资产评估之资产评估报告

第十一章 资产评估报告　作者：陈淑亭　作者简介：陈淑亭，执业ＣＰＡ、ＣＰＶ、业内教师。

已经和即将出版的著作包括《会计一点通》、《评估一点通》、《税法一点通》。

ｓｈｕｔｉｎｇ１６８８＠ｓｏｈｕ．ｃｏｍ　w 基本概念及基本制度　w 制作技能——会出报告　w 国外评估报告简介　w 应用　§１　基本概念及基本制度　 资产评估报告　基本概念 其作用　 其种类　基本要素——１６条形式要件　基本制度——国资评估管理制度　一、（一）评估报告 是专业意见（书面证明）　 概念 仅对价值进行估算（不对法律权属发表意见）　 在守法的前提下实施了必要程序　 正文（含摘要）　 国资评估报告形式 评估说明　 评估报告 评估明细表　 附件　 守法　 准则（征求意见稿）之评估报告　——专业意见　← 实施必要程序 价值估算　（二） 评估报告的作用　作价依据（如国资作价相差１０％以上　应书面说明差异原因）　 责任依据（如委托方和当事方应保证资料真实　＋　合法　＋　完整）　评估报告的作用　 监管依据（如资产评估报告是国资评估项目抽查内容之一）　 档案资料（属于重要工作底稿）　（三）评估报告种类（了解即可） 整体资产￣　—— 一般考虑负债和净资产　 按范围　 单项资产￣　—— 一般不考虑负债和无形资产（在建工程除外　） 资产评估报告书　 按对象 房地产估价报告书　 土地估价报告书　评估报告种类 完整评估报告　 而准则（征求意见稿）　 简明评估报告　 完整型　 美国 概述型　 限制使用型　二、报告基本要素（较准则强调形式）　＋首部 （标题＋序号） 评估方法（价值类型　）　＋绪言　（谁委估＋何目的＋吾评之） 评估过程　委托方占有方简介（报告使用者） 评估结论（文字＋列表）　评估目的 报告基本要素 特别事项说明（评估假设和限制条件） 评估范围、对象 ＋日后重大事项　（声明）　评估基准日 评估报告法律效力（声明）　＋评估原则（报告类型） 评估报告提出日期（评估报告日）　评估依据 尾部（签章、附件）　三、评估报告的基本制度（国有资产评估管理制度）　 取消立项确认审批制 国资评估管理方式重大改革　 实行核准制和备案制　国资评估管理制度 正文　＋　附件　 资产评估报告书的基本内容 评估说明　 评估明细表　资产评估报告准则（征求意见稿）第三十一条 法律、法规有特别规定的——应遵照之　＋　符合本准则的要求　（一）国资评估管理方式改革 国办发［２００１］１０２＃　（二） 正文及附件 评估项目名称 —— ×公司ｏｒ　×项目资产评估报告书　 评估报告编号　—— ××评报字（２００×年）第×号　封面 评估机构全称 —— ×资产评估有限公司　ｏｒ　×会计师事务所有限公司 评估报告提交日期　—— “×年月×日”　 ｏｒ　＋评估机构图形标志　 位于正文之前　正文及附件 摘要 乃关键内容、主要信息　——　见实例　 与正文——具有同等法律效力、尾部一样、结果一致　 提请阅读全文　 正文——见实例　 见实例　＋重要合同　 备查文件 注意“②　前三年会计报表”不一定必备　 （虽２００３年ＣＰＶ书云。

