人员都不能临场解说和答辩，因此设计方案必须附有相应的图纸说明和文字解释。 三、设计建议（一）绿色生态设计建议 1、整个项目围护结构对节能贡献率达25%。 外墙立面可采用多种做法，包括呼吸式双层皮幕墙、轻质保温外墙等。
项目概念性设计节点
项目概念性设计节点 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998
项目概念性设计管理标准 为配合土地招投标和预选址的工作，在项目前期进行概念性规划设计。编号：BTYF-01 节点C2 由项目公司依据项目策划阶段已形成的成果，编写《项目策划书》，内容主要包括整个项目总进度控制、项目定位、项目各阶段工作重点及责任人等，并提交研发中心。 节点B3 编制《项目设计管理工作计划》： 1.研发中心审阅《项目策划书》中与设计工作相关的部分，根据项目总体 要求，编制《项目设计管理工作计划》。 2. 由研发中心填写项目研发阶段成果审批单，报请公司董事局主席审批。 3. 修订完成《项目设计管理工作计划》，研发中心备案。 节点B4 编制《概念性设计任务书》 1进行现场调研 2了解拍卖要求 3了解政府相关政策法规 4了解公司初步定位 5成立编制小组，编写初稿。 节点B5 组织《概念性设计任务书》审批： 1.由研发中心填写项目研发阶段成果审批单，交由技术总监、项目部及 公司相关各部门传阅评审。 2.由研发中心整理评审意见，并进一步完善《概念性设计任务书》，报 请公司董事局主席审批。
节点B6 委托设计单位进行概念设计，进行设计合同洽谈及设计前的交底工作，并在整个设计前将《概念性设计任务书》提交给设计单位，并对设计进度及质量全程控制。 节点D6 设计单位应按照《概念性设计任务书》的要求及时提交设计成果。 节点B7 由研发中心对设计成果进行审核，确认后报请技术总监进一步审批。节点A7 技术总监对设计成果进行审批确认，并提出指导性调改意见，如审批通过则进行下一步正式审批。 节点B8 由研发中心牵头，由设计单位进行演示汇报，参加人员为公司董事局主席、项目部负责人、技术总监、销售公司、客服中心、造价中心等各部门，对概念性设计方案进行评审。与会人员填写评审意见，由研发中心整理会议评审的意见。 节点B9 评审后如需设计单位进行设计变更，则研发中心将汇总的评审意见以变更通知单的形式反馈给设计单位。 节点B10 审批通过后，概念性设计完成，研发中心将成果审核确定后提交给项目部。节点B11 研发中心将概念性设计成果存档，作为下一步方案设计的前提资料。
概念性规划设计方案招标书(精)
概念性规划设计方案招标书 _________________: 我公司拟在江西南昌 XXX 地块规划建设居住小区，拟邀请有一定实力和业绩的甲级设计院参与投标，经过考察邀请贵单位参加本次概念性规划设计方案投标，现将方案设计任务书等内容介绍如下： 一、项目名称： XX 公司 XX 房地产项目（暂定名） 二、项目位置： 本项目地块位于江西南昌风景秀丽的赣江之滨，临富大有堤望赣江，介于聆江花园和赣江大桥之间，东、西、南三面临规划道路，北与江中楼盘相连。总用地 68 亩，其中一期 43 亩，东临规划道路，临江面南北宽 131.50 米，东西长237.75 米；二期 25 亩，南临规划路，临江面南北宽 101.00米，东西长 208.00 米。该地块也是目前南昌不可多得的滨江地块，具有较好的区位优势和发展潜力。 三、规划定位 1、要求规划设计能体现滨江居住建筑的特点，创造出不同于南昌其他滨水居住建筑的理念和环境，成为南昌新的建筑亮点； 2、本项目为综合性居住小区，规划设计应充分利用毗邻龙赣江的环境优势，在小区内部为住户营造一种个性化、生命筑化、智能化的居住环境空间，以南昌地区的居住习惯为出发点，同时面向未来的居住功能需求，满足住户的使用和规划及相关管理部门的要求； 3、强调建筑的可识别性，通过建筑形态和色彩的有机组合、搭配做到统一中求变化，体现时代感。 四、规划设计依据 1、国家及江西省、南昌市现行有关规划设计的法律、法规和规定；
