“先卖后抵”行为是否需要符合《解释》第八条规定“合同目的无法实现”的情形,才需承担惩罚性赔偿责任
一房多卖的法律规定有哪些
⼀房多卖的法律规定有哪些遇到不讲诚信的开发商真的很让⼈头痛，刚刚才签了购房合同交了钱，转眼开发商就把房⼦卖给别⼈了，这种情况就很⿇烦了，房⼦到底是谁的？开发商⼜负法律责任吗？如果您有相关的困惑和⿇烦，店铺⼩编今天就为您搜集整理了以下资料，希望可以地对您有所帮助。
⼀房多卖的法律规定有哪些《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第⼋条具有下列情形之⼀的，导致商品房买卖合同⽬的不能实现的，⽆法取得房屋的买受⼈可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖⼈承担不超过已付购房款⼀倍的赔偿责任：(⼀)商品房买卖合同订⽴后，出卖⼈未告知买受⼈⼜将该房屋抵押给第三⼈；(⼆)商品房买卖合同订⽴后，出卖⼈⼜将该房屋出卖给第三⼈。
⼀、如何看待⼀房多卖问题商品房⼀房多卖也叫商品房多重买卖，是指出卖⼈就同—商品房订⽴两个或两个以上的买卖合同，将房屋先后卖于数⼈，形成数个商品房买卖合同关系的⾏为。
在处理商品房多重买卖纠纷时，主要涉及到相关买卖合同的效⼒的确定以及何⼈可以取得争议商品房所有权的认定问题。
在商品房多重买卖合同中，如果数个买受⼈均主张对标的物的所有权时，让哪个购买⼈取得该房屋的所有权，是解决此类纠纷的⼀个重要问题。
⼀房多卖不仅侵害了多名购房者的合法权益，也损害了购房秩序，是造成房价居⾼不下的原因之⼀。
因为卖房者在买房后，为了获得更⾼的经济利益，经常出现利⽤房产未过户前的空隙去⼀房多卖。
购房者在买房前⼀定要留意该房是否已经被卖，若⽆应尽快做房产过户⼿续。
⼆、如何处理⼀房多卖问题结合商品房买卖的实践，我们可以按照以下原则处理：1、如果在商品房多重买卖关系中出现购买⼈与出卖⼈串通签订买卖合同的情况，我们可以根据恶意串通，损害国家、集体或者第三⼈利益的合同是⽆效合同。
认定恶意串通⾏为⽆效，因恶意串通签订的商品房买卖合同由于损害其他买受⼈利益，因此⽆论该商品房的状态如何，是否交付，是否办理商品房过户登记⼿续的，都会因为合同⽆效⽽不能取得争议商品房的所有权。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
最⾼⼈民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适⽤法律问题的解释》最⾼⼈民法院关于审理买卖合同纠纷案件适⽤法律问题的解释(2012年3⽉31⽇由最⾼⼈民法院审判委员会第1545次会议通过，根据2020年12⽉23⽇最⾼⼈民法院审判委员会第1823次会议通过的《最⾼⼈民法院关于修改〈最⾼⼈民法院关于在民事审判⼯作中适⽤《中华⼈民共和国⼯会法》若⼲问题的解释〉等⼆⼗七件民事类司法解释的决定》修正)为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华⼈民共和国民法典》《中华⼈民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。
⼀、买卖合同的成⽴第⼀条当事⼈之间没有书⾯合同，⼀⽅以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，⼈民法院应当结合当事⼈之间的交易⽅式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成⽴作出认定。
对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权⼈名称，买卖合同当事⼈⼀⽅以此证明存在买卖合同关系的，⼈民法院应予⽀持，但有相反证据⾜以推翻的除外。
⼆、标的物交付和所有权转移第⼆条标的物为⽆需以有形载体交付的电⼦信息产品，当事⼈对交付⽅式约定不明确，且依照民法典第五百⼀⼗条的规定仍不能确定的，买受⼈收到约定的电⼦信息产品或者权利凭证即为交付。
第三条根据民法典第六百⼆⼗九条的规定，买受⼈拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。
买受⼈主张出卖⼈负担代为保管期间的合理费⽤的，⼈民法院应予⽀持。
