集体土地上不动产登记有关问题的思考

但超土地批准面积的问题 在 目前法制 较为健全 的年代 ， 这种问题基本不会发生。 对于 已经
存 留 的此类 问题 ， 超 土 地 批 准 面
登记 机构 可在 不动 产登 记簿 和权
证上 注 记 土地 使用 情 况 ，以避 免
矛盾和纠纷。
实 务 操作 中 ， 登 记 机 构 会遇 到 土地 审批 手续 记载 的使用 人 与 规划 审批 手续 的建 房人 不一 致 的
问题 及 处 理 建 议
１ ． 土 地 审批 手续 的使用 人 与 规 划审 批手 续 的建房 人不一 致 的
问题
但未 取得 土地 使用 权人 同意 的情 况下 ， 登记机构只能根据《 继承法 》 或法 院的协助 执行 通知 书 办理转
移登记 ， 对于不 动产统 一登记 的 ，
府或 乡镇 人 民政府 下设 的村 镇办
公室 ， 也有建设 管理部
人从 其他 渠道 获取 仿真度 高 的证
书 或 私 自印 制 的 证 书 来 骗 取 不 动
批管理 ， 宽严不 一 ， 审批资料 的保
管利用 也存在 一定 的风险 。 而且 ， 存在 很 多 先建 后 批 、 审批 与 实 际 建设 不 一 致 的情 况 。以上 这 些情 况都 容易 成 为虚假 风 险防控 的漏
１ ． 假证 假信 息 村镇 工程 建设 许 可证 书 的载 体是 虚假 的 ，即提 供 的系 非村 镇 建设主管部 门监制的证书 。 证书 的 内容也与实际建造不符。 非法 申请
律意识淡 薄 ， 建房 手续监管 较松 ， 登记 方 面 的 法律 制 度 相对 滞 后 ，
出现的问题较多 ， 情形 复杂 。为积 极 应 对不 动 产统 一 登记 ， 笔 者对 集 体 土地不 动产 登记 的一些 问题 进 行 了梳 理 ， 并 提 出相应 的化解
２ ． 符 合 规 划 许 可 证 明 的 要 求
２ ０ 平方米 ， 核准土地面积 １ ２ ０ 平方 米， 超 占２ ０ 平方米 ” 。
的前 提下 ， 笔者建议 ， 可 给 予 办理
不动产转移登记 。 若是房屋继 承或
申请人凭 生效法律文 书转让 房屋 ，
三、 房 地权利 人 不一致 的
一
、
以虚 假村 镇工 程建 设
洞 。目前 ，以虚假村镇 工程建设许 可证 书 申请 不 动产 登 记 ， 主要 表
现为 ３ 种形式 。
许可 证书 申请 不动产登记 的问
题及处理建议
在２ ０ ０ ８ 年《 城 乡规 划法 》 实 施前 ， 对 于集体 土地上建房 ， 审批
部 门 存 在 多 头 管 理 、不 统 一 的 现 象， 如 批 准部 门既有 乡镇 人 民政
产登记 ，以此获得不 动产权利 ， 谋
取私利 。
２ ． 真证假信 息 非法 申请 人 通过 非法 渠道 骗 取货 真价 实 的套好 印章 的村镇 工
对 策 与建 议 ， 为 同行 的不动 产登 记操作 提供参考 。
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不动产登ｉ 己
本 单元 的条 件且在 土地 用地 范 围 内， 登记 机构 可认定 ５ ０ 平方 米符 合 规划 的规定 ， 扩 建 的部 分则 属 于违章建 筑 。
情况 ， 根 据房 屋所 有 权人 和 土地
积建 设 的房 屋 ， 而 土地 使用 证 附 记栏 注 明该用 户超 占规 划用地 面 积 的， 可通过两种方式 来处理 ： 一 是 由 申请 人先 到土地 管理 部 门补 办 土地 批准 手续 ，然后 再 办理 不 动产登记。 二是 申请人无法补办超
不 动产登ｉ 己
集体十地 卜 ▲ 不 动 产 登 记 有 关 问题 的思 考
口万孝红 无锡 市房屋产权监理 处
今年 ３ 月１ Ｅ ｌ 《 不 动产登记 暂 行 条例 》 的 实施 ，标 志着 我 国不 动产 统 一登 记 制度 的确 立 。面 对 不动产统一登记带 来的利好之处 ， 也 同样需要 不 动产登 记机 构思 考 登记 中存 在 的种 种 问题 。 集 体 土 地相 比国有 土地 而 言 ，申请 人 法
土地 面 积 的 ， 登 记人 员 至实 地查
３ ． 租赁土地上不动产登记 问题 集体 土地 上 通过 租赁 方式 建
造房 屋 的现 象 时有 发 生 ， 租 赁 土 地 的 期 限长 短 不 一 ， 有 的仅 为 ２ － ３
使 用权 人 主体 一 致原 则 ， 这 种情 况是 不能办理 房屋登 记的 。 但是 ， 对 于 已存 在 的建 房事 实 ， 笔 者认 为， 可采取 和谐 处理 、 避免矛盾 的 登记 原 则 ， 规 划审 批 手续 的建 房
人要 取 得房 屋 所 有权 ， 前 提条 件
年， 有 的则在几 十年 以上 。 租赁形 式 多种多样 ， 有 的向村 委会 、 镇人
民 政府 直 接 租 赁 ， 有 的 则 通 过 转 租
看， 若在合法用地范围 内建设 的房
屋符合基本单位且属 规划批准 的， 登记人 员 可按基 本单 元登 记符合 土地 用 地范 围 的房 屋 ， 超 出土地 批准面积建设 的房屋则不 予登记 。 若整体房屋部分在合法用 地范 围， 部分建造在未批准 的土地 范围 内， 由于 房屋 无 法实 体 分割 ， 则 该房
屋不 能办 理 登 记 。 如 果 涉及 同 时超
方 式取 得。 鉴于租赁土地建造房屋 的现实性 ， 笔者认为 ， 既然 建房人 已经取 得规 划许 可证 ， 而且也是在 合 法使用土地上实施 的建造行为 ，
若 登 记 机 构 不 予 登 记 则 在 一 定 程
是征 得 土地 使 用权 人 同 意 ， 并 向 土地 管理 部 门取得 合法 的土 地使 用手续 ， 方可办 理房屋初 始登记 。 由于 《 不动产登记 暂行条例 》已正 式施行 ， 今后 面对此 类情况 ， 建议 土地 使用 权人 和房 屋所 有权 人统