房地产市场分析课件
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中国房地产行业市场现状及发展趋势分析精品PPT课件
• 房地产国企 ROE低于行业均值
• 四）国改注入优质资产，提高企业运营效率
• 国企改革对于公司的影响主要体现在两个方面，一是优质资 产注入与整合，二是提高企业运营效率。
• 国改提高公司运营效率、带来优质资产注入预期
• 优质资产注入和提高运营效率对房地产行业具有重要意义。房地 产行业可以说是资源型行业，地段优良、价格便宜的土地对地产 公司来说至关重要，优质地产资源的注入带来业绩提升的巨大想 象空间。
• 我国的城镇化进程充分符合国际理论。我国的城镇化率从 1949 年的 10.64%提升至 1981 年的 20.16%，城镇化率年均提高0.3 个百分点。城 镇化率超过 20%之后，城镇化进程加快。从1981 年的 20.16%提升至 1996年的30.48%，城镇化率年均提高0.69个百分点。城镇化率达到30%以 后，城市化进入加速发展期。从1996 年的 30.48%提升至2013 年的 53.73%，城镇化率年均提高 1.37 个百分点。 2013 年我国的城镇化率 为 53.73%，比照发达国家平均 80%的城市化率及发展趋势，理论上我国 依然处于城镇化快速发展阶段。
十年计划生育政策的执行，我国的出生率持续下降，从1952年的 37‰降至2013年的12.08‰，已经低于美国、法国和英国等发达 国家。另一方面，由于建国后我国在经济发展、医疗卫生、食品 安全等方面的大幅改善，我国民众的预期寿命持续上升。我国平 均预期寿命由1960年的43岁提升至2012年的75岁。根据联合国 《2012年世界人口展望》的预测，我国人均期望寿命在未来100 年内将会持续上升，在2095-2100年突破80岁，达到85.3岁。
• 2）城镇化对房地产行业的促进作用或将减弱
• 国际上将城市化进程大体分为三个阶段：第一阶段为城市化初期， 城市人口增长较为缓慢，超过 10%以后逐渐加快。当城市人口比重超过 30%时进入第二阶段，城市化进程出现加快的趋势，这种趋势一直持续到 城市人口超过70%以后才有所减缓。第三阶段，城市化进程将出现停滞或 略有下降的趋势。
房地产市场走势分析PPT
改善居住条件：随着经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场为人们提供了更多更好的住房 条件。
提升城市形象：房地产市场的健康发展有助于提升城市形象，增强城市的吸引力和竞争力。
房地产市场的周期性
房地产市场周期 性的定义
房地产市场周期 性的表现形式
房地产市场周期 性产生的原因
房地产市场周期 性对投资的影响
险
投资时机选择建议
关注政策动向， 把握政策机遇
分析市场供需， 判断市场走势
多元化投资组合， 降低风险
长期持有，稳健 收益
THEME TEMPLATE
XX学院
感谢观看
当前房地产市场分析
章节副标题
当前房地产市不同城市和区域存在差异。 供求关系：房地产市场供应量与需求量不平衡，部分地区出现供过于求的情况。 政策影响：政府对房地产市场的调控政策对市场走势产生重要影响。 市场分化：不同城市和区域的房地产市场存在差异，市场分化现象明显。
房地产市场的定义和构成
定义：房地产市场是指从事 房产、土地的出售、租赁、 买卖及金融服务的交易场所。
构成：房地产市场由房地产 开发商、政府机构、金融机 构、中介机构以及消费者等 参与者组成。
房地产市场的重要性
促进经济增长：房地产市场是国民经济的重要支柱产业，对经济增长有显著贡献。
创造就业机会：房地产市场的发展为相关产业提供了大量的就业机会，如建筑、金融等。
政策因素对房地产市场的影响
政策调控：政府 通过限购、限贷 等政策对房地产 市场进行调控， 影响市场需求和 供应。
土地政策：土地 供应、土地价格 和土地政策对房 地产市场的影响 较大，影响房地 产企业的开发成 本和利润。
金融政策：利率、 贷款政策等金融 政策对房地产市 场的影响较大， 影响购房者的购 买能力和房地产 企业的融资成本。
提升城市形象：房地产市场的健康发展有助于提升城市形象，增强城市的吸引力和竞争力。
房地产市场的周期性
房地产市场周期 性的定义
房地产市场周期 性的表现形式
房地产市场周期 性产生的原因
房地产市场周期 性对投资的影响
