反思我国的住房制度改革
住房权入宪的法史反思——以国民党政府时期为中心
作者简介 ： 张群 ， 中国 社会 科学 院法 学研 究 所 助 理研 究 员 ， 学 博 士 。 法
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住 房 权住 宅 与 家 庭 的 角 度 ． 析 西 方 国家 对 于 ” 分
北 平 市 政 府 在 该 市 参 议 会 上 宣 布 ：房 荒 救 济 本 属 市 行 “ 政 一 端 … …此 种 人 为 之 恐 慌 ， 自应 以 政 府 力 量 ． 以 彻 予 底 纠 正 。 Ｅ 市 地 政 局 局 长 也 在 参 议 会 上 指 出 ：本 局 ” 平 “
多个 国家在宪法 中规定 了住房权 。 更有 许多 国家 以专 门
立 法 的形 式 承 认 了 住 房 权 的核 心 内 容 ． 括 免 于 强 迫 驱 包
逐、 禁止住房领域 的各种 歧视 、 稳定 的使 用权 、 住房权被
侵 害 时 得 到 司法 救 济 等 。 年 来 我 国亦 有 住 房 权 人 宪 的 近 政 策 建 议 与 学 理 论 证 ｆ 有 了宪 法 保 护 是 否 必 然 促 进 ②旦 住 房 权 保 障 ？ 房 权 保 障是 否 必 须 提 升 到 宪 法 层 面 ？ 住 如
一
、
引言
果 住 房 权 人 宪 ． 国 是 否 要 完 全 遵 循 甚 至 照 搬 国 际惯 例 我
和外 国宪法例 ？ 目前 大多数学者 的意见似乎都倾 向于肯
作 为 一 个 家 庭 日常 生 活 的 固定 场 所 。 房 和 人 的生 住 存 与 尊 严 密 切 相 关 现 代 财 产 法 理 论 上 ． 房 不 仅 是 在 住 不 动 产 ． 是 生 存 财 产 和 人 格 财 产 ． 该 和 必 须 享 受 远 还 应 高 于对 一 般 不 动 产 的 保 护 世 界 宪 法 史 上 第 一 次 确 认 在 住 房 保 障 的是 １ １ 颁 布 的《 国魏 玛 宪 法 》 １５ ： ９ ９年 德 第 ５条 “ 地 之 分 配及 利 用 ． 由联 邦 及 州 加 以监 督 ． 防 止 其 土 应 以 滥 用 ， 使 所 有 德 国人 均 获 健 康 之 住 居 ， 有 德 国 家 庭 ， 且 所 尤 其 子 女 众 多 之 家 庭 ， 得 应 其 需 要 ． 得 住 居 及 家 庭 均 获
关于98房改的反思
关于98房改的反思作者：张泽颖来源：《中国经贸导刊》2010年第09期一、98房改实施效果分析(一)98房改的实施效果98房改实施以来,我国以房地产开发企业为主体的房地产业得到了迅猛发展,人民群众的住房条件得到了明显改善,通过对中国经济信息网数据库1999—2008年十年间住宅类产品的销售数据的归纳整理,我们可以得出以下结论:十年间销售各类住宅总量为37.1亿平方米,年均增幅为19.5%,十年加权均价2924元/平米。
其中:别墅高档公寓销售总量达2亿平米,占各类住宅总量的5.6%,年均增幅27%;经济适用房销售总量为3.54亿平米,占住宅总量的9.6%,并且所占比重从1999年的20%跌到2007年的5%,销量年均增幅仅为4.2%,远低于别墅高档公寓和住宅总量的年增幅,其十年加权均价1473元/平米,与住宅加权均价的比例约为1:2,即经济适用房总体价格仅为住宅总体价格的一半。
(二)98房改的成就98房改使房地产业成为国民经济的重要组成部分,推进了城市化进程,改变了城市面貌,打造了一个支柱产业,并带动了钢铁、水泥、建筑和家电等60多个相关产业的发展,为GDP增长做出了重大贡献。
同时,高速发展的房地产业也解决了大量进城农民的就业问题,并为相关产业提供了更多的就业机会。
房地产业的发展更为地方政府提供了大量的财政收入,根据国土资源部信息,2009年全国土地出让金收入就达到1.59万亿,约占2009年GDP的4.5%,此外与房地产有关的7项税收在2008年合计达5434亿元,也接近2008年地方税收收入的20%。
小康不小康,关键看住房,98房改使我国住房建设投资体制和住房消费方式发生了重大变化,城镇居民通过住房改革融入市场经济的大潮,人民群众的住房条件和生活质量有了极大改观。
