深圳市龙华清湖社区新业工业区城市更新单元前期研究及专项规划

深圳市龙华清湖社区新业工业区城市更新单元前期研究及专项规划
项目计划书
深圳市城市交通规划设计研究中心有限公司
2015.11
目录
一、项目认识 (1)
三、工作内容 (3)
五、成果体系 (5)
六、工作组织 (6)
七、费用估算 (7)
一、项目认识
1.位置与范围
规划区位于深圳市龙岗区龙华新区中部，清湖社区范围内，紧邻和平路，是龙华中心城区的重要组成部分。

城市更新单元以和平路、清奔路和新业路为界，主要包括深圳市宝安区BA402-14/15/16号片区[清湖地区]法定图则中04-04、
04-05、04-06三个地块，规划面积约2.38公顷。

2.项目背景
该地区是龙华旧城区的重要组成部份，未来结合龙华中心区不断完善，地铁线龙华线3期的建设，地块处于站点500米范围内，随着土地价值的提升和基础设施完善，片区无论在开发强度上还是先有产业上，都不满足的地区的发展要求，面临着改造。

3、相关规划编制情况
（1）龙华新区综合发展规划
龙华新区综合规划提出以提升城市发展质量为使命、以加快城市转型升级为路径、以体制机制创新为保障，围绕“产业强区、宜居新城、人文家园、幸福龙华”的发展要求，夯实城区发展基础、加快产业优化调整、大力推进深港、深莞惠合作、推广绿色低碳建设，努力将龙华新区打造成为加快转型升级典范区、特区一体化的示范区和现代化、国际化中轴新城。

积极拓展龙华新区对外联系，强化综合服务体系，打造山水人文特色城区，集聚城区内部功能，构建“一中轴、两核心、七功能区”的城区空间结构。

本次城市更新单元位于龙华的商贸区，对商贸区的指引为重点发展区域商贸、零售、生活配套服务功能，促进地区消费中心的持续发展和商业繁荣，形成市级商业中心。

（2）《深圳市宝安区BA402-14/15/16号片区[清湖地区]法定图则》
定位：龙华商贸、居住及工业综合片区，由居住和高新工业、商业办公、文体娱乐等功能组成。

发展目标：充分发挥地铁4号线的带动作用，通过更新改造，建设功能完善、环境优美，具有现代气息的城市综合功能片区，为周边高新技术产业园区提供配套服务。

三、工作内容
根据以上分析，本次旧改项目工作可分为二大部分，包括前期项目研究、城市更新单元申报协助和城市更新专项规划，具体工作内容如下：
1、前期项目研究
项目前期研究工作包括前期方案及经济技术指标。

结合前期研究的成果制定前期研究方案，包括土地利用方案和平面布局方案，结合总平面方案绘制2-3张三维意向图，并结合方案内容确定经济技术指标，
2、城市更新单元申报协助工作
根据《深圳市城市更新办法实施细则》第三十四条和三十五条相关规定，拟以拆除重建方式实施城市更新的，由符合规定的申报主体申报更新单元计划，因此，本公司只能根据申报主体的需求进行申报的协助工作。

协助工作分为两个部分
(1)城市更新单元申报图纸绘制
更新单元范围图：须包含申报城市更新单元范围及其坐标、拆迁范围及其坐标、地块边界及编号、周边（现状与规划）道路及其名称、邻近地理实体及其名称、最新地形图等信息。

现状权属图：“现状权属图”须包含申报城市更新单元范围、拆迁范围、地块边界及编号、宗地号或用地方案号、权属性质⑦、权属单位、周边（现状与规划）道路及其名称、邻近地理实体及其名称、最新地形图等信息。

现状权属图应附表，以地块为单元申报各地块宗地号或用地方案号、用地面积、现状用地利用功能、权属性质、权属单位、权利人数量、总建筑面积、建筑物竣工时间、同意申请更新权利人数量占比及占有建筑物占比等详细信息。