险
投资时机选择建议
关注政策动向， 把握政策机遇
分析市场供需， 判断市场走势
多元化投资组合， 降低风险
长期持有，稳健 收益
THEME TEMPLATE
XX学院
感谢观看
当前房地产市场分析
章节副标题
当前房地产市不同城市和区域存在差异。 供求关系：房地产市场供应量与需求量不平衡，部分地区出现供过于求的情况。 政策影响：政府对房地产市场的调控政策对市场走势产生重要影响。 市场分化：不同城市和区域的房地产市场存在差异，市场分化现象明显。
房地产市场的定义和构成
定义：房地产市场是指从事 房产、土地的出售、租赁、 买卖及金融服务的交易场所。
构成：房地产市场由房地产 开发商、政府机构、金融机 构、中介机构以及消费者等 参与者组成。
房地产市场的重要性
促进经济增长：房地产市场是国民经济的重要支柱产业，对经济增长有显著贡献。
创造就业机会：房地产市场的发展为相关产业提供了大量的就业机会，如建筑、金融等。
政策因素对房地产市场的影响
政策调控：政府 通过限购、限贷 等政策对房地产 市场进行调控， 影响市场需求和 供应。
土地政策：土地 供应、土地价格 和土地政策对房 地产市场的影响 较大，影响房地 产企业的开发成 本和利润。
金融政策：利率、 贷款政策等金融 政策对房地产市 场的影响较大， 影响购房者的购 买能力和房地产 企业的融资成本。
房地产投资环境与市场分析PPT课件
16
【例】不同物业类型的市场区域
居住 物业
与就业点、配套设 施之间的距离，物 业内部环境和配套
商业 物业
与（不同等级）商 业物业之间的（时 间）距离
办公 呈集群或节点状分 物业 布
调查了解通勤类型、时 间和费用
按照步行时间10~15分 钟，划分为核心、次级 和边缘商圈
普通办公物业多集中于 某一节点，中大型或特 定主题办公物业则在整 个城市形成竞争
房地产投资 宏观环境与市场分析
1
主要内容：
1. 宏观环境与市场分析概述； 2. 宏观环境分析的内容； 3. 市场分析的内容； 4. 市场分析报告纲要。
2
一、宏观环境与市场分析概述
1. 宏观环境与市场分析的含义 以宏观环境与房地产市场为对象，从各种因素入手， 采用定性与定量相结合的方法，综合系统地分析宏观 环境和房地产市场的变化规律，及其与企业、拟投资 项目之间的相互作用，从而对环境的发展水平以及协 调发展等方面作出客观的评价，确立投资机会以及拟 投资项目的价值。
17
基地 附近 市场 环境
供给 具有竞争性和替代性，充分了解 情况 基地附近已推出楼盘，可以作为 （含土地） 本身是否开发之参考依据
需求 情况
市场需求预测、市场趋势分析
销售 已售数量/可售数量；住宅自有率、 率 空屋率等
18
缺口
某种需求已经存在； 观察到吸纳量在增加，存量增加在放缓； 为新的需求提供供给； 将需求量较小的供给转变（升级）为需求量较大的其他 类型的房地产。
环境
（含片区）
城市设施和资源
人口及家庭结构
文化教育
10
3. 环境分析的步骤与方法
制定对策 评估营销环境 调查投资环境
【例】不同物业类型的市场区域
居住 物业
与就业点、配套设 施之间的距离，物 业内部环境和配套
商业 物业
与（不同等级）商 业物业之间的（时 间）距离
办公 呈集群或节点状分 物业 布
调查了解通勤类型、时 间和费用
按照步行时间10~15分 钟，划分为核心、次级 和边缘商圈
普通办公物业多集中于 某一节点，中大型或特 定主题办公物业则在整 个城市形成竞争
房地产投资 宏观环境与市场分析
1
主要内容：
1. 宏观环境与市场分析概述； 2. 宏观环境分析的内容； 3. 市场分析的内容； 4. 市场分析报告纲要。
2
一、宏观环境与市场分析概述
1. 宏观环境与市场分析的含义 以宏观环境与房地产市场为对象，从各种因素入手， 采用定性与定量相结合的方法，综合系统地分析宏观 环境和房地产市场的变化规律，及其与企业、拟投资 项目之间的相互作用，从而对环境的发展水平以及协 调发展等方面作出客观的评价，确立投资机会以及拟 投资项目的价值。
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基地 附近 市场 环境
供给 具有竞争性和替代性，充分了解 情况 基地附近已推出楼盘，可以作为 （含土地） 本身是否开发之参考依据
需求 情况
市场需求预测、市场趋势分析
销售 已售数量/可售数量；住宅自有率、 率 空屋率等
