建设单位工作流程

建设单位工作流程 投资意向

1、建设工程项目的立项批准文件或年报投资计划下达后， 规定具备条件的，须向建设行政主管部门报建备案。

2、建设工程项目报建项目报建范围：各类房建筑（包括新建、改建、扩建、翻建、大修等） 土木工程（包括：道路、桥梁、房屋基础打桩） ，设备安装、管道线路敷设、装设、装饰装修 等建设工程。

3、建设工程项目报建内容主要包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资 额、工程规模、结构类型、发包方式、计划开竣工日期、工程筹建情况等。

4、办理工程报建时应交验的文件资料：

a 立项批准文件或年度投资计划；

b 固定资产投资许可证；

c 建设工程规划许可证；

d 资金证明。

5、工程报建程序：

建设单位填写统一格式的 “工程建设项目报建登记表” ，有关上级主管门的需经其批准同意后， 连同应交验的文件资料一并报建设行政主管部门。

* 建设工程项目报建备案后， 具备了 《工程建设施工招标投标管理办法》 中规定招标条件的建 设工程项目，可开始办理建设单位资质审查。

项目建议书 项目建议书是房地产开发企业根据国民经济和社会发展的长远规划、行业规划、地区规 划的要求，结合各项自然资源、市场预测与分析，在基本条件后向国家、地区项目主管部门 推荐的建设性材料。建议书的形成，是基本建设程序中最初的阶段，是工程项目准备阶段的 开始，项目建议书不仅是确定项目建设的依据，也是具体设计的依据。

一、房地产开发建设项目的建设书的内容

（一）项目名称、建设单位、主管部门

（二）项目提出的必要性的依据，主要写明建设单位的现状。拟建项目的名称、拟建的 性质、拟建成地点及建设的必要性和依据。

项目建设方案 主要是指项目的初步建设方案。建设规模、主要内容和功

能分布。 建设条件 指项目建设的各项内容的进度和建设周期。

初步建设计划 指项目建设和各项内容的进度安排和建设周期 项目建设后的经济效益和社会效益。

项目建设投资概算及资金来源 指项目投资总额及主要建设的资金安排情况， 资金的办法和计划。

二、项目建设书的编制

（一） 主管部门的编制 建设单位提出项目建议后报主管部门， 由主管部门组织专门人员 按有关要求编制项目建议书，其基本程序是：建设单位提出的项目设想，所请主管部门编制 项目建议书，主管部门完成编制任务书并报请有关部门审批。

（二）建设单位编制 指由建设单位负责人指令本单位专来机构编制项目建议书。其程度是： 专业机构提出设想，建设单位负责人决策认可后由专业机构编制建议书并报有关部门批准。

（三） 专业设计单位编制 建设单位提出设想后， 提闪专业设计单位编制建议书， 专业设 计单位完成建议书编制书后报有关部门审批。这一方式适用于规模较大，技术要求较高的民 用建设项目。

项目可行性研究

按照《工程建设项目报建管理办法》 四） 五） 六） 七） 筹措

项目可行性研究在整个建筑项目过程中的作用、研究的方法以及可行性研究的工程程序，希望这些信息对您进行前期的准备工作起到帮助！

一、项目可行性研究的作用项目可行性研究指对工程项目建设投资决策前进行技术经济分析、论证的科学方法和合理的手段。它以保证项目建设以最小的投资耗费取得最佳的经济效果，是实现项目技术在技术上先进、经济上合理和建设上可行的科学方法。可行性研究的主要作用有以下几点：

（一）可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据，决定一个项目是否应该投资，主要依据项目可行性研究所用的定性的定量的技术经济分析。因此，它是投资决策的主要依据，只有决策后，才能编制设计任务书，才能产生项目决策性的法人文件。

（二）可行性研究是筹集资金的依据。特别是需在申请银行贷款的项目，可行性研究报告是银行在接受贷款项目前进行全面分析、评估、确认能否贷款的依据。

（三）可行性研究报告是工程项目建设前期准备的依据。包括进行设计，设备订货、合同的洽谈，环保、规划部门确认等，都依据可行性研究的结果。

二、组织进行可行性研究的方法在项目建设书被有关部门批准以后，建设单位即可着手组织对建设项目进行可行性研究.