建筑物信息图：须包括更新单元范围内所有建筑物平面位置、编号、楼层、建筑结构、已使用年限等信息，并简要说明建筑物质量情况。

如有危房的，须进行标注和说明。

（2）各类数据的统计以及其他申报工作
3、城市更新专项规划
1）更新范围：包括拆迁用地和建设用地范围，以及土地清理及房屋确权的相关成果；
2）更新目标与功能定位：结合相关规划分析以及市场分析，提出片区更新目标和功能定位；
3）更新模式与改造策略：除现状保留的社区居委会、幼儿园和学校外，片区其余地区为整体拆迁模式，拆迁的原村民楼和工业就地安置；
4）土地利用与地块控制：用地布局、各地块的用地性质及相容性、开发强度、建筑总量及各类建筑量、绿地率、建筑覆盖率、居住人口及户数（如有居住功能）
等；
5）城市设计：城市更新单元位于影响城市景观风貌的重点地区时，需要进行城市设计研究，内容包括城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制要求以及公共空间、地下空间的控制；
6）配套设施：各类公共和市政配套设施的控制；
7）道路交通：地块内外部交通组织、道路及场地竖向、交通场站设施布局和控制要求、步行系统控制；
8）市政工程：水、电、气、环卫、防灾等各类市政工程管线的负荷预测、管网体系及设施控制；
9）技术经济指标及示意性方案；
五、成果体系
本项目成果由两大部分构成，即前期研究成果和旧改专项规划成果。

城市更新单元的申报的协助工作结合具体情况确定。

1、前期研究成果
前期研究成果主要包括土地利用规划及地块控制方案、总平面布局及技术指标、效果图。

2、城市更新单元专项规划成果目标
成果文件包括文本、规划说明书和图纸。

（1）文本
文本是指关于具有法定效应的规划控制条文。

（2）规划说明书
规划说明书是指关于规划情况的技术性研究的说明文字。

（3）图纸
根据规划设计构思及对策，针对所选择的具体控制元素，做出相应的设计图纸。

包括现状分析、相关规划解读、规划结构、用地布局、配套设施、道路交通、
市政管线、相关政策分析、开发影响因素分析、经济可行性分析、地块控制、实施策略与建议等。

六、工作组织
1、设计进度
本次规划编制将按六个阶段进行控制，设计周期约6个月。

2、人员安排
本项目建立以规划为主导，建筑、市政、交通为辅的综合设计团队。

具体人员安排详见下表：
七、费用估算
本项目收费分二部分：项目前期研究费用、城市更新单元规划费用。

1、城市更新单元前期研究和城市更新单元申报协助工作费用：
按照详细规划费用的收取，规划用地面积为2.38公顷，属于重点地区，按照《广东省城市规划收费标准的建议》修建性详细规划的重点地段计费标准取费：“低于5公顷部分按15万元收取，超出部分每公顷按2.5万元计取”并乘以1.3的特区系数和1.3的难度系数， 15万元×1.3×1.3=25.35万元。

实际收费25万元。

若签订后期城市更新单元专项规划费用，则此费用纳入城市更新单元专项规划费用。

3、城市更新单元规划费用：
规划用地面积为2.38公顷，属于重点地区，按照《广东省城市规划收费标准的建议》修建性详细规划的重点地段计费标准取费：“低于5公顷部分按15万元收取，超出部分每公顷按2.5万元计取”并乘以1.3的特区系数和1.3的难度系数， 15万元×1.3×1.3=25.35万元。

实际收费25万元。

同时，对于旧改专项规划，需进行功能专项研究、公共设施专线研究、城市设计专项研究和物理环境专项研究，此专项研究收费为各20万元，共80万元。

交通专题研究、市政专题研究和经济可行性专题研究，此专题研究收费为各
30万元，共90万元。

因此，城市更新单元规划费用费用为25 +80+90=195.35万元。

考虑双方友好合作关系，按照8折进行取费，折费用为195.35×0.8=156万元，实际收费150万元。

扣除前期研究费用，则城市更新专项规划费用还需125万元。