18
缺口
某种需求已经存在； 观察到吸纳量在增加，存量增加在放缓； 为新的需求提供供给； 将需求量较小的供给转变（升级）为需求量较大的其他 类型的房地产。
环境
（含片区）
城市设施和资源
人口及家庭结构
文化教育
10
3. 环境分析的步骤与方法
制定对策 评估营销环境 调查投资环境
房地产市场分析最新课件
城市基础设施建设在同期固定资产投资中占重要比重：
其他固定资产投 资：76%
城市基础设施建 设投资：24%
数据来源：上海统计
上海的魅力
1.2、城市建设－交通 目标：建设国际大都市一体化交通，创造国际一流的人性化、 捷运化、信息化和生态化的巨型交通空间
2004年将投资200亿元，大手笔完善道路网络，争取大大改善道 路状况
人均可支配收入的不断增长是上海房地产市场保持稳定和上升状态的有
利保证
数据来源：上海统计局及市政府网站
上海的魅力
一、城市建设 1.1、 基础设施建设投入 对城市基础设施实施高强度投入、大规模推进和高质量建设， 极大地提升了上海的城市功能，改善了投资环境
1991-2002年，全市用于城市基础设施建设的投资累计超过 4100亿元，平均每年增长28.8%
LOGO
（4）社会文化 社会文化，是指一个地区在社会与文化等
方面所具有的基本条件。主要包括民族语言、 文字、宗教信仰、风俗习惯、文化传统、价值 观念、道德标准、教育水平及人口素质等。 （5）政治环境
政治环境是指拟投资地区的政治制度、政 局的稳定性、政策的连续性以及是否存在战争 风险。政治制度是国家政权的组织形式及其有 关的管理制度。政治局势有国内局势和国外局 势两类。政策法规即国家或政党为实现一定历 史时期的路线而制定的行动准则。
交易过程只有货币的单方面的“商流”，而没 有物质实体的“物流”。房地产市场是不动产 市场，在交换中转移的只是房地产权属，每一 次交换行为都是对房地产权利的重新界定，
从这个意义上说，房地产市场是房地产权 益的交易市场，是权益的让渡市场。
LOGO
❖房房地地产产市市场场的对一商般品问短题期供求变化反映不灵敏 当市场上出现某种房地产商品供过于求时，
其他固定资产投 资：76%
城市基础设施建 设投资：24%
数据来源：上海统计
上海的魅力
1.2、城市建设－交通 目标：建设国际大都市一体化交通，创造国际一流的人性化、 捷运化、信息化和生态化的巨型交通空间
2004年将投资200亿元，大手笔完善道路网络，争取大大改善道 路状况
人均可支配收入的不断增长是上海房地产市场保持稳定和上升状态的有
利保证
数据来源：上海统计局及市政府网站
上海的魅力
一、城市建设 1.1、 基础设施建设投入 对城市基础设施实施高强度投入、大规模推进和高质量建设， 极大地提升了上海的城市功能，改善了投资环境
1991-2002年，全市用于城市基础设施建设的投资累计超过 4100亿元，平均每年增长28.8%
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（4）社会文化 社会文化，是指一个地区在社会与文化等
方面所具有的基本条件。主要包括民族语言、 文字、宗教信仰、风俗习惯、文化传统、价值 观念、道德标准、教育水平及人口素质等。 （5）政治环境
政治环境是指拟投资地区的政治制度、政 局的稳定性、政策的连续性以及是否存在战争 风险。政治制度是国家政权的组织形式及其有 关的管理制度。政治局势有国内局势和国外局 势两类。政策法规即国家或政党为实现一定历 史时期的路线而制定的行动准则。
交易过程只有货币的单方面的“商流”，而没 有物质实体的“物流”。房地产市场是不动产 市场，在交换中转移的只是房地产权属，每一 次交换行为都是对房地产权利的重新界定，
从这个意义上说，房地产市场是房地产权 益的交易市场，是权益的让渡市场。
LOGO
❖房房地地产产市市场场的对一商般品问短题期供求变化反映不灵敏 当市场上出现某种房地产商品供过于求时，
房地产市场分析(24ppt)
• 2.项目SWOT分析
– 2.1项目优势分析 – 2.2项目劣势分析 – 2.3项目机会分析 – 2.4项目威胁分析
• 3.项目定位方案
– 3.1项目产品方案 – 3.2主要功能建筑规模 – 3.3主要技术经济指标
• 市场细分
幻灯片 6
市场细分
• 以消费者为核心,以消费者的表象需求和潜 在需求为导向
• 2）品质定位
