机关物业管理的问题与对策探讨
物业管理方面存在的问题及对策
物业管理方面存在的问题及对策一、问题描述1.1 人员素质不高在物业管理行业中，存在一部分从业人员素质较低的情况。
他们缺乏专业知识和技能，无法胜任工作职责，导致物业管理水平下降。
1.2 服务态度不好一些物业管理人员缺乏服务意识和良好的沟通技巧，无法提供满意的服务。
他们对居民投诉不予重视或态度恶劣，给居民生活带来了很多困扰。
1.3 监督力度不够部分地区监管机构监督力度不够，导致物业企业违规行为猖獗。
一些物业公司收取高额费用但提供低质量的服务，严重损害了居民的利益。
二、问题原因分析2.1 教育培训不到位物业管理领域需要专业知识和技能的支持，但现有教育培训体系相对薄弱。
相关机构应加大对从业人员的培训力度，提高他们的专业素养。
2.2 缺乏激励机制目前许多物业公司缺乏激励机制，员工的工资待遇往往无法体现他们的工作表现。
这种情况导致从业人员对自己的工作不够认真负责。
2.3 监管政策不健全对于物业管理行业，监管政策并不完善。
相关部门应加强监管力度，及时发现和处理违规行为，保护居民权益。
三、问题影响分析3.1 居民信任度下降由于物业管理存在的问题，部分居民对物业公司和管理人员产生了质疑和不信任。
这使得居民与物业公司之间的关系紧张，进一步加剧了矛盾。
3.2 居住环境受到影响物业管理问题直接影响居民的生活环境。
例如，垃圾清运服务不及时、公共区域维护不到位等等会给居民带去极大的困扰。
3.3 社会稳定受到威胁良好的物业管理是社区和谐稳定的重要因素之一。
如果物业管理存在大量问题且得不到有效解决，将给整个社会带来许多隐患和风险。
四、对策建议4.1 加强从业人员培训相关机构应提供更加完善的教育培训计划，确保物业管理从业人员具备必要的专业知识和技能。
同时，加大对现有人员的培训力度，提升整体素质水平。
4.2 建立绩效考核机制物业公司应建立科学合理的绩效考核机制，将员工的工资待遇与个人表现相挂钩。
这能激励从业人员积极主动地提供优质服务，并营造良好的工作氛围。
物业管理问题及对策
物业管理问题及对策物业管理问题及对策1·引言物业管理是指对一个物业项目进行全面管理、维护和运营的过程。
在这个过程中，可能会出现一些问题和挑战。
本文将详细介绍一些常见的物业管理问题，并提出相应的对策。
2·维修和保养问题及对策2·1 设备故障针对设备故障，需要建立定期检查和维护的机制，确保设备的正常运行。
此外，还需要建立紧急维修的联系和流程，以便及时解决故障问题。
2·2 建筑物维护物业管理团队应制定一个全面的建筑物维护计划，包括定期检查建筑物的结构和设备，并及时修复和替换受损的部分。
此外，还可以与建筑师和工程团队合作，提供专业的建议和支持。
3·安全管理问题及对策3·1 防火安全制定详细的防火安全措施，包括设备的定期检查和维护、火灾应急预案的建立等。
同时，加强员工的防火培训和宣传，提高员工的警觉性和应对能力。
3·2 涉外安全针对涉外安全，物业管理团队应建立有效的安全防范系统，包括安装监控摄像头、加强安保人员的培训和巡逻等。
此外，还可以与当地警方和外交部门建立合作关系，及时获取安全情报和处理安全事件。
4·管理体系问题及对策4·1 社区管理建立有效的社区管理体系，包括居民委员会的成立、社区活动的组织等。
通过社区管理，可以增进住户之间的交流和合作，提升社区的整体管理水平。
4·2 项目运营建立科学的项目运营机制，包括预算管理、人员管理和市场营销等方面。
持续跟踪项目的运营情况，并及时调整运营策略，以提高项目的盈利能力和社会影响力。
5·环境保护问题及对策5·1 垃圾处理建立规范的垃圾分类和处理机制，提供垃圾分类指导和设施，鼓励居民积极参与。
同时，与专业的垃圾处理公司合作，确保垃圾的安全处理和环境的保护。
5·2 绿化管理制定详细的绿化管理计划，包括植物种植、景观保护和水资源管理等。
定期进行绿化检查和维护，确保绿化环境的优化和升级。
物业管理存在的问题及对策
物业管理存在的问题及对策在当今社会中，物业管理作为一个重要的领域，扮演着维护社区秩序、提供居民生活服务等重要角色。
然而，随着社会的发展和经济的增长，物业管理也面临着诸多问题和挑战，需要制定有效的对策来解决这些问题，提升物业管理水平。
本文将围绕展开讨论，以期为物业管理工作者提供参考和建议。
首先，物业管理存在的问题之一是管理水平不高。
许多小区或商业综合体的物业管理工作人员素质低下，专业技能不足，导致管理工作效率低，服务质量差。
这种情况在某些地区尤为严重，给居民的生活带来了很多不便和问题。
针对这一问题，物业管理部门可以采取一些有效的对策来提升管理水平。
首先，加强物业管理人员的培训和学习，提高他们的专业技能和管理水平。