2、城市规划管理部门划定的建议用地规定红线图及控制指标； 用地性质：居住； 建筑容积率≤2.7、建筑密度≤25、绿地率≥40； 机动车位：住宅 3 泊位/10 户，公建 1 泊位/250M2建筑面积； 主出入口方位：南侧 25 米规划路； 建筑间距：多层 1：1.1H ，高层 1：0.8H 且大于 24 M米控制； 退离红线：建筑退南侧 25 米规划路 8 米以上，建筑退出富大有堤堤防保护范围；必备的公共设施：配套物业管理、社区中心、幼儿园、垃圾站等； 3、本设计任务书。 五、规划设计内容要求： 1、小区户数：一期不少于 450 户，二期实算； 2、住宅设计满足定向客户群体要求，户型以三室二厅二 WW卫（建筑面积分别为 140 平米、160 平米和 180 平米）为主要户型，少量配置复式户型（顶楼），在设计规范允许的条件下尽可能考虑一梯（或二梯）二户，南北朝向； 3、停车泊位：机动车停车数为户数的 80，并设置相龙应的自行车、摩托车停放点； 4、交通组织要求与城市道路合理衔接，小区内做到人车分流； 5、居住小区设置中心景观区，注意区内景观与外部景观的融合及住户景观的均好性要求； 6、小区配套：配套物业管理、社区中心、幼儿园、垃圾站、设备用房、商业超市、公共停车场、室外活动、休闲场地等； 7、小区整体规划设计，并考虑小区分期开发与建设。
[小区规划设计方案]小区规划设计方案精选范文
小区规划设计方案 1、规划设计目标本小区占地面积95173㎡，项目规划建成本地段较大规模的居住小区，同时填补本地段所缺的大型超市、菜市场等配套公建商业用房，该地段樊华大桥的建成通车到达市区各地的公交系统的完善，该小区的建成，必然会为该地段成为成熟社区奠定更为坚实的基础。在进行小区规划时，我们不但从消费者的角度出发了解市场的发展动态，摸清市场上哪类型的住宅需求量最大，人们普遍喜欢哪类型的住宅小区等问题，同时也从发展商的角度出发，总结开发经验，吸收其他楼盘的成熟经验，力求把小区规划设计做得更好。所以，该小区的规划要达到什么样的目标，必须要做好市场定位。具体目标如下 1、户型的合理化、多样化户型应合理、实用，人性、还要适当超前。 2、建筑艺术化一方面，本小区定位的目标客户群是中等及以上收入的工薪白领阶层，他们学历大多数在中专以上；另一方面，本小区内以及周围的文化氛围很浓厚，所以在本小区规划时，要求建筑设计本身和整个小区的环境设计均艺术化。 2、规划设计要点 1、建筑密度 30% ； 2、容积率 3、人口密度500人/公顷； 4、绿化要求 30%以上； 5、建筑间距 18m以上； 6、规划道路小区内主要道路应不少于6米，15米以上道路建筑物退缩后应不少于3米。； 7、小区交通出入口方向北、东、南； 8、停车场配置及停车要求每4户住宅配一个机动车位。； 9、小区配套项目要求会所1000 m2 物业管理处300 m2 储蓄所100 m2 邮政支局200 m2 电信营业厅100 m2 社区超市中心3000 m2 变电房按用电负荷设置 3、规划构想 1、功能分区分居住、运动、体闲、娱乐、购物、学习等。
包头项目概念规划方案设计合约改
概念规划方案设计合约 工程名称：时代玫瑰园商业广场项目；萬邦理想城项目 甲方（委托方）：北京萬邦创展投资管理有限公司包头分公司乙方（承接方）：麦可利金（上海）建筑设计有限公司 签订日期：
