蚌埠市区域分析

蚌埠市区域分析
蚌埠市区域分析

蚌埠市区域规划分析

第一章区域自然经济介绍

1.1.地理位置

蚌埠市(含辖县)位于安徽省北部,北纬32°43′至33°30′,东经116°45′至118°04′,北部与濉溪县、宿州市、灵璧县、泗县接壤,固镇县、五河县交界。南与淮南市、凤阳县相连,东与明光市和江苏省泗洪县毗邻,西与蒙城县、凤台县搭界,怀远县相连。

1.2.气候

蚌埠属亚热带季风气候和温带季风气候的交界地带,雨量充沛,四季分明,春季风和日丽;梅雨时节,阴雨绵绵;夏季炎热,可称“火炉”;秋天干燥凉爽;冬季寒冷、干燥。蚌埠春秋短、冬夏长,冬夏温差显著,四时各有特色,皆宜旅游。

1.3.城市简介

蚌埠(bèng bù)位于淮河中下游,是安徽省最大的城市之一,是安徽省第一个建市的地级市,是安徽省经济命脉,是安徽省三大中心城市之一。全国重要的交通枢纽,经济腹地十分宽广,被称作两淮重镇、沪宁咽喉。蚌埠又称珠城,跨中国南北分界线,拥有千里淮河第一大港口,是京沪高速铁路一等客站所在地,同时京福高速铁路也经过蚌埠,蚌埠设有上海铁路局蚌埠铁路办事处(原上海铁路局蚌埠铁路分局)。蚌埠是中国著名的水陆交通枢纽城市,也是安徽省重要的工业基地。常住人口360万人,其中市区人口105万人,市区建成区面积104平方公里(截至2010年底)。交通便利、基础雄厚、物产富饶、景色优美、气候宜人、人民好客,是蚌埠的主要特点。

1.3.1交通

蚌埠地处淮河中游,面向长三角,背靠中原大地,经济腹地十分宽广,蚌埠是全国重要的交通枢纽城市,是华东运输网的重要组成部分。是安徽淮河的航运中心,是皖北的公路运输中心。所以交通便捷,公路、铁路、水运、四通八达。蚌埠市作为安徽省重点建设的水路枢纽。安徽省淮河的航运中心。水路运输优势明显。蚌埠地处淮河中下游,坐拥千里淮河第一大港(蚌埠港),蚌埠港为全国28个主要内河港口之一,建立加快蚌埠水运发展的合作机制,打造淮河黄金水道,提升蚌埠的交通地位,不仅是贯彻省委省政府把蚌埠打造成皖北的中心城市需要,也是构筑全省水运网络,提升全省水运优势的需要。蚌埠市作为火车拉来的城市,铁路交通优势明显。蚌埠是安徽省的铁路中心,华东铁路运输网的重要节点,全国的交通枢纽城市。我国南北交通大动脉——京沪铁路与淮南铁路在蚌埠交会。蚌埠火车东站现为一等货运站,拥有华东地区大型的货运列车编组站及大型的集装箱货场。蚌埠火车站

为安徽仅有的3个一级客运站之一。京沪高速铁路经过蚌埠,并设立蚌埠南站,正在建设的京福高速铁路由蚌埠南站引出。目前,投入使用的蚌埠南站是安徽省境内最大的高铁站。蚌埠市作为安徽省重点打造的公路运输中心,皖北高速公路的中心城市,所以皖北的高速公路皆是由蚌埠扩散。目前蚌埠市的高速外环已经形成,公路运输四通八达,蚌埠为国家级公路运输枢纽城市,高标准的城市出入口道路已与国道、省道相联结。

1.3.2矿产资源

蚌埠地区地质构造复杂,矿化普遍,矿产资源丰富。根据地质研究和开发利用程度,已探明的主要矿产资源以中小型矿居多,已发现矿床(点)38处,矿种约22种,其中金属矿产5种(金、银、铜、铁、镍)、非金属矿产15种(萤石、云母、钾长石、蛇纹岩、重晶石、石棉、石灰岩、砖瓦用粘土、花岗岩、建筑用石料等),另外还有能源矿产煤和矿泉水等。