– 一哄而上的 INTERNET网络、闭路电视、管道 热水与你的楼盘的品质是否相匹配？
– 高品质按盘带来高价位又是否能被客户所接受？
– 目前市场上，一些品质适中的楼盘在市场上取 得了比高档接盘更好的销售业绩
• 一个楼盘的销售成功与否，并不在于其品 质的高低，而在于其品质档次能否适合市 场的实际需求
市场分析
• 政策分析研究 • 供给分析 • 需求分析 • 消费者研究 • 竞争对手研究 • 对未来市场的预测
目标市场确定、产品定位
1、市场细分，确定子市场（一个或若干个）
细分的依据主要有:购买决策和购买过程的参与者特 点、供应商与客户的关系方面的特征等
2、项目定位 3、产品规划设计 4、销售推广方案
• 8、家庭成员
– 1人、 2人、 3人、 4、 5人、 6人、 7入、 7人以上……等。
• 9、家庭生命循环
– 可区分为年轻单身、年轻已婚无子女、年轻已婚最小小孩6岁以下， 年轻已婚最小小孩6岁以上，年老已婚有小孩，年老已婚无18岁以 下小孩，年老单身……等。
• 10、职业
策略B：根据地理因素细分定位
• 3.市场价格
– 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 – 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查
市场研究
• 4.市场预测
– 2.1项目优势分析 – 2.2项目劣势分析 – 2.3项目机会分析 – 2.4项目威胁分析
• 3.项目定位方案
– 3.1项目产品方案 – 3.2主要功能建筑规模 – 3.3主要技术经济指标
• 市场细分
幻灯片 6
市场细分
• 以消费者为核心,以消费者的表象需求和潜 在需求为导向
• 2）品质定位
– 一哄而上的 INTERNET网络、闭路电视、管道 热水与你的楼盘的品质是否相匹配？
– 高品质按盘带来高价位又是否能被客户所接受？
– 目前市场上，一些品质适中的楼盘在市场上取 得了比高档接盘更好的销售业绩
• 一个楼盘的销售成功与否，并不在于其品 质的高低，而在于其品质档次能否适合市 场的实际需求
市场分析
• 政策分析研究 • 供给分析 • 需求分析 • 消费者研究 • 竞争对手研究 • 对未来市场的预测
目标市场确定、产品定位
1、市场细分，确定子市场（一个或若干个）
细分的依据主要有:购买决策和购买过程的参与者特 点、供应商与客户的关系方面的特征等
2、项目定位 3、产品规划设计 4、销售推广方案
• 8、家庭成员
– 1人、 2人、 3人、 4、 5人、 6人、 7入、 7人以上……等。
• 9、家庭生命循环
– 可区分为年轻单身、年轻已婚无子女、年轻已婚最小小孩6岁以下， 年轻已婚最小小孩6岁以上，年老已婚有小孩，年老已婚无18岁以 下小孩，年老单身……等。
• 10、职业
策略B：根据地理因素细分定位
• 3.市场价格
– 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 – 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查
市场研究
• 4.市场预测
房地产市场调研分析(PPT76页)
如：万科·四季花城广告 “金银湖畔，万科在造一座城”。 简朴的陈述实际上已包括了三大诉求方向： 品牌：万科 规模：造城 环境：金银湖畔
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
需要调研的子项目
需要调研的子子项目
针对竞争物业的调查
针对功能相近物业的调查
针对档次相近物业的调查 针对地域相近物业的调查 针对销售措施相近物业的调查 针对配套相近物业的调查
房地产项目规划 ……
需要调研的子子子项目 位置 规模 价格 配套设施 容积率、绿化率 户型 设计特色 进度（开、竣工、开盘时间）
开发商、承建商、设计者、物业管 理公司、代理商
得房率 销售措施 目标客户群 强势卖点 弱势规避 销售率（市场占有率） 物业管理特色及收费
……
……
…… …… ……
样本基本资料
针对消费者的调查
购买力水平 购买力投向
购买偏好
购买决策
配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
