商业项目物业工程管理规范
物业管理的项目管理PPT精选课件
护接地、工作接地不得混淆不清，接地电阻值合格。 （4）关闭各终端控制箱、柜进线开关、及各层用电总开关，使主回路线独立。 （5）关闭配电室各出线回路总开关。 （6）合上高压总开关，送上低压配电柜电源。 （7）逐步合上各分路回路总开关，观察其电压、电流值。 （8）启动重负荷，观察功率因素装置是否自动切换。 （9）检查各配电箱柜的使用功能是否达到设计规定范围要求。 （10）电气系统投入试运行后，每隔一到二个小时分别记录好，电流、电压、功率因数。 （11）室温湿度、变压器温升等相关数据。 （12）测试记录好防雷接地线的接地电阻值，如果是高层建筑，则各层均压带接地电阻值。 （13）室内全面检查。检查时应注意：电气方面，电气的三相电，接法正确与否，室内插座的相线，和零线接法正确与否，插座是否有电，应拿专用工具每个检查。 9.消防系统
交房资料
符合法规、送审、委外印刷
交房前15天
钥匙
逐户核对、无误、安全
交房前10天
《商业公司物业“统一管理、统一规划、统一经营”设想》《商业公司物业“统一管理、统一规划、统一经营”设
××公司物业“统一管理、统一规划、统一经营”的设想根据上海××商业股份有限公司（以下简称“××公司”）“2+5”发展战略规划及赋予商业房产经营部的职能，在梳理现有系统内商业物业的基础上，我们将逐步推进现有商业物业实行并落实“统一管理、统一规划、统一经营”的经营思路。
以统一管理为先导、掌控物业经营导向，以统一规划为切入口，推进租赁业态优化，以统一经营为试点，实现连锁化租赁，全力促进商业房产资源组合最优化和获取经济收益最大化。
一、统一管理1、进一步完善区域化管理自08年起，××公司对商业资产划分成若干管理区域，并进行区域内企业整合，实施资产重组。
截止11月底，区域化管理已成雏形，初步形成了三林、沿江、高桥、川沙等区域化管理模式，未来将进一步完善该管理模式，使之更加有效运行。
2、租赁和动拆迁等事宜实现报批与备案制根据今年制订的《上海浦东商业股份有限公司商业房产租赁管理暂行办法》（以下简称《租赁管理办法》），目前，××公司系统内的商业房产租赁、动拆迁及改扩建等相关经营行为已开始实行报批与备案制，未来将逐步完善并进一步落实《租赁管理办法》的要求。
●规范成员企业租赁行为；●着重对客户信誉、租赁期限、合同文本等细节进行把关；●及时跟踪成员企业动拆迁行为（动迁谈判、清场、资金用途等细节）；●有效把关成员企业项目改建行为，对中标单位资质、改建资金、工程审计等进行审核。
3、建立优质客户资源库根据目前××公司系统内租户经营业绩、市场影响力、品牌知名度、经营业态等情况，并结合××公司对商业物业经营的整体设想和要求，2010年着手梳理分析目前700余户承租户，合理区分重点客户和普通客户，建立优质客户资源库，吸引潜在优质客户，累积并丰富优质客户资源库。
建库方法：引进推介，现有客户比较筛选，成员企业推荐审定；数据库内容：主要包括客户所需租赁面积，经营业态，租金水平，水电煤配套要求等详细信息。
商业综合体(购物中心)商业运营管理内容及管理手册
商业综合体（购物中心）商业运营管理内容及管理手册商业运营管理服务内容一、商业运营管理服务内容1、维护良好的整体形象和秩序2、确保消费者满意3、使物业保值增值4、为业主创造最大赢利机会二、经营管理方面1、商业项目形象管理对商业项目进行统一的形象(CIS)策划和管理，以确保商业项目良好的形象和信誉。
1) 理念设计(MI)：发展目标，经营定位、商街理念、广告宣传语等；2) 行为设计(BI)：经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等；3) 视觉设计(VI)：标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用品等。
2、商业卖场现场管理对商业卖场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。