建筑工程概念规划方案设计合约 甲方（委托方）：北京萬邦创展投资管理有限公司包头分公司 乙方（承接方）：麦可利金（上海）建筑设计有限公司 甲方委托乙方承担时代玫瑰园商业广场项目；萬邦理想城项目的工程概念规划设计，用地面积分别：74952.5平方米；24196平方米+49222平方米。经双方友好协商，签订此合约书并愿共同遵守以下条款。 一、甲方责任： 1．甲方提供地块规划条件，对与规划部门原提供的条件不符处，所产生的问题由甲方负责。 2．甲方综合与规划部门协商结果，提供以下规划条件说明： 地块红线、建筑红线见电子地形图。规划部门选址意见书。 二、乙方责任： 1．乙方应根据有关设计文件和国家现行的有关标准、规范、规程和定额编制设计文件，应保证设计质量。 2．乙方承担的主要设计任务和要求 设计总说明（包括设计依据、设计说明、设计构思、主要技术经济指标、） 设计图纸（规划总平面图、功能分析图、交通分析图、环境分析图。 效果图：意向效果图 三、设计取费及设计费支付： 1．设计取费：总设计费壹拾贰万元正。 2．设计费支付阶段： ①签订合约后，支付设计费的50%，即人民币陆万元正；
②乙方完成设计文件并将图纸交付甲方，甲方一次性提出修改意见，乙方根据甲方要求进行修改并经甲方认可后，甲方支付乙方剩余的费用，即人民币陆万元。 四、其它 1．合约签订后双方共同遵守，否则均应追究责任。 2．合约执行过程中，如有纠纷，双方应本着实事求是，互谅互让，友好协商的原则解决。如双方不能解决时，需报请有关部门仲裁。 3．本合约自双方签订之日起生效。 4．本合约一式二份，双方各执一份。 甲方：：北京萬邦创展投资乙方：麦可利金（上海）建筑设 管理有限公司包头分公司计有限公司 法人代表（代理人）：法人代表（代理人）： 盖章（甲方）：盖章（乙方）： 签字日期：签字日期：
住宅小区项目方案设计文本说明
禹宏·启城住宅小区项目方案设计 第一章建筑设计 一、设计依据 1、建设单位提供的数字化四线坐标及现状地形图 2、建设项目规划意见书和勘测红线图 3、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93 2002版） 4、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005） 5、《住宅设计规范》（GB50096-2011） 6、《住宅建筑规范》（GB50368-2005） 7、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版） 8、《建筑设计防火规范》GB50016-2006 9、《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98） 10、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（ＧＢ５００６７－９７） 11、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2010） 12、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005） 13、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001） 14、现行的《蚌埠市城市规划管理技术规定》 15、《建设项目日照分析技术管理规则（试行）》（2005版） 16、《建筑工程面积计算规范》GBT/50353-2005 17、与本项目相关的国家、地方颁布的法律、法规、规范和技术标准。 二、项目概况