买受⼈主张出卖⼈承担代为保管期间⾮因买受⼈故意或者重⼤过失造成的损失的，⼈民法院应予⽀持。
第四条民法典第五百九⼗九条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专⽤发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出⼝检疫书、原产地证明书、使⽤说明书、装箱单等。
第五条出卖⼈仅以增值税专⽤发票及税款抵扣资料证明其已履⾏交付标的物义务，买受⼈不认可的，出卖⼈应当提供其他证据证明交付标的物的事实。
对买卖合同解释(法释〔2012〕8号)的解读和评论
买卖合同解释（法释〔2012〕8号）的解读和评论中国社会科学院学部委员梁慧星合同法于1999年颁布生效，十多年的司法实践经验，已经证明合同法的立法指导思想、价值取向、逻辑结构、各项制度设计是成功的，为中国经济的高速发展提供了法治基础和制度保障。
十多年来，学术界和实务界为保障合同法的正确实施做了很大的贡献。
各地各级人民法院在适用合同法裁判合同纠纷案件的裁判实践中，创设了若干新的裁判规则，例如：权利失效，事后抵押无效，合同解除不发生违约责任，合同应按理性第三人通常理解的的合同目的解释，损害第三人利益合同第三人有权诉请确认合同无效，超过诉讼时效的债权可以抵销，不良债权不生息，债务加入。
这些判例规则，弥补了合同法的不足，丰富和发展了合同法理论，值得学术界和立法机关特别重视。
合同法颁布以来，最高人民法院先后制定了三个司法解释文件，即合同法解释（一）（法释〔1999〕19号），合同法解释（二）（法释〔2009〕5号）和买卖合同解释（法释〔2012〕8号）。
先对前两个解释作一个概述，然后着重分析第三个解释。
解释（一）（法释〔1999〕19号），主要是解决适用合同法新旧法衔接、程序、时效问题，最重要的是对合同法第73条规定的代位权制度如何适用的解释。
该项解释，抛弃了关于代位权行使的效果先归属于债务人的传统理论，采纳了由行使代位权的债权人优先取得的新理论，极具创造性。
1解释（二）（法释〔2009〕5号），着重于对合同法若干制度的解释，如第7条解释什么是“交易习惯”；第8条解释有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方无故未办理有关手续的，属于“违背诚实信用原则的行为”，人民法院可以判决相对人自己办理有关手续；第14条将“强制性规定”，区分为“效力性强制性规定”与“管理性强制性规定”；第15条解释多重买卖的效力；第19条解释合同法第74条债权人撤销权；第20、21条解释债务清偿顺序；第22条关于违反后契约义务的责任的解释；第23条关于抵销权的解释；第24条为解除权行使和抵销权行使增设3个月异议期间；第27－29条关于违约金调整的解释。
先抵后卖的法律规定(3篇)
第1篇随着市场经济的发展，债权债务关系日益复杂，如何在保障债权人利益的同时，维护交易安全，成为法律调控的重要课题。
其中，“先抵后卖”的法律规定便是为了平衡债权人与债务人利益，维护交易秩序的重要法律制度。
本文将从“先抵后卖”的法律规定出发，对其内涵、适用范围、实施过程以及存在的问题进行探讨。
一、先抵后卖的法律规定概述“先抵后卖”是指债务人在财产不足以清偿全部债务时，先就其财产进行抵押、质押或者留置，然后以变卖抵押物、质押物或者留置物的价款优先清偿债务人的债务。
这一法律规定主要涉及《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》以及《中华人民共和国合同法》等相关法律法规。
二、先抵后卖的法律规定内涵1. 抵押权、质权、留置权的优先受偿权根据《中华人民共和国担保法》第三十六条规定，债务人或者第三人为抵押人，债权人或者第三人为抵押权人，债务人或者第三人为出质人，债权人或者第三人为质权人。
抵押权人、质权人享有对抵押物、质押物的优先受偿权。
2. 留置权人的优先受偿权根据《中华人民共和国物权法》第二百五十二条规定，留置权人依法占有债务人的动产，债务人不履行到期债务的，留置权人有权留置该动产，并有权就该动产优先受偿。
3. 债权人的优先受偿权根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，债务人应当按照约定履行债务。
债权人有权请求债务人履行债务，债务人不得以任何理由拒绝履行。