可以组织相关专业培训班，培养物业管理从业人员的管理意识和服务意识，提高其综合素质。
此外，物业管理部门可以引进一些先进的管理理念和技术，提升管理水平和服务质量。
比如，可以采用物联网技术来提高管理效率，提供更便捷的服务。
其次，物业管理存在的问题之二是服务质量不高。
许多小区或商业综合体的物业管理服务质量较差，存在服务态度不好、服务内容单一等问题，不能满足居民的需求。
这也是造成部分居民对物业管理不满意的重要原因。
针对这一问题，物业管理部门可以采取一些有效的对策来提升服务质量。
首先，重视居民需求，加强与居民的沟通和交流，及时了解他们的需求和意见，根据实际情况改进服务内容和方式，提高服务质量。
其次，加强服务态度培训，提倡服务至上的理念，使物业管理服务人员能更好地树立服务意识，注重服务细节，提升服务水平。
此外，可以积极引入一些新型的服务模式和理念，如定制化服务、智能化服务等，提高服务质量和居民满意度。
物业管理存在的问题之三是安全管理不够完善。
随着社会的发展和城市化进程加快，物业管理安全管理工作变得尤为重要。
但是目前一些小区或商业综合体的安全管理存在漏洞，容易发生安全事故，给居民的生活和财产安全造成威胁。
物业管理存在的问题与对策
物业管理存在的问题与对策随着城市化进程的加快和人们生活水平的不断提高，物业管理的重要性日益凸显。
然而，在实际运行过程中，我们也面临着一些问题。
本文将探讨物业管理存在的问题，并提出相应的对策。
首先，物业管理的专业性不足是一个普遍存在的问题。
由于物业服务是一个综合性的领域，涉及到法律、工程、财务等多个方面的知识。
但是，目前许多物业管理人员的专业知识水平较低，缺乏相关培训和学习机会。
这导致他们在业务处理中出现许多错误，对物业的管理和维护工作产生不良影响。
针对这一问题，首要对策是加强物业管理人员的专业培训。
建立完善的培训体系，为物业管理人员提供系统性的知识和技能培训，提高他们的专业素养和工作能力。
同时，加强对物业管理从业人员的监管，建立准入制度，推动行业从业人员的职业化发展。
其次，物业管理存在的问题之一是效率低下。
由于许多物业项目规模庞大，管理工作繁杂，传统的人工管理难以满足需求。
物业管理人员需要面对大量的信息和数据，而且繁琐的日常运营工作常常占用他们大量的时间和精力，影响了问题的及时解决和服务质量的提升。
针对这一问题，应积极推进信息化建设，引入物业管理系统和技术工具。
通过建立后台管理系统，实现信息的集中存储和快速检索，提高管理效率。
同时，利用物联网技术，实现设备的远程监控和故障预警，降低维修成本和风险。
此外，物业管理过程中还存在着与居民之间的沟通不畅的问题。
居民对物业服务的期望与要求不断提高，但是物业管理人员往往无法及时了解到居民的需求和意见，导致服务质量无法满足居民的期待。
为解决这一问题，推行居民参与式管理是重要的对策之一。
通过建立居民委员会或者居民代表机制，形成居民与物业管理方之间的互动与沟通平台。
定期召开座谈会或者听证会，倾听居民的声音，协商解决疑虑和问题，提高服务的针对性和满意度。
最后，物业管理过程中的安全隐患问题也不容忽视。
物业管理涉及到大量人员和资金的安全，安全管理不善容易引发各类事故和纠纷。
物业管理存在的问题与对策
物业管理存在的问题与对策问题一：维修保养不及时问题描述物业管理中存在维修保养不及时的问题，导致小区内的设施设备无法及时维修和保养，影响了居民的生活质量。
原因分析1.缺乏有效的维修保养管理计划，无法及时检测和维修设施设备的问题。
2.维修人员配备不足，无法快速响应和解决居民提出的问题。
3.物业管理公司对于维修保养工作的重视程度不够，缺乏有效的监督和管理。
对策1.建立维修保养管理计划，明确设施设备的维修保养周期和标准。
2.加强维修人员的培训和配备，确保能够及时响应和解决居民提出的问题。
3.物业管理公司加强对维修保养工作的监督和管理，建立维修工作台账，定期检查维修情况。
问题二：服务态度不佳问题描述物业管理人员的服务态度不佳，对于居民的问题缺乏耐心和积极的解决方式，给居民带来不便和不满。
原因分析1.物业管理人员对于服务态度的重要性缺乏认识，缺乏对居民的尊重和关心。
2.物业管理人员工作负荷过大，无法投入足够的时间和精力与居民沟通和解决问题。
3.缺乏有效的培训和考核机制，无法激发物业管理人员对于服务态度的重视。
对策1.加强物业管理人员的岗前培训，提升其服务意识和态度，培养良好的服务习惯。
2.合理安排物业管理人员的工作负荷，确保能够投入足够的时间与居民沟通和解决问题。
3.建立服务考核机制，对物业管理人员的服务态度进行评估，并给予相应的奖惩激励。
问题三：费用管理不透明问题描述物业管理中存在费用管理不透明的问题，无法清晰地向居民说明物业费用的收取和使用情况，引发居民的质疑和不满。