1.3.3旅游资源和文化

蚌埠市作为安徽省的旅游集散地之一,皖北的旅游中心。旅游资源明显,蚌埠市山水相连,自然风光秀丽多姿,人文景观,名胜古迹众多。蚌埠拥有璀璨的古代文明,蚌埠双墩村的“双墩遗址”,是淮河文化的突出代表。大禹治水圣地。与涂山隔河相望的荆山,就是春秋时和氏璧发现之地。荆山还有苏东坡赞誉的“天下第七泉”——白乳泉以及望淮楼、启王宫等名景。蚌埠是花鼓灯、泗洲戏的发源地。泗州戏与山东南部、江苏北部、河南东部的柳琴戏同出一源,泗州戏又称拉魂腔,是淮河两岸的一朵鲜花,广大的人民群众都非常喜欢她,有着男人听唱拉魂腔,丢了媳妇忘了娘,女人听唱拉魂腔,面饼贴在锅盖上,泗州戏老传统戏有300多出,代表剧目有《樊梨花点兵》、《赵美容观灯》、《大书馆》等等。

此外,作为一个老工业城市,蚌埠拥有一大批敬业精神强、技术熟练的各类产业技术工人,劳动力素质高、成本低,用工便利。

第二章区域经济分析

2.1“十一五”发展回顾

“十一五”以来,蚌埠市大力实施“工业强市”战略,加快现代制造业基地建设步伐,抓住新一轮发展机遇,积极适应国家宏观调控,克服了金融危机、生产要素紧缺等困难,主动承接东部沿海地区产业转移,加快工业经济结构调整和增长方式转变,扎实推进现代制造业基地建设,走出了一条具有蚌埠自身优势和特色的发展之路,工业经济始终保持了快速健康的发展势头。在指导思想上,坚持工业主导地位不动摇,深入实施工业强市“四大带动”战略;在主攻目标上,大力推进“8765”工业振兴工程,把握加工制造业、精细化工产业、高新技术产业三大发展重点;大力推进工业园区和工业集中区建设;在发展环境上,深化机制体制改革,出台了一系列工业扶持政策,加快水、电、交通等基础设施建设,大力培养工

业经济人才,加大招商引资力度,拓展企业融资渠道,促进了全市工业经济的平稳较快发展。2010年,全市工业总产值达到863.7亿元。蚌埠市不断加大结构调整力度,轻重工业比例由“十五”末的65.4:34.6调整到2010年的44.5:55.5,重工业比重2010年比2005年提高20.9个百分点;在产业结构方面改变了食品、纺织等轻工业为主体的生产格局,先后确定了光伏、生物、新材料、装备制造及零部件、精细化工、电子信息等六大创新型产业,产业结构不断优化。

虽然全市工业发展取得一定的成绩,但也存在一些不容忽视的矛盾和问题。一是工业总量不大,县域经济实力不强,企业规模较小。2010年全市规模以上工业增加值为247亿元,居全省第10位,仅占全省4.4%;三县规模以上工业合计实现工业产值75.3亿元,仅占全市的30.5%。骨干企业规模不大,大型企业严重不足,尚无一家产值超百亿企业。二是产业层次不高,竞争优势不突出。当前,蚌埠市的制造业大部分仍处于价值链的低端,产品加工度低、附加值和技术含量低,新兴产业没有形成规模,高新技术企业少,产业素质提升和产业结构调整的任务相当繁重。三是工业发展后劲不足,大项目少。2010年全市完成工业固定资产投资250.9亿元,仅占全省4.78%,竣工投产的投入亿元以上大项目仅有9个。四是园区产业特色不鲜明,发展亟待提速。目前我市1个国家级开发区、6个省级开发区、两个工业集中区、一个物流园区,产业优势不突出,特色不明显,基础设施投入不足,规模还比较小。

2.2未来经济发展环境

从我市经济发展环境看,蚌埠工业发展面临着诸多机遇和优势。

一是政策方面。国家实施促进中部崛起战略,提出了一系列扶持老工业基地结构调整的政策。省委、省政府高度重视皖北地区发展,在2008年出台加快皖北和沿淮部分市县发展的10条政策的基础上又再次出台了进一步加快皖北地区发展的10条政策,省委、省政府赴江苏考察座谈会纪要明确了支持皖北发展的具体措施,各省直部门也提出了不少具体的实施意见。另外,我市被纳入合芜蚌自主创新配套改革实验区,对我市增强自主创新能力、提升核心竞争力起到了有力地推动作用。这些扶持政策叠加在一起,为我市带来了前所未有的政策机遇。