1) 店铺装潢：遵循商业项目自身的统一规定和要求，不得随意装修，应维持本商业项目的整体形象。
2) 货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架，并按规定摆放。
3) 商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放。
4) 店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂；5) 现场促销：促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求，不得破坏商业卖场正常的经营秩序。
3、市场营销推广1) 营销策划：制定商业项目整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计划。
2) 宣传促销：对商业项目进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动。
3) 品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动。
4) 发行《本项目商业会刊》：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费赠送给投资业主及经营者和顾客。
5) 实施会员制：对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额。
6) 资料库行销：建立顾客资料库，开展资料库直效营销。
4、商业价格管理1) 实施统一明码叫价。
2) 禁止价格欺诈行为。
3) 不得随意降价促销。
5、商品质量管理1) 进店经营的商品必须是品牌商品，按区域功能定位对接。
物业工程招标管理办法
第一章总则第一条为规范物业管理工程招标投标活动，维护招标投标各方的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国物业管理条例》等法律法规，制定本办法。
第二条本办法适用于物业管理工程的招标投标活动，包括新建、改建、扩建、维修、改造等物业管理工程。
第三条物业管理工程招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第四条县级以上地方人民政府物业管理主管部门负责本行政区域内物业管理工程招标投标活动的监督管理。
第二章招标条件第五条物业管理工程招标人应当具备以下条件：（一）具有法人资格，并依法取得营业执照；（二）有符合国家规定的注册资金；（三）有良好的商业信誉；（四）具备物业管理相关资质；（五）有完善的物业管理规章制度。
第六条物业管理工程具备以下条件之一的，可以进行招标：（一）总投资额在1000万元以上的；（二）建筑面积在2万平方米以上的；（三）涉及国家安全、重大公共利益或者技术特别复杂的；（四）招标人认为需要招标的其他情形。
第七条招标人应当对物业管理工程进行公开招标，特殊情况经县级以上地方人民政府物业管理主管部门批准，可以采用邀请招标。
第三章招标投标程序第八条招标人应当编制招标文件，包括招标公告、招标邀请书、招标文件、合同条款等。
第九条招标公告应当包括以下内容：（一）招标人的名称和地址；（二）招标项目的名称、地点、规模、投资额等；（三）招标项目的具体要求和条件；（四）投标截止时间和地点；（五）招标投标的其他事项。
第十条投标人应当具备以下条件：（一）具有法人资格，并依法取得营业执照；（二）有符合国家规定的注册资金；（三）有良好的商业信誉；（四）具备物业管理相关资质；（五）有完善的质量保证体系。
第十一条投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，包括投标书、技术方案、施工组织设计、质量保证措施、工期保证措施等。