原因分析1.物业管理公司在费用收取和使用方面缺乏明确的规定和标准。
2.物业管理公司未能建立完善的费用核算和使用制度，导致费用管理不透明。
3.缺乏有效的沟通和解释机制，无法及时回应居民关于费用管理的疑问和质疑。
1.建立明确的费用收取和使用规定，明确物业费用的项目和标准。
2.建立完善的费用核算和使用制度，确保费用管理的透明度和公正性。
3.建立居民代表委员会或者投诉建议箱等机制，及时回应居民关于费用管理的疑问和质疑。
物业管理存在的问题及对策建议
物业管理存在的问题及对策建议一、问题概述物业管理在现代社会中扮演着重要的角色，它关系到住户的居住环境质量、社区治安和居民满意度等方面。
然而，在实践中我们经常会遇到一些物业管理存在的问题，如服务不规范、维修延迟、投诉处理不及时等。
本文将从多个方面探讨这些问题，并提供一些对策建议。
二、服务不规范问题1.服务态度差：有些物业人员为了应付工作态度敷衍，导致住户对物管公司失去信任感和满意度下降。
解决方案：加强员工培训，提高他们的职业素养与专业知识，并加大考核制度力度。
2.流程繁琐：有时候住户需要提交过多的申请表格或者前往多个部门来办理事务，增加了居民们的时间成本。
解决方案：简化流程并引入在线系统进行申请办理以及信息反馈。
三、维修延迟问题1. 维修响应速度慢：维修请求提交后耽误了很长时间才得到回应，并且完成维修任务也相对比较慢。
解决方案：建立有效的维修管理系统，明确工作流程、完善内部沟通以提升反应速度。
2. 维修质量不可靠：维修工作人员缺乏专业知识或者敷衍了事，导致维修质量得不到保证。
解决方案：加强对维修人员的培训与考核，确保其具备相应技能，并建立用户评价机制以监督其服务质量。
四、投诉处理不及时问题1. 投诉渠道单一：只有电话或传真等传统方式，无法满足住户多样化的投诉需求。
解决方案：引入互联网技术，在线平台提供投诉途径，并设立物管公司独立的投诉处理部门。
2. 投诉反馈滞后：物业公司对住户提交的投诉往往不能及时回复和解决，造成居民失去信心。
解决方案：建立规范高效的投诉处理流程，并严格按照服务标准进行落实。
五、安全隐患存在问题1. 小区监控设施不够完善：一些小区安防设备落后且无人值守，不能做到全天候监控。
解决方案：配备高质量的安防设备，并聘请专业人员进行监控，确保小区安全。
2. 居民身份验证不严格：没有有效的居民身份验证制度，容易造成陌生人进入社区。
解决方案：加强小区门禁管理，采用科学有效的身份验证手段（如刷卡、指纹或面部识别等）。
探讨物业管理工作中存在的问题及对策
科技 圜向导
２１ 年 ０ 期 ０２ 第 ６
探讨物业管理工作中存在的问题及对策
关 鹏
ｆ 德州市房产管理 中心 山 东
【 摘
德州
２ ３３ ） ５ ０ １
要】 前， 目 物业管理工作 中存在诸 多问题及 矛盾， 这些问题和矛盾 已经制约着物业管理 工作的开展。 本文从物业管理工作 中存在的五
个方面的问题进行 了浅析 ． 并提 出了相应 的对策 。
【 关键词 】 物业管理； 问题； 存在 相应对策
近几年 ． 业管理工作取得较好 的成绩 ． 物 但在工作 过程中也遇到 取 费用 ： 二是部分业主未树立有偿 物业服务的理念 ． 交费 的主动 陛、 积 诸多 的困难 和压力 ， 现一些 问题和矛盾 ， 发 这些 困难 、 压力 、 问题和矛 极性不高 ． 个别业主故意拖欠费用 ： 三是物业公司本身服务不到位 ， 业 因此拒 缴物业服务费用 ： 四是部分低收人群体 盾． 制约着物业管理工作的开展 。为促进物业管理工作开展 ， 下面 ， 笔 主对物业服务不满意 ． 者就物业管理工作中存在的问题及相关对策做一些探讨 ． 以供大家参 确实经济承受能力有限 ， 无钱交 纳物业服务费 。 考。 （ 缺乏对不交费业 主的有效约束手段。对欠 费业主 ． ２ １ 物业公司一 般只能多次催 收， 主仍不交纳 ， 业 也无可奈何 。 尽管《 物业管理条例》 规 １部 分 社 会群 体 对 物 业 管 理 的认 知程 度 不 够 高 ． 定可以通过诉讼方式催缴 ， 但这种方式程 序繁琐 、 可操作性差 ， 物业公 １１ ．表现形式 反而加剧 了与业主的矛盾 （ 受长期以来传统思想观念 的影响 ， １ ） 部分群 众对物业服务 的认识 司不仅得不偿失 ． ３ 对 策建议 ． ２ 不够 ． 对物业公 司的有偿服务不理解 ． 不支持 ｆ监督物业服务企业严格 落实物业服务收费及明码标 价规定 ． １ ） 健 ｆ部分业主消费意识不强 。有 的业主认为买了房子 ， 该像 购 ２ １ 就应 严格按标准收费 ． 按规定项 目 进行费用开支。 同时不 买其他 商品一样 ． 享受售后服务 ． 