委托开发流程
房地产开发全流程及相关手续费用(2024)
政府部门
03 负责制定和执行相关政策法规
，监管市场秩序，保障购房者 权益。
金融机构
04 提供房地产开发所需的资金支
持，包括贷款、信托等金融服 务。
建筑承包商
05 负责项目的施工建设，确保工
程质量和进度。
购房者
06 购买房地产产品，为市场提供
需求支撑。
2024/1/30
6
02
房地产开发全流程
2024/1/30
拆迁安置
如需拆迁现有建筑物，需制 定拆迁方案并妥善安置被拆 迁户。
土地费用
支付土地出让金、契税等土 地相关费用。
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规划设计阶段
规划设计
委托设计单位进行项目的规划设计，包括总 平面图、建筑方案等。
报建审批
将规划设计成果提交给相关部门进行报建审 批，获得规划许可证等证件。
2024/1/30
制定详细的项目计划
根据项目定位和市场调研结果，制定详细的项目计划，包括投资预 算、开发周期、销售策略等，确保项目的顺利进行。
强化风险评估
对项目进行全面的风险评估，识别潜在的风险因素，并制定相应的 应对措施，降低项目风险。
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合理规划设计方案，降低建设成本
优化设计方案
在满足项目定位和功能需求的前提下，通过优化设计方案，降低建设成本。例如，合理
7
前期准备阶段
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市场调研
01
进行房地产市场趋势、竞争对手、目标客户等方面的调研，为Leabharlann 项目定位提供依据。项目定位
02
根据市场调研结果，确定项目的目标客户、产品类型、价格策
略等。
资金筹措
03
详解最全土地一级开发流程
详解最全土地一级开发流程！1.1土地一级开发的概念土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
1.2一级开发工作流程三阶段土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。
一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。
在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。
02一级开发项目模式2.1一级开发项目模式一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。
虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
2.2各模式对比03一级开发实务分析3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复（二）规划条件（三）用地预审（四）立项核准需关注事项:a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。
b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。
一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。
3.2组织实施阶段关键事项（一）征地论而言，征地早于拆迁，但从实际操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，很多项目刚拿到授权就拆迁了，严格来说，拆迁行为实际要等到立项核准之后。
征地需要经过一系列审批流程，要上报到省国土厅，涉及流程较多。
房地产项目开发流程(完整版)
房地产项目开发流程（完整版）第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
房地产开发全套流程图
第一章房地产开发程序简介1第二章房地产开发公司的设立6第一步房地产开发公司设立的法律程序6第一项房地产开发公司设立的相关税费6第三章土地使用权取得流程6第二步取得开发土地使用权的法律程序7第二项取得开发土地使用权的相关税费9第三步拆迁安置阶段的法律程序9第三项拆迁安置阶段的相关税费10第四章房地产开发阶段10第四步立项和可行性研究的法律程序10第四项立项和可行性研究阶段的相关税费10第五步规划设计和市政配套法律程序11第五项规划设计和市政配套的相关税费11第五章项目建设阶段12第六步项目开工、建设、竣工阶段流程12第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费14 第六章销售经营阶段15第七步销售经营阶段的法律程序15第七项销售经营阶段的相关税费16第七章物业管理17第八步物业管理阶段的法律程序17第八项物业管理阶段的相关税费17附录：房地产开发专业术语17第一节面积类17第二节价格类20第三节实务类22第四节管理政策类30第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。
我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。
房地产开发流程主要包括以下几个程序。
1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。
此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。