第十二条投标人应当在招标文件规定的投标截止时间前递交投标文件。
第十三条招标人应当组织评标委员会对投标文件进行评审，评标委员会由招标人代表和物业管理、技术、经济等方面的专家组成。
物业工程部施工规范(3篇)
第1篇一、总则为了确保物业工程部施工质量和安全，提高施工效率，维护业主利益，特制定本规范。
本规范适用于物业工程部的所有施工项目，包括但不限于设施维修、设备更新、装修改造等。
二、施工准备1. 工程部应根据施工项目要求，提前做好施工计划，包括施工时间、施工内容、所需材料、施工人员等。
2. 对施工人员进行技术交底，明确施工工艺、操作规程、安全注意事项等。
3. 施工现场应设置明显的警示标志，确保施工区域安全。
4. 检查施工设备、工具、材料是否符合要求，确保施工顺利进行。
三、施工过程1. 严格按照施工图纸和施工方案进行施工，确保施工质量。
2. 施工过程中，应遵守国家有关施工规范、标准，确保施工安全。
3. 施工现场应保持整洁，材料堆放有序，不得占用消防通道。
4. 严格控制施工噪声、粉尘、废水等污染，减少对业主生活的影响。
5. 施工过程中，如发现设计不合理或施工质量问题，应及时向工程部负责人汇报，并采取措施予以解决。
四、安全防护1. 严格执行安全操作规程，确保施工人员生命财产安全。
2. 施工现场应配备必要的安全防护设施，如安全网、防护栏杆、警示灯等。
3. 严禁酒后施工、疲劳作业，确保施工人员精神状态良好。
4. 严禁在施工现场吸烟、使用明火，防止火灾事故发生。
5. 高空作业、电气作业等危险作业，必须采取相应的安全防护措施。
五、施工验收1. 施工完成后，工程部应组织相关人员对施工项目进行验收。
2. 验收内容包括：施工质量、安全、环保等方面。
3. 验收合格后，方可交付使用。
六、后期维护1. 施工完成后，工程部应做好施工项目的后期维护工作。
2. 定期对施工项目进行检查、保养，确保设施、设备正常运行。
3. 如发现施工质量问题，应及时修复，确保业主利益。
七、附则1. 本规范由物业工程部负责解释。
2. 本规范自发布之日起施行。
通过以上规范的实施，物业工程部将确保施工质量，提高施工效率，为业主提供安全、舒适的居住环境。
第2篇一、总则为了确保物业工程部施工工作的顺利进行，提高施工质量，保障施工安全，特制定本规范。
物业体系文件管理制度范本
一、总则第一条为加强本物业公司的管理，提高物业管理水平，保障业主和使用人的合法权益，根据国家有关法律法规及行业规范，结合本公司的实际情况，特制定本制度。
第二条本制度适用于本公司所有物业项目的管理，包括住宅、商业、办公等。
二、组织机构与管理职责第三条本公司设立物业管理委员会，负责制定物业管理政策，监督物业管理工作的实施。
第四条物业管理部为物业管理的执行机构，负责具体实施物业管理各项工作。
第五条物业管理部下设以下部门：1. 综合办公室：负责公司内部行政管理、档案管理、人力资源管理等。
2. 财务部：负责公司财务核算、预算编制、资金管理等工作。
3. 客服部：负责业主服务、投诉处理、物业报修等工作。
4. 巡检部：负责物业设施的巡查、维护和保养。
5. 工程部：负责物业工程项目的施工、维修和验收。
三、管理制度第六条物业服务合同管理制度1. 与业主签订物业服务合同，明确双方的权利和义务。
2. 合同到期前一个月，提前通知业主续签或重新签订合同。
第七条业主大会及业主委员会制度1. 定期召开业主大会，讨论物业管理重大事项。
2. 成立业主委员会，代表业主参与物业管理。
第八条物业收费标准及公示制度1. 物业收费标准根据国家和地方规定执行。
2. 物业收费标准公示于物业管理区域内的显著位置。
第九条物业设施设备维护保养制度1. 定期对物业设施设备进行检查、维修和保养。
2. 设备故障及时报修，确保设施设备正常运行。
第十条物业安全管理制度1. 制定安全管理措施，确保物业区域内人身和财产安全。
2. 定期开展安全巡查，及时发现并消除安全隐患。