没有树立交纳物业服务 费的意识 ； 有 全企业财务账 目． 的业主认为只要交 了物业 服务费 ． 物业公 司什么都得管 ． 财产损失 和 断提高服务水平和服务质量 ．以优质的服务换取业 主的信任和支持 ． 被盗也应该 由物业公 司赔偿 ， 一旦得不到满足 ． 就以此为“ 口” 交 提高收费率 借 拒 （ 建立对业主交费的约束机制 。一是在房产转移环 节 ． 求业 主 ２ ） 要务 费 ， 认 未提供证 明的 ． 权属登记部 门不得办 物业 企业也不 可能单独对 自己停止物业服务 ． 意不交物业服务费。 提供已结清物业服务 费的证明 ． 故 双方当事人对物业 服务费的结算 ｆ 有些政府部门和新 闻媒体对物业服务的认识也有偏 差 ． ３ １ 一些政 理转移手续 凡物业产权买卖过户 ． 并 出 府部 门强加 给物业企业一些社会管理责任 ． 一些媒体将 小区内发生的 情况需在转让合 同中作 明确约定 ． 在办理产权 过户提 交资料 时 ． 具过户前的《 物业 服务费用结算清单》 。二是在条件成熟 时 ， 将物业服 矛盾纠纷一 味报道为 “ 物业管理混乱” 。 １２ 策建议 ＿对 务费的交纳情况纳入个人诚信体系 ｆ 进一步加大物业管理法规政策的宣传力度 ． 大业 主了解 和 １ ） 使广 ４开发建设遗留问题较 多 ． 认识物业管理 ． 理解和支持物业管理 ． 充分行 使业 主权力 ． 自觉履行应 ４１表现形式 ． 尽义务。 （ 工程质量存在遗留问题 有 的房屋尽管通过了竣 工验收 ， １ ） 但交 ｆ 与有关部 门和新 闻媒 体做 好沟通 ． ２ ） 争取他们 的理解和支持 ， 多 房后仍存在墙体裂缝 、 墙渗漏等质量 问题 ． 外 开发建设单位拒不履 行 做正面宣传 和引导 维修责任 ． 将矛盾转 嫁给物业公司 。 ２物 业 服 务 总体 水 平 偏 低 ． （ 实际交房与承诺不一致 开发建设单位擅 自改变设计方案 ． ２ ） 不 按规定建设物业 服务用房和配套设施设备 ２１ ．表现形式 （ 开发建设单位对一些问题约定不 明确 ， ３ ） 车库 、 会所 、 配套用房等 （ 部分物业企业服务 意识差 ． １ ） 服务水平低。个别物业企业没有正 产权不 明． 引发矛盾纠纷。 确定 位 ． 自己凌驾于业主之上 ， 将 无视甚至侵 害业 主的权 益 ： 有的物业 设施的归属不清 ． （ 开发建设单位 提供 的建筑工程 、 ４ ） 配套 设施 、 地下管 网等 图纸以 企业服务水平达不 到收费标准 ：有 的物业企业 不按合 同约定 提供 服 及其他实施物业管理 的资料不齐全 务： 有的物业企业擅 自 占业主共用部位 ． 侵 并将经 营收入据为己有 ４２对策建议 ． （ 多数物业企业规模小 、 ２ ） 抗风险能力低。多数物业 企业 的整体规 （） １ 协调工程质量 验收部门 ． 在工程 验收环节严格把关 。 少后 期 减 模较小 ． 无法取得规模效益 ， 有些公司管理 的面积仅 有 １ 万多平 方米 ， 促使开发建设单位提 企业经理既是 领导也是员工 ． 加上几个保 安和清 洁工就 组成了一家物 质量遗留问题。建立新建物业质量保修金制度 ． 高工程质量 ． 履行保修责任 业公 司 ， 经营状况差 ， 竞争力不强。 （ 从业人员整体素质不 高。大部分从业人员综合 素质偏低 、 ３ ） 专业 （ 要求开发建设单位组织住宅小 区综合验收 ． ２ ） 物业主管部门参与 从物业管理 的角度予 以把关 ， 将问题解 决在前期阶段 监督开发 技能较 差 ． 不能提供较高水平的服务 有 些物业 企业 员工缺 乏客户意 监管 ， 识． 服务态 度不端正 ． 服务用语不文明． 对业 主的正当要 求不能及时满 建设单位按规定 与相关专业经营单 位办理专业经营设施设备 的接受 管理手续 ． 并协助物业买受人与相关专业 经营单 位分别 签订供水 、 供 足； 有些物业企业缺乏专业人员 ． 日常维修不及时 、 不到位。 电、 供气 、 供热等服务合 同。 ２２ 策 建 议 ＿对 （ 协调房产交 易部门 ， ３ ） 在商 品房买 卖合 同中明确标 明关 于会 所 、 （ 严格市场准人 和清 出制度 ， １ ） 强化量化考核 和监督检查 ． 强信 加 车库归属 约定 的有关条款 ． 并在办理房产手续时予以审查 ． 同 用档案管理 ． 促使物业服务企业 转变观念 ． 化服务意识和遵 纪守 法 幼儿园 、 强 时做好相关配套 建筑 的权属登记 意识 ． 服务水平 提高 （ 制定物业服务用房和物业管理资料 的移交程序并监督实施 。 ４ ） （ 完善市场竞争机制 ． 励企业做大做 强 ： ２ ） 鼓 积极引导物业 服务 企 业加 强科学管理 ， 走专业化和市场化发展之路 ： 采取措施 ． 