“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。
《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽一样。
在房地产开发中，土地的取得是最重要的。
现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。
划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。
房地产开发流程(详细)
房地产开发流程(详细） 第一步房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记 二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费 第二步房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费
第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废"治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计 二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见 15、落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案 17、市政各管理部门提出市政配套意见 18、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察（测量）费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程设计费
一张图看懂房地产开发流程
一张图看懂房地产开发流程房地产开发流程一、项目土地出让阶段二、建设用地规划许可阶段三、建设工程规划许可阶段四、建筑工程施工许可阶段五、商品房预售阶段六、综合验收阶段（竣工交付）七、办理不动产阶段项目获取行政划拨转让出让（招、拍、挂、协议）立项获取土地拍卖步骤：编制拍卖文件发布拍卖公告出售拍卖文件组织现场踏勘受理竞买申请审查竞买资格举办拍卖会公布成交结果签订出让合同核准制备案制审批制政府投资项目、银行政策性贷款项目、外国政府贷款项目企业自主投资的一般项目，采用备案制企业自主投资的对经济社会有重大影响的项目、外商投资项目项目备案土地使用权出让合同或建设用地批准文件等营业执照复印件或法人证明材料、企业资质证明材料项目备案报告附项目备案表备注：项目申请人基本情况、拟建项目基本情况、资源利用和能源耗用分析、生态环境影响分析建设用地规划许可证建筑设计方案及初步设计批复（二合一审查）办理建设用地批准证书、不动产证（土地证）不动产证用地批准书契税、印花税缴纳土地测绘（可委托先做）交地协议土地款缴纳领取不动产证权籍调查建设项目选址意见书或规划条件（包括附图），出让土地项目同步提供含规划条件的土地出让合同（须提供原件核对）项目立项批准、核准或备案文件（须提供原件核对）工商营业执照活组织机构代码证复印件（加盖单位公章），授权委托书，委托身份证明（须提供原件核对）《建设工程方案设计审1/ 8查申请表》特殊情况需要提供的其他资料相关行政主管部门审查意见等资料规划公示材料，包括现场公示图片，社区反馈意见景观分析报告（拟批建设项目处于城市规划确定的景观控制区时提供）日照分析成果相应资质的设计单位编制的含方案说明书，效果图，总平面图，建筑方案图等的设计方案文本一套（同时提交电子文件一份）方案设计/500（范围较大时1/1000）总平面蓝图二份有效土地权属证明（存量土地提供土地证、新征土地视情况提供用地规划许可证）（须提供原件核对）施工图图审机构摇号建设工程规划许可证（建筑类）立项批文地址勘察报告（详勘）完成设计单位和设计方案已确定摇号条件摇号所需资料（均盖公章）营业执照或组织机构代码证复印件授权委托书工程勘察文件审查申请表经办人员身份证复印件立项批文复印件特殊情况需要提供其他资料需公示项目的公示材料，包现场公示图片，社区反馈意见。
房地产项目开发流程完整版
房地产项目开发流程(完整版)第一部分,房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数与效果图,并落实足够的开发资金。
第二部分,行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项:1、计委审查可行性研究报告与进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划与土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容与范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项:1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容与范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计与施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项:1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。
完整的房地产项目开发流程(包含各个节点)
可行性研究报告