1、项目区位 本项目地块位于安徽省蚌埠市，东临中学西路，西接西外环路，南临健康路，北接禹王西路。交通十分便利，接近城西新城区中心，本小区和拟建的医院、第二中学，都在半径600米的距离之内。地理位置优越，随着相应市政配套的日益完善，本区域将成为蚌埠市未来又一高档商住圈。 2、用地性质及规模 项目地块规划为居住和商业用地，总用地面积约㎡，规划总建筑面积209983平方米，地上建筑面积约万平方米。 3、地形地貌 地块用地呈长方形，当前为闲置用地，现状地块内有堆土，东西两边略有高差，总体地势南低北高。 4、规划要求 ■容积率 地块容积率要求≤ ■建筑密度 地块1建筑密度：26% （出让要求不大于26%） 地块2建筑密度：% 综合建筑密度： % ■住宅日照间距 住宅满足大寒日满窗日照有效时间不少于2小时。 ■绿地率 不小于35% ■退让间距 建筑物退让城市道路红线：道路切角视距退让按宽边并增加3~5米退让控制。 三、地块现状分析 ■周边环境综述
一个完整、系统的景观方案设计
前些天，因为某公园报建景观设计文本的制作出现一些问题，我有了罗列以下"文本制作模板/范例"的念头。 我看过很多关于景观设计文本、建筑设计的文本，有的是大公司，有的是设计院的作品。但是文本内容中涵盖项目各分项图文的内容各不相同，是因为概念设计阶段比较简单而初设时又抛弃啦前面的部分？还是因为他们“因项目需要制宜”还是“因甲方口味制宜”的结果？ 这里我不想讨论。 报建文本的制作应该完成一个什么样的设计工作量，和出图量，各个园林局想必都有规范。但是，如果要严谨的完成一个景观设计项目，要按部就班的进行每一个分项，那么我就要思考：一个完整、系统的景观方案设计必须涵盖那些工作？而一个完整文本的输出应该包含多少内容？ 以下是我罗列的一份关于景观园林设计文本的目录，对“怎样逻辑的进行景观设计”和“一套完整景观设计文本应该包含的内容”作一个初探。及成为以后工作中的一个文本制作模板，也完善自己在景观设计过程中的逻辑性和严谨性。 封面（中英文项目名称；甲方名称，日期） 扉页（中英文项目名称；委托单位、设计单位；项目编号、日期；首席设计、方案设计、土建设计、植物水电设计等） 设计资质页（企业法人营业执照、园林景观规划设计资质**、工程设计**等）文本目录页 一. 项目概况 [文字为主，可加现场照片] 1.1 项目背景：（主要描述：位置、面积、地势、周边等，包含一些数据）1.2 场地概况：（环境概况：气候、季风、土质、水质等）（景观概况：地形地貌、植被，水系，建筑等） 二. 设计依据 [可添加一些规划局的城市规划图或分区规划图] （国家和地方相关法规、城市和项目周边总体规划、相关设计规范、各设计控制指标等等） 三.设计原则 [文字为主] 四.设计指导思想 [文字为主] 五.设计目标 [一段话/一句口号；甲方的要求；城市的需要；使用者的心声] 六.前期基址分析 [对原始地形的分析，图文并茂] 6.1 区位分析（与城市分区、主干道、其他绿地系统以及发展规划的关系）(场地生态效益、绿地联动效应、交通沿线景观、未来发展规划分析)
小区概念设计
