2013年辽宁省大连市房地产市场简况

2013年辽宁省大连市房地产市场简况2013年，大连市坚持把“稳增长、调结构、控物价、惠民生”作为主攻方向和着力点，推动房地产开发投资继续保持较快增长，开发规模继续扩大，房地产市场也在调整中稳步前行，总体向好。

一、主要特点
1.房地产开发投资较快增长
2013年，全市完成房地产开发投资1710.4亿元，比上年增长22.5%，增速较全省（18.2%）高4.3个百分点，较全市固定资产投资增速（15.2%）高7.3个百分点，占全市固定资产投资的比重为26.4%，较上年提高1.6个百分点。

但从全年房地产投资走势来看，增速较一季度、上半年和前三季度分别回落了8.2、5.3和5.9个百分点，呈逐季回落之势（见图1）。

从商品房类型看，商品住宅投资比重依然较大。

完成商品住宅投资1258亿元，增长19.2%，占全市房地产开发投资的73.6%，拉动全市房地产开发投资增长14.5个百分点。

非住宅开发投资快速增长。

全年非住宅开发投资452.4亿元，增长32.6%，增幅高于全部房地产开发投资10.1个百分点，占全部房地产开发投
资的比重从上年的24.4%上升至26.5%，进一步推动了本市房地产开发投资的增长。

从投资构成上看，完成建安工程投资1366.1亿元，增长29.4%，高出全市房地产开发投资增速6.9个百分点，占比为79.8%，较上年提高4.3个百分点，拉动全市房地产开发投资增长22.3个百分点；设备工器具购置27.7亿元，增长42.1%；其他费用316.6亿元，下降1.6%。

2.房地产销售市场前高后稳
受“新国五条”政策实施影响，商品房销售市场呈现前高后稳之势。

一季度，全市商品房销售实现高速增长，之后随着市场预期的平稳过渡及同期基数的不断提高，销售市场逐渐回归平稳增长态势。

2013年，全市新建商品房销售面积1222.1万平方米，增长13.5%；销售额1009.9亿元，增长17.2%，增速分别高于全省8.2和8.1个百分点。

销售面积增速较一季度、上半年、前三季度分别低31.9、14.1和14个百分点；销售额分别低22.8、19.2和23.7个百分点（见图2）
从销售类型看，住宅类商品房销售面积1104万平方米，增长14.2%。

其中，90平米以下的中小户型较受购房者青睐，销售面积745.1万平方米，占住宅销售面积的67.5%，所占比重较上年回落6.5个百分点；增长4.1%，增速较全部商品住宅低10.1个百分点。

另一方面，由于改善性需求持续增长，144平米以上大户型住宅销售面积占比由上年的6.6%提高到8.2%，提高1.6个百分点；增长42.5%，
高于全部商品住宅增速28.3个百分点。

3.商品房建设规模持续扩大
2013年，全市商品房施工面积达6396.2万平方米，增长2.9%，增速较上年提高2.7个百分点，其中住宅施工面积4867.9万平方米，增长0.7%。

商品房新开工面积2004.3万平方米，增长24.1%。

商品房屋竣工面积1046.6万平方米，增长39.5%，增速较上年高60.5个百分点，呈现加快增长的势头。

从地域分布情况看，房地产开发施工面积总量较大的前五位依次是金州新区、甘井子区、高新园区、中山区、旅顺口区；新开工面积总量较大的依次是金州新区、甘井子区、旅顺口区、高新园区、庄河；新开工面积增速较高的依次是金州新区、甘井子区、旅顺口区、花园口、长海。