第十一条物业环境卫生管理制度1. 制定环境卫生标准，保持物业区域内环境卫生。
2. 定期清理垃圾，保持公共区域整洁。
第十二条物业绿化管理制度1. 制定绿化养护标准，确保绿化植物生长良好。
2. 定期修剪、施肥，保持绿化景观美观。
第十三条物业投诉处理制度1. 设立投诉处理机制，及时处理业主投诉。
2. 对投诉事项进行调查、核实，提出处理意见。
物业小修工程项目管理办法
第一章总则第一条为规范物业小修工程项目的管理，提高维修效率，确保维修质量，保障业主权益，根据《物业管理条例》等相关法律法规，结合本物业实际情况，特制定本办法。
第二条本办法适用于本物业范围内的小修工程项目，包括房屋、设施设备、公共区域的维修和保养等。
第三条小修工程项目管理应遵循以下原则：（一）及时性：确保维修工作及时响应业主需求，避免影响业主正常生活；（二）质量性：保证维修质量，确保维修后设施设备正常运行；（三）经济性：合理控制维修成本，提高资金使用效率；（四）安全性：确保维修过程安全，防止意外事故发生。
第二章职责分工第四条物业管理部门负责小修工程项目的组织实施和监督管理，具体职责如下：（一）制定小修工程项目管理制度；（二）收集和整理业主报修信息；（三）组织工程技术人员进行现场勘查；（四）审核维修方案，监督维修过程；（五）验收维修成果，确保维修质量；（六）收集业主反馈意见，持续改进维修工作。
第五条工程技术人员负责小修工程项目的具体实施，具体职责如下：（一）根据勘查结果，制定维修方案；（二）组织施工队伍进行维修作业；（三）确保维修质量，按照规范操作；（四）及时向物业管理部门汇报维修进度；（五）对维修成果进行自检，确保符合要求。
第三章工作流程第六条业主报修流程：（一）业主发现房屋、设施设备等存在故障，可通过电话、网络、现场等方式向物业管理部门报修；（二）物业管理部门接收报修信息，记录报修内容；（三）组织工程技术人员进行现场勘查，确认维修需求；（四）制定维修方案，报物业管理部门审批；（五）组织施工队伍进行维修作业；（六）维修完成后，向业主进行告知，并收集反馈意见。
第七条维修流程：（一）工程技术人员制定维修方案，包括维修内容、维修时间、维修费用等；（二）物业管理部门审核维修方案，确保符合相关规定；（三）组织施工队伍进行维修作业；（四）工程技术人员对维修成果进行自检，确保符合要求；（五）物业管理部门组织验收，确保维修质量；（六）将维修成果告知业主，收集反馈意见。
物业工程资料管理
物业工程资料管理物业工程资料管理是指对物业项目的各项工程资料进行有效的收集、整理、存储和管理，以确保项目的顺利进行和后续维护管理的需要。
本文将详细介绍物业工程资料管理的标准格式和相关内容，包括资料收集、整理、存储和管理的流程、方法和要求。
一、资料收集1. 工程图纸：收集项目的施工图纸、设计图纸和相关图纸，包括平面图、立面图、剖面图等。
2. 合同文件：收集与项目相关的合同文件，包括施工合同、设计合同、供应合同等。
3. 技术规范：收集项目的技术规范、施工规范和验收标准等。
4. 施工日志：收集施工单位每天的施工日志，包括施工进度、施工质量等情况记录。
5. 材料清单：收集项目所使用的各类材料的清单和规格，包括建筑材料、装修材料等。
二、资料整理1. 分类整理：按照不同的资料类型进行分类整理，如工程图纸、合同文件、技术规范等。
2. 编号命名：为每个资料文件进行编号命名，以便于查找和管理，可以采用项目名称、日期、资料类型等作为编号的一部分。
3. 文件归档：将整理好的资料按照一定的顺序进行归档，可以使用文件夹、文件柜等工具进行存放。
三、资料存储1. 电子存储：将电子版的资料存储在计算机或服务器中，可以使用文件夹、文件命名等方式进行管理，确保文件的安全和易于查找。
2. 纸质存储：对于一些重要的资料，可以选择打印纸质文件进行存储，同样需要进行编号命名和分类整理，放置在专用的文件柜中。
四、资料管理1. 权限管理：对于不同的人员，设置不同的权限，确保只有授权人员可以查看和修改资料。