（一）选定项目研究委托单位

1、委托专业设计单位承担。专业技术性较强的建设项目，一般可委托国家批准的具有相应研究资格的大、中型设计单位来承担。

2、委托工程咨询公司承担。工程咨询公司是近来年随我国经济技术改革不断深化，为适应基本建设形势和投资环境要求而建立起来的专门从事工程项目建设过程中专业技术咨询、管理和服务的机构。发承担民用建筑和一般性工业建设项目的技术咨询为主。在委托工程咨询公司承担可行性研究时，建设单位必须对其能力、包括专业技术人员的构成、承担研究项目的能力、主要承担完成的研究项目及准确性等进行充分的调查。 3 、委托专业银行承担。各种专业银行在基本建设和技术改造贷款项目的管理中，积累了一定的项目可行性研究经验，也是承担项目可行性研究可供选择的单位。

（二）确定研究内容在选定了承担项目研究单位之后，要将项目可行性研究的内容按有关要求确定下来，为项目研究委托协议的主要内容。按照目前国家有关规定，民用建设项目可行性研究内容如下：

1、总论项目建设背景及其必要性

2、建设条件及项目选址拟建项目选址规划合理程度、建设区地理位置、地质、水文、气象状况、水、电、气保障情况；土地征用、拆迁及居民安居方案；费用估算，环境影响情况。

3、工程设计方案拟建项目总体规划方案，主体与单项工程布置方案；项目设计的外部选型及使用功能合理程度；建设技术的保证程度。

4、项目实施计划与组织项目建设组织管理方式的论证；工程建设总工期及各阶段进度安排。

5、投资计划与资金来源项目建设总体投资概算及各阶段、各单项投资概算；建设总费用估算，资金来源及保证程度，筹措资金的方式及可行性。

6、项目经济效果项目投资效果、贷款偿还期；经营、财务成本计算；社会效益评价。

7 、结论 在多项论证基地上，提出可行业结论。

（三）签订委托可行性研究协议 建设单位在选择了委托研究单位并确定了委托研究的内容以后， 的单位签订委托协议。

设计任务书

一、设计任务书的作用 设计任务书又称计划任务书， 是确定建设项目及其建设方案， 建设布局和建设进度的重要文件。是编制设计文件的主要依据。设计任务书是在对可行性研 究报告中最佳方案作进一步的实施性研究，并

在些基础上形成的制约建设项目全过程的指导 性文凭。建设项目经可行性研究，证明其建设是必要和可行的，则编制设计任务书。设计任 务书的作用有以下几个方面： 1、按照我国现行基本程序， 任何建设项目都必须经主管部门批准并列入相应的投资计划， 建设项目才算正式成立。否则。建设项目就成为通常所说的计划外项目。因此，申请项目建 设列入国家正式计划的过程，也就是建设单位编制设计任务书、报请主管部门批准的过程。

2、设计任务书是建设项目列入建设的主要文件。 拟建中的建设项目只有经建设规划部门 作出相应的建设规划后果，项目建设才算有了安身之地。规划部门批准建设规划，主要依据 已列为投资计划的设计任务书。

3、设计任务书是建设项目申请银行贷款的主要文件。 任何建设项目， 如果想得到分行贷 款进行建设，必须府已经主管部门批准的设计任务书报送银行，才能作为银行安排贷款项目 的依据。

4 、设计任务书是进行工程设计和其他准备工作的依据，各专业设计单位接受并进行建 设总方案的专业设计主要是依据经批准备的设计任务书来进行，同时，设计任务书还是项目 建设过程中土地征用、拆迁工程招标、设备洽谈订货的主要依据。

二、设计任务书编制的内容

1、设计任务书的编制 建设项目设计任务书的编制组织工作及程序与任务书的编制工作及程序与项目可行性研究报 告的编制过程相似。建设单位可委托专业设计单位、工程咨询单位来承担，也可以由建设单 位主管部门组织专门人员来进行。

2、设计任务书的主要内容 设计任务书是在可行性研究报告基础上形成的，它包括了可行性研究报告的内容，又不完全 是可行性研究报告的照搬。设计任务书与可行性研究报告的区别就是，可行性研究报告是对 建设方案的论证，并经过论证作出最佳方案和其他可供选择的其他方案，因而有其一定的选 择性。而设计任务书涉及项目建设各个方面的问题，不是论证和方案，而是确定的建设方案 和实施意见，不具有选择性，一经批准，即可实施。

民用建设项目比工业建设项目设计任务书简单，有些内容可以简化，重点是建设方案 规模、标准、技术、结构、功能安排、住房间数、医院的床位数、营业楼的面积数等，如： 住宅区的居民人数、投资规模及经济技术指标等。

3、设计任务书的报批 投资在 3000 万元以上（含 3000 万元）的项目为项目为限上项目。投 资在 3000 万以下的为限下项目。限下项目又可以分为一般项目和小型项目。

设计任务书编制完成后，建设单位应首先组织专业技术人员及决策人员审查，通过后即 可问上级主管部门报批。

初步设计工作流程示意图

应当与承担可行性研究

包括建设规模、 建设依据、

施工图设计 我们在这里主要介绍一下在做施工图设计时，勘察设计单位的选择和勘察中主要存在的 问题：

一、勘测设计单位的选择 建设单位在工程项目实施中， 首先碰到的是勘察设计工作， 最优的勘察设计是工程项目 成败、效益高低的先决条件。是施工单位实施工程项目中最优取得工程质量的前题。因此， 选择好勘察设计单位，是至关重要的。