房地产项目规划 ……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积 …… 家庭收入 家庭支出 家庭收支余额流向 月供能力 物业类别 地段偏好 户型偏好 价格偏好 面积偏好 建筑风格偏好 付款方式偏好 装修档次偏好 …… 决策参与 影响因素（排序） 配套设施种类（排序） （排序）
(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
需要调研的子项目
需要调研的子子项目
针对竞争物业的调查
针对功能相近物业的调查
针对档次相近物业的调查 针对地域相近物业的调查 针对销售措施相近物业的调查 针对配套相近物业的调查
房地产项目规划 ……
需要调研的子子子项目 位置 规模 价格 配套设施 容积率、绿化率 户型 设计特色 进度（开、竣工、开盘时间）
开发商、承建商、设计者、物业管 理公司、代理商
得房率 销售措施 目标客户群 强势卖点 弱势规避 销售率（市场占有率） 物业管理特色及收费
……
……
…… …… ……
样本基本资料
针对消费者的调查
购买力水平 购买力投向
购买偏好
购买决策
配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
房地产项目规划 ……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积 …… 家庭收入 家庭支出 家庭收支余额流向 月供能力 物业类别 地段偏好 户型偏好 价格偏好 面积偏好 建筑风格偏好 付款方式偏好 装修档次偏好 …… 决策参与 影响因素（排序） 配套设施种类（排序） （排序）
(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。
房地产市场状况调研分析报告PPT
2023年，对各个行业来说似乎都该是繁荣的一年，“井喷式”的恢复使得旅游、电影、餐饮等领域的活跃度大大增加。唯有房地产市场尽管产生了一定的增幅，但仍然远远没能达到疫情发生时的高度，房地产市场呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。
随着各地政府的宏观调控政策的逐渐出台完善，房地产市场将逐渐回归理性，尤其是随着新一轮城市化的启动，二三线城市的经济发展和人口流入也呈现出较快的增长，将成为房地产市场的新的增长点，至少在2023年底或2024年上半年以后中国房地产市场将呈现稳中有升的趋势。
2022年12月以后，国家多次强调“房地产业是国民经济的支柱”，标志着房地产的支柱产业地位依然牢靠。从“五一”数据看，各个城市的交易量相对去年“五一”时间的数据大大提高了25%，部分刚性购房需求得到集中释放。
一
二
三
四
从宏观市场结构设计看，房地产未来将更突出保障属性，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
2023年全国拟开业购物中心达588个，拟开业数量、体量约为2022年实际开业量的1.6倍。
数字化、智能化等技术的广泛应用，以及元宇宙等新概念的兴起，将为商业地产的运营管理和用户体验带来更多创新。
以空间功能为切入口，融入都市农场、儿童乐园、智慧购物、AR沉浸体验等元素，以多变的玩法赋予商业地产项目新的文化内涵、时尚元素和科技含量。
Part
4
风险及挑战
01
02
03
04
05
2022年以来，全国房地产投资、商品房销售、土地购置等各项数据连续下滑
房地产企业生存状况持续恶化，连续暴雷不仅涉及到民生底线。
2023
房地产市场状况分析报告
C
ontents
房地产市场分析PPT课件
10
上次课主要内容回顾
三、房地产投资的特点
位置的固定性和唯一性是房地产最基本的两个物 理特性，前者使得房地产市场一般表现为区域性 市场，尤其是住宅市场；而后者使得房地产区别 于其他商品，每一处房地产都有其独特性。
房地产经济特性首先体现在稀缺性上。其次，房 地产商品具有经济寿命长的特点。第三体现在房 地产与周边环境的相互关系上——地段是决定房 价的重要关键因素。
一、市场调查
房地产投资环境调查以及房地产市场状况调查 是市场调查的主要内容。
（一）房地产投资环境调查
房地产投资环境是指房地产项目拟投资区域在当前 以及将来一定时期内影响项目投资价值的各种外部 因素的总和。
22
表2.1 房地产投资环境的构成
类别
要素
硬 区位条件 环 境
基础设施
生活配套