由此可见，无论是建设规模还是发展速度，金州新区和甘井子区当仁不让的成为主力，开发区域正在加速向远郊区域拓展。

4.房地产开发企业资金保障情况良好
（1）建设项目资金较为充裕
2013年，全市房地产项目建设到位资金合计2494.9亿元，增长22%，高于上年7.6个百分点。

其中，上年末结余资金40.3亿元，增长6.6%；本年到位资金2092.2亿元，增长25.5%。

从本年到位资金来源渠道看，国内贷款、自筹资金及其他资金均呈快速增长之势，利用外资则明显下降（见下表）。

2013年房地产项目到位资金情况
（2）金融业对个人住房贷款支持力度明显
截至2013年末，全市各项房地产贷款余额2725.7亿元，同比增长11.9%。

其中，住房开发贷款余额499.9亿元，同比增长2.3%；个人住房贷款余额1656.9亿元，同比增长17.1%。

全年累计发放贷款1039.6亿元，其中，住房开发贷款
284.7亿元，同比增长6.2%；个人住房贷款483.4亿元，同比增长53.4%。

5.保障性安居工程建设进展顺利
2013年，全市保障性安居工程建设规模继续扩大。

辽宁省下达的本市新建保障性住房年度任务为20088套（户），并基本建成16000套（户）。

为进一步加大民生保障力度，2013年大连市将计划安排新建保障性住房的目标任务提高到23538套（户），并基本建成20000套。

据市住房保障中心统计数据显示，截至2013年底，全市开工建设保障性住房23702套（户）、并已基本建成18744套（户），分别超额完成省下达任务目标的18.0%和17.2%。

二、存在的问题
1.开发企业土地购置面积大幅下降
2013年，全市房地产开发企业本年土地购置面积336.3万平方米，同比下降34%，增幅较上年回落0.1个百分点；本年土地成交价款121.5亿元，同比下降6.2%，增幅较上年回落6.7个百分点，土地购置费占全市房地产开发投资的比重由上年的9.3%下降到7.1%，回落2.2个百分点；待开发土地面积290.1万平方米，同比下降53.1%。

房地产先行指标持续走弱，反映房地产市场后续堪忧。

2.待售面积市场消化压力增大
截至2013年12月末，全市商品房待售面积765.9万平方米，比上年末增长59.2%，增幅提高25.4个百分点。

住宅待售面积585.43万平方米，增长57.5%，其中90平米以下的中小户型待售面积增长96%，增幅提高74个百分点；144平米以上大户型待售面积增长55.9%，增幅降低64.7个百分点。

近八百万平方米的存量，对今后的全市销售市场也是一个不小的压力。

按每套100平方米计算，有近8万套商品房未售，将给房地产企业带来较大资金周转问题。

3.房地产开发区域发展不平衡
2013年，全市各地区的商品房市场走势情况差异明显，尤其体现在房地产开发投资、商品房销售方面。

金州新区和甘井子区的房地产开发投资占全市总量的43.2%，增长34%；商品房销售额占全市总量的40.5%，增长22.7%。

其他12个地区房地产开发投资和商品房销售额分别占全市总量的56.8%和59.5%，分别增长15%和13.8%，远远低于全市平均水平。

从房地产开发投资占固定资产投资比重看，市内四区的房地产开发投资占固定资产投资的59.4%，中山区更是达到了81.4%，已经占据投资的主体地位。

占
比最低的是普湾新区，房地产开发投资仅占固定资产投资的 4.8%。

区域间过高和过低的投资占比，反映出全市房地产发展和资源配置的不均衡，特别是过高的房地产投资占比，将增加区域经济面临的风险。

在14个县区中，主城区（中山、西岗、沙河口、甘井子、旅顺、高新园）投资和商品房销售额分别为1152.9亿元和568.5亿元，分别增长30.4%和15.7%；新市区（金州新区、保税区、普湾新区）投资和商品房销售额分别为426.8亿元和286.7亿元，分别增长5.2%和21.4%；渤海组团（长兴岛、瓦房店）投资和商品房销售额分别为76.4亿元和80.6亿元，分别增长18%和17.4%；黄海组团（庄河、花园口、长海）投资和商品房销售额分别为54.2亿元和74亿元，分别增长28.7%和13.6%。

2013年，全市房地产市场实现了平稳较快的发展。

2014年，随着城市建设步伐不断加快，保障房建设规模不断扩大，住房刚性需求将逐步释放，以及大连市实施的加快服务业发展战略政策，将带动商业地产的快速发展，助推大连市房地产投资结构进一步优化，为大连市房地产市场健康发展创造了有利的条件。

但也应看到，当前宏观经济形势依然严峻，国家房地产调控政策没有松动，信贷政策的紧缩，房地产先行指标下滑，房地产市场增长动力不足等不利因素，也将给房地产市场带来一定的影响。