项目最终定位
成本测算：针对多个方案进行初 步成本测算、利润率分析及比选
开发周期及付款计划
项目方案确定 现金流测算
分项
销售：参与市场调查，进行地 块周边及辐射范围内的客户分 析、产品分析、市场竞争分析 等 研发部：负责协助进行区域市 场销调售研研发部：根据以往及周边 项目成交客户分析和产品分析 等，对项目定位、客户定位、 产品定位提出策略性建议 研发、运营：协助进行方案设 计和成本测算 工程部、开发部、销售：根据 土地的开工条件、市场情况， 共同制定开发节奏。
4、同期操作商业地 操作方式、开发周期
作平台，重点访谈了解重点商
产项目调查（商业 提取数据库相关数据进行重点分 家对竞争项目的相关看法、同
部分）
析、竞争项目实地调研了解相关 时了解投资客户对竞争项目的
信息
投资意向
公建部分拟选业态 种类确定、所选业 态数量确定
通过行业发展状况分析，消费需 求分析确定可开发公建部分业态 种类。结合市场相关类型物业供 求状况确定所选业态开发数量
房地产项目开发流程及节点
节点
获取土 地
主要 阶段
土 地 获 取 阶 段
土地信息 收集
土地初判
对接发展 中心
土地深判
对接发展 中心
寻找合作 资金（与 战略发展 部共同研
究）
投标、摘 牌
签订土地 出让合同 用地规划
许可证
确权
主要工作内容
主办部门工作内容
现状图
落实地块具体位置及周边情况
规划设计条件
落实规划条件，了解限制性条件
项目定位
设计前期
方案设计 组织
主要工作内容
主办部门工作内容
软件开发外包范本
软件开发外包范本尊敬的各位客户：感谢您对我们公司的信任与支持！为了更好地满足客户的需求，我特别准备了以下软件开发外包范本，希望能够帮助您更好地了解我们的服务内容和流程。
软件开发外包范本一、项目简介本外包项目旨在委托方与承包方合作，共同开发一款XXX软件。
该软件旨在满足委托方在XXX领域的需求，并具备可扩展性和易用性。
二、项目要求1. 功能需求：a. 对XXX进行XXX功能的开发，并确保其稳定运行；b. 实现XXX功能，并具有良好的用户界面和交互体验；c. 提供XXX功能的数据加密和安全保护。
2. 技术要求：a. 开发语言：要求使用XXX编程语言；b. 数据库：要求使用XXX数据库管理系统；c. 平台兼容性：要求可在Windows和Mac等主流操作系统上运行。
3. 开发流程：a. 需求分析：与委托方深入沟通，确保全面理解需求；b. 概要设计：根据需求分析，提供软件概要设计方案；c. 详细设计：在概要设计的基础上，进行系统功能模块的详细设计；d. 编码实现：按照详细设计方案，进行编码实现；e. 单元测试：逐个模块进行测试，并确保其功能正常；f. 系统测试：对整个系统进行测试，保证各模块之间的协调运行；g. 发布交付：将测试通过的软件版本发布，并交付给委托方。
三、合作方式与费用1. 合作方式：本项目采取委托方与承包方合作的模式进行，双方共同参与软件的开发与测试，并保证保密协议的执行。
2. 费用结构：a. 项目总费用为XXX元；b. 合同签订后，委托方需要支付首付款项XXX元；c. 在项目开发过程中，按照进度需支付XXX元；d. 项目完成后，委托方需支付尾款XXX元。
四、保密条款1. 双方应对项目涉及的所有商业秘密、技术文档和数据资料保密；2. 未经双方书面许可，任何一方不得将项目信息及相关资料透露或提供给第三方。
五、风险与责任1. 承包方应按照约定的时间节点提交工作成果，确保项目进度；2. 如因承包方的原因导致项目延误或出现错误，承包方应负责修正并承担相应责任；3. 如因委托方的原因导致项目进展受阻或结果不符合预期，委托方应相应负责；4. 由于不可抗力等不可预见的原因导致项目无法完成，双方协商解决。
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客户提出开发
要求
终止
客户需求，市场
信息资料
开发通知
产品3D设计图，
装配图
客户样品
开发进度评估及控制
产品开发设计、调试
产品3D外观图，
产品结构二维图,
产品外观确认书，
产品装配图，
产品装配结构确认书，
产品光学模拟报告，
产品光学确认书，
产品结构开模通知书，
产品结构BOM，
产品电源原理图
产品开发进度计
划表
营销部提出研发申请
开发审核
营销
NG
开发通知书
产品设计需求-RFD
OK
顾客财产记录表
产品研发申请表
可行性分析报告
力/热/光/电/结构
可行性研究分析
力/热/光/电/结构
分析报告
新产品开发评审
DFMEA.xls
初始BOM清单
初始报价清单
初始设备及工治具需求清单
初始工艺流程图
新产品开发评审表
项目立项及协议书
工艺设计
样品测试及实验
实验申请表
可靠性试验计划
可靠性实验报告
积分球测试报告
光分布测试报告
EMI测试报告
温升报告
光纹波测试报告
OK
研发
NG
电源原理图确认书，
产品灯串原理图,
灯串原理确认书，
产品电源PCB版图，
产品电源PCB版图确认书，
变压器图，
配件图，
部品申请单，
模具试模申请表，
模具确认书，
新材料检验标准
成品BOM
产品开发设计、调试
新品实验确认
新品实验确认书
制样
客户送样信息反
馈表
送样确认
产品规格书
成品检验标准
生产作业指导书
工艺流程图
工治具图纸
首件测试检验
首件测试报告
制程开发
更改设计
设计审查1
设计审查表
研发
NG OK
设备*工治具清单
请购单
设备工装验收报告
新品试产
设计/工程更改申请单
设计/工程更改通知单
试产评估记录表
试产评估
试产检测报告
小批量1
中批量1
大批量1
制程能力指数分析报告
PFMEA
项目结案审查
项目结案审查
OK
更改设计