不动产抵押担保的期间是否可以转让
最高院关于担保法的6个重要疑难问题的司法观点
最⾼院关于担保法的6个重要疑难问题的司法观点担保法的6个重要疑难问题：私⽴学校、医院、幼⼉园等民办⾮企业单位是否具有保证⼈资格、保证期间没有约定或约定不明情形下保证期间的确认、当事⼈约定保证期间超过两年是否有效、房地产抵押担保中有关抵押权的效⼒、担保法第四⼗九条规定，抵押⼈未通知抵押权⼈或者未告知受让⼈的转让⾏为的效⼒、应收账款质押的效⼒，下⾯就由店铺⼩编为你搜集了相关法律法规。
最⾼院关于担保法的6个重要疑难问题的司法观点⼀、私⽴学校、医院、幼⼉园等民办⾮企业单位是否具有保证⼈资格第⼀种观点认为，虽然担保法第九条规定，学校、幼⼉园、医院等以公益为⽬的的民事主体不得为保证⼈，但⽬前我国出现的私⽴学校、医院、养⽼院、幼⼉园等主体开设的⽬的是为了营利，其具有代偿能⼒，且我国法律、⾏政法规并未对上述主体作为保证⼈作出禁⽌性规定，因此，上述主体可以作为保证⼈。
第⼆种观点认为，担保法之所以作出禁⽌学校、幼⼉园、医院等民事主体为保证⼈，并不是因为上述主体不具有代偿能⼒，⽽是因为其具有公益⽬的，其履⾏担保责任后将损害社会公共利益，尽管私⽴的学校、医院、幼⼉园等单位具有盈利性，但由于其具有公益性，故其也不得为保证⼈。
⼆、保证期间没有约定或约定不明情形下保证期间的确认第⼀种观点认为，根据担保法司法解释规定，如保证⼈与债权⼈约定，保证⼈承担保证责任直⾄主债务本息还清时为⽌等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履⾏期届满之⽇起两年。
但该规定仅适⽤于担保法颁布之后提起诉讼或正在⼀审、⼆审的案件，担保法颁布之前发⽣的担保⾏为⽽引发的纠纷，应适⽤《最⾼⼈民法院关于审理经济合同纠纷案件有关保证的若⼲问题的规定》(以下简称《保证规定》)第⼗⼀条的规定，在对保证期间没有约定或约定不明情形下，确定保证⼈的保证责任期间为主债务⼈承担责任期间。
第⼆种观点认为，应对《保证规定》第⼗⼀条及《最⾼⼈民法院关于处理担保法⽣效前发⽣保证⾏为的保证期间问题的通知》[(2002)144号](以下简称(2002)144号通知)的规定作准确理解。
担保物权
第一节 担保物权概述
（三）移转占有的担保物权与不移转占有 的担保物权 标准：是否移转占有标的物 意义：成立条件不同（占有）、物权人的 权利义务范围不同（保管）
第一节 担保物权概述
（四）登记的担保物权与不登记的担保物 权 标准：成立是否须经登记 登记：不动产抵押、权利质权（无权利凭 证） 非登记：动产抵押（登记对抗）、动产质 权、权利质权（有权利凭证）、留置权
练习
1．下列物权属于担保物权（）。 A．抵押权 B．动产质权 C．权利质权 D．典权 答案： ABC
第二节 抵押权
一、概念与特征 （一）概念 抵押权是指债权人对于债务人或第三人 不转移占有而提供担保的不动产或其他财产， 在债权未受清偿时得处分该财产并就其价金 优先受偿的权利。 （二）特征 1、不转移标的物占有（担保之王） 2、标的物可以是动产、不动产或权利 3、可以重复
第二节 抵押权
二、抵押权的取得 （一）设定 （二）转让与继承 《物权法》第192条规定：“抵押权不得与债权 分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转 让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有 规定或者当事人另有约定的除外。” 在被继承人死亡时，被继承人的抵押权也应连 同债权一并由继承人继承，且不经变更登记即可取 得。
3、仍可就抵押物设立抵押权 因不转移占有、抵押物价值往往较大， 为充分发挥物的价值，以利资金融通，法律 一般允许在同一抵押物上设定多个抵押权。 4．物上保证人的反担保请求权、追偿权与 代位权 反担保：债务人或第三人向担保人作出 保证或设定物的担保，在担保人因清偿债务 人的债务而遭受损失时，向担保人作出清偿。
Q：甲向乙借款人民币100万元。为担保甲的债 务，甲以其价值60万元的房屋设立了抵押，丙以其 价值80万元的房屋设立了抵押，上述抵押均办理了 抵押登记，但甲、丙与乙之间对各抵押物所担保的债 权份额和顺序没有约定。债务履行期届满后，甲无力 清偿债务，乙放弃甲提供的抵押担保，请求丙承担担 保责任。 A：为担保乙的同一债权，甲、丙以其房屋设立 了抵押，成立了共同抵押权。由于上述当事人没有约 定各抵押物所担保的债权份额，而且抵押人包括债务 人和物上保证人，因此，乙应首先以甲的抵押房屋清 偿债务。若甲的抵押房屋不能清偿全部债务的，丙应 以其抵押房屋清偿剩余部分的债务。但由于乙放弃了 甲提供的抵押担保，丙可以在甲的抵押物价值范围内 请求人民法院减轻其担保责任。丙承担担保责任后， 有权向债务人甲追偿。
不动产抵押权的几个法律问题
或 未 告 知 受 让 人 的 。 押权 人 可 以 行使 抵 押 权 。 抵 这是 我 国法 律
对抵押权追及效力的肯定。 在实际操作 中 ， 我国法律规定不动 产的强制登记制度 ， 者称 为登记生效制度 。 以在不动产领 或 所 域。 有效 的抵押关系都 是办理 了抵押登记 的。 以上条款 的第一 个前提是满足的。 问题在于第二个前提 ． 虽然抵押人未履行通 知或告知义务 ． 但是受让人在办理过户手续 中， 也会得知转让 标 的 物 存 在 抵 押权 ， 这种 情 形 下 。 押 权 人 是 否 可 以行 使 抵 在 抵
