物业五大行研究汇编

物业五大行研究

物业管理五大行研究

“物业管理五大行”即第一太平戴维斯、戴德梁行、仲量联合、世邦魏理仕和高力国际。作为具有多年物业运营管理经验的国际地产顾问机构，五大行在全球范围内设有办事处或分公司，业务涉及物业与设施管理、房产销售与租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等全方位服务。

一、物业五大行简介

1. 第一太平戴维斯

第一太平戴维斯成立于1855年，在全球设有700个办公网点，物业管理总面积超过8361万平方米。第一太平戴维斯于20世纪80年代后期进入中国市场，目前在国内成立13家分公司，包括上海、北京、深圳、广州、杭州、成都、天津、大连、重庆、沈阳、厦门及台湾。第一太平戴维斯主要为客户提供全面专业的顾问服务、物业管理及交易咨询服务。其物业及资产管理服务模式主要有以下四种：

（1）全权管理

基于客户全权委托形式所列职责范围，从制定运营制度到具体操作为客户提供全权物业管理服务，全程掌握整体物业管理运作过程。而客户在整个过程中可根据具体需求进行审查、监督。2008年起第一太平戴维斯在其全权管理项目上部署了物业管理系统——EMPOWER系统，提供包括客户服务管理、租赁管理、客户管理、

库存管理、人事管理和财务管理等核心服务职能，大大提升了物业管理服务效率。

（2）项目合作

为客户物业项目提供全部或部分运作管理服务，而客户可选择保留部分管理权（如：人事行政、财务管理权等）。

（3）管理顾问服务

作为物业管理顾问协助客户策划及筹备物业管理的前期工作并提供专业意见，如：工程顾问、财务管理、员工招聘及培训、楼宇验收及交付等。

（4）合资管理

第一太平戴维斯与开发商成立合资公司的模式，使双方优势得到最大程度的发挥。

2. 戴德梁行

戴德梁行作为世界顶尖的物业顾问之一，公司的成立可追溯至1784年，服务范畴包括研究顾问、环球企业顾问、估算及顾问、物业代理、投资服务，以及物业管理等。目前，戴德梁行在全球40个国家设立了200多家分公司。1993年戴德梁行成立上海分公司，目前大中华区业务网络覆盖了北京、上海、广州、深圳和武汉等20个城市。目前，戴德梁行在武汉的代理项目包括花山软件新城（一期）、融科智谷和武汉机场T3航站楼。戴德梁行物业服务内容如下：

（1）前期介入物业管理服务

1.1工程建设期间物业管理服务

评估项目规划及设计、机电设备系统评估、大型设备安装及机电施工期、配套功能设备设施及材料的选用、装修期物业管理。

1.2从物业管理角度协助及配合销售的市场推广工作

营销推广策略意见（物业管理角度）、物业管理宣传、物业管服务内容及服务标准的测定、有关物业各项财务测算、有关物业管理法律性文件准备、有偿服务项目及收费标准的制定、市场推广宣传配合、销售中心物业管理服务。

（2）实质运作物业管理服务

2.1交付使用前筹备阶段服务内容

前期开办费和首年管理费的测算及报告、物业管理工作计划安排及调整、物业管理工作计划安排及调整、物业管理公司各项制度建立、各项物业管理文件、工作流程方案编制、管理处办公室的装修及设备采购建议、人员招聘计划及招聘流程、员工培训。

2.2交付使用后运行阶段服务内容

订立各项管理守则及工作方案、制定日常物业管理工作。

3. 世邦魏理仕

世邦魏理仕是全球顶尖的综合性地产咨询服务公司，也是首家进入中国的国际地产咨询公司。2008年6月，世邦魏理仕与万科成立合资公司，负责管理万科最高端的物业项目。目前在国内设有北京、上海、广州、武汉及成都5个区域分部，业务覆盖100多个城市，物业管理服务面积近9800万平方米。服务项目主要包括研究分

析、策略顾问、物业估值、不动产买卖与租赁、投资、物业及资产管理。

4. 仲量联合

仲量行创立于1783年，前身是由理查·温斯坦利创办一家拍卖行。目前，仲量联行已经发展成为全球顶尖的综合性地产咨询公司之一，在全球范围内设立了100多个办事处，业务遍及全球50个国家430多个城市。自2005年以来，仲量联行加快在中国二级城市的扩张步伐。目前，仲量联行国内业务范围已拓展至上海、北京、广州、武汉、哈尔滨和沈阳等17个城市。业务内容包括物业管理、租售代理、前期策划等房地产二级服务市场以及房地产顾问及服务。目前仲量联合在武汉的物业项目包括长城汇、南国西汇城市广场、雏龙蔡甸物流园和武汉英特尔宜家购物中心项目。

5. 高力国际

高力国际作为全球领先的商业房地产服务公司，成立可追溯至1898年，总部位于美国西雅图，并于2015年6月2日正式在纳斯达克证券交易所（CIGI）和多伦多证券交易所（CIG）上市交易。目前高力国际在全球63个国家拥有485家分公司，为客户提供专业的物业管理及资产运营服务。高力国际于1989年进入中国市场，目前在上海、北京、广州、成都、南京、杭州、天津、深圳、武汉及沈阳设有10家分公司，业务覆盖国内70多个城市，物业管理面积超过6000万平方米，包括大型商场、别墅、多功能商业小区、综合大楼及住宅小区等。

物业管理服务内容包括为每个在管物业项目配备全方位专业服务团队成员，为客户提供全权物业管理服务，处理日常物业管理事务，并包含财政预算、机械工程操作、员工招聘、运营管理、节日布置和住户联谊活动等。

二、五大行物业经营模式

物业五大行作为全球化物业管理行业的标杆，在发展战略、业务战略、战略目标、组织管控和信息化建设方面具有很多相似之处。

1.发展战略

五大行作为物业管理行业的标杆，属于完全独立的物业管理企业，不依附于任何地产开发商，各自战略目标明确。

2.业务战略

业务覆盖整个物业管理行业价值链，在品牌和服务质量方面有体系化支撑，基础物业管理服务收入仅占总收入的30%，非主营收入。

3.战略目标

公司股东对企业有明确的财务指标要求，五大行毛利率较高，普遍超过30%。

4.组织管控

五大行服务项目覆盖了物业管理全价值链，组织形式采用事业部类型管控模式，内部运营管理更多依靠体系和流程。

5.信息化建设

五大行均实现了应用信息系统集成，业务应用系统覆盖了物业管理全价值链，从资产管理、咨询业务、经纪业务到基础物业管理服务。

三、五大行物业服务优势比较

虽然物业五大行的业务范围都很广，但每家公司都具有高超的市场分析能力、全球化的资源网络和自身独特的优势，比如第一太平戴维斯的优势在于高端写字楼和住宅物业管理上；戴德梁行更多地涉足高端商业代理、估价和物业管理等业务；仲量联行参与更多的是项目的前期策划、租售代理和物业管理，经验丰富，优势在于一手交易；而高力国际的强项在于招商和融资；世邦魏理仕的优势在于高端物业的管理上。具体如下表所示：