二是交通方面。蚌埠面向长三角,背靠中西部,是华东地区重要的交通枢纽之一,经济腹地十分宽广。拥有纵贯南北交通大动脉京沪铁路一等客站,华东地区一流的大型货运编组站及最大的集装箱货场。蚌埠港是千里淮河第一大港,联长江,通大海。北京-福州、南京-洛阳两条高速公路在此交汇。另外,京沪、京福高铁的开通也将为我市更好地承接东部地区产业转移,实现与长三角的无缝对接提供良好的便利条件,我市将步入高铁经济时代。

三是科教资源方面。蚌埠拥有中国电子科技集团公司第40研究所、第41研究所、中国兵器工业总公司第214研究所、玻璃工业设计研究院和机械工业第一设计研究院5所中央驻蚌科研单位,拥有工业自动化研究所和安徽水利科学研究院2所省级驻蚌科研单位,以及91个地方科研机构,科技实力省内第二。蚌埠拥有安徽财经大学、蚌埠医学院、安徽电子信息科技学院、蚌埠学院等高等院校10所,各类职业教育院校34所,每年输送毕业生2万多人,培养熟练技术工人2.3万人。

四是工业基础方面。近年来投资强劲增长,规模以上工业企业快速增加,过亿元骨干企业呈现户数持续增加、增速加快的良好运行势头,发展基础进一步夯实;自主创新建设全面实施,投融资改革稳步推进,发展活力将进一步增强。另外,蚌埠经济已进入人均生产总值2000美元的新阶段,总体上跨入了工业化中期阶段,跃上了新的发展平台,进入了经济发展加速期、社会结构转型期。随着这些积极因素的加快集聚,我市的比较优势和后发优势进一步凸现,发展潜能将进一步释放。

同时,蚌埠工业发展也面临着许多制约因素和严峻挑战。一是,区域竞争压力加大。当前,沿江城市由单个城市发展为城市群和城市带,区域产业配套能力和承接产业转移条件更强,使我市由原来的与单个城市竞争发展为同整个城市群和城市带的竞争,加大了竞争压力。二是,承接产业转移的能力需要加强。我市园区基础设施比较薄弱,产业配套能力不强,燃料和原材料市场发展较慢,在政策支持、推进体制机制改革的力度上需要进一步加强。三是,转变经济发展方式,节能减排压力较大。一方面,蚌埠刚刚步入工业化中期,工业发展基础还很薄弱,加快发展仍是主题;另一方面,我市化工产业比重偏高,社会“低碳”意识淡薄,资源节约与环境保护形势严峻,迫切需要调整发展方式,优化产业结构;这就使得我市工业经济面临既要加快速度又要提高质量,实现工业经济绿色增长的压力较大。四是,要素保障能力亟待强化。我市的土地、能源等资源相对匮乏,资金紧缺,高层次人才不足,企业缺乏管理人才和技术人才。这些都将制约着我市工业经济快速发展。综合判断,当前及今后一段时期发展有挑战更有机遇,有压力更有动力。

2.3 蚌埠经济发展规划

未来蚌埠市应坚持走“3+1”产业发展道路,坚定不移地聚焦产业发展,以产业结构调整为主线,抓引进、抓集聚,按照组团式发展模式,积极培育新兴产业、发展壮大优势产业、改造提升传统产业、充实完善基础产业。大力推进产业的转型升级,进一步完善产业价值链,实现新兴产业规模化和传统产业新兴化,形成多点支撑的发展局面,加快构建具有较强竞争力的现代产业体系。

2.3.1.积极培育新兴产业

新能源产业。以加强自主创新、加大招商引资、提升产业技术、延伸产业价值链、打造产业集群、引进和培育一批龙头企业、扩大产业规模为重要途径,依托现有的产业基础、技术优势和创新资源优势,加快发展非晶硅、单(多)晶硅、凹槽聚光太阳能、秸秆乙醇、秸秆发电等五大领域,形成新能源产业价值链。重点实施年产1000MW非晶硅薄膜太阳能电池、200MW多晶硅光伏电池、2000万片sno2透明导电膜玻璃、400台(套)太阳能电池阵列模拟器、4×12MW秸秆发电等一批重点项目,形成太阳能玻璃、太阳能电池、太阳能装备及集成系统、太阳能电站、秸秆乙醇、秸秆发电等完整产业体系,建成薄膜太阳能电池、玻璃新材料、秸秆乙醇、秸秆发电等国家级、省级工程技术研究中心,关键研发技术水平保持国际国内领先。