整合部 兼并 ５业主委员会成立难 ． ． 发挥作用难 分小 的物业企业 ． 发展大型企业集团 ５１ 现形 式 ．表 （ 加大对物业从业人员 的培训力度 ， ３ ） 严格落实持证 上岗制度。应 （ 业主委员会成立率低。无论是业主还是物业公司都表示要依法 １ ） 创造条件 ， 多形式 、 多层次地对物业从业人员进行培训 。 了目前开展 成立业主委员会难度较大 影响业主委员会成立 的主要因素有 ． 除 业主法 的企 业经理培训外 ． 物业 主管部门应开展对专 业技术人员 的专业 培 律意识不强 、 业主之间的矛盾难于调和、 经费缺乏、 小区入住率较低等 。 训。 （） ２业主委员会难 以发挥作用。尽 管有些小区成立了业主委员会 ， 但在 目 的实 际运 作 中， 前 业主委员会 的维权 、 监督和协 调的作用并没 ３物业服务收费收缴难度大 ． ３１ 现 形 式 ．表 有体现 出来 。主要原因有 如下几个方面 ： 一是业 主委员会的维权意识 （ 收缴难度大 。主要 原因有如下几个方面 ： １ ） 一是部分小区外地人 差 ； 二是业主委员会缺乏监 督机制 ； 三是业主委员会组成复杂 ． 利益难 四是业主委员会办公场所和办公经费无法落实 ，下转第 ２ ７页） （ ９ 购房 、 投资性购房较多 ． 房屋长期空置 ． 物业公 司无法联系到业主并收 协调 ；
物业管理人员存在的问题及对策
物业管理人员存在的问题及对策一、问题描述物业管理是各类房地产项目不可或缺的环节，然而在实际运营过程中，我们也经常会遇到一些问题。
以下是物业管理人员存在的一些常见问题：1. 服务态度不好：部分物业管理人员服务态度差，对居民提出的问题漠不关心，处理效率低下。
2. 缺乏专业知识：某些物业管理人员缺乏相关专业知识，无法妥善解决技术性问题。
3. 维修保养不到位：有些维修保养工作被忽视或拖延，导致设施损坏或正常使用受阻。
4. 资金管理不规范：部分物业管理人员对于资金收支关注不够，造成预算超支或财务混乱。
5. 安全风险管控薄弱：若缺少有效的安全风险管控措施，可能导致意外发生。
二、对策建议针对以上问题，可以采取以下对策来改进物业管理人员的工作状态和服务质量：1. 提升服务态度：为了改善部分物业管理人员服务态度差的现象，物业公司应该加强对员工的培训，督促其树立良好的服务意识。
同时，建立良好的激励机制，对服务突出的员工予以奖励和表扬。
2. 加强专业知识培训：物业管理人员需要具备一定的技术和专业知识来解决问题。
因此，物业公司应加大对员工专业技能培训的力度，提高他们在维修、保养等方面的能力。
3. 细化维修保养流程：为了解决部分维修保养工作被忽视或拖延的问题，物业公司可以建立全面而细致的维修保养流程。
通过规范每一个环节，确保相关工作得到及时且有效地处理。
4. 强化资金管理：建议物业公司加强资金管理并完善财务制度。
制定合理的预算计划，并设立相应监督机构进行审查和核实。
实行严格的审核程序，防止资金浪费与滥用。
5. 加强安全风险管控：为提升安全风险管控水平，在小区内设置监控设备、安全警报系统等主动防护设施。
建立健全消防、安全巡查等制度，加强对居民的宣传教育，提高他们的安全意识。
6. 引入科技手段：可以利用信息化技术来提升物业管理工作效率与服务质量。
例如，建立一个在线服务平台，方便居民提交问题和保修申请；利用数据分析手段进行更好的预测与规划，优化资源配置。
机关物业调研报告
机关物业调研报告机关物业调研报告一、调研目的机关物业是指政府机关所使用的办公、会议、接待等场所的房屋和配套设施。
为了了解机关物业存在的问题和改进的空间，我们开展了此次调研。
二、调研方法1.访谈：我们与机关工作人员进行了面对面的访谈，了解他们对物业服务的满意度、存在的问题以及改进建议。
2.问卷调查：我们发放了100份问卷给机关工作人员，希望通过此方式进一步了解他们对物业的评价。
3.实地考察：我们参观了几个机关物业，仔细观察了物业的环境、设施和管理情况。
三、调研结果1.服务不到位：调研结果显示，大部分机关工作人员对物业的服务并不满意。
其中，最常见的问题是保洁人员服务不到位、楼道清洁不彻底等。
2.维修保养不及时：很多机关物业存在维修保养不及时的问题，例如电梯故障长时间得不到修理、卫生间设施损坏等。
3.安全隐患存在：部分机关物业存在安全隐患，例如消防设施缺失、疏散通道堵塞等，而这些问题可能给机关工作人员带来安全风险。
4.配套设施不完善：部分机关物业的配套设施不够完善，例如健身房、图书馆等文化娱乐设施缺失，使得机关工作人员的工作生活质量受到影响。
四、调研分析1.管理机制不完善：机关物业的管理机制不完善是问题的主要原因之一。
物业管理公司应该建立一套科学合理的管理制度，保证服务质量和效果。