关 键 词 ： 押 ； 动 产 ； 别 抵押 ； 独 抵押 ； 价 抵 不 分 单 折
抵押属于担保物权的范畴 ，是交 易中经 常采用的担保方 式 抵押能够较好的保 障债 的履行 ， 增强 主体 的信用 ， 防和 预 减 少 不必 要 的风 险 。在 实 践 中 ， 动 产包 括土 地 、 筑 物 等 以 不 建 其现实性、 稳定 性、 保值性 、 全性最强等特性成为普遍采用 安
不是绝对的 ， 法律上为维护交易安全 ， 立善意取得制度 ， 在 确 使有偿的善意取得人 ， 原物权人有抗辩权 。 阻断其追索。 对 可
不 动 产 抵押 物转 让 （ ） 押 人 转 让 抵 押 物 是 否需 要 得 到抵 押 权 人 的 同 意 。 一 抵
一
、
我 国 的 法律 对该 问 题 作 了多 次 的修 改 ， 如 １８ 比 ９ ８年 《 高 人 最 民法院关于贯彻执条款增加但书 ， 这个可能更符合实践 的情况 ，但书” “ 可以这 样 规定 ： 抵押人事先同意将转让价款清偿债权或提存的 ， 抵押 人应 当履行告知抵押权 人的义务。 （ ） 押 权 的追 及 效 力 。 二 抵 民法 理论 上 的追 及 效力 ， 指无 是 论标 的物辗转于何人之手 。 物权人都能依法 向占有人追索 ， 请 求 返 还 原 物 的效 果 。 物 权 效 力 的 表 现 。 物 权 的追 及 效 力 并 是 但
民法典担保制度司法解释系列解读之四——“关于担保物权”部分重点条文解读
民法典担保制度司法解释系列解读之四——“关于担保物权”部分重点条文解读文章属性•【公布机关】最高人民法院,最高人民法院,最高人民法院•【公布日期】2021.02.10•【分类】司法解释解读正文民法典担保制度司法解释系列解读之四“关于担保物权”部分重点条文解读一、关于抵押合同及抵押权的效力。
民法典第399条规定所有权、使用权不明或者有争议的财产以及依法被查封、扣押、监管的财产“不得”抵押。
我们认为，当事人以上述财产设定担保的，如不存在其他无效情形，一般应当认定担保合同有效，因为这些财产只要不是违法财产，就不存在因标的违法而无效的问题，且根据区分原则，民法典第399条规定“不得”抵押的情形，即使构成无权处分，也不应影响抵押合同的效力。
值得注意的是，当事人以权属不明或者有争议的财产设立抵押，经人民法院审查后可能有两种结果：一是抵押人有处分权的；二是抵押人无权处分。
在抵押人有权处分的场合，不仅抵押合同效力不受影响，抵押权的设立也应认定有效；在抵押人无权处分的场合，虽然抵押合同不因抵押人无权处分而受影响，但抵押权的设立则取决于是否债权人满足善意取得的条件：构成善意取得的，债权人可主张行使抵押权；不符合善意取得条件的，债权人无权主张行使抵押权，真正权利人可以请求注销抵押登记。
至于当事人以被查封、扣押、监管的财产设定抵押，债权人请求行使抵押权时，如果查封、扣押或者监管措施已经解除，人民法院应予支持；抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。
此外，本解释沿袭《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定，明确在不动产抵押中，如果当事人签订抵押合同但未办理抵押登记，仅仅抵押权没有设立，抵押合同的效力不受影响，债权人可以请求抵押人继续办理抵押登记。
在不能继续办理抵押登记的情况下，我们认为应区分是否因可归责于抵押人的原因进行不同的处理：一是不可归责于抵押人的原因导致不能办理抵押登记，如自然灾害导致标的物灭失的，除抵押人因此取得抵押财产的代位物而须在代位物的价值范围内依其过错程度承担违约损害赔偿责任外，其他情形下抵押人不应承担赔偿责任；二是可归责抵押人的原因导致不能办理抵押登记，如抵押人将抵押财产转让他人，此时抵押人应在约定的担保范围内承担违约损害赔偿责任，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。
物权法练习题
物权法练习题一、名词解释1、物权法定2、所有权3、混合4、按份共有5、业主的建筑物区分所有权6、相邻权7、抵押权8、动产质权二、填空题1、他物权可以分为（）和（）。
2、物权的取得有原始取得和（）两种情况。
3、动产物权的设立和转让，自时（）发生效力，但法律另有规定的除外。
4、船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗（）。
5、无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求（）。
6、所有人依法对自己的不动产或者动产，依法享有占有、（）、（）和处分的权利。
7、按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
其他共有人在同等条件下享有（）的权利。
8、所有人不明的埋藏物、隐藏物，归（）所有。
9、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足（）的需要。
10、共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为（）。
11、法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照取得（）。
12、担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产的权利（），但法律另有规定的除外。