2.3.2.发展壮大优势产业

精细化工产业。以结构高级化、发展集聚化、竞争力高端化、延长产业链、开发高附加值产品、低碳节约发展为重点,围绕新型生物化工、苯系物有机中间体、丙烯腈深加工、苯酐、有机硅等五大领域,做大柠檬酸、硝基氯苯、氯碱、甲苯系列有机中间体等主导产品,积极发展有机硅烷、生物饲料添加剂、VC磷酸酯、橡胶制品、染(涂)料、树脂等产品,重点实施年产35万吨硝基氯苯、10万吨聚丙烯酰胺、10万吨增塑剂、30万吨烧碱、20万吨硝基甲苯等一批项目。依托重点医药骨干企业,加快推进国家一类新药盐酸安妥沙星产业化等一批项目建设。到2015年力争实现年产值120亿元,努力打造省精细化工高技术产业基地,建成精细化工产业园。电子信息产业加大研发投入、提升软件和网络增值、增强核心竞争力为重点,依托中国电子科技集团40所和41所、中国兵器集团214所的技术和研发优势,围绕新型电子材料及元器件、传感器、孵化养殖、软件开发、信息服务等五大领域,重点开发超薄显示器玻璃基片、液晶显示器件、集成电路显示模块、孵化设备远程监控管理系统客户端、火灾报警控制器等基础材料,发展壮大高端液晶显示器、高精密新型电阻器、传

感器、第三代移动通信终端、动漫、医疗电子仪器等重点产品。加快提升互联网产业创新能力建设,推动新一代移动通信、互联网核心设备和智能终端的研发及产业化,优先发展面向重点行业的应用软件系统,建成3G移动通讯网和信息服务平台。

2.3.3.改造提升传统产业

纺织产业改造提升技术装备水平、完善产业价值链、品牌带动战略为重点,加快产业集聚区建设。重点发展高支棉、灯芯绒、服装、无纺布等民用和工业用布。加大现有棉纺、粗精毛纺、麻纺等传统产业的重组和改造步伐,提高计算机辅助设计、集成制造等现代技术在纺织领域应用水平,通过引进先进设备和工艺技术,实现产业转型升级。重点开发高档粗精呢绒、竹纤维混纺、大豆蛋白纤维混纺、海藻纤维混纺、产业用布等新型面料产品。着力实施年产1.3万吨聚丙烯腈原丝、1.6万吨非织造布、400万米含纳米材料高档面料、4000吨锦纶棕丝、300万米特种产业用帆布、特步纺织服装园等一批项目建设,建成纺织服装产业园区。建成安徽省重要纺织加工基地。以市场为导向,以开发资源节约新产品、完善产业体系为重点,围绕玻璃、水泥和新型建材等三大领域,加快对现有产业的技术改造提升,不断延长产业链条。形成以石英砂为原料,优质浮法玻璃、镀膜玻璃等系列产品为主导的研发生产体系。大力提升水泥生产新技术,围绕环保、节能、轻质的要求,大力发展新型墙体材料、节能装饰新材料。以开发建材设备为重点,形成以浮法退火窑及滚道、吊挂式全自动浮法拉边器等产品为主导的建材设备生产体系。重点实施年产300万㎡L0W-E镀膜玻璃、200万㎡硅酸钙板、新型PVC板材、50万m2卷绕镀PET-FILM等一批项目建设。

2.3.4.充实完善基础产业

加快国电二、三期项目申报和建设进度。加快电网改造升级,新建1座500千伏变电所、2座220千伏变电所、20座110千伏变电所,扩建1座500千伏变电所、3座220千伏变电所、2座110千伏变电所。扩大燃气供应能力,新建2个加气站、3个区域调压站、2个调峰LNG站,实现燃气次高压穿越淮河,加快对城市管网、门站的改造。完善自来水管网建设,加快第二污水处理厂二期工程、城南污水处理厂、园区污水处理厂建设。