2.管理人员素质不高：有些机关物业的管理人员素质不高，缺乏专业知识和服务意识，导致工作效率低下。
3.缺乏有效的监督机制：机关物业缺乏有效的监督机制，导致责任心和工作积极性不高。
五、改进措施1.加强管理：完善机关物业的管理机制，制定相关管理制度，确保服务质量和效果。
同时，加强对管理人员的培训，提高他们的专业素养和服务意识。
2.加强维修保养：建立健全维修保养机制，确保各项设施的正常运转，及时解决故障和损坏问题，提高机关工作人员的舒适度和效率。
3.注重安全管理：加强机关物业的安全管理工作，检查消防设施和疏散通道的完好情况，确保机关工作人员的生命安全。
物业管理问题及对策
物业管理问题及对策物业管理问题及对策一、引言物业管理是指对物业进行全面管理和维护的工作。
近年来，随着城市发展的加速和人口的增长，物业管理面临着许多挑战和问题。
本文将详细介绍物业管理中的常见问题，并提出相应的解决对策。
二、设施维护问题及对策1、设备老化设备老化是物业管理中常见的问题之一。
随着时间的推移，物业设施和设备的使用寿命逐渐缩短，需要进行定期维护和更新。
解决对策：- 制定设备更新计划，定期检查设施和设备的状况，并根据实际情况进行维修或更换。
- 建立设备维护档案，记录设备维护的时间、内容和费用等信息，以便管理和分析。
2、安全隐患物业管理中存在安全隐患是一大挑战。
如消防设施不完善、电线老化等问题，都可能导致安全事故的发生。
解决对策：- 定期进行安全隐患排查，并及时修复或维护。
- 加强安全宣传教育，提高居民和员工的安全意识。
三、服务管理问题及对策1、服务质量不稳定物业管理中的服务质量不稳定是常见问题之一。
有时服务态度好，质量高，而有时则相反。
解决对策：- 加强员工培训，提高服务质量和专业水平。
- 设立投诉处理机制，及时处理居民的投诉和意见，并进行回访。
2、缺乏标准化流程物业管理中缺乏标准化流程和规范操作，导致工作效率低下。
解决对策：- 建立标准化工作流程，明确各个环节的责任和步骤。
- 制定相关管理制度和操作规范，并进行定期培训和检查。
四、费用管理问题及对策1、费用追缴困难物业管理中，有时存在居民拖欠物业费的情况，导致物业费用无法正常收取。
解决对策：- 加强费用管理，建立居民费用的台账和催缴制度。
- 提供多种缴费方式，并提醒居民按时缴纳费用。
2、费用使用不透明物业管理中有时存在费用使用不透明的问题，居民对物业费用的使用情况不清楚。
解决对策：- 定期向居民公示费用使用情况和相关报表。
- 举办业主大会，讨论物业费用的使用和规划。
五、附件本文档涉及附件：- 设备维护计划表- 安全隐患排查记录表- 员工培训教材- 标准化工作流程图- 居民费用台账六、法律名词及注释1、物业管理：指对物业进行全面管理和维护的工作。
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¨ 一 中国高新技ｇ．＆Ｊｔ 机关物业管理的问题与对策探讨
◆文／陈艾丽 【摘要】 随着房地产业的迅速发展，大量住宅区、商贸大厦进人消费领域，传统的房屋管理和新型的物业 管理处于转轨时期。一方面．传统的房管模式普通存在；另一方面，新的物业管理模式在经济发达地区和内地 部分城市推广实施．由于传统模式的影响和各地经济发展的不平衡，物业管理模式在实际运行中产生了诸多 Ｐ＇Ｉ题和矛盾．集中起来主要表现在管理立法、人们的观念意识和经济水平等方面。作者通过对我国目前物业 管理现状的分析．同时借鉴国外的先进经验，系统地提出了现代机关物业管理对策，力图对物业管理理论和 实践起到一定的指导作用。 【关键词】机关物业管理问题
物业的含义很广泛，有“财产、资产、拥有物、房地产”等。如果 从物业管理的角度来看，物业是指已经建成投入使用的各类建筑物 及其相关的设备、设施和场地。物业管理从字面上简单理解就是对 物业进行的保管和料理，从经济学角度讲应该是宏观物业管理活动 和微观物业管理活动综合运作的体系。宏观物业管理是站在全局和 长远高度，对整个社会或地区的物业开发、环境建设规划、物业权属 关系、物业管理活动等进行统筹性和指导性的管理和监督，常用的管 理手段有政策、法规、财政、金融 税收、价格、投资、外汇和风险管理 等．并且追求各个手段的体系化、制度化、法律化以及手段间的配套 运作，运作的总目标是实现社会、经济、环境的可持续性发展。微观 物业管理则是指物业管理区域内的业主及业主自治机构对物业管 理区域内的房屋及与之配套的设备、设施、相关场地和共同事务进 行管理的活动． 一、机关物业管理的委托一代理理论 在朴会经济生活中，任何交易行为都可以看成是依据某项明示 或暗含的合约来进行协调的。经济学意义的委托一代理，就是指以 各种形式出现的、以协凋各方行动为目的而建立的和约关系。