三、先抵后卖的法律规定适用范围1. 抵押、质押、留置的财产范围根据《中华人民共和国担保法》第三十八条规定，抵押物、质押物可以是动产、不动产，也可以是权利。
2. 债务的种类“先抵后卖”的规定适用于各种债务，包括但不限于合同之债、侵权之债、不当得利之债等。
3. 债权人的范围“先抵后卖”的规定适用于所有合法的债权人，包括自然人和法人。
四、先抵后卖的实施过程1. 债务人提供抵押、质押、留置债务人应当向债权人提供抵押、质押、留置的财产，并签订相应的担保合同。
先卖后抵押_法律后果(3篇)
第1篇摘要：在现实生活中，先卖后抵押的现象并不少见。
本文将从法律角度分析先卖后抵押的行为，探讨其法律后果，以期为相关法律实践提供参考。
一、引言先卖后抵押，即债务人将其财产先行出售，然后再将出售所得的款项设定抵押权的行为。
这种行为在法律上具有一定的复杂性，涉及到物权法、合同法等多个法律领域。
本文将从法律角度分析先卖后抵押的行为，探讨其法律后果。
二、先卖后抵押的法律性质1.先卖行为先卖行为是指债务人将其财产先行出售的行为。
在法律上，先卖行为属于债权人与债务人之间的合同行为，应当遵循合同法的相关规定。
2.后抵押行为后抵押行为是指债务人将出售所得的款项设定抵押权的行为。
在法律上，后抵押行为属于物权法中的抵押权设立行为，应当遵循物权法的相关规定。
三、先卖后抵押的法律后果1.债权人的利益保护先卖后抵押行为可能导致债权人的利益受到侵害。
以下是几种可能的法律后果：（1）抵押权设立无效：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定，抵押权自抵押合同生效时设立。
如果先卖行为发生在抵押合同生效之前，那么后抵押行为可能因缺乏抵押物而无效。
（2）抵押权顺位降低：如果先卖行为发生在抵押合同生效之后，但债务人未通知债权人，则可能导致抵押权顺位降低。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十五条规定，抵押权人未通知抵押人的，抵押权顺位后于其他债权。
（3）债权实现困难：在先卖后抵押的情况下，如果债务人无法偿还债务，债权人实现债权将面临困难。
一方面，抵押权可能因设立无效或顺位降低而无法得到充分保障；另一方面，债权人在追偿过程中可能面临多个债权人的竞争。
2.债务人的法律责任先卖后抵押行为可能导致债务人承担以下法律责任：（1）合同违约责任：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，债务人未履行合同义务的，应当承担违约责任。
如果债务人违反了与债权人签订的抵押合同，则应承担违约责任。
（2）侵权责任：根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条规定，侵害他人合法权益的，应当承担侵权责任。
遇到一房有两主的情况该怎么办
遇到⼀房有两主的情况该怎么办 关于遇到⼀房有两主的情况该怎么办，有什么法律规定?也许很多⼈都还不清楚，接下来店铺⼩编整理了相关的⼀些知识供⼤家参考⼀下，⼀起来看看下⾯的内容吧。
如何确定⼀物⼆卖合同效⼒(⼀)⼀房⼆卖纠纷处理的⼀般原则⼀房⼆卖，指出卖⼈先后或同时以两个，将同⼀特定的房屋出卖给两个不同的买受⼈。
⼜称房屋的⼆重买卖。
关系成⽴后，房屋出卖⼈全⾯、正确地履⾏合同，是合同的效⼒最重要的表现，也是出卖⼈最主要的义务。
但在⼀房⼆卖情况下，由于标的物的特定性，⼀般⽽⾔，不可能出现出卖⼈同时履⾏两个合同的情况。
也就是说，出卖⼈在履⾏了⼀个合同后，对另⼀合同的履⾏必然产⽣违约问题。
对⼀房⼆卖纠纷，实务中应分别不同情况予以不同的处理：1.在⼀房⼆卖中，出卖⼈先后与两个不同的买受⼈订⽴合同后，对后买受⼈履⾏了合同义务，办理了房产过户登记⼿续的情形。
⼀房⼆卖中，这种情形最为普遍。
在该情形下，如前所述，两个房屋买卖合同均属有效。
但因成⽴在后的合同已经履⾏完毕，该合同中的买受⼈已实际取得房屋所有权。
此时，前后两个买受⼈享有的请求权性质是不同的：后买受⼈因其已得到满⾜，已经是该房屋的所有权⼈，故其享有的是基于对该房屋所有权上产⽣的物权请求权。
前买受⼈享有的是基于房屋买卖合同产⽣的债权请求权，该债权请求权系⼀种对出卖⼈的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本⾝⽆直接⽀配及排他的效⼒。