因非所有评估目的均需如此。

）　封面示例　×　×省　×　×　厅组建 ×××　有限责任公司　 资产评估报告书　 ×评报字（２００×）第　×××　号　 ×　×财务会计咨询公司　 ２００×年×月××日　§２　制作技能　w 制作步骤　w 制作要点　w 实例　一、制作步骤 询证函　＋　背景资料　 整理底稿、归集资料 技术鉴定资料　 价格资料等　 逐级汇总　 评估明细表数字汇总　 注意勾稽关系　制作步骤 评估初步数据分析、讨论 ——　复核并调整作价不合理之数据　 各组分别草拟提交、总负责人全面草拟　 编写评估报告书　 与客户交换意见、考虑是否修改、修正后撰写　 至少两名　ＣＰＶ签章　 逐级审核后　→ ＋　负责人签章（准则讨论稿未要求） 签发与送交 ＋　公章　 送交　二、制作要点 清楚、准确　＋　论据充分　＋　全面、具体　文字要求 不得误导　——　不得恭维、诱导、推荐　 慎之又慎　——　涉及责任部分　格式、内容要求　——　按文件要求（准则讨论稿未要求格式）　 应复核　——　修正错误、避免遗漏　 复核 应多级复核　＋　交叉复核　——　避免盲点、疏忽 防止流于形式　制作要点 复核、反馈要求　 应反馈　——　客户和委托方更熟悉情况　 反馈　 应谨慎　——　考虑反馈意见（当事方高评低评倾向） 杜绝假报告　注意事项 保持一致、勿自相矛盾　 提交报告应及时、齐全、保密 三、实例 摘要　实例 正文　＋　附件　 评估说明　＋　评估明细表　接受委托　——“×评估机构接受×公司委托”　 依法　——　“根据国家资产评估有关规定”　（执业准则未出台）　 评估原则　——　“独立、客观、公正　＋　科学（执业准则无）　”　 评估方法　——　“按××资产评估方法”　 第一段 评估程序——“现场勘察　＋　询价　＋　其他必要程序”　 委估资产在评估基准日的×公允价值　 评估目的　——　“为××目的提供作价依据” 具体评法“成本法ｏｒ市场法ｏｒ收益法　”　 评估种类“单项资产ｏｒ整体资产评估”　 评估结果——“兹报告如下：＋账面值　＋清查调整值　＋评估值　＋增减值　＋增减率”　 评估基准日 第二段 持续经营前提ｏｒ非持续经营前提　 价值类型 　摘要范例 资产名称　 第三段　——　评估结果汇总表 ＋　账面值　＋　清查值　＋　评估值　 ＋　增减值　＋　增减率 仅供委托方××目的使用　 第四段　——　使用权 归委托方所有　——　委托方同意方可提供他人　 使用限制“不得公之于媒体（依法公开除外）” 第五段　——　重要提示“此为摘要，欲知详情，应读全文。

”　 评估机构　 尾部 评估报告提出日期（　ｏｒ评估报告日）　 评估机构法定代表人签章（准则征求意见稿未要求）　 ＣＰＶ签章　 首部　—— ×公司ｏｒ ×项目资产评估报告书　＋　×评报字（２００　×年）第　×号　 绪言　——　同摘要第一段　＋　“将评估情况……报告如下　”　 委托方及资产占有方　——逐一介绍　＋　相互关系ｏｒ　评估原因　 评估目的　——　为　×公司　×目的提供价值参考　＋　经济行为批准情况　 评估范围和对象——　“包括…”＋“　××不纳入汇总表＋　“具体范围以申报表为基础”　＋每家资产情况　 原因　——　评估乃时点概念＋该时点与评估目的实现日较接近　 评估基准日——　×年　×月　×日 作用　——　均以该日有效价格为取价标准ｏｒ非基准日价格说明　 评估原则　—— 一般原则　＋　特殊原则 行为依据　——　如业务约定书 法规依据　——　如国办发［２００１］１０２＃　 评估依据 产权依据　——　如产权证　 取价依据　——　如土地公开出让公告　正文 ＋　特殊依据　 评估方法　——　方法　＋原因　＋选择一种以上方法之原因及定价方法　＋　特殊方法之原理与适用范围　 评估过程　——　接受委托　＋　拟定方案　＋　指导清查　＋　现场勘察　＋　搜集资料＋　……　＋　报告复核　＋……　 评估结论　——　同摘要　＋ “详见评估明细表”　＋　不纳入评估汇总表的评估结果　 特别事项说明（力所不及）——“×事项对评估结果的影响无法确定，×资产仅按清查值列示。