新乡“太阳城”园林景观设计概念 前言 一个优秀的小区景观设计，可以全方位地提升整个楼盘的文化品味，渲染扩张其独特个性，强化楼盘的买点，在令人眼花缭乱的房地产市场上让人眼前一亮、脱颖而出，给楼盘带来无可估量的价值增量和源源不绝的客流，这一点已经是勿庸置疑的。所以说住宅小区的环境设计日益重要，但如何才能让设计出的作品拥有一个既鲜明又深受市场欢迎的特色呢？我们可以从市场上去获得启发。当前郑州市场上接连打出的江南园林、皇室御花园、日式园林直至巴厘岛风情、加州风情、澳洲风情等各式风格各异、主题独特的小区园林，让人眼花缭乱、目不暇接，但无论哪种风格、哪种主题，要想获得市场的认同，都必须突出一个人性化的设计思想，以人为本，最终目的都是让都市中忙碌的人们在有限的时间和空间内更多地接触自然，因为人离不开自然，亲近自然是人内心本能的渴望，自然的最佳体现就是水与绿色。但一味讲求自然而没有文化内涵的园林也最终会流于粗糙肤浅，一样不会成功，只有赋予了人文的色彩，园林才有了品味，才真正鲜活起来，生活亦然。 一、项目概况 “太阳城”项目由河南豫辉房地产开发有限公司投资开发,项目坐落于劳动路以东、中原路以南、卫河以北的老城区，宗地面积18万平方米。“太阳城”位于新乡市中心，周边配套齐全，生活便利，
是一个集居住、娱乐、购物、休闲、教育于一体的大型商住区。二、总体设计思路 追寻人类理想的生存环境梦想，创造绿色、生态有活力的城市近旁的绿色隔离居住空间。 关键词：欧式、诗意（浪漫）、现代、文化、绿色 结合项目的先天资源和开发思路，综合联系建筑特点与周边环境因素后，我们将新乡“太阳城”园林景观设计设定为高档的现代欧式风格，将现代人对家的温馨、浪漫的生活要求与欧式经典园林的高雅、大气融为一体，极大地提高小区的格调与品质，同时为业主提供高品味的休闲居住环境。 从人行为出发，以环境效益为基准。创造一个真正适宜人们居住、生活、休闲的环境。全面考量娱乐、休闲、运动等多项功能，满足人们各种生活需要，坚持“以人为本”，充分体现现代的生态环保型的设计思想。 三、景观营造 传承欧式园林经典布局，景观设计与建筑风格相协调，生态景观舒展恢宏，强调自然元素与建筑有机形态的对比，利用宽阔平坦的草坪、疏密分明的栽植、规整的园路、丰富的竖向变化及标志性的主题景观来体现简约大气的自然气质。 四、规划设计框架 园林的功用性亦是园林设计的重点之一，在保持总体风格的基础上追求各自的特色，考虑全面周到，分布人性科学，强烈地吸引着人们走出家门，来到户外，投入自然的怀抱，溶入
概念性规划方案设计说明解说词
概念性规划方案设计说明解说词 一、项目概述： 本项目位于洛阳市北部，洛阳工业园区东端，310国道以北、道北六路以南、东临华山路、西邻龙翔东路。建设用地113246.11平方米约（约170亩）。项目距市中心6.5公里，距洛阳机场2.6公里，交通较为便利。 本项目地块的用地性质为居住，可兼商业。西侧及南侧沿街及西侧局部设置商铺，住宅布置有多层、高层以及相应的配套设施，是一个综合性的现代住宅小区。 二、规划设计理念： （1）环境先行——充分利用自然环境，在开发与设计之初，就建立“环境”先行的观念是达到开发、销售与居住三赢的关键。 （2）以人为本——从总体布局、单体、户型到细部处理，充分体现设计对人的尊重与关心，充分考虑人的需要和便利。 （3）整体设计、一步到位——即在规划设计之初，就从环境的角度，将建筑与景观相结合，最大限度的发挥景观环境对于住区整体空间形态的影响，只有这样才能营造出一
个整合大气的社区形象和富有特色的高品质社区环境。 （4）高品位的体现——从城市设计角度围绕着解决建筑设计同城市空间关系及希望通过设计形成区域地标建筑，完善的设施、高贵雅致的外观和优质的服务是高品味的体现。 通过以上原则力图营造一个布局合理、环境优美、舒适宜人的居住环境，建立恰到好处的交通、绿化系统、空间秩序等，追求社会、经济、环境综合效益的整合，充分体现新时代洛阳的形象，努力创造一个标志性强，整体良好的人居精品。 规划设计： 1、总体布局 本规划布局主要结构为四个住宅组团围绕一个中心景观区，同时形成一个T字景观带。