万科a股证券投资分析

证券投资学股票分析

姓名:xxxxxxx

班级：xxxxxxxxxxx

学号：xxxxxxxxx

股票名称：万科A股票

股票代码：000002

一:基本概况

万科企业股份有限公司（简称万科或万科集团）成立于1984年5月，是目前中国最大的专业开发企业，也是股市里的代表性地产。总部设在深圳。公司连续六次获得“”称号，2008年入选《》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。万科，股票代码（000002）经营范围｜兴办实业(具体项目另行申报)；国内商业；物资供销业(不含专营、专控、专卖商品)；进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)；房地产开发。

｜主营业务｜房地产、贸易及零售等。

｜历史沿革｜万科企业股份有限公司(“本公司”)原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。

1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。

1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。

二：基本面分析

（一）行业总体分析

1、告别高速增长，行业改革需求加大

2015年以来全国整体的销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。1-5 月全国商品房销售面积 35996 万平方米，同比下降 %，降幅大幅收窄；商品房销售额 24409亿元，同比增长 %，已经回正。国房景气指数是从土地、资金、开发量、需求等角度综合反映全国房地产业基本运行状况的指数，指数高于 100 为景气空间，低于 100 为不景气空间。该指数在去年年中在 95 左右徘徊了几个月以后一路下行，2015 年 5 月国房景气指数，创下了 1997 年指数创立以来的历史低值

2、相关政策密集出台，国企改革步伐加速。

今年是国企改革深化的关键之年。虽然此前国企改革进度总体来说低于预期，但从今年年初至今，尤其是两会以后，相关政策密集出台，“1+N”国企改革文件出台的预期逐渐加强。

3、房地产行业国企占比高，运营效率相对较低

从来看，国企改革对于房地产行业意义重大。地产行业当中国企占比较大。房地产行业 A 股上市公司 166家，其中央企 13家，地方国企 63家，两者加起来占全部房企将近一半。从 2014 年各项财务数据来看，国企也占据了房地产企业当中重要地位。截止 2014 年底，中信房地产 A股上市公司总资产 34864 亿元，其中央企总资产6501 亿元，地方国企 9759 亿元，国有权重占近 4 成；从营业收入和净利润的角度来看，国企在全部上市公司中创造的营业收入和净利润占比也在 4成以上。

（一）宏观经济分析

由于房地产市场在需求和盈利两方面均面临拐点，属性已明显减弱，因此我们预计2015年房地产市场将企稳回升，整体处于弱复苏，大幅反弹的可能性不大。由于一线城市在经济增长、聚集以及人口流入方面具有不可比拟的优势，一线城市的反弹幅度将明显超越二、三线城市。

1、多元化经营趋势加快

在传统住宅行业面临拐点的前提下，房地产企业多元化经营趋势明显加快。房企的多元化经营一方面围绕房地产的不同业态进行布局，包括商业、养老和文化旅游。另一方面，房企积极参股或控股其他行业，实现主业的多元化或彻底转型。由于行业的竞争力度逐渐加大，中小房企的多元化经营趋势将加快。未来，我们预计大型房企的转型也将逐步落地。

2、楼市需求仍未见顶，一线城市具有强支撑

从行业潜在需求层面，人口结构是决定市场长周期趋势的关键因素，历经了 2014年全方位调整后，人口红利拐点已然成为一个老生常谈的话题，但根据我们的分析逻辑框架，尽管住房需求顶点已渐行渐近，但人口结构调整需历经漫长的过程，短期内年龄结构的变化并不足以使得当前楼市需求的根本驱动因素发生反转，而且时代观念的转变促使婚房需求延迟释放，中国第三次婴儿潮（1982-1990）带来的结婚登记顶峰仍将产生足够的增量，我们仍坚信过往十年中推动楼市快速发展的刚需群体仍处于对于住房需求支撑阶段的高点，人口红利在未来 5-10 年内仍将是市场需求的正向驱动因素。

3、政策羁绊解除，改善型需求盛筵开启

根据马斯洛人类需求层次理论，当某一层级的需求被满足后人们便会去追逐更高一个层级的需求，而不同时期受制于经济发展水平、受教育程度等的影响，社会群体对不同层次需求的迫切程度不尽相同，当前我国正处于财富集聚、需求层次加速分化的阶段，少数富有群体需要拥有更好的房屋来满足其对于社交和社会尊重的需要，同时我们认为当前股市迅速升温产生的财富效应将进一步激发财富人群对于高品质住宅的追求。

4、增量到存量的时代接力

存量房市场规模扩大是房地产市场成熟的一个重要特征，在房地产市场发展较为成熟的欧美日等发达区域，存量房作为房地产交易的主体，占市场总量 80%以上，而我国目前存量房的交易额规模仅占总体交易额的 25-30%，当前大部分地区仍主要依靠增量带动发展，同时也意味着未来存量发展具有广阔的空间。

（二）公司具体分析

1、k线形态分析：Ｋ线图有直观、立体感强、携带信息量大的特点，能充分显示股价趋势的强弱、买卖双方力量平衡的变化，预测后市走向较准确，是各类传播媒介、电脑实时分析系统应用较多的技术分析手段。