2. 更新维护：定期对资料进行更新和维护，及时添加新的资料并删除过期的资料，保持资料的及时性和准确性。
3. 查阅借阅：建立查阅借阅制度，记录资料的查阅和借阅情况，确保资料的安全和及时归还。
五、其他要求1. 安全保密：对于涉及商业机密和个人隐私的资料，需要采取相应的安全措施，确保资料的保密性。
2. 数据备份：定期对电子版资料进行备份，以防数据丢失或损坏。
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物业工程管理规范
第一章 总则
第一条 目的
为更好的服务商业项目，提供安全运营保障，实现物业工程管理工作的
规范化、标准化，保障招商、运营工作顺利开展，不断提升商业项目的现场
管理品质和品牌知名度，实现商业项目资产的保值和增值，特制定本规范。
第二条 适用范围
本规范适用于商业管理公司（以下简称“商管公司”）及各下属项目商
管公司（以下简称“项目商管”）所有项目的物业工程管理工作。
第三条 业务范围
（一） 商管公司物业工程部
1. 负责搭建适合商业经营模式的物业管理模式，制定和完善公司物
业工程管理规范，监督项目商管实施，统筹物业工程管理；
2. 负责对接总部研发设计、计划运营、成本管理中心提报相关商业需
求；
3. 指导并协调各商业项目工程条件确定及调改、项目接管验收、商装
管理等工作；
4. 负责审核、监督项目商管建立的物业管理、设备设施管理、安全管
理等物业工程管理制度（实施细则及标准），并监督执行；
5. 负责审核、汇总、分析项目商管物业工程管理前期开办费及日常物
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业工程预算数据，根据项目情况及需求进行调整，为管理层决策提供支持；
6. 负责审核项目商管物业工程提报的阶段性工作计划及月报，检核、
汇总完成情况，为管理层提供数据及结论分析；
7. 负责跟进、督促项目商管与外委物管服务企业的合作进程，对合作
中重要的节点工作进行把控，参与外委物业公司提报的相关文件审批；
8. 为项目筹备期、运营期各项工作，提供培训、业务指导与服务支持；
9. 负责组织、实施商管公司层面的定期项目巡检，并汇总各项目物业
工程巡检结果，对各项目物业工程工作、现场管理品质进行评估，督促问
题整改。
（二） 项目商管物业工程部
1. 执行商管公司下达的物业工程管理制度与流程，补充制定本项目
物业工程管理的实施细则并负责实施；
2. 负责制定本项目的接管验收方案，与项目公司对接，完成接管验
收工作，并跟进现场遗留问题的解决；
3. 负责项目所在区域物业管理市场调查，根据市场调查结果提出相
关意见，拟定物业管理模式后上报。
4. 负责与外委公司现场对接，制定本项目的物业服务方案，上报商
管公司审批后执行；
5. 负责结合本项目所在地市场行情及周边情况，拟定物业相关费用
收费标准定价草案，上报商管公司审批后执行；
6. 制定本项目开办费及年度预算草案，并上报审批后执行；
7. 负责本项目物业、工程、安全等行业要求范围之内的现场物业工
程管理工作，以及为商户、租户、顾客提供有品质的服务；
8. 负责与项目所在地各政府相关职能部门保持密切联系；
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9. 负责对外委公司的现场服务品质进行监管和考核；
10. 负责与项目公司对接，对本项目工程条件调整（整改）的初步评
估，并形成草案后上报商管公司，审批后跟进落实。
11. 配合商管公司巡检工作，并对巡检中发现的问题进行限期整改，
不断提高现场的管理品质。
12. 负责按商管公司要求提报月度\季度\年度工作计划及工作总结，
为商管公司提供物业工程管理工作方面的实际数据支持。
第二章 物业工程管理工作要点
第四条 阶段性工作
（一） 筹备期工作
项目商管物业工程部提前进场，熟悉项目图纸、设备设施等项目资料
及项目周边环境，并提前与项目所在地环保、公安、供水、供电、燃气、