在物 业管理实践中．“权在业主”的原则是不能动摇的，但众多业主又不 可能直接从事具体的管理事务，这就规定了此项工作必须经由业主 委托的代理人来完成，从而构成了某种特定的合约关系。 在物业管理中．其委托一代理的实现绝不止于一个合约．而是 若千个连续性的合约、连续合约叉表现为被称做“代理链”的体制形 态。若以符号 一”表示委托过程，其前为委托人、后为代理人，位于 代理链之首的为初始委托人、之末的为最终代理人。现将现代物业 管理体制的典型形态，勾画成以下罔式： 众业主一业主代表一业主委员会一物业管理公司一公司员工 任何合约缔约方的目标都可归结为一句话：寻求自身的利益最 大化或损失最小化。在物业管理实现效率的过程中．存在着两个层 次的决定关系：第一个层次是．委托人所采取的监督及激励的有效 性．决定着代理人的Ｌ作努力水平：第二层次是．最终代理人的工作 努力水平，决定着物业管理的实际成效。因此，可以得出左右管理效 率的几个主要观测点： ｆ１１产权利益 在委托一代理关系中，对代理人进行监督或激励的原动力来自 初始委托人对产权利益的追求，包括对效用或收益的追求。在物业 管理中，多元产权会构成一个委托人的利益共同体。一般说．利益共 同体的成员越多、规模越大，每个委托人分享的份额就越小．其“搭 便车”（让别人去争取利益而自己坐享其成）的倾向就越严重。于是， 委托人监督积极性下降，从而导致代理人受监督下工作努力水平的 下降 （２ 监督距离 在初始委托人（众业主）和最终代理人（公司员工）之间，存在若干 中间层。而每个中间层．又必定同时具有ｆ前一个委托人的）代理人与 （后一个代理人的）委托人的双重身份。 但是．委托人与代理人有着不同的目标函数一委托人所得即为 代理人所失，反之亦然。以致初始委托人的监督积极性，每经过一个 中间层就会有一次“缩水”。监督距离越长ｆ中间层越多），“缩水”量越 大。大的缩水量，意味着小的监督力度，意昧着更低的管理效率和更 高的代理成本 （３）激励手段 物业管理的正面激励，最大难点在不可能形成划一的量化指标， 通常采用的是多元、定性指标．其完成状况只能通过评议来考核。而 评议，既存在歧见困惑（见仁见智）又存在收买可能（拉关系票），从而 导致正面激励效用递减。物业管理反面激励手段之一是替代威胁一 解雇并更换代理人（炒管理公司的鱿鱼）。不过，一旦动真格，又会出 现一个更优替代者的寻觅与谈判成本问题。所以，虽还不无其它反 面激励手段，逼其选择空间确也有限。 （４）行为能力 就委托方而言，最主要的是要能把共同体成员的意见变成一个 声音，并要能把说话到点子上。因此，就得使业主委员会的成员既忠 于职守又精明干练还得有办事时间。对这些委员的激励措施，主要 是信任、尊重并赋予相应权力。就代理方面而言，要它维护共同体的 工作和生活秩序，就得让它有权制止越轨者。因此，自律性的业主公 约、业主委员会的支持以及相应的法律规范，就成为绝对必要的。 二、我国机关物业管理存在的问题 （一）法律不完善．影响了管理中各类矛盾和纠纷的解决 尽管２００５年我国《物业管理条例》出台，但地方仍然存在各自的 地方性法规．各省市政府对有关物业管理法规制度的执行细则均有 不同版本．无法统一形成完整和系统的体系，甚至相互矛盾，如关于 业主投票权的规定，《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理办 法》在法律规定上有着根本的分歧，省条例以户为单位计算投票权， 市办法以面积为单位计算投票权。这些矛盾使得物业管理难度加 大，同时容易导致物业管理纠纷。物业管理涉及业主之间，涉及业 主，物业管理企业．建设单位相互间的关系，也涉及业主组织与其 他组织的关系。都是容易出现纠纷的热点问题。 （二）前期物业管理矛盾突出 有的开发企业侵占配套建筑和设施：有的开发企业促进物业销 售。对物业管理作不切实际的承诺；有的开发企业制定的业主公约 侵犯业主的合法权益。由于缺乏严格的物业承接验收手续，物业使 用过程中暴露出来的质量问题责任不清：更严重的，有的开发企业 基于成本的因素考虑，设施不配套．造成种种问题而增加日后物业 管理服务公司的管理难度及管理成本。如：新建物业的遗漏工程；物