”　 数量变化　——　按原方法调整（成本法据实调整）　 评估基准日后调整事项　——不能直接用　 价格明显变化　——　重评　 无抵押、担保　＋　无特殊交易 评估结论有效的其他条件 宏观政策未变化　＋　无不可抗力　 评估报告法律效力 使用范围　——　同摘要 持续经营原则等未变化 评估报告有效期 ——　１年，自评估基准日计算　 评估报告提出日期　——　×年　×月　×日　 尾部　——　同摘要　参评人员名单（准则征求意见稿未要求）　 委托方　 营业执照复印件 资产占有方　 评估机构　附件 委托方　 承诺函 资产占有方　 评估机构（准则征求意见稿未要求）　 评估机构　 备查文件 资格证明复印件　 签字注师（２００３年ＣＰＶ书未云，应加上）　 业务约定书　 ＋　产权证明文件复印件　 ＋　被评估企业评估基准日会计报表 准则征求意见稿未明确要求　 ＋　有关经济行为文件　 资产评估立项批准文件（２００３年ＣＰＶ书所云，应删去）　 其他　×　公司ｏｒ　××项目资产评估说明　＋ ×评报字（２００×年）第　×　号 封面及目录 ×　资产评估公司　 ×年　×月　×日　＋　分册序号　 关于《评估说明》使用范围的声明　 委托方和资产占有方概况　＋　清查情况说明 ＋　资料清单　 关于评估事项的说明 ＋　评估目的　＋　评估范围　＋　评估基准日　＋　重大事项说明　 ＋　尾部　——　委托方和资产占有方及负责人签章　＋日期　 清查核实内容　——　抽查复核　＋　评估前账面原值、净值列表　 资产清查核实情况说明 实物资产分布情况及特点　＋　影响资产清查的事项　 清查过程和方法（含组织工作）　评估说明范例 清查结论（调整后账面值列表）＋　清查调整说明　（无虚假陈述） 评估依据说明　——同正文　＋　参考资料及其他　　（无重大遗漏） 评估技术说明　——分类说明 收益法应用简介　＋　评估依据　 整体资产评估收益法评估验证说明 企业经营业绩与优势　＋　经营计划　＋　财务指标　 预测（营业收入　＋　成本费用　＋　长期投资收益）　 折现率的选取　＋　评估值的计算过程　＋　评估结论　 评估结论　——同摘要　 评估结果较调整后账面值变动说明（如总资产、净资产）　 评估结论成立条件　——　仅为本评估目的服务＋仅在前述条件下成立　 评估结论及分析 期后事项对结论的影响　——　同正文　＋　不能直接用　＋　简单则可自调　 评估结论的效力、使用范围、有效期　——　同正文　 评估结论和瑕疵事项　——　同正文“特别事项说明”　栏目　——　名称　＋　发生日期　＋　账面值　＋　评估值等　 栏目　——　资产、负债特征（如土地位置）　 栏目　——　增减情况　＋　备注 科目名称　 基本内容 表头 ＋　资产占有单位　＋　评估基准日　＋　金额单位　 ＋　表号　＋　页码（实务中一般在表尾） 表尾　——　清查人员　＋　评估人员　评估明细表 勾稽关系　——　逐级汇总　（调账具体依据） 排列　——　按会计科目顺序　 评估结果汇总表　 种类 分类汇总表　 ＋　清查评估汇总表　 清查评估明细表　评估明细表示例　§３ 国外评估报告简介　 （美国不动产评估报告）　w 形式、格式与类型　——　不规定（由实质性内容决定、不得误导）　 详略因类型而异 w 主要内容 准则为最低要求 完整型　——　其他方使用　 接受副本者不是预期使用者 概述型　——　其他方使用　 限制使用型　——　客户使用　w 评估师声明　——　重要方面　 完整型　——　描述　w 三种类型的评估报告的比较 概述型　——　概略说明　 限制使用型　——　陈述　 ＋　档案资料要求　——　应足以编制概述型报告　一、 形式、格式与类型 不规定　形式、格式与类型 不得误导　 由实质性内容决定 使能正确理解　 讲明评估假设及影响　 二、主要内容 美国不动产评估报告内容比较表（续表见下页）　报告内容　完整型　概述型　限制使用型　客户和预期使用者的身份　（含姓名和类型）　＋保密性（可不在报告中而在底稿里描述）　预期用途 描述不动产（含经济、物理特性）　＋书面描述（法律描述、地址、地图和测量图或其复印件等）＋草图＋照片　 不动产权益　＋产权证等证明文件或复印件 评估目的（含价值定义、价值类型）　＋其来源说明　＋相关定义说明　＋其来源说明 评估生效日（基准日）和评估报告日　＋多次强调 美国不动产评估报告内容比较续表　三、评估师声明　 陈述　——真实　、正确 分析、意见和结论　——　公正　＋　受假设和限制条件制约　 无利益关系ｏｒ有但已披露　——与被评估资产ｏｒ当事人　 无个人偏见　——与被评估资产ｏｒ当事人　评估师声明 未预先确定评估结论　 报酬与评估值无关　 遵照了执业准则　 已勘察被评估资产（我ｏｒ × ×　同事）　 未聘请专家ｏｒ聘请了　× ×　专家　 （我进行了再翻译　→　中文评估语言）　四、　美国不动产评估报告类型比较　美国不动产评估报告类型比较　报告类型　重要术语　阅读者期望值（详略程度不同）　完整型　描述　可期望所有重要数据都被详细报告　概述型　概略说明　可期望在表格和简叙中发现所有重要数据　限制使用型　陈述　不应期望所有的重要数据都被报告　§３ 报告应用　委托方　 行政主管机关　（财政） 资产评估管理机构　报告使用 行业协会（注协ｏｒ　评协）　 证监会　其他有关部门 保监会　、工商税务金融法院　 ＋　审计　一、委托方使用　 作价依据——法定评估　 具体用途 做账ｏｒ调账依据　 付费依据　 申诉依据　委托方使用 按约定目的使用（单一目的） 有效期内使用（逾期无效）　 原评估机构　 须注意 数量变化较大时应调整　 资产占有方 涉及国资产权变动——须核准ｏｒ备案　 做账ｏｒ调账依据——须有关机关认可 评估机构　——　了解其业务能力和管理水平　 评估管理机构使用 评估结果　——　进行质量评价　 国资管理　——　提供重要数据（如增减值）　三、证监会使用　 评估前账面值　 评估净值　 招股说明书 增减幅度　 增减原因　证监会使用 主要评估方法 配股说明书 ——　非现金方式配股之备查文件　 加强管理　——　有证券业务资格之评估机构和人员　。