2.3.5.提升自主创新能力

依托合芜蚌自主创新综合试验区建设,充分发挥我市科研院所和工业产业基础优势,重点推进企业的“四个创新”,构建“三大创新平台”,实施品牌发展计划,形成促进产业发展的核心竞争力。不断推进企业的四个创新。一是积极推进企业制度创新。积极引入战略投资者,鼓励企业优化股权结构。规范企业法人治理结构,建立和完善股东会、董事会、监事会和经营层之间相互制衡、协调运转的机制,提高企业适应市场竞争的能力。引导企业重视公司章程的起草、制订以及修改完善,规范企业运作,及时化解出现的矛盾和问题,最大限度地保障企业及所有股东的合法权益,提高企业管理水平。二是积极推进企业技术创新。设立并逐步扩大企业技术改造与技术引进专项资金,引导企业加大对技术研发的投入,加强对关键技术的开发、研究,注重引进技术的消化吸收和二次创新,形成一批具有自主知识产权的技术和产品。鼓励企业创建国家、省市级研发机构,支持企业同科研院所、高等院校联合建立研发机构、产业技术创新联盟,加速科技成果产业化和本地化。三是积极推进企业管理创新。制定激励政策,支持企业制定发展战略和发展规划。大力推行先进的生产模式,通过优化信息系统、改进各项流程、健全规章制度、完善标准体系等工作,挖潜增效,降低成本,全面夯实管理根基。加强培训和经验交流,树立管理创新典型,发挥先进企业的示范带头作用。积极推进企业价值链分析战略,通过优化和协调企业内部活动,与其它企业建立战略联盟,重构企业间价值链,进一步提升企业竞争优势。四是积极推进企业文化创新。鼓励企业学习

借鉴国内外现代管理和企业文化的优秀成果,建立健全企业文化建设的组织体系和管理机制。引导企业树立正确的企业使命和愿景,提炼企业精神和核心价值观,构建企业价值理念体系。鼓励企业建设并维护好企业品牌,进一步增强社会责任感,形成适应不同企业特点、富有企业特色与活力的工业文化体系。。

2.3.6.扶持中小企业

深入贯彻《中小企业促进法》,加大对中小企业的扶持力度,设立中小企业发展专项资金,积极构筑促进中小企业发展的六大支持体系, 完善健全中小企业服务网络。一是构建中小企业创业发展体系。鼓励和支持创业辅导中心等中小企业服务平台的发展,为创业提供相关的政策咨询和信息服务。大力扶持创业园区、创业孵化基地发展,在城乡建设规划中根据中小企业发展的需要,合理安排必要的场地和设施。二是健全中小企业金融支持体系。加快发展中小金融机构,加大金融产品的创新力度,成立扶持中小企业发展的政策性投资公司。三是健全中小企业贷款担保体系。努力促进商业性担保机构的扩大和发展,鼓励中小企业互助担保组织的建立和发展,建立和完善担保机构的风险资金补偿机制。四是健全中小企业信用体系。建立以中小企业、企业经营者、相关政府机构、中介机构和金融机构为主体,以信用登记、信用采集、信用评估、信用发布、风险预警、风险分散等为主要环节,服务于企业经济活动的信用制度,建立健全中小企业信用监督机制、失信惩罚机制、信用的可持续激励机制。五是健全中小企业技术创新体系。积极推动建立行业公共技术服务平台,为中小企业提供技术支持、技术咨询、技术转让等服务。大力支持中小企业与科研院所、大专院校开展技术合作、开发和交流,促进科技成果产业化。六是健全中小企业社会化服务体系。鼓励支持各类社会中介机构为中小企业提供创业辅导、企业诊断、投资融资、产权交易、人才引进、人员培训、展销展览和法律咨询等服务。同时,积极调动和发挥行业协会、商会的作用,开展适合中小企业的服务。

2.3.7扩大对外开放

主动承接国际产业转移。充分利用后金融危机时期国际看好中国的有利机遇,把握国际产业转移的特征,积极创造条件引进国外资本和先进技术,通过引进国外跨国公司、知名企业推动我市大企业与外资的重组。充分利用我市口岸、海关、出入境检验检疫机构齐全、交通便捷的优势,积极创造条件建立综合保税区,提升保税仓储、加工配送、国际中转等功能,为承接国际产业转移创造条件。