即使其已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受⼈，故其对该房屋的占有即失去法律上的基础，构成⽆权占有，应负返还房屋的义务。
依据《民法典》第580条第(⼀)项的规定，出卖⼈对买受⼈不履⾏⾮⾦钱或者履⾏⾮⾦钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履⾏情况下，买受⼈不得要求履⾏。
出卖⼈违反此种义务，即应承担相应的法律后果。
也就是说，合同的标的物已经归他⼈所有，实际履⾏已不能，在该种情形下，没有强制实际履⾏问题。
此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。
先买卖后抵押的法律后果(3篇)
第1篇一、引言在市场经济中，买卖和抵押是两种常见的民事法律行为。
买卖是指出卖人将标的物的所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。
抵押是指债务人或者第三人不转移对某项财产的占有，将该财产作为债权的担保。
然而，在实际生活中，先买卖后抵押的情况时有发生。
本文将探讨先买卖后抵押的法律后果，以期为相关法律问题的解决提供参考。
二、先买卖后抵押的定义先买卖后抵押，是指债务人或者第三人在将标的物出卖给买受人后，又将该标的物作为债权的担保进行抵押的行为。
在这种情况下，买卖合同与抵押合同存在时间上的先后顺序。
三、先买卖后抵押的法律后果1. 买卖合同的效力根据《中华人民共和国合同法》的规定，买卖合同自双方当事人签字或者盖章之日起成立。
先买卖后抵押的买卖合同，其效力不受抵押行为的影响。
买受人取得标的物的所有权，但抵押权人享有优先受偿权。
2. 抵押合同的效力先买卖后抵押的抵押合同，其效力取决于以下因素：（1）抵押物是否为法律规定的可以抵押的财产。
根据《中华人民共和国物权法》的规定，债务人或者第三人可以将不动产、动产以及权利作为抵押物。
如果抵押物不符合法律规定，抵押合同无效。
（2）抵押物是否已经转移占有。
在先买卖后抵押的情况下，抵押物已经转移给买受人占有。
如果抵押合同成立时，抵押物尚未转移占有，抵押合同无效。
（3）抵押合同是否满足法定形式。
抵押合同应当采用书面形式，并符合法律规定的其他要件。
如果抵押合同不符合法定形式，抵押合同无效。
3. 抵押权人的优先受偿权在先买卖后抵押的情况下，抵押权人享有优先受偿权。
当债务人不能履行债务时，抵押权人有权优先受偿。
然而，在以下情况下，抵押权人的优先受偿权可能受到限制：（1）买受人已经支付全部或者大部分价款。
在这种情况下，买受人享有优先购买权，抵押权人的优先受偿权可能受到影响。
（2）抵押物价值低于债权金额。
在这种情况下，抵押权人只能就抵押物的价值受偿，其余债权由其他债权人分担。
4. 买卖合同与抵押合同的履行在先买卖后抵押的情况下，买卖合同与抵押合同的履行存在一定的关联。
先抵后售的转让合同的性质究竟是无效合同还是可撤销合同
遇到担保法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>先抵后售的转让合同的性质究竟是无效合同还是可撤销合同【质押和抵押】先抵后售的转让合同的性质究竟是无效合同还是可撤销合同要弄清这一问题，首先有必要分析无效行为与可撤销行为的区别。
尽管可撤销合同与无效合同有相同之处，如合同都会因被确认无效或被撤销后自始不具有效力，但是二者是两个不同的概念，它们的主要区别是：1.可撤销合同主要涉及意思不真实的合同，而无效合同主要是违反法律的强制性规定和社会公共利益的合同;2.可撤销合同在没有被撤销之前仍然是有效的，而无效合同自始都没有效力;3.可撤销合同中的撤销权是有一定的时间限制的，具有撤销权的当事人自合同成立时起一年内具有撤销权，同时，撤销权人有选择的权利，他可以申请撤销合同，也可以让合同继续有效。
而无效合同是当然的无效，当事人无权进行选择。
通过以上分析不难看出，《解释》实际上已通过赋予抵押权人物上追及权和受让人涤除权，使得抵押人转让抵押物的行为不因未通知抵押权人或者未告知受让人必然导致合同无效，而是将解决问题的关键放在了确保抵押权人担保权益的实现，因为对抵押权人而言，重要的是获得抵押物的交换价值以担保债务的履行而非抵押物本身。