13、质权人有权收取质物的孳息，该孳息应当充抵收取孳息的（）。
14、以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自（）质权人时设立。
15、债权人留置的动产，应当与债权属于（），但企业之间留置的除外。
三、判断题1、物权法实行物权法定原则，因此，物权均为法定物权。
（）2、所有权是无期限物权。
（）3、买卖不破租赁规则属于物权优先于债权的一种例外。
（）4、公信原则是赋予物权公示以公信力，如甲居住在A 公寓201 房间，就应推定该房间为甲所有。
（）5、不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产权属证书为准。
一不小心买到被抵押查封的房产怎么办
概要：购买被抵押、被查封的房产，合同有效吗？能过户吗？出了问题怎么办？律师给出分析、解答、处理方案！抵押一、房屋被设定抵押权，还能买吗？１、房屋被抵押是怎么回事？房屋被抵押的情况还是经常碰到的，最常见的就是原房主通过贷款购房的房屋，在贷款还清前，房屋是抵押给银行的。
除此之外，也有房屋所有权人因个人债务等其他原因，将房产抵押给其他人。
房产抵押，是指抵押人以其房产向抵押权人提供债务履行担保的行为。
在抵押期间房产的占有使用权并不改变。
当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
２、买卖被抵押的房屋，合同有效吗？我们先来看一下相关法律规定：《担保法》第49条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
”按《担保法》的规定，抵押期间转让抵押物，如果未通知抵押权人或未告知受让人，转让行为无效。
但依据后来出台的相关法律及司法解释，这个结论并不成立。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第67条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。
受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
也就是说，以被设定抵押权的房产为标的买卖，在充分保护抵押权人利益的前提下，是有效的。
对此，后来的《物权法》给出了更明确的结论。
《物权法》第191条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
”即使买卖被抵押的房屋合同认定有效，但只要抵押权未解除，房屋就不能办理过户手续，这一点是无可改变的！３、买卖被抵押的房屋，怎么正常交易？实践中，大量存在未还清贷款即出售房的情况，买卖被抵押的房屋实际是很常见的。
《不动产登记暂行条例实施细则》(2019年修正)
不动产登记暂行条例实施细则(2016年1月1日国土资源部令第63号公布根据2019年7月16日自然资源部第2次部务会《自然资源部关于废止和修改的第一批部门规章的决定》修正)第一章总则第一条为规范不动产登记行为，细化不动产统一登记制度，方便人民群众办理不动产登记，保护权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》），制定本实施细则。
第二条不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。
房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。
第三条不动产登记机构依照《条例》第七条第二款的规定，协商办理或者接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、面积、用途、权利类型等登记结果告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。
第四条国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，由自然资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。
国务院批准的项目用海、用岛的登记，由自然资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。
第二章不动产登记簿第五条《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。
没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。
第六条不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。
第七条不动产登记机构应当配备专门的不动产登记电子存储设施，采取信息网络安全防护措施，保证电子数据安全。
任何单位和个人不得擅自复制或者篡改不动产登记簿信息。
主债权合同及不动产抵押合同(简版)新版
主债权合同及不动产抵押合同（简化版本）抵押权人（贷款人）: （以下简称甲方）抵押人： （以下简称乙方）证件类型： 证件号码：地址: 电话： 甲、乙双方为向不动产登记机构申请设立不动产登记，经协商一致，订立本合同。
第一条 主债权主债权为：A、主债权担保类型为一般抵押。
债权数额：人民币 元（大写： ），债务履行期限： ，担保范围： 。