软 政治 环 境
房地产投资成本巨大，投资回收期长，高风险、 高收益。
11
上次课主要内容回顾
四、房地产金融的概念及其作用 1 、房地产金融或融资：是指围绕房地产的开发、经营、
流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一 系列金融活动。 2、房地产金融体系的作用
房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段 房地产金融是房地产业发展的“调节器”
经济发展水平、经济周期、
社会购买力、房地产市场发 展状况
影响房地产市场容量、房地 产投资效益、
金融政策、税收政策、产业 政策等
影响房地产投资的资金筹集、
房地产投资的成本、房地产 投资的风险
风俗习惯、文化传统、价值
观念、教育水平、人口素质 等
影响房地产的消费行为、房 地产投资的开发策略
上次课主要内容回顾
三、房地产投资的特点
位置的固定性和唯一性是房地产最基本的两个物 理特性，前者使得房地产市场一般表现为区域性 市场，尤其是住宅市场；而后者使得房地产区别 于其他商品，每一处房地产都有其独特性。
房地产经济特性首先体现在稀缺性上。其次，房 地产商品具有经济寿命长的特点。第三体现在房 地产与周边环境的相互关系上——地段是决定房 价的重要关键因素。
一、市场调查
房地产投资环境调查以及房地产市场状况调查 是市场调查的主要内容。
（一）房地产投资环境调查
房地产投资环境是指房地产项目拟投资区域在当前 以及将来一定时期内影响项目投资价值的各种外部 因素的总和。
22
表2.1 房地产投资环境的构成
类别
要素
硬 区位条件 环 境
基础设施
生活配套
软 政治 环 境
房地产投资成本巨大，投资回收期长，高风险、 高收益。
11
上次课主要内容回顾
四、房地产金融的概念及其作用 1 、房地产金融或融资：是指围绕房地产的开发、经营、
流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一 系列金融活动。 2、房地产金融体系的作用
房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段 房地产金融是房地产业发展的“调节器”
经济发展水平、经济周期、
社会购买力、房地产市场发 展状况
影响房地产市场容量、房地 产投资效益、
金融政策、税收政策、产业 政策等
影响房地产投资的资金筹集、
房地产投资的成本、房地产 投资的风险
风俗习惯、文化传统、价值
观念、教育水平、人口素质 等
影响房地产的消费行为、房 地产投资的开发策略
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• 在什么时候买when • 双休日、节假日
• 买什么样的what
• 由于消费者所处的社会环境、经济条件不 同以及心理因素的作用，因此消费者所需 购买的房地产也是多样的。
• 户型、品质
• 如何买how • 一次性付款、分期付款或以按揭付款。
• （2）购买倾向 • 物业类别 • 品牌 • 户型 • 面积 • 位置 • 预期价格 • 物业服务 • 环境景观
• 房地产市场分析可采用计划部门等机构对 地区经济情况的研究结果，而不必对地区 经济情况作完全分析。
• 但需要根据分析时的实情作调整，以反映 最新信息。
• 2、区位分析
• 地点的最佳用途分析，它是进行投资决策 时的主要分析内容。
• 它要对项目地块所在的区位与类似的区位 进行比较，发现市场机会；
• 在有两个或两个以上的可选用途时，就要 对每一种可能的用途进行分析比较。
• 5、项目竞争分析 • （1）竞争企业分析 • 专业化程度 • 品牌美誉度 • 开发经营方式 • 质量 • 价格策略 • 成本 • 未来发展情况
• （2）竞争楼盘分析 • 区位 • 产品特征 • 价格 • 销售情况
• 6、消费者分析 • （1）购买行为 • 谁买who • 谁是主要的消费者，消费者层次定位 • 各种类型的消费者
• 7、项目自身研究
• SWOT分析方法
• SWOT：优势（Strength）、劣势 （Weakness）、机会（Opportunity）、威 胁（Threat）。
• 从整体上看，SWOT可以分为两部分：
• 第一部分为SW，主要用来分析内部条件；
• 第二部分为OT，主要用来分析外部条件。