工程勘察设计单位资质等级 工程勘察．工程设计资格各分为甲、乙、丙、丁四级。

（1）甲级：技术力量雄厚，专业配备齐全；具有本行业的技术专长；有同时承担和独立承担 过两项以上 大型工程顶回的勘察设计任务， 并已投产取得了好的效果。 有一套有效的全面质 量保证体系； 有先进． 齐全的 技术装备及工作场所； 社会信誉好。 能接受在全国范围内承担 证书上规定行业的大、中、小型工程建设项目 的工程勘察或设计任务。

（2）乙级：承担过的工程是中型顶回，社会信誉较好。可在本省区范围内承担证书上规 定行业的中、 小、 型工程建设项目的勘察或设计任务。 到省外须经当地省建设行政主管部门 批准。

（3）丙级：有一定的技术力量，专业齐全，有同时承担和承担过两项小型工程项目的勘 察设计任务，并已投产，效果良好；有比较健全的质量管理制度和必要的技术装备及工作场 所。可在本省及本系统内承担证书规定行业的小型建设项目的工程设计任务。到外省、外系 统接任务，需经当地行政主管部门批准。

（4）丁级：有一定的技术力量，专业齐全，主要专业配有工程师以上职称，并有勘察、 设计实践的技术人员，独立承担小型或零星工程项目的勘察或设计任务者，并已建成，效果 良好；有比较健全的管理制度，有必须的技术装备和工作场所。只能接受在本市、县内承担 证书上规定的小型工程建设项目几零星工程建设项目的工程建设项目的勘察、 设计任务。 建 设单位在选择勘察、设计单位时，首先要审查设计资质等级，其次要考虑其近期完成的设计 项目的水 平效果情况。 最后还要审查拟选的设计单位目前的设计任务及安排情况， 以便了解 能否承担并按时完成的设计委托。根据目前的情况，为防止垄断勘察．设计市场，提高设计 质量，鼓励竞争，一般都采用招标万式。

二、勘察设计中存在的主要质量问题

（一）工程勘察方面

1 ．勘察纲要编写简单、粗糙，勘探网点的布置、施工手段及测试项目笼统，难以起到 指导作用。

2 ．主层定名、土层分层、 市有关规范规定。

3 ．原始测试、土工试验、

4 ．资制综合分析能力

差， 据欠充分。

（二）工程设计方面

1 ．设计文件不完整，如缺上级批文；无设计计划任务书等。

2 ．总体设计中，规划、消防着技术要求欠符合。如未考虑影影响周围建筑的日照；缺 高层消防登高硬地； 未加防火门或铁栅门；门未朝疏散方向开等。

3 ．住宅设计不符合‘ 95 标准。如厅、卧室采光面积未达到 1／ 7；厨房未设垂直烟道， 未留热水器排气洞；生活水箱；水池未贴面砖；水落管距离的位置太近等。

图例、原始记录、孔口标高测量、勘测和测试等不符合上海

勘探、取样等工作量布置目的性差。

表现在资料整理欠科学性、资料利用有局限性、导制结

4 ．计算假定和结构方案欠合理。如只算横向抗震，未算纵向抗震；桩基数计算未扣除 地下室部分的浮 力；底层框架抗震设计未按上海市抗震设计规范设计， 有液化土层的桩基未 按《地基基础设计规范》有关条款

计算； 7度设防仍按 6 度设防；砖混结构未按要求设构造

柱等。 5 ．给排水、消防方案有缺陷。如屋顶水箱单只的未分两格，两只的未连通；消防供水 动压超过 50 米时 未设减压装置；消防电梯前室未设消火栓；电梯并坑底未设排水措施。

6 ．暖通设计方案有遗漏。则地下超市未设排烟系统；地下室设备用房通风系统未考虑 消音设施；群房 餐厅厨房未设排 系统；空调送回风管上未装设调节风门；空调系统冷凝水 排放未设水封。

7 ．动力设计方案未按规定。如煤气负荷计算未按上海市标准；煤气管道主管穿越楼梯 间；在高层建筑的商办、商住楼中未按规定设计煤气专用或公用管井；安全阀未标明汽弹簧 工作压力级。

项目施工 在这里我们主要讲述一下项目施工的过程、选择施工单位的方法等 一、选择施工单位

的主要方法

如何选择、 确定施工单位， 对项目建设单位来说， 这是一个关到项目建设成败、 效益高 低的大问题。正确的选择施工单位，对项目建设单位来说具有十分重要的意义，一是可以确 保项目建设方案得到准确完整的实施， 并保证建设过程中各方面的问题能够及时有效的解决； 二是确保项目建设的质量、建设周期、投资效果达到预期的目的；三是能使建设单位对项目 管理的目标得以实现。目前，选择确定施工单位的主要方法有以下几种：