B、主债权担保类型为最高额抵押。
最高债权额：人民币 元（大写: ），最高额抵押所担保的主债权确定期间： 年 月 日至 年 月 日，担保范围： 。
第二条 抵押约定乙方以其名下不动产提供担保，具体抵押信息如下：1、不动产权证书号: ；2、抵押不动产坐落： ；3、抵押不动产建筑面积： ；4、债务人： ；5、禁止或限制转让抵押不动产：□是 □否；6、备注： 。
第三条 特别约定1、甲、乙双方共同确认：本合同为双方向不动产登记机构申请办理抵押登记之用，不涉及双方具体权利义务。
本合同与双方另行签署的《》（合同编号为： ）、《》（合同编号为： ）约定不一致的，以上述另行签署的合同为准。
2、本合同一式份，甲、乙方及 不动产登记中心各执一份。
抵押权人（甲方）： 抵押人（乙方）：合同签署日期： 年 月 日《主债权合同及不动产抵押合同》（简化版本）使用和填写说明一、使用说明《主债权合同及不动产抵押合同》（简化版本）是抵押权人与抵押人根据其所签订的抵押借款合同，将与抵押登记有关的信息提炼而成，目的是为了便于登记机关减少审查内容，聚焦焦点，提升效率。
二、填写说明【抵押权人、抵押人】填写抵押权人（即债权人）和抵押人（即担保人、不动产的产权人）身份证件上的姓名或名称。
【主债权为： 】根据具体情况填写“A”或“B”。
【债权数额】填写被担保的主债权金额，即抵押权所担保的原本债权，是依当事人之间的主合同产生的不包括约定利息、违约金、损害赔偿金在内的最开始的债权。
【债务履行期限】填写主债权合同中约定的债务人履行债务的期限。
物权法(五)_真题(含答案与解析)-交互
物权法(五)(总分100, 做题时间90分钟)一、单项选择题(每题的备选项中，只有1个最符合题意)1.下列所有权的取得方式中，属于非依法律行为而取得的是( )。
A．学生甲与同学互易铅笔一支B．学生乙从老师处受赠图书一本C．农民丙从承包土地里收获庄稼一车D．市民丁从某公司购买汽车一辆SSS_SIMPLE_SINA B C D分值: 3答案:C[解析]本题考点是所有权取得方式的区别。
所有权取得方式依是否为法律行为(即发生权利义务关系的意思表示行为)而区分为如下两大类：一是基于法律行为：买卖、互易、赠与、遗赠等发生权利义务关系设立、变更、消灭的意思表示行为；二是非基于法律行为：时效取得、善意取得、添附、继承、发现隐藏物、埋藏物、拾得遗失物、漂流物、失散的饲养动物、公用征收、征用、没收财产、罚款、罚金、其他。
本题中A．互易属于依法律行为取得所有权；B．学生乙从老师处受赠图书一本属于依法律行为取得所有权；C．农民丙从承包土地里收获庄稼一车属于“非基于法律行为取得所有权”或者说“基于事实行为取得所有权”；D．市民丁从某公司购买汽车一辆属于依法律行为取得所有权。
因此本题选C。
需要注意的是：所有权的取得还有一种分类，即依据是否基于原权利人的意志及权利，分为原始取得与继受取得，前者是指不以原权利人的权利及意志为依据，而直接依据法律取得所有权；后者则是指以原权利人的权利及意志为依据取得所有权。
因此原始取得包括：先占、发现隐藏物、埋藏物、拾得遗失物、漂流物、失散的饲养动物、添附、善意取得、时效取得、其他；继受取得：买卖、互易、赠与、遗赠、继承。
因此继承既属于非基于法律行为取得，又属于继受取得，这是参考人员一定要注意区分清楚的。
2.甲公司依据租赁合同交付给乙公司工程设备一套，乙公司使用后表示满意，向甲公司提出购买该套设备，甲公司表示同意，买卖合同订立时该套设备的所有权转移。
这种交付方式是( )。
A．直接交付B．简易交付C．指示交付D．占有改定SSS_SIMPLE_SINA B C D分值: 3答案:B[解析]本题考点是动产所有权现实交付与观念交付的区别。
不动产抵押
第一部分抵押权概述一、抵押的概念指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
抵押包括以下几层含义：1、设定抵押的目的在于担保债权，抵押是一种债的担保方式。
2、抵押人不转移抵押物的占有。
3、抵押权人可以通过抵押物的折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。
二、抵押权的概念抵押概念的核心就是抵押权，抵押权是指债权人对于债务人或第三人提供的、不转移占有而作为债务履行担保的财产，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，可就该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。
抵押权包括四个要素：1、抵押权为担保物权。
2、抵押权的标的物为特定财产。
3、不转移对标的物的占有。
4、抵押权为优先受偿的权利。
三、抵押权的权利属性（一）从属性1、成立上的从属性2、处分上的从属性3、消灭上的从属性（二）物上代位性当抵押权合法设立并产生效力之后，当抵押财产灭失或者出让，其实物内存在的价值转换为交换价值，其实物形态转换为其他形态时，抵押权的效力仍然可延及于该交换价值及其形态。
（三）不可分性抵押物的全部担保债权的各部，抵押物的各部担保债权的全部。
1、抵押财产虽经分割或部分转让而分为数个部分，抵押权人仍可就抵押财产的各个部分行使其抵押权。
2、主债权一部分获得清偿，抵押财产全部仍然担保债权的剩余部分，并不因此使抵押财产脱离抵押权的效力范围。
主债权被分割或部分转让时，抵押权属于各个债权人准共有，债权人可以依各自的债权部分与其他债权人对抵押财产的全部，共同行使抵押权。