其中，东南角组团与中心景观相互渗透形成品质最佳的多层组团，其余组团为不同层数的高层相结合的组团，在中心景观处结合会所设置一栋户型设计上可分可合的楼王。在入口处布置幼儿园，方便家长接送。西侧、南侧沿街及北侧局部布置2层商铺、东南角两条道路交叉设置一个餐饮为主的商业。在总图设计中充分考虑分期开发的灵活性，以“品质先行、景观先行”的原则，规划南半区与景观区为第一期开发，以品质占领市场；北半区两个组团为二期开发，达到较好的经济效益。也可根据市场需要，进行四期开发，规避风险。
景观概念规划方案设计阶段任务书
景观概念~方案设计阶段任务书项目名称: 拟稿: 审核: 签发: 公司名称: 编制日期:
?项目概况: ?项目名称: XXXXX(以下简称“本项目”) ?地理位置: (区域地图说明) ?地块周边描述: 文字描述…… ?用地性质 :(本地块用地性质为商业/商品住宅及配套。) ?建筑设计主要经济技术指标:(详见建筑规划设计得相关资料。 ) 总用地面积 : 建筑面积 建筑容积率: 建筑覆盖率: 绿地率: 物业类型: 户型配置: ?项目分析: ?优势:从地理位置、交通便利性等方面来说。 ?劣势 :从噪音干扰、周边环境、视线污染、交通便利等方面来说。 ?项目总体规划布局及建筑风格特征: ?规划布局描述:建筑总平面彩图并标明设计项目所处位置。 ?项目鸟瞰图、建筑单体图(2~3张反映项目建筑单体特征得效果图)。 ?项目客户市场定位: ?客户描述:营销输入条件; ?客户文化需求描述:营销输入条件; ?项目推广主题:营销输入条件; ?景观设计内容及设计范围: ?本项目用地红线范围内得含所有无建筑封闭围护结构得室外环境包括架空层、私家花园、屋顶花园等得景观设计; ?建筑架空层内墙、柱各立面及天花设计; ?私家架空花园、私家花园、屋顶花园得设计(各设计款 ) ?景观概念~方案设计要求: ?整体风格: 景观设计应延续总体规划上得设计理念,力图实现规划布置合理、交
通流畅清晰,功能分区明确得规划目标,应综合考虑景观与建筑立面风格得协调、统一,结合建筑形态进行总体景观设计,通过丰富得园林景观提升产品品质,形成良好得环境质量。 ?(对于交通流线上得景观要求) ?(如何处理内外部资源优劣势得要求) ?(如何处理建筑布局对景观得不同要求) ?(特别突出得场地特征得处理得要求) ?(对于园区中水景得要求) ?(对于组团景观得要求) ?(对于主次入口得设计要求) ?(对于泳池区域景观得设计要求) ?(对于地上停车位得设计要求) ?(其她有关项目特征得设计要求……) ?通用要求: 园林设计:根据现状、因地制宜,满足景观设计需要,在体现景观层次方面,合理搭配草坪、植被、树、色块得组合,建筑前后,道路边得细部栽植,要精心设计。 景观设施:公共活动景观空间处理上形成对景,优化视线效果,功能上扩大活动空间,利于缓冲人流,提供休息、观景、活动得环境空间,娱乐活动区作为园区业主参与、娱乐、休闲得主要区域,营造浓厚文化艺术氛围。生态休闲区应展示自然、生态得水景景观,营造安静、惬意得休闲空间。注重环境小品造型及地面铺装得形式与色彩。园区出入口美观大方。 ?服务设计:提供邮箱、座椅、垃圾箱等得意向图片。 ?信息设施:提供标志牌得款式与色彩得意向图片。 光彩设施:通过夜景加深人们对园区得印象,以水景照明为基调,景观节点做重要布置,展示每一区域不同景观特点,沿园区绿地小路得照明主要满足人们休闲散步得需求,晚间气氛要求相当宁静,照明主要采用对树木得反射式间接照明。 植物配置: 根据当地气候特征,材料选择、色彩搭配以及细部处理都应根据当地气候重点考虑;要求进行植物配置时结合当地特定得气候特征充分考虑树