维普资讯 http://www.cqvip.com ¨ Ｌ 中国高Ｊ听杖书套土 业配套设备不匹配；公用设施，设备维修专用资金未能落实；工程质 量差等等。这些物业形成过程中存在的问题导致物业管理服务的难 度加大。 （三）消费者消费观念有待进一步培养，物业管理收费有待规范 １９９８年全国停止住房实物分配后，住房分配体制和供应体制 发生了根本性变化．市场化程度大大提高。住房产权自有化是新体 制的核心。广大机关居民拥有了房屋产权，对房屋本身的商品属性 概念已经确立．产权意识大大增强。但对物业管理的商品消费观念 尚未建立，加上各地的经济发展水平与居民的经济承受能力限制， 使许多地区机关居民住宅的物业管理长期人不敷出，企业亏损严 重，不利于物业管理的健康发展。 三、我国机关物业管理的对策 在我国机关的物业管理组建和相关置业有限公司改造过程中， 突出集中管理或一体化管理、专业化管理和资源优化配置，强调职 能清晰、机构设置和人员编制合理，是构建物业置业股份有限公司 组织机构的基本指导思想。 （１１集中管理与分散管理相结合的原则 为了充分调动分公司的积极性，提高工作效率，公司实行集中 管理与分散管理相结合的运作方式。在财务管理方面实行集中管 理、费用切块、分账考核、统一核算。在人事管理方面，机构设置、定 岗定编、岗位标准的制定、分公司副经理以上干部的任免调配、劳动 工资、保险福利由总公司负责管理，分公司副经理以下干部的任免、 员工的招聘、试用、转正、辞退及劳动争议的处理由分公司负责，但 必须向公司备案。在经营管理方面，公司发展规划、经营目标的制 定，计划、合同、大宗物资的采购、质量管理体系的建立，由公司负 责．经营目标的完成、日常维修物资的零星采购、质量管理体系中的 物业管理及配套服务的过程控制由分公司负责。 （２）突出专业化的原则 对于物业分公司根据物业管理的行业特点实行按专业化进行 整合．设生产物业分公司、生活物业分公司、办公物业分公司。对于 专业公司则根据专业特点实行按专业（或相近专业）进行整合，以形 成集约化经营。增强市场竞争力、降低管理成本和提高抗风险能力。 （３１专业化管理的原则 公司不采用“大而全”的运行方式，对物业管理范围内的部分配 套服务项目由物业分公司以分包的方式分包给专业公司ｆ包括社会 上的专业公司）来完成，由物业公司负责统一管理。以充分利用社会 化分工的优势，做到资源共享，提高服务质量和降低管理成本，在公 司内部引进市场竞争机制，建立内部模拟化市场。 （４１面向市场，按市场机制运行的原则 公司今后将把对外拓展市场，扩大市场份额作为头等大事来抓， 鼓励专业化的分公司积极对外拓展市场，对积极开拓市场中标的单 位和个人将进行重奖（具体办法另定），对分公司完全按市场机制运 作，对经营管理不善、经营效益不好的单位实行关停，真正做到优胜 劣汰。 （５１扁平化管理的原则 公司将在“层级管理”的前提下尽量减少管理层次以提高工作效 率，实行三级管理即：公司、分公司和管理处（部），公司为决策和指挥 机构，分公司为组织实施机构，管理处为具体的操作机构。 四、结论 目前．我国的机关物业管理工作还处于摸索阶段，在对物业管理 的认识问题上还存在着诸多误区，建立正确的管理模式对于制定物 业管理有关方针、政策，引导物业管理健康发展，充分发挥物业管理 的作用，都具有十分重要的意义。
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（上接２６６页１ 宣，把善于动脑和善于动手的同学搭配，善于表达和善于操作的同 学搭配，善于求异创新和长于谨慎细心的同学搭配，这样有利于发 挥各个同学所长，增加自信，提高团队效力。 ４．６个性、特长、人格、气质培养 团队合作实验中．学生通过规划实验、查找资料、组织实验仪 器、分工实验任务、演示和演讲、答辩和民主评议等环节，张显同学 个性，发挥个人特长．培养独立、自信、诚实、合作的优良品格。 ４．７教师素质提高 团队实验要求老师对学生既要有操作技能方面的规范指导，又 要有综合素质的全面引导，编写团队实验的新教材和新指导书中， 以引发学生兴趣和激励学生实验的积极性为核心，合理把握教师介 入的时机和介入的程度．正确引导团队实验方向，保障实验过程的 顺利和实验仪器的安全，老师可以适当集体备课，积累和总结团队 实验经验，形成团队实验的氛围。 一２６８— ５总结 团队攻关是目前科研企业ＲＤ运作模式。在学校模拟团队实验 对学生未来更好的适应社会有重要意义。与传统小组实验相比，团 队实验更接近当今社会的活动模式．目前要积极开发团队实验的新 项目，积累团队实验的经验，编写团队实验的指导书，探索和制定团 队实验的评价标准，使得学生在这种活泼而具有创造性的实验实践 活动中得到全面的训练，提高综合素质。 参考文献 【１】潘虹，胡林．团队实验探讨Ｕ】．物理实验，２００３（１０）：２８—３０． 『２１华薇娜．在信息检索课程中引入团队合作方式的实验及其意义 ｆＩ】．大学图书馆学报，２００３（５）：７６－７８ 【３】侯世英，周静，李昌春等．“电工学”实验课程自主实验模式Ｕ】． 实验室研究与探索，２００６（４）：４９３～４９４ 【４】李燕燕，李福玲．实验教学中培养学生团队精神的探究Ｕ】．卫生 职业教育，２００５（１９１：５４ （作者单位系扬州职业大学）