3、以抵押权担保的债务，如经分割而由两个以上债务人分担时，抵押权不受影响。
四、抵押财产的条件和类型（一）作为抵押财产的条件可以设定抵押权的不动产产应当满足以下要件：1、具有独立的交换价值且法律允许转让。
2、权属明晰且抵押人有权处分的财产。
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不动产抵押担保的期间是否可以转
让
不动产在抵押担保期间是不可以对外转让的，除非经过了
抵押权人的同意，否则的话，私自转让出去抵押担保状态
当中的不动产，双方实际上只能签订一份所谓的书面合同，
根本就没办法在房管局完成对不动产的过户。而且这也侵
犯到了抵押权人的合法权益。
一、不动产抵押担保的期间是否可以转让?
不动产抵押担保的期间是不可以私自转让的，物权法第一百
九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应
当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的
价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清
偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，
但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
根据此条，已设立抵押权的财产转让的，须征得抵押权人同
意或提前清偿抵押权人。对不动产来说，必须先将抵押权撤销以
后方能办理过户。
二、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
(1)买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产
权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份
证件及其它证件。
(2)如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购
房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签
订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房
屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、
产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖
合同。
(3)买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审
查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查
验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手
续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情
况拒绝申请，禁止上市交易。
(4)立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购
买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，
交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的
房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质
而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税
费构成是不一样的。
(6)办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门
办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取
房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
(7)对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由
买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，
对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批
准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权
证后，银行将贷款一次性发放。
(8)买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并
结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
如果想要转让抵押担保期间的不动产，对于产权人来说只能
提前和抵押权人进行沟通，不过很多时候抵押权人为了避免承担
不必要的债务风险，可能都不会同意。但对于这种状况，买卖双
方其实可以通过中介机构来操作的，先想办法解除抵押，然后就
可以正常转让了。