卫生等物业工程工作相关政府部门对接、沟通，了解当地水、电、燃气基
本价格，做好以下工作：
1. 物业相关费用定价草案；
2. 开办费预算草案；
3. 运营期预算草案；
4. 制定物业管理方案（明确外委服务模式：全面外委或部分外委）
并落实；
(1)全面外委模式
将物业管理工作全面委托给物业管理公司，督促物业公司按阶段性
工作安排人员入场，监管物业公司工作。
(2)部分外委模式
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项目商管成立物业管理团队，直接负责工程运行、维保、维修和监控、
消防安全管理，将保安、保洁、绿化、垃圾清运、消杀、特种设备设施维
保等分项外委，对外委专业公司实施监管。
5. 现场图纸收集、核对；
6. 参与商铺工程条件确定、调整、整理、汇总；
7. 根据商管公司下达的物业工程管理规范，制定本项目物业工程管
理的实施细则并负责实施；
8. 完成外委合同的签署；
9. 项目接管验收；
10. 负责租户装修的接场、进场，装修期管控、验收；
11. 配合其他部门进行开业筹备工作。
（二） 运营期工作
项目商管物业工程部负责商业项目的全面物业管理，为招商、运营顺
利开展提供以下服务：
1. 开、闭场管理服务
2. 园区秩序管理服务
3. 设备设施运行管理、维护保养服务
4. 环境保障服务（保洁、绿化、消杀）
5. 租户服务（装修管理、维修等）
6. 顾客服务
7. 钥匙管理服务
8. 能源供给保障服务
9. 停车管理服务
10. 消防安全管理等
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全委物业模式：项目商管通过对物业公司的监管，参与物业公司的外
委专业公司服务评估，保证品质服务；
部分外委模式：项目商管直接负责设备维护、维修及消防安全管理，
并通过对保洁公司、绿化公司、垃圾清运公司、消杀公司、特种设备设施养
护等专业的外委服务公司进行督导和服务评估，保证现场服务品质。
第五条 工作管控要求
（一） 筹备期计划性工作管控要求
1. 项目商管物业工程部需严格遵循筹备期工作计划的时间节点要
求，并按照商管公司颁布的各项工作管理办法、流程实施。对于各项节点
工作项，要结合项目情况评估，并提前制订落地保障方案、解决措施，积
极和各方沟通协调，及时、快捷的完成计划性工作及解决突发问题。
2. 项目商管物业工程部需提前与物业公司、专业外包服务公司对
接，了解当地的相关行情，制定切实可行的物业管理方案，包括但不限于：
(1) 服务模式（全外委\部分外委）
(2) 项目物业工程人员架构、具体方案配置；
(3) 物业服务标准
(4) 考核及评估标准
(5) 预算及各项费用标准等
（二） 运营期管控要求
1. 工作执行：项目商管物业工程部需严格执行商管公司制定的各项
管理制度、规范、办法，保证完成商管公司下达的各项指标。
2. 工作上报：项目商管物业工程部按时、按要求、保证数据质量的
上报月\季\年度报表\PPT等；
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3. 预算执行及管控：项目商管严格按照经商管公司审批的预算执行，
对于预算之外但项目必需进行的工作项，必须在项目层面论证经项目商管
负责人审批后再上报申请。
4. 外委服务监管、评估：对外委公司的考核需严格按合同要求，对
现场有问题的要拍照留存；定期与外委公司配合商管公司物业工程部建立
外委服务商库及完成外委供应商年度评估；
5. 项目商管工程物业部需完成本项目物业工程的年度重点工作计
划，包括设备设施维护保养、消防演习、员工培训、改造等，同时结合年
度预算，完成草案后需上报商管公司物业工程部审批后逐一落实。
6. 项目巡检：商管公司物业工程部会定期、不定期组织物业工程专
业巡检，以发现各项目物业工程管理中存在的问题和隐患，通过报告的形
式公布并要求各项目商管限期整改。