很显然，如果转让行为无效，那么无效行为的法律后果是返还财产、赔偿损失，受让人应将房屋返还抵押人，抵押权人的物上追及权和受让人的涤除权也就无从谈起;如果的合同有效与否是由当事人的选择来确定的，则与上述无效合同的特征不符。
综上所述，笔者认为：对《担保法》及其解释的理解适用须综合把握，并与《合同法》中的有关规定保持一致，应将抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的转让合同界定为属欺诈行为因而是可撤销合同，并且撤销权应由买卖合同的一方当事人即买受人而非抵押合同一方当事人抵押权人来行使。
对于此问题，上海市高级人民法院于2000年8月15日颁布的《关于民事案件审理的几点具体意见(沪高法民[2000]44号)》(以下简称《意见》)中关于“房地产开发经营企业将所开发的房地产抵押后进行出售，未告知买受人的，应如何认定房地产买卖合同的效力”中认为，根据《合同法》第54条第2款之规定，房地产开发经营企业未将系争房地产已抵押他人的情况告知当事人再行出售该房地产的，属欺诈行为，买受人有权请求人民法院变更或者撤销房地产买卖合同，买受人自知道或者应当知道撤销事由一年内没有行使撤销权的，买卖合同有效。
业主一房二卖的违约案件的代理词
代理词：业主一房二卖的违约案件尊敬的审判员：根据本案事实以及相关法律规定，现代理人就毛某某与刘某某房屋买卖合同纠纷一案发表如下代理意见：一、刘某某恶意隐瞒将房屋二次抵押的事实，属严重违约行为。
2014年2月25日，毛某某与刘某某签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定毛某某向刘某某购买位于北京市昌平区东小口镇流星花园三区32号楼10层2单元1001号房屋，房屋总价款为450万元，合同签订当日支付定金15万，2014年5月30日前支付165万，2014年7月1日前支付130万，2014年7月30日前支付140万。
合同签署后，毛某某依约定支付了定金15万元，但在距离毛某某支付165万元的付款期还有17天时，刘某某即于2014年5月13日与北京市华夏典当行有限责任公司天通苑分公司（以下简称为“华夏典当行”）签订《房屋最高额抵押借款合同》，约定担保主债权金额为180万元，担保期间为2014年5月13日至2019年5月13日，典当综合服务费为2.7%，利率为0.1%。
刘某某与华夏典当行向北京市昌平区住建委申请办理了抵押登记，抵押权于2014年5月13日依法设立。
刘某某在签署抵押合同、办理抵押登记期间及抵押权设立后，均未向毛某某告知房屋的二次抵押情况，属严重违约行为。
二、毛某某经向北京市昌平区住建委查询，知晓了刘某某将房屋二次抵押给华夏典当行的情况，故依合同法的规定中止履行合同，暂缓向刘某某支付购房款，毛某某未按合同原约定期限付款不构成违约。
毛某某于2014年5月20日之后向北京市昌平区住建委查询，知晓了刘某某将房屋二次抵押给华夏典当行的违约行为，但鉴于毛某某并非房屋所有权人的客观原因，昌平区住建委表示仅能口头告知毛某某房屋已进行二次抵押，担保债权金额为180万元的情况，但不能向毛某某提供抵押的书面档案，需立案后凭法院的立案受理通知书或调查令方能调取抵押登记档案。
毛某某多次与刘某某电话沟通要求说明抵押情况，但从双方往来短信记录、函件以及刘某某提交的反诉状中均可以看出，刘某某一直不予承认二次抵押的严重违约行为，仅是一直在催促毛某某支付购房款，声称毛某某未按期付款。
解除买卖合同(实用5篇)
解除买卖合同（实用5篇）（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
文档下载后可定制修改，请根据实际需要进行调整和使用，谢谢!并且，本店铺为大家提供各种类型的经典合同，如建筑合同、房屋合同、劳动合同、买卖合同、服务合同、贸易合同、金融合同、施工合同、装修合同、其他合同等等，想了解不同合同格式和写法，敬请关注!Download tips: This document is carefully compiled by this editor. I hope that after you download it, it can help you solve practical problems. The document can be customized and modified after downloading, please adjust and