小区规划设计方案.doc
1、投标人结合当前的设计市场行情及水准，自主报价：第 一阶段_____ 元；第二阶段元／平方米。 2、最终设计费按批准的规划指标计算建筑面积乘以该报价进行设计费结算。 3、设计工作包括但不限于：建筑方案设计修改完善、初步设计／扩初设计、施工图设计、初步设计概算、招标及施工过程配合、提供设计技术交底、协助竣工验收、编制竣工图、建筑公共部位的精装修概念方案设计、园林景观方案设计、灯光设计、标识系统设计等工作，并配合其他专业专项设计等工作。 4、中标设计机构须承担专项设计的设计审核及配合协调、确认工作，费用包含在投标报价中。 以上价格为含税价。 八、招标方式及投标要求 1、招标采用全球公开的方式。 2、投标条件：投标的设计机构应具有大型高端小区设计规划能力及实践经验的境内外设计机构或设计联合体，或事务所及个人组织（以下简称：设计机构）。 请有参加投标意向的设计机构于下午5点前向“招标人及联系人”（详见第十二条）联系。通过邮箱领取：国家高程基准图（CAD电子版1:1），前期已作废的规划图，其它已建小区的别墅样板效果图，供设计方参考；长沙县黄花镇行政交通规划用地总图（PDF版本），供区域定位及高端小区规划参考。逾期不予受理。 3、投标成果要求：
（1）、提供甲方理想中的高端小区规划平面图（CAD电子版1:1），规划说明、规划要点及亮点，规划定位。 （2）、提供报价书及设计内容项目清单（纸质或扫描件均可）。 九、方案设计评审 1、方案设计评审方式：采用暗标的方式进行，本次竞标原则上不进行设计机构参加的方案汇报，如有需要，另行通知。 2、方案设计评审的主要依据和原则有： 2.1方案的理念创新：综合考虑项目的定位，在城市环境、交通、高尚风格定位、人性化等因素； 2.2 符合独栋别墅、联排别墅，高档住宅，高档商务办公，配有酒店，会所及商业等规划要点； 2.3方案的可实施性及造价控制； 2.4方案的绿色节能技术； 2.5设计机构的组织实施能力（通过方案本身判断）； 2.6对本项目的物理环境总体设计研究。 3、本项目定标原则：由方案评审委员会评选出前3名优胜方案推荐给招标人，原则上第一名为中标单位。招标人在充分尊重评审委员专业评审结果的基础上，根据造价、工期、技术等因素，由招标人按审批程序确定中标单位。
项目规划方案
中国青少年体验式主题乐园“恺撒尼亚”（暂定名） 品牌咨询及品牌形象创建策略执行规划 在智煜（中国）投资有限公司与PAOS咨询机构建立战略性合作框架的基础上，PAOS·上海为进一步高效落实战略合作的具体内容，促进中国青少年体验式主题乐园“恺撒尼亚”项目（以下简称“项目”）的快速推进，并具有成效的实施及运营，特组织专业咨询及执行团队，对“项目”服务性产品定位、品牌理念、品牌形象创建策略及设计执行工作作如下内容规划： 一、关于“项目”服务产品定位策略思考及建议 市场营销活动的核心是产品。脱离产品来谈营销层面和品牌传播层面的任何环节都是空穴来风。所以品牌策略规划，品牌形象的创建，形象设计执行工作的源头和根本还是产品。该“项目”是属于服务性的产品类别。首先我们需要认知的是，它并不是某一个可以具体描述的具体产品，同时与工业品和消费品都存在显著的分别和差异。所以对此类服务性产品的定位工作是需要针对性、专业性的研究论证和分析定位的。 虽然在日本和台湾地区有类似的“Kidzania”产品及品牌成功运营的先例。但在中国国情和市场经济环境下落实类似项目，就必须按照中国文化背景、商业环境、消费环境、价值取向来进行决策和执行运营。例如，与我们“项目”类似的Kidzania，在日本也许只要按照科学的、合理的商业模式和纯商业性的思考模式就可以策划运作、经营管理，但在国内涉及到青少年儿童的教育娱乐文化等项目活动，就必须认真考虑到国家相关法律法规条文的规定。