大力实施东向发展战略。充分利用我市与长三角、珠三角地缘相近、产业相配、交通相通的优势,大力实施东向发展战略。在新兴产业引进、传统产业的融合上着力,在更大范围内参与与沿海发达地区的分工与资源配置,建立长期稳定的与长三角、珠三角的经济合作关系。打造高铁经济圈。充分利用高铁经济到来的机遇,加强与淮海经济区城市间的合作和交流,主动与合肥、南京经济圈协作互补,把我市产业、技术、劳动力资源等优势与周边先进城市的资金、信息、技术、市场等优势结合起来,实现优势互补、融合发展。打造承接产业转移的平台。在淮河以北,设立“蚌埠市承接产业转移工业集中区”。借鉴江北、江南集中区的模式,打破区划界限,实施管理体制创新,把优势资源向集中区倾斜。集中区实行统一规划、统一基础设施建设、统一生产要素配套。集中区一期规划不低于10平方公里,并争取进入省级规划层面。着力招引大项目。坚持招大引强。把主攻点放在世界500强、央企、省企、上市公司和知名民营企业上,着力引进一批投资额度大、科技含量高、产业关联度强的大项目。注重招商选资。破除随机零乱的招商行为,依据项目的质量和层次统筹招商政策,做到大项目给大政策、好项目给好政策。创新招商引资方式。在继续坚持驻点招商和小分队招商的基础上,探索实行代理招商、以商招商等新途径,使招商引资工作逐步走上市场化、专业

化轨道。同时,大力开展资产招商。充分利用企业现有的存量资源,与知名企业开展全方位的合资合作。鼓励已经改制的企业通过股权出让的形式,吸引大企业的并购,增强发展能力。努力扩大出口。瞄准国际市场需求,积极调整产品结构,提高我市柠檬酸、化工、玻璃、汽车零部件等产品国际市场的竞争力。积极应对国际市场贸易保护壁垒,进一步提高出口产品的质量、标准、合同履约率。大力实施市场多元战略,鼓励有条件的企业走出去,在国外办厂、融资,收购国外的先进技术、品牌、销售网络,实施跨国发展。大力开展对外承包工程、劳务合作等多种形式的国际经济技术合作,为我市外向型经济开拓新的领域,注入新的活力。

2.3.8.推进节能降耗和资源综合利用

规范矿产资源开发秩序。认真开展整顿和规范矿产资源开发秩序工作,有效遏制无证勘查开采、超层越界开采、滥采乱挖、非法转让矿业权的行为。严格依法对矿产资源的开采活动实行集中统一管理,坚持有序开发、节约利用的原则,努力实现矿产资源规模化、集约化开采,缓解资源环境压力,提高安全生产水平,实现产业优化升级,促进矿业可持续发展。积极建设生态工业园和清洁生产示范企业。开发区和工业园区围绕核心资源发展相关产业,按照资源循环利用、技术集成、信息与基础设施共享的要求,推动企业延伸产品链条,促进企业间的关联共生。发展集中供热和集中治污,建设产业集中、连接紧密、资源利用效率高、废物排放量少的生态工业园区。强化部门协同配合、共同推进的工作机制,在重点行业的重点企业中推行清洁生产审核,培育一批资源利用率高、污染排放少、经济效益好的清洁生产示范企业。大力提高资源综合利用率。采用先进适用技术,优化产品设计和生产工艺,降低单位产品能耗、水耗、物耗和废物排放,提高单位资源的产出水平。鼓励高耗能企业利用余热、余压、余能生产电力和热力,实现能量的梯级利用。鼓励高耗水企业循环用水、串联用水,发展外排废水深度处理回用和“零排放”技术,提高水的重复利用率。鼓励化工企业回收余气、尾气及残液中的化工产品。鼓励固体废弃物排放量较大的企业利用废渣生产新型建材产品、铺路和回填等。按照国家税收减免政策,认定一批资源综合利用企业和产品。积极推广节能先进适用技术。重点实施燃煤工业锅炉和窑炉改造、余热余压利用、电机系统节能、能量系统优化等工程。推广节水新技术、新工艺和新设备,发展节水产品。实施工业项目用水、节水评估和审核制度,严格执行节水设施“三同时”,创建一批节水型企业。进一步禁止使用和限制生产使用粘土实心砖,加快淘汰粘土类墙体材料,推广应用非粘土类新型节能墙体材料。抓好城市“禁现搅拌”,提高水泥散装使用率。加大淘汰落后产能工作力度。依据国家产业政策,加强投资项目审核管理,严格环评、能评、土地和安全生产审批,防止新增落后产能。优先发展高新技术产业,加快用高新技术改造传统产业步伐,降低传统产业能耗水平和排污量。强化经济、法律和必要的行政手段,充分发挥差别电价、资源性产品价格机制、税收等政策的调节作用,依据质量标准、能耗限额标准、排放标准,采取综合性调控措施,抑制高消耗、高排放产品的生产。以钢铁、水泥、粘土实心砖、造纸、印染等行业为重点,按期完成淘汰落后产能任务。积极引导企业充分利用国家淘汰落后补助政策,争取上级财政资金支持。