use it according to actual needs, thank you!In addition, this store provides you with various types of classic contracts, such as construction contracts, housing contracts, labor contracts, sales contracts, service contracts, trade contracts, financial contracts, construction contracts, decoration contracts, and other contracts. If you want to know different contract formats and writing methods, please pay attention!解除买卖合同（实用5篇）解除买卖合同第1篇根据《中华人·民共·和国合同法》第十四条以及最高人·民法院《关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[20xx]7号)的规定，买房人在下列十二种情况下有权单方面通知卖房人解除购房合同：理由1、不可抗力因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
“先卖后抵”行为是否需要符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“合同目的无法实现”的情形，才
需承担惩罚性赔偿责任
一、该问题目前存在两种不同观点：
观点一：需要符合“合同目的不能实现”的情形才适用，否则只能依据《合同法》追究相应违约责任。
《商品房买卖司法解释》颁布后，时任最高人民法院民一庭庭长孙华璞指出：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或者又将该房屋出卖给第三人，导致买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿。
这里的无法取得房屋是指两种情况：一是出卖人将房屋出卖给买受人后，未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，在因出卖人不履行对第三人的到期债务，第三人依法行使对该房屋的抵押权，致使买受人无法取得房屋的情况；二是出卖人“一房二卖”，并将房屋交付给后买受人，致使先买受人无法取得房屋的情况。
可见，根据该条款解除合同，不仅应具备“先卖后抵”或“一房二卖”的行为要件，还应具备“导致合同目的无法实现，无法取得房屋”这一结果要件。
根据《房地产纠纷裁判思路与规范指引》一文中解释，买受人根据《解释》第八条主张惩罚性赔偿责任应当具备如下条件：其一，出卖人和买受人签订的合同合法有效；其二，商品房买卖合同目的不能实现，买受人无法取得房屋。
观点二：只要符合“出卖人将房屋出卖给买受人后，未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的”，应直接适用惩罚性赔偿。
原因是出卖人的行为属于根本性违约，同时兼具欺诈之嫌疑，否则不利于保护买受人的利益。
二、具体问题分析
问题一：买卖双方签订《认购协议》，买受人支付全款，出卖人已将涉案房屋交付使用但尚未过户，其后又对涉案房屋进行抵押登记，出卖人能否以已经“交付使用”为由，抗辩“先卖后抵”行为不存在“合同目的无法实现”的情形？
不能。
分析：首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
因此，可以认定双方已经签订商品房买卖合同。
其次，物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
因此，对案涉房屋的占有并不等于取得房屋的所有权，买受人如无法取得房屋（物权），是享有主张解除协议的权利。
问题二：诉讼前进行涂销抵押登记，出卖人是否需要承担惩罚性赔偿责任？
应该不需要。
案例：云南俊腾达房地产开发有限公司、寸丽苹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【（2017）云01民终2660号】