分析K线时，也要结合均线系统。我们一般从趋势、交叉突破、发散型态、支撑位和阻力位四个方面来观察。一是趋势。短期均线上翘，说明股票或指数短期处于上升趋势。同样，中期均线、长期均线上翘，则反映中长期的上升趋势。如果不是上翘，而是下探，

出现的突破型走势。三是发散形态。发散是指短期、中期、长期均线相互之间距离越来越大，特别是短期均线此时往往走势十分陡峭，即斜率很大。四是支撑位和阻力位。K 线在上涨或下跌的时候，触及中期或长期均线，均线都会产生支撑或阻力的作用。若K 线跌破支撑，或突破阻力，都预示着运行趋势的确立。

日K线是根据股价(指数)一天的走势中形成的四个价位（开盘价，收盘价，最高价，最低价）绘制而成的。收盘价高于开盘价时，则开盘价在下收盘价在上，二者之间的长方柱用红色或空心绘出，称之为阳线；其上影线的最高点为最高价，下影线的最低点为最

低价。收盘价低于开盘价时，则开盘价在上收盘价在下，二者之间的长方柱用黑色或实心绘出，称之为阴线，其上影线的最高点为最高价，下影线的最低点为最低价。

2、切线分析

（1）上升趋势线

绿色线为上升趋势线。上升趋势线中，连接股价波动的低点（即“波谷”），其包含的波谷都相应的高于前一个波谷。每一条上升趋势线，需要二个明显的底部，才能决定，连接的波谷越多，对上升降趋势的预测越准确。当上升趋向线跌破时，就是一个出货讯号。在没有跌破之前，上升趋向线就是每一次回落的支持。在长期上升趋势中，每一个变动都比改正变动的成交量高，当有非常高的成交量出现时，这可能为中期变动终了的信号，紧随着而来的将是反转趋势。

（2）下降趋势线

蓝色为下降趋势线。下降趋势线中，连接股价波动的顶点（即“波峰”），其包含的波峰都相应的低于前一个波峰。每一条下跌趋势线，需要二个顶点，才能决定，连接的波峰越多，对下降趋势的预测越准确。当下降趋势线突破时，就是一个入货讯号。在没有突破之前，下降趋向线就是每一次回升的阻力。

2、指标分析

（1）移动平均线（MA）分析：移动平均线(MA)是以道·琼斯的“平均成本概念”

为理论基础，采用统计学中"移动平均"的原理，将一段时期内的股票价格平均值连成曲线，用来显示股价的历史波动情况，进而反映股价指数未来发展趋势的技术分析方法。图一中，价格位于移动平行线上，且价位已开始远离移动平行线。由于价格有向移动平均线回移的趋势，所以，此时应卖出股票。当股价在移动平行线上时，股价可能会下跌，应该做好卖出准备。

（2）平滑异同移动平均线（MACD）

平滑异同移动平均线称为MACD，是从双移动平均线发展而来的，由快的移

动平均线减去慢的移动平均线，MACD的意义和双移动平均线基本相同，但阅读起来更方便。当MACD从负数转向正数，是买的信号。当MACD从正数转向负数，是卖的信号。当

MACD以大角度变化，表示快的移动平均线和慢的移动平均线的差距非常迅速的拉开，代

表了一个市场大趋势的转变。

（3）随机指标KDJ

随机指标KDJ周期（常为9日、9周等）内出现过的最高价、最低价及最后一个计算周期的收盘价及这三者之间的比例关系，来计算最后一个计算周期的未成熟随机值RSV，然后根据平滑移动平均线的方法来计算K值、D值与J

值，并绘成曲线图来研判股票走势。

当K值自上而下穿越D值，形成交叉时，我们称之为“死亡交叉”，预示着今后的股票价格有可能向着利空的局面转变；当K值自下而上穿越D值，形成交叉时，我们称之为“黄金亡交叉”，预示着今后的股票价格有可能向着利好的局面转变。一般来说，在纵坐标50区域出现的交叉并不明显，黄金交叉发生区域在20超卖区以下，而且越低越有效；死亡交叉产生的区域在80超买区以上，越高越有效。

四：投资建议

公司在弱市中战略积极,销售领先,商业地产资产证券化创新引领行业,合伙人继续增持显信心,我们认为轻资产运营将成公司新常态,未来的发展更持久稳健,维持盈利预测和“买入”评级。对于我国正处在飞速发展的阶段来说，各方面经济都会飞速发展，各方面物资需求都在日益增加。而且长期看居民对购房的需求不会减少，中国需求住房的人不在少数，房子现在是中国的钢性需求，因为我国农村人口较多，许多人都迫切需要

购置一套城市二线住房甚至一线住房来使用，以便于人们在城市里工作，生活居住。而就购置住房来说，万科是中国房地产的龙头企业，现在这个价位个人觉得估值合理，值得介入，后期能有不错的收益，建议进行中长期投资。而短期内要注意关注国家调控房价政策对股票的影响，做波段投资，较为合适，并且短期涨幅有限，还应注意防范风险。