第三章总结

未来蚌埠应该深入贯彻落实科学发展观,大力实施工业强市主战略,坚持做好统筹经济和社会发展,统筹城乡经济发展,统筹城市建设和产业发展,统筹三次产业协调发展,统筹产业、园区和企业发展,以科学发展为主题,以加快转变经济发展方式为主线,以提升速度、总量、质量、效益为目标,以提高自主创新能力为引领,以抓投入、调结构为重点,以完善政策环境为保障,积极培育新兴产业,发展壮大优势产业,改造提升传统产业,充实完善基础产业,努力实现大产业培育、工业园区建设、骨干企业发展等三个方面大突破,形成市、县、乡镇经济共同协调发展的格局,不断提升我市工业经济的综合竞争力,把蚌埠打造成为全省新兴产业基地和加工制造业基地,在区域竞争中实现争先进位、率先崛起,为祖国现代化事业奉献自己的一份力量。

社区商铺投资价值分析

社区商铺投资价值分析及其对新城的借鉴意义 一、社区商铺增值方式分析 1、社区商铺的分类和特点 商铺市场是商业房地产市场的分支,按照权威的美国房地产协会CCIM的定义,其他三个分支市场是写字楼、仓库和厂房。一般而言,住宅物业占有整个房地产市场的最大分额,商铺市场次之,再其次为办公楼市场及其他物业形式。 商铺市场有多种分类方法,按照上海商委制定的《上海商业分级设置规范》,以上海市为例,可以对商铺做这样的分类: 市级商业中心商铺,如南京东路、淮海路、四川北路、闸北不夜城及浦东的新上海商业城等; 区域商业(副中心)商铺,如虹口的提蓝桥、长宁的虹桥、普陀的曹家渡等; 郊区新城商业中心商铺,主要是指政府规划的“一城九镇”中形成的区域型商业中心的商铺; 社区商铺,主要是指位于社区内或在社区周边附近,主要服务于社区内或社区附近居民的商铺; 专业街商铺,指经营同一系列的商品或同种业态的服务的特色商业街的商铺,如七浦路服饰一条街,吴江路美食街; 地铁商铺,如地铁一号线人民广场站下的香港名品街、迪美广场等; 可以看出,社区商铺只是诸多商铺形式中的一种,但有其自身明显的特征。相比于中心商圈的商铺,有这样一些特点: 1)售价相对较低、升值潜力较大 2)供应量比较大,投资总额小,易于介入 3)产租能力比较低,但收益稳定

高端价格中端价格低端价格备注 社区商铺浦东昌 里路 24元/平 方米,天 普陀区 梅川路 10~12元 /平方米, 天 浦东上南 路(海阳 路、灵岩 路) 1.2元/平 方米,天 高端 和低 端差 距20 倍 市级商业街商铺南京路 静安段 80元/平 方米,天 四川北 路北段 25~30元 /平方米, 天 不夜城天 目西路段 5元/平方 米,天 高端 和低 端相 差16 倍 ——根据上海商报主要商业路段租金调查数据整理获得 由于社区商铺所具有的这些特点,越来越受到投资者的重视,开发商在进行居住区开发时也越来越重视商业部分的规划设计和产品定位,更多的请商业策划公司或者商铺代理公司介入,以期获取比住宅部分更高的利润。 从整个房地产市场的走势来看,社区商铺已经成为商铺增量部分的主体。按照上海市政府“十五”规划,将投入2500亿元新建商品住宅,其中环线内1950~2080万平米,内外环线之间3220~3440万平米,外环线外2330~2480万平米,按照居住区商业设施占 5.5%的保守计算,整个“十五”期间社区商业面积增量在412~440万平米,5年间增长30.8%~32.86%,发展前景是非常看好的。 2、社区商铺的物业属性和商业属性 作为不动产(real estate)的一种形式,商铺或者社区商铺相对于居住类物业而言,除了都具有物业属性之外,还具有商业经营的属性。 先看社区商铺的物业属性,这反映在四个方面:1)功能性2)稀缺性3)有效需求性4)可流通性。 功能性。可以用来作为商业经营的场所,可以用做抵押或担保,可以被继承和赠送 稀缺性。因为土地是唯一的,作为不动产的一种形式,商铺具有房