到2007年底,城镇居民人均居住面积由1998年的18.7平米/人提高到28.3平米/人,数千万户家庭的安居梦想得以实现,民众存量房屋的资产价值也得到了提升。
我国城镇住房制度改革回顾与反思
针对以上问题，提出以下对策与建议：
1、加强政策执行力度：各级政府应加强对城镇住房制度的政策执行力度， 确保政策落地生效。
2、规范房地产市场秩序：通过加强监管、完善法律法规等手段，规范房地 产市场秩序，防止市场失序。
3、增加保障性住房供应：加大政府投入，增加保障性住房供应量，以满足 低收入家庭等特殊群体的住房需求。
参考内容
一、引言
随着经济的发展和城市化进程的加速，我国城镇住房保障制度面临着越来越 多的挑战。保障居民的基本住房需求，是当前我国社会和经济发展的重要任务之 一。然而，现行的城镇住房保障制度存在一些问题和不足，需要深入研究和分析。 本次演示旨在探讨我国城镇住房保障制度的现状、问题和改进措施，为完善我国 城镇住房保障体系提供参考。
未来发展方向上，我们应更加注重多元化住房供应体系的构建、金融和土地 政策的协调以及法律法规的完善等方面的工作。这些措施将有助于推动我国城镇 住房制度改革的进一步深化和发展。
结论
总的来说，我国城镇住房制度改革取得了显著成效，但也存在一些问题。在 今后的改革中，我们需要加强政策执行力度、规范房地产市场秩序、增加保障性 住房供应等方面的工作。我们还应深入探讨改革的未来发展方向和历史反思等方 面的内容，以确保改革的顺利进行和发展目标的实现。
随着我国经济的快速发展，城镇住房问题逐渐成为社会的焦点。为了解决中 低收入家庭的住房问题，我国政府逐步建立了城镇住房保障制度。然而，在实践 中，这一制度暴露出诸多问题。本次演示将对我国城镇住房保障制度的问题进行 研究，并提出相应的政策建议。
国内外学者对城镇住房保障制度的研究主要集中在制度定义、分类和政策制 定等方面。城镇住房保障制度是指政府为中低收入家庭提供住房保障的一系列政 策和措施，包括保障性住房、棚户区改造、农村危房改造等方面。保障性住房分 为租赁型和出售型两种，租赁型包括公共租赁房和社会租赁房，出售型包括经济 适用房和限价商品房。政策制定需要结合国内外经验，根据当地经济发展水平和 住房供需情况做出相应的调整。
反思房产新政
爱市场上 与富有家庭 子女竞争 。因此 ， 按揭贷款 以及 许多其 它金融 产品 ， 能够 从本 质上 改变 中低 收入 阶层 的生 活空
间 ，拉平他 们跟富有阶层 的机会差距。 这就 是为什 么任 何限制住房 按揭贷款 、
的， 是他们 祖先留下的财 富 ， 他们应该 有权享受其利 益。 第二 ， ８ １ 亿亩农 用土地红线 ， 给各 级政府 限制 房地产 土地供 应提供 了借 口，其结果是抑 制房产供应 。一方面 ， 科技发展使每亩产量不 断上升 ， 耕地面 积的含意跟原 来不同 ，１ ８亿亩地红线 是过时的观念 。 在历史上 ，中国的人均 农耕 地面积 从来 没有今 天这 么低 ，但 是 ， 食安全 问题也从来没有解决得像 粮 今天这么好 ， 为什么？除 了杂交农作物 使产量大增外 ， 也有温室 生产带来 的产 量革命。另一方面 ， 土地 资源 的确不是 中国的优 势 ，那么 ，在全球化的今天 ， 既 然别 国的生活 用品可 以依赖 中 国制
己的住房会被 “ 领导 ”剥夺走 ，因为房
收入 的人也能有机 会像高收入者一 样 ， 较早 买到房子 、 汽车等 ， 或者买 多套房 投资 。试想 ， 果没有按揭贷款 ， 如 市场
化 后 的房地产 就 只是 高收入 阶层 的市
从 、甚至屈服 于 “ 领导 ” ９ ８ 后老 。１ ９ 年
策市 ” 不管 ， 天的局面是一 些根 本制 今 度 安排 的必然 。房价 失控 的原 因在于 第一 ，地方 政府绝 对垄 断房产 土 地供 应 ， 逼着房价 只涨不跌 。 明显的 很 事 实是小产权房价远低 于 “ 大产权 ” 房 价 。如 果农 民个 人或集 体也 有权 将士
我国城镇住房制度改革_回顾与反思