• 这种方法可以找出对自己有利的和不利的因 素，发现存在的问题，找出解决问题的办法， 并明确以后的发展方向。
• 3、市场概况分析
• （1）对地区房地产各类市场总的未来趋势 分析；
• （2）把项目及其所在的专业市场放在整个 地区经济中，考察它们的地位和状况，分 析人口、公共政策、经济、法律是否支持 该项目。
• （3）找出影响计划项目成功的关键问题， 明确下一步分析的方向和侧重点。
• 4、专业市场供求分析
• 理性的购房动机：购买时所关注的内容： 价格、区位、质量、售后等
• 带有感情色彩的动机：求新、求美、炫耀 等
• 在什么地方买where
• 房地产商品价值量大和固定性的特点，在 多数情况下，消费者都最终会倾向于到现 场进行实地了解、查看。
• 因此，施工现场的环境 • 售楼处的布置 • 样板房的设计 • 现场所分发的广告宣传资料 • 都会对消费者的购买决策起到影响作用
• 从容不迫型、优柔寡断型、自我吹嘘型、 豪爽干脆性、喋喋不休型、沉默寡言型、 吹毛求疵型、虚情假意型、冷淡傲慢型、 情绪冲动型、心怀怨恨型、圆滑难缠型。
• 谁参与买whom
• 在购买过程中还存在许多参与者，如购买 的决策者可能不是最终的使用者。
• 在研究谁买时，还要对谁参与了购买的决 策进行研究。
• 它侧重于项目竞争能力分析等内容。
• 2、两个方面 • 供给 • 需求
• 3、三个时段 • 过去 • 现在 • 未来
• 4、五个影响因素 • 经济 • 人口 • 区位环境 • 自然条件 • 人文条件
• 二、房地产市场分析的内容 • 1、地区经济分析 • （1）地区经济的基本趋势步骤
• 一、分析环境因素
• 运用各种调查研究方法，分析项目所处的各 种环境因素，即内部环境因素和外部环境因 素。
• 内部环境因素包括优势因素和弱点因素，它 们是项目在其发展中自身存在的积极和消极 因素，属主动因素；
• 外部环境因素包括机会因素和威胁因素， 它们是外部环境对项目的发展直接有影响 的有利和不利因素，属于客观因素。
• 第二节 •
• 房地产市场分析
• 一、房地产市场分析的思路
• 1、三个层次
• （1）区域房地产市场分析
• 市场研究区域内所有的物业类型及总的地 区经济，对总的房地产市场及各专业市场 总供需情况的综合分析。
• 它侧重于地区经济分析、区位分析、市场 概况分析等内容。
• （2）专业房地产市场分析
• 是对市场研究区域内专业市场（住宅、商 业或工业物业）或专业子市场的供需分析；
• 是在前一层次分析的基础上，对特定子市 场的供需情况进行单独的估计和预测。
• 它侧重于专业市场供求分析内容。
• （3）项目房地产市场分析
• 是在前两个层次的基础上，对特定地点特 定项目作竞争能力分析；
• 预测一定价格和特征下的销售率及市场占 有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量 及吸纳量计划进行预测。
• （1）根据潜在需求的来源地及竞争物业的 所在地，确定市场研究区域；
• （2）细分市场，进行产品细分及消费者细 分。找出某一消费群体所对应的房地产产 品子市场；
• （3）分析各子市场的供需关系，求出各子 市场的供需缺口；
• （4）将供需缺口最大的子市场确定为目标 子市场，具体求出目标子市场供求缺口量。
• 谁进行购买决策，谁出资购买房地产，谁 对购买决策产生影响，谁最终实际使用房 地产。
• 这里的重点是要对购买的决策者和购买决 策的影响者进行研究和分析。
• 为什么买why • 为什么要购买这一区位、这一类房地产？ • 从经营角度来说，即购买动机。 • 动机：自住、投资
• 消费者的购买动机可以划分为理性的购房 动机与带有感情色彩的动机。
• 调查分析这些因素时，不仅要考虑到历史 与现状，而且更要考虑未来发展问题。
• 二、构造SWOT矩阵
• 将调查得出的各种因素根据轻重缓急或影 响程度等排序方式，构造SWOT矩阵。
• 在此过程中，将那些对项目发展有直接的、 重要的、大量的、迫切的、久远的影响因 素优先排列出来；
• 而将那些间接的、次要的、少许的、不急 的、短暂的影响因素排列在后面。
• 三、制定市场对策 • 在完成环境因素分析和SWOT矩阵的构造
后，便可以制定出相应的市场对策。
• 制定对策的基本思路：
• 发挥优势因素，克服弱点因素，利用机会 因素，化解威胁因素；
• 考虑过去，立足当前，着眼未来。