虽然此类服务产品都可以归属与“体验经济”的商业范畴之内，在中国也许就需要带有“半公益”、“半商业”的性质，其特殊性、特色性、差异化就在这里。 说到此类服务产品定位，就不得不对未来产品目标人群作系统的定向研究分析。PAOS 通过对“项目”的整体情况的理解判断认为，“项目”服务产品的目标人群，不是那么聚焦和具有特定人群可界定和描述的。因为，虽然“项目”产品目标和核心对象是7－15岁（暂拟定）青少年儿童，他们是最终的参与者、使用者、体验者；但是，决定是否光临现场，并是否尝试和重复体验活动的决策者是孩子的父母和亲朋；同时服务产品还需要考虑到合作伙伴（进驻品牌的合作商）的利益和感受；政府监管部门对产品性质和营运过程中，其是否同青少年儿童教育管理的法律法规相矛盾和冲突等等。 尽管我们定位在中国青少年体验式主题乐园，但是，让核心目标消费者体验什么样类别的活动和服务性产品是最合适的？这个课题我们必须认真科学对待。俗话说我们有360行，装入我们未来主题乐园内，那些行业最具有代表性、可操作性、教育意义、最契合品牌个性的等等问题，都需要从中国文化背景、教育环境、价值取向去论证、选择、执行。虽然国外有成功例子作参考，但我们未来的“项目”应该提供什么样的服务性产品，才真正具有“中国特色”，是十分值得研究和探讨的。 同时我们知道此类产品的价格设定、产品档次、产品推广渠道等等环节，都不同与消
⒈概念性设计方案
附件1 概念性方案设计 一、实施流程 （一）招标人可在项目立项后或可研完成后即委托全过程工程咨询企业，由全过程工程咨询企业提供概念性设计方案给招标人，也可通过其他方式确定概念性设计方案。 （二）由招标人组织专家对概念性设计方案进行论证，重点对项目投资影响较大的一些指标进行论证。概念性设计方案的项目总投资不能超过可行性研究报告批复里的项目总投资。论证专家应具有国家一级注册建筑师或一级注册结构师或高级及以上职称。 （三）经过论证的概念性设计方案和专家意见作为可行性研究报告完成后方案设计完成前开展工程总承包招标的申报材料，向住建主管部门申请进行工程总承包招标。 二、概念性设计方案内容 （一）建筑工程概念性方案设计文件深度内容（具体参照《建筑工程方案设计招标文件编制深度规定》）。 ⒈设计总说明及各专业设计简要说明，包括对项目投资影响较大的设计条件和主要经济指标等。 对项目投资影响较大的设计条件主要包括：规划设计条件、 — 1 —
建筑风貌、人防条件、地质条件的初步勘察、可再生能源利用、绿色建筑的关键指标、海绵城市、建设控制指标、材料品牌档次要求、设备品牌要求、基本结构形式（如超限、大跨度、转换、支护）等。 主要技术指标主要包括：总用地面积、总建筑面积、建筑基底面积、道路广场面积、绿地面积、容积率、径流总量控制率、建筑密度、绿地率、停车泊位数，以及主要建筑或核心建筑的层数、层高和总高度等项指标；根据不同的建筑功能，还应表述能反映工程规模的主要技术经济指标，如住宅的套型、套数及每套的建筑面积、使用面积，旅馆建筑中的客房数和床位数，医院建筑中的门诊人次和病床数等指标。 ⒉投资估算。 ⒊图纸。 （1）总平面设计图纸，应明确表示建筑物位置及周边状况，总平指标参数。 （2）主要单体平面、主要立面图、主要剖面图。 （3）建筑效果图，包括各主要立面的效果图及鸟瞰图。 （二）市政基础设施工程概念性方案设计文件深度（城市桥梁部分）。 ⒈设计总说明及各专业设计简要说明。 主要技术指标主要包括: 建设规模、道路等级、设计速度、荷载、净空、洪水频率、航道、抗震设防烈度、地震动峰值加速度 — 2 —