房的旧体制被打破， 以单位所有为主体的住房产权 格局发生了根本变化， 有效发挥了市场在配置住房 资源中的作用， 合理调整了国家、 地方、 单位和个人 之间的利益关系。 三是住房产业和相关产业的迅速发展 。 据统 在 2003 年中国 GDP 增长的 9． 3 个百分点中， 有 计，
瑢 瑐 比例， 商品性住房成为住房市场供应的主体 。
推行住房公积金制度， 除了从商业金融机构获得抵 还可以通过这种补充性的住房补充计 押贷款之外， 划获得补贴性的住房抵押贷款。为了弥合住房供给 和需求， 政府在私有化现存公共住房的过程中更加 注重了价格机制的设计。
瑦 瑏
上述时间序列大体反映了中国城市住房改革的 整体进程， 各城市因为具备的条件不同， 因而住房制 度改革的步伐也不完全相同。
无法完全弥补房屋维修和管理成本， 投入产出自身 无法实现良性循环， 政府负担较重， 也面临着住房供
④ 应短缺、 居民住房条件难以改善、 住房分配不公平
等问题。 1978 年以后邓小平同志关于住房改革的一系 中国城镇住房制度 列谈话成为中国住房改革起点， 改革的历史与中国经济改革的历史同步 ， 改革逻辑 一致。城镇住房制度改革的目标定位于减缓短缺， 将公房私有化和商品化， 住房资源的市场配置最终
瑏 瑥
扩展经济适用房和住房公积金制度， 政府希望大多 中国建立了 数城镇家庭通过私人开发商购买住房， 住房供给和住房消费的市场机制 。 2003 年 9 月， 国务院颁发了《关于促进房地产 （ 国发［ 2003］ 18 号 ） ， 市场持续健康发展的通知 》 第 一次提出房地产业是国民经济的支柱产业 ， 提出坚 发挥市场在资源配置中 持住房市场化的基本方向， 的基础性作用， 提高普通商品住房在市场供应中的
我国住房制度改革和长效机制建设研究述评
我国住房制度改革和长效机制建设研究述评作者：张协奎樊光义来源：《创新》2020年第05期[摘要] 长效机制作为实现房地产市场“长治久安”的根本之策，是近年来学术研究的前沿领域和热点议题。
党的十九大报告提出“房住不炒”的科学定位，并要求“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，这表明我国的住房制度改革和长效机制建设开始由理论探索转为实践操作层面。
然而，自2006年原建设部最早提出“房地产调控长效机制”至今，学术界对长效机制的认识和理解一直存在争议和分歧，研究视角多集中在宏观对策层面，相关结论也亟待进一步的逻辑论证和实证检验。
通过对我国住房制度改革和长效机制建设研究思路和主要成果的梳理，总结出当前长效机制研究的重点、难点和薄弱环节，以期从文献整理分析的角度对促进房地产市场平稳健康发展进行深入的理解和探讨。
下一步的推进方向应注重对房地产长效机制与宏观调控的关系、房地产市场的协同发展问题、“房住不炒”的科学内涵、实现机制以及影响效果等进行论证和拓展，同时坚持与时俱进的研究思路，时刻跟踪和关注房地产领域的热点问题，不断在新的语境中发展和完善长效机制的研究框架。
[关键词] 长效机制;租购并举;供需错配;宏观调控[中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673-8616（2020）05-0011-013一、问题的提出习近平总书记在党的十九大报告中指出，“房子是用来住的、不是用来炒的”，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，这将成为下一阶段我国住房制度改革和长效机制建设的根本性指导思想。
回顾以往，我国自2003年开启房地产市场调控以来，需求端“短期化”调控一直是主基调，结果出现城市房价过高、上涨过快等问题[1-6]。
党的十八大以来，中央在控制房价上涨的同时，房地产长效机制建设、住房基础性制度改革和顶层设计开始全面起步[7-8]。
反思我国的住房制度改革
买 不 起 住 房 。 什 么 会 导 致 这 样 的 结 局 呢 ７ 者 以 为 有 为 笔
以 下原 因 ：
市场 化 解决 不 了住 房 问题 。 了得 出这 个结 论 ． 为
西 方 国 家 为 此 探 索 了几 百 年 。 着 工 业 革 命 的 深 入 ， 随