（一）招标

工程项目投标招标 ,不仅是国际上 分派建设任务的广泛采用的一种主要交易方式 , 也是 我国目前在基建管理体制改革所大力推行的一种承包方式 . 实行招标的目的是建设单位通过 对竞争投标对象的选择 , 确定全部工程或一部分工程委托给某个施工单位建设

本原则是鼓励竞争 , 防止垄断 . 1. 招标的方式

当前在工程项目招标中 , 普遍采用的方式主要有分开招标和要请投标两种 又招标单位通过新闻媒介发布招标通告 , 招请符合规定条件的承包单位参加投标 优点是能在众多的投标单位之间通过报价、施工组织、工期、信誉的方面的比

较，选择出理 想的施工单位。能通过竞争促使承包单位提高工作质量、缩短工期、降低成本。其不利的方 面是，建设单位在组织过程中，花费的时间和精力较多，招标费用支出相对较高。邀请招标 是建设单位向自己比较了解的承包单位中的几个单位发出邀请，要求他们参加某项工程的投 标竞争。其优点是可以提高工程效率，缩短审查过程，节省开支。但这一方式又在一定程度 上限制了竞争的范围，就此而言，是不符合竞争平等的原则的。因此，对于邀请招标，国家 和某些地方作了一些规定，如：强调在特殊工程、技术难度较大的工程、公开招标的结果能 未能产生中标单位的工程等工程中采用。

2. 招标的组织 建设单位在组织招标过程中，应做好以下方面的工作：

（1）确定招标管理机构的形式。 招标管理机构一般有三种形式： 一是由建设单位的专门 机构（基建部、处、科、等）或临时抽调的专业人员组建的机构负责；二是由主管部门建立 的专门机负责招标工作；三是建设单位委托专业咨询负责招标工作。

（2）选择工作人员。 建设单位如果自己负责招标工作， 必须选择好招标管理机构的工作 人员。招标管理机构的工作人员一般由建设单位负责人，专业技术人员（包括建筑、结构、 工

艺、预算等方面的专业工程师）和助理人员（包括秘书、会计、绘图人员）组成。

. 招标单位的基

. 分开招标是 . 公开招

（3）明确工作机构的职能。招标工作管理机构的职能主要是：确保工程项目的发包范围；确定承包方式和承包内容；制定标底；审查投标；决标并签定合同协议等。

3. 招标的工作程序

（1）编制招标文件，起主要内容有：介绍工程内容、建设概况、招标范围和有关批准文

件的招标须知；

（2）发布招标通告或函电，通过新闻媒介公开刊登招标通告；

（3）审查投标单位资格、对规定日期内提出投标要求的单位，按照投标的具体条件，审

查其资格是否符合规定标准；

发送招标文件，对经投标资格审查合格的单位发送招标文件；组织投标单位了解工

程概况，包括踏堪工程现场、解释询问；接受投标单位的标书；开标、组织投标、

决标；

发出中标通知；签定工程承包合同。

（4）

（5）

（6）

（7）

（8）

（9）

4.招标工作的方法步骤第一步准备招标文件招标文件是投标单位编制标书的主要依据，可由建设单位自行准备，也可委托咨询机构代办。通常包括下列基本内容：

（1）工程综合说明（即招标工程概况）其主要内容为：工程名称、规模、地址、发包单位、基础、结构、装修、设备概况、场地和地基土质条件（可附工程地质勘察报告）、给排水、供电、道路及通讯设施及通讯设施情况及工期要求等。

（2）设计图纸和工程说明书目的在于使投标单位了解工程的具体内容几技术要求，能据以施工方案和进度计划。设计图纸的程度可随与招标阶段相应的设计阶段而有所不同。初步设计阶段招标，应提供总平面图，个体平面、立面、剖面图和主要结构图，以及装修、设备的做法说明。施工图阶段招标，则就提供全部施工图纸（可不包括大样）。技术说明书应满足下列五项要求：

1）必须对工程的要求做出清楚而详尽的说明，使各投标单位能与图纸结合比较有把握的估算出造价。

2）明确招标工程适用的施工验收技术规范、保修期内承包单位应负的责任。

3）明确承包单位应提供的其他服务，诸如监督其他承包商的工作，有关其他其他承包商工程的安全保护措施，以及对雇主提供的材料和购配件的检验等。

（3）工程量清单工程量清单是投标单位记标价和招标单位评价的依据。工程量清单通常以每一个工程为对象，按分部分列出工程数量。对采用标准设计的工程，则可按建筑面积列出工程数量。

工程量清单由封面、内容目录和工程量表三部分组成。

（1）封面

**** 工程工程量清单

工程地址：

设计单位：

估算师：

（签名）年月日（2）内容目录