法院认为：根据《解释》第八条第一项规定，出卖人将房屋抵押给第三人并不当然导致合同被解除，是否解除合同还应审查抵押是否导致合同目的不能实现及购房人是否无法取得房屋。
本案中，法院认为抵押他人的行为导致本案合同目的不能实现，买受人不能取得房屋，本案合同应该解除的理由为：1、房屋作为不动产，拥有不动产权属证才能最大限度保障产权人的利益，如无产权证明，即使买房人实际占有了不动产，其所有权亦处于不稳定状态，而要自由合法的占有、支配、处置不动产的权益需以拥有不动产权证明为依据，故实际控制房屋并拥有不动产权证明以排除第三人依据抵押权等向其主张任何其他权利是购房人签订购房合同买受房屋的目的。
取得房屋不仅应包含实际交付取得房屋，还应包含取得房屋产权证明。
2、本案至法庭辩论终结前出卖人未能将上述抵押解除。
根据法院认为，如诉讼前出卖人进行涂销抵押，双方合同目的仍可以实现，买受人请求依据《解释》第八条第一款规定解除合同，是没有事实依据的。
问题三：诉讼中进行涂销抵押登记，出卖人是否需要承担惩罚性赔偿责任？
应该需要。
案例：佛山市国中易创投资有限公司、张杏芝合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【（2017）粤民申1613号】
法院认为：涉案物业“先卖后抵”，虽然在二审诉讼期间涂销了抵押登记，但违约行为已实际发生，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解除》第八条第一款“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”的情形，构成根本违约。
问题四：如何认定“合同目的无法实现”。
《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
根据《房地产纠纷裁判思路与规范指引》一文中解释，《解释》第八条是对《合同法》第九十四条第四项规定的解除合同条件在商品房买卖合同中的注释和应用。
因此，针对本类纠纷，合同目的是否实现成了关键。
司法实践中，关于“合同目的不能实现”问题，此处的合同目的包括按约定
的期限取得商品房和所取得的商品房不存在权利纠纷并且能够依法进行产权转让登记三个内容，缺一不可。
现实中，如果违约方的违约行为确实严重到使合同目的无法实现的程度，另一方完全可以依据法律规定行使法定解除权；但是，也存在着一方利用对方的疏忽，恶意行使法定解除权的情形，实际是在利益驱动下将解除合同的责任推给对方。
此时，在判断违约行为是否足以导致合同法定解除时，不能简单地由所违反条款的性质推断根本违约，应坚持客观判断，摒弃主观认定，必须以一方的违约行为致使合同目的落空为标准。
如果违约方的行为可以通过其他的合理方式补救，并使合同恢复到正常状态，即使其存在违约行为，也应认为不构成根本违约，可以采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等方式让其承担违约责任，而不能直接解除合同，解除合同本就不是违约情形下唯一的救济手段，更不是当然的救济手段。
三、参考：
1、合同目的在司法实践中的理解
2、《房地产纠纷裁判思路与规范指引》（奚晓明、韩延斌、王林清著）（人民法院出版社）。
3、云南俊腾达房地产开发有限公司、寸丽苹房屋买卖合同纠纷二审民事判决
书【（2017）云01民终2660号】。
4、佛山市国中易创投资有限公司、张杏芝合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【（2017）粤民申1613号】。
四、结论
综上，买受人若依据《解释》第八条主张惩罚性赔偿责任，应满足“合同目的不能实现”的条件。
根据上述分析，如出卖人存在“先卖后抵”行为，但在合同约定过户前或买受人起诉前已经进行涂销抵押登记，买受人能在约定的期限取得商品房并依法进行产权登记，且该商品房不存在权利纠纷，即合同目的能够实现，买受人再请求依据《解释》第八条第一款规定解除合同，没有事实依据。
但若诉讼中（法庭辩论终结前）出卖人仍未进行涂销抵押，可能会被认定违约行为已实际发生，符合《解释》第八条的规定，买受人能据此要求解除合同并主张惩罚性赔偿。
以上分析根据相关法律法规、案例、规范指引作出，具有局限性，仅供参考，并不作为对该分析的保证或承诺。
以上分析不得作为证据使用，亦不具备证明能力。