１． 住 房 制 度 改 革 过 程 中过 分 强 调 住 房 的 市 场 化 在
住 房 制 度 开 始 形 成 不 少 国 家 把 公 民 享 有 住 房 的 权 利 写入 了 宪 法 。 但 遗 憾 的 是 ， 们 在 设 计 住 房 制 度 改 革 的 思 路 时 我 却 在 有意 无 意 中忽 视 了西 方 国 家 在 完 善 公 共 住 房 保 障 制 度 上 的 努 力 与 探 索 。 管 我 们 在 １ 的 《 务 院 尽 ９８年 ｇ 国
品化 是 实 现 住 房 公 平分 配 、 变 以 权谋 私 等 不 良风 气 的 改 必 由 之 路 。 时 ， 房 商 品 化 能 够 调 动 多 方 面 的 建 房 积 同 住
预 住 房 市 场 。 在 这 段 时 间 里 ． 由 主 义 哲 学 思 想 席 但 自 卷 欧 洲 ． 个 经 济 领 域 的 所 有 方 面 几 乎 都 依 赖 于 市 整
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反思我国的住房制度改革
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文／ 中立 尹
制 的 作 用 必 然 导 致 收 入 两 极 分 化 ， 此 基 础 上 的 住 房 在
不 平 等 也 在 所 难 免 另 一 个 问 题 是 ． 场 机 制 并 不 能 市
我 国 的住 房 制 度 改 革 对 增 加 城 市 住 房 供 给 ， 善 住 改 房 消 费起 到 了很 大 作 用 。 国城 市 居 民 的 人均 住 房 从 上 我
我国住房公积金制度的反思与改革路径探讨
３ ． ２德 国住房储蓄制度
德 国 是 住 房 储 蓄 制 度 的 代 表 ，住 房 储 蓄 银 行 是 主 要 的住 房 融资机构。居 民根据 自己的住房需求和储蓄能力与住房储 蓄银行签订 《 住 房储 蓄合 同》 ，合 同一经 签订 ，客户 首先每 月有规律地 在住 房储 蓄银 行存款，当最低存款额达到要求并 满 足银 行规 定的其他 条件 后，即可得到一笔贷款 ，专项用于 建 房、购房 、住 房改造和 维修 等。 ４我 国住房 公积 金制 度改革路径选择 ４ ． １短 期改革重 点 当前， 应尽快启动对 《 公积金管理条例》 的第二次修改 ， 重 点是针对那些关键 问题对制度 予 以完 善。一是进一步扩大 缴 存 面 和 制 度 覆 盖 面 ，重 点增 加 私 营 企 业 、个 体 工 商 户 、进 城 农 民工 、失 地 农 民缴 存 者 的 比例 。鉴 于 这 部 分 群 体 的 弱 势 地 位 ， 国家 应 对 缴 存 企 业 予 以奖 励 或 税 收 优 惠 等 。二 是 调 高 保 低 ，对 个 别 高 收 入 行 业 ，严 格 执 行 最 高 缴 存 比 例 或 规 定 最 高缴存额 ；对低收入者 ，仿效新加坡的做法 ，职工可免缴而 企业必缴 ，以及实行按年龄增长缴存额递减政策 。四Ｊ Ｉ Ｉ 省 已 经从 ２ ０ １ ４年开始实行 “ 控高保低 ”政策。三 是改革公积金 利 率 政 策 ，规 定 公 积 金 存 款 利 率 最 低 需 高 于 通 货 膨 胀 率 ，并 根据物价涨幅 ，每年调整一次 ；对 于长期 不动 用公积金 存款 的缴存者 ，可在销户 时用 公积金增值 收益给予一次性补 贴 。 建 立 相 对 封 闭的 住 房 公 积 金 利 率 体 系 ，不 随商 业 银 行利 率 调 整而调整 。四是合理提高公积金贷款条件，延长缴存期和缴 存额，规 定公积金存款需达到一定的比例方可贷款，适 当约 束部分刚毕业大学生过早 、 超前 的购房 需求 ， 降低房市热度 。 五是调整公积金提取政策 ，将公积金使用范 围扩大 到一般 的 租房支出， 以鼓励 租房行为，调整房 地产 市场 租售 结构，改 变 购 房 率 过 高 的 现 状 ； 允许 公积 金 用 于住 房装 修 ；但 不 应 放 宽 公 积 金 使 用 范 围 于 医 疗 、 教 育 甚 至 日常 消 费 支 出 。 ２中长期改革战略 从长远来看，目前 的委托代理模式 的公积金管理运行体 制并非政 策性住房金融的最优安排，应该 向专业化 的政策性 金融机构转变，这样才能更好地适应房地产市场发展 的要求 ， 公平、合理 、有效满足居 民的购房 需求 。借鉴 国外特别是德 国成 功经验，成立专业化的住房储蓄银行应为最优 的模式选 择。早在 ２ Ｏ世纪 ８ ０年代 中期，我 国就分别在烟 台和蚌埠成 立住 房储 蓄银 行。９ ０年代 我国建立 公积金制度后 ，上述两家 住房储 蓄银行 先后 改制 为其他金融机 构。２ ０ ０ ４ 年 ２月，我 国 首 家 按 照 国 际通 行 运 作 模 式 建 立 的 住 房 储 蓄 银 行 一 一 中德 住 房 储 蓄银 行 在 天 津 正 式开 业 。其 市 场 定 位 是 “ 专 业 于 住 房 金 融 ，专 注 于 住 房 储 蓄 ” ，特 色 鲜 明 ，取 得 了较 好 成 效 。
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反思我国的住房制度改革
住房制度改革一直是我国社会发展的重要议题，自改革开放以来，
我国在住房领域取得了很多成就，但也存在一些问题和挑战。
本文将
对我国住房制度改革进行反思，并探讨未来改革的方向和可能的解决
方案。
一、住房制度改革的背景和意义
住房是人们基本的生活需求之一，住房制度直接关系到人民群众的
切身利益和社会稳定。
改革开放以来，我国住房制度发生了深刻变革，从计划经济向市场经济转型，由集体所有制住房向多元化住房供应体
系转变。
这些改革为人们提供了更多的选择和机会，同时也带来了一
系列新的问题和挑战。
住房制度改革的目标是建立和完善适应市场经济发展需要、保障人
民群众基本住房权益的制度体系。
通过改革，可以促进住房资源的合
理分配，提高住房供应的有效性和公平性，推动城乡居民的居住条件
改善，提高人民群众的幸福感和满意度。
二、住房制度改革的成就和问题
我国住房制度改革取得了一系列成就，首先是住房供应体系的多元化。
市场经济的发展，使得住房供应主体由国家转向了市场和社会力量，这为人们提供了更多的选择和机会。
其次是住房保障政策的创新
和完善，如住房公积金制度、棚户区改造等，从不同方面满足了不同
层次的住房需求。
再次是住房市场的繁荣和发展，房地产业成为拉动经济增长和促进就业的重要支柱产业。
然而，我国住房制度改革也存在一些问题和挑战。
首先是住房价格过高和产权保障不完善的问题。
由于供求关系和市场监管不力，房价居高不下，让许多市民无法负担起合适的住房。
其次是住房供应结构不合理，城乡之间和地区之间存在明显的差距。
再次是住房租赁市场发展不平衡，租金上涨过快，租房者的权益保护不足。
此外，还存在一些违规开发、地产商不良行为等问题，损害了人民群众的利益。
三、未来住房制度改革的方向和解决方案
为了进一步完善我国的住房制度，解决存在的问题和挑战，我认为应该从以下几个方面着手：
1. 加强住房供应管控和市场调节。
政府在住房市场上发挥积极的作用，加大住房供应的力度，通过调控手段控制房价过快上涨。
同时，建立健全的市场监管体系，打击违规开发、炒房行为，保护购房者的合法权益。
2. 完善住房保障政策和体系。
加大保障性住房的建设力度，提高低收入家庭的住房保障水平。
同时，加强住房租赁市场的发展，鼓励租房替代购房，增加租赁供应，平衡住房市场供需。
3. 推动农村住房建设和改善。
加大对农村住房建设的投入，改善农村居民的居住条件，提高农民的幸福感。
同时，推动农村住房产权制度改革，保障农民的产权稳定和合法权益。
4. 增强住房市场的透明度和公正性。
加强住房信息公开，提高购房者和租房者的知情权和选择权。
同时，建立公平的住房交易市场，打击欺诈和不正当竞争行为，保护市民的合法权益。
总结起来，我国的住房制度改革取得了一定的成就，但仍然面临着一些问题和挑战。
未来，我们应该加强住房供应管控，完善住房保障政策，推动农村住房建设，增强住房市场的透明度和公正性。
只有这样，才能更好地满足人民群众的住房需求，推动我国社会的可持续发展。