南通房地产发展现状描述

南通房地产发展

——透过房交会看南通房地产走向

南通市第49届房交会于2010年5月28日上午九点在体育会展中心隆重开幕，30日下午落下帷幕。在为期三天的房交会上，数千名广大市民和购房之对参展的32家开发商进行了详细的咨询和交流。在房交会期间，南通市有关领导也来到房交会现场，对参展各楼盘进行了详细的了解和视察。

房产交易会是房地产市场的风向标，它将引导房地产开发企业走向理性发展；购房者正确看准市场，理性消费。房交会是信息的窗口，通过交易会，开发商展示近期房产开发的新成果，进一步摸准市场需求的行情，了解购房者的置业要求，同时购房者可以一览全市楼盘，为购房置业提供信息服务。房交会是交易的平台，会上开发商通过各种销售优惠政策，让利于百姓，促成交易，拉动楼盘的销售。这届房交会通过展示楼盘，提供优质服务，更好地促进了楼市的繁荣。

南通作为一座迅猛发展中的沿海沿江城市，在房地产销售方面有着较多的有利的条件：处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点和长江三角洲洲头。南通“据江海之会、扼南北之喉”，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相望，北接广袤的苏北大平原，通过铁路与欧亚大陆桥相连；从长江口出海可通达中国沿海和世界各港；溯江而上，可通苏、皖、赣、鄂、湘、川六省及云、贵、陕、豫等地。苏通长江公路大桥建成以后，已使南通进入上海一小时经济圈。南通面临海外和内陆两大经济辐射扇面，被称为“江海明珠”、“扬子第一窗口”。

同时，南通还是一个人口环境相对优良的城市。南通作为我国最早列入对外开放的十四个沿海城市之一，是人居环境最佳的城市之一，是我国著名的“教育之乡”、“建筑之乡”、“体育之乡”和“长寿之乡”。

有着这样一些居住环境优势，南通在房地产销售方面很可能有突破之势。举个简单的例子：上海和南通尽管只有一个小时的车程，但在房价上却存在着极大的差距，根据近半年的调查，南通平均房价与上海相比，只有上海的2/3，甚至还有1/2的。面对如此高昂的房价，那些在上海打拼数十年，却仍对上海房价望而却步的人们，有意识地将他们买房的眼光投向南通这块极具潜力的城市，这样一来，房价也是他们能够承受的，从家到工作的上海也不是太长的路程，但这其

中还有另一个前提，那就是私家车和汽油的相关情况，在房价方面扮演着推动的角色还是妨碍的角色，毕竟，长期投资是需要考虑多方面因素的。

本人为了解南通房市的相关信息，通过参观房价会的展览和对销售人员的咨询，对南通市区及周边的县市区各类住房的一些基本情况进行了简单地调查，并作出如下地统计（详见附表），同时就自己所获得的一些资料，对南通房地产发展提出了自己的见解，尤其是对南通房价做出了大胆地预测。

影响南通房价的主要因素：

1、土地成本，这其中包括拆迁补偿费用。根据住房和城乡建设部副部长齐骥的说法，土地成本是影响房价的最主要的一因素，南通房价中土地成本亦如此。

2、商品房建设过程中的建造成本。根据专家的说法，在这一方面，城市之间建房的建设成本没有太大的差距，即使差距明显，但也不足以造成几千元甚至是一万元以上的单位差距。南通和上海、苏州等发展更快的城市相比，在建造成本上不存在较大的差距。

3、税和费，有的是法定的，有的是规范性文件规定的。

4、开发企业的融资成本。南通和中国的其他城市一样，开发企业开发资金大部分是通过商业银行贷款取得的，所以它要还利息，这是一个融资的成本。

5、开发企业的营销成本，人力成本、广告费用都是不可避免的。

6、开发企业的利润。

7、国家和地方政策的变化。国务院最新发布的有关调控房地产发展的“国十条”：

一统一思想，提高认识；二建立考核问责机制；三实行更为严格的差别化住房信贷政策；四发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用；五增加居住用地有效供应；六调整住房供应结构；七确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务；八加强对房地产开发企业购地和融资的监管；九加大交易秩序监管力度；十完善房地产市场信息披露制度。

其中第三条中“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应

大幅度提高。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”这一硬性规定直接导致南通房价近期的涨幅明显回落，成交量有所减少，人们对购房的“观望之风”上升。

透过此次房交会我们看到成交量比较低迷，整个房地产市场观望情绪浓重。开发商推出的折扣和优惠稀少，而购房者出手也极为谨慎。开发商和购房者的相互博弈，预计仍会持续一段时间。

同时银行的政策在这当中也扮演了相当重要的角色。从2010年初，政府取消营业税的优惠政策后，商业银行也统一口径恢复了二套房政策，其中中国银行率先提高了首套房贷款利率，从以前可以打7折到现在可以享受8.5折的优惠措施，中行也是市场中第一家提高首套房利率的银行，中行也指出，这是为了进一步落实差别化信贷政策，优化贷款结构。虽然部分大型商业银行并未及时跟风“涨价”，但是商业银行对申请购买首套房享受7折优惠客户的折扣却进行了全面提升，要求这些客户必须是优质客户。或者申请者想要享受7折优惠的话，可以提高首付的成数，似乎商业银行在变相地提高房贷利率。

总之，随着南通城市化进程的推进和整体经济的增长，南通房地产市场仍将维持景气，但房价在近期不会有大幅度的上涨，更不会立即出现房价下跌的情形。同时，随着国家住房民生政策的落实和信贷紧缩政策效果的逐步显现，房地产市场的供求矛盾将逐步得以缓解，市场也在博弈中逐步“回归理性”。

附表：

项目名称开发单位产权开盘与否户型类型面积地址

景华城南通新景置业70年是传统室厅卫94㎡-150㎡任港路与外西环路交汇处金水湾花园南通市房地产开发集团70年是别墅式洋房195㎡左右军山东麓星湖大道南侧

军山半岛南通华城中南房地产开发70年是花园洋房最小140㎡开发区通富南路西侧

独家别墅180㎡开发区通富南路西侧

中南世纪花城二期中南世纪城70年是传统室厅卫92㎡-168㎡世纪大道

长江1号二期特价房南通长轮房屋开发公司70年是传统室厅卫108㎡-127㎡黄海路南侧、永杨路路东侧尚德·克拉公馆南通中威房地产开发公司40年否精装私邸30㎡-50㎡濠西路未来锦城南通瑞东置业70年是传统室厅卫80㎡-140㎡人民东路1088号

优公馆南通融汇房地产开发公司40年是精装酒店式公寓58㎡-79㎡南通市星湖大道

高迪晶城上海鹏欣有限公司70年否传统室厅卫90㎡-160㎡城港路8号

紫琅上郡南通好一家置业有限公司40年否不详不详南通市星湖大道