万达广场业态分析

万达广场:购物中心业态组合分析与建议 一、商业业态及业态规划的定义 (一)商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市综合体内主要的商业业态包括:购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。 (二)商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。 业态组合涉及三个层面的问题:1、业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态;2、配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;3、落位与分布的问题:各业态在综合体或 购物中心的区位与业态之间的相互关系。 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定位的实现、客流的共享, 更关系到经营收益的最大化。 二、业态规划的基本原则 1、定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位,满足商家的经营需要和消费者的消费需求。 综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别,如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心) 内商业业态种类的选择及各业态的配比。 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间结构。 2、功能性选择是业态组合规划的基础 综合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合体,购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对比

北京万达国际广场项目策划书

北京万达国际广场策划书 一、北京市场简述(2003年8月) 1.上半年及目前市场的走势: 中国房地产业有十年二十年的持续发展潜力,但肯定不是直线的增长,会有波浪和局部的调整。 (1)一直居高不下的京城房价终于在今年走了“下坡路”。今年1至7月,全市商品房平均售价为每平方米4693元,其中住宅为每平方米4339元,分别比上年同期减少173元和370元。本市房价也从全国第一降至第三。 (2)租金及空置率:2003年第二季度高档公寓的平均租金为每月每平方米22.05美元,比上一季度下降了0.5%,比去年同期下降了4%。服务式公寓租金为每月每平方米28.8美元,比上季度下降了0.7%。 (3)市场供给情况: 今年上半年各类商品房预售量均超过去年同期,1至6月北京房地产预售总量达到1121万平方米,比2002年同期增长了147.7%,增加的绝对量是362万平方米。 1至6月高档住宅49万平方米,合同金额48亿,均价每平方米9796元;办公用房18万平方米,合同金额25亿,均价每平方米13888元;商业用房15万平方米,合同金额21亿,均价达到14333元; 今年上半年,北京房地产市场依然以增量房为主,存量房只占23.5%。高档的别墅类、公寓类,上半年过户均价达到每平方米10480元,去年均价为9318元,今年每平方米增加了1172元。 2..CBD市场今年全面出击 从2000年至今,无论真正CBD区域内的项目,还是CBD四周的项目,东部楼市一直都在卖CBD的概念。今年,国贸三期、中央电视台等重点工程的全面启动标志着CBD 建设开始进入实质性阶段。 CBD是北京地产市场含金量最高的一个品牌,这个品牌能否成功,不是依赖于CBD 区域中某一个项目或几个项目的一己之力,而在于CBD内众多高起点规划设计、高品质建设的高水平项目。可以说目前的CBD整合了全球范围内的地产开发资源,说“万千宠爱集于一身”也不过分,所以CBD只能划定在一个3.99平方公里的区域内集中力

商业街商铺投资分析

商业街商铺 ?商业街商铺类型 商业街商铺的分类可以有多种多样:可以按照经营商品的复合程度划分,可以按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分,也可以按照商业街建筑的单层或多层建筑形式进行划分,按照商业街经营的商品是专业类别,还是不加确定的复合形式,我们将商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。专业商业街商铺往往集中经营某一类(种)商品,如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等;复合商业街商铺对经营的商品不加确定,经营者可以按照自己的设想去随意经营,如北京西单商业街,北京宣武区的大都市街等。 需要指出的是,专业商业街商铺鉴于整个商业街经营商品的统一性特点,整个商业街的市场成本比较低,只要商业街的开发商对整个商业街恰当进行包装,那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论:专业商业街从运营成本的角度符合市场规律和竞争规律。另外,因为专业商业街经营商品的品种简单化特点,其规划设计的复杂程度较低,开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理,最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。 就复合商业街来讲,因为经营商品没有统一性、协调性,所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少,这一点并不符合竞争规则。除此因素以外,复合商业街的规划设计难度较高,开发商操作不当,就会发生因投资者、经营者不认同项目的规划设计方案而导致的项目失败,也会发生因项目市场成本太高,引起的竞争力降低的情况。 复合商业街在国内成功的案例很多,但基本上都属于经过几十年市场长期锤炼的品牌化商业房地产综合形式。北京的王府井商业街,西单商业街,前门大栅栏商业街,上海南京路都属于典型的复合商业街形式,另外它们都经过了长期的市场培育,在国内已经成为耳熟能详的商业品牌,所以它们的成功是自然的,必然的,也是值得借鉴的。 需要指出的是,国内一些政府机构、投资商近年来试图通过运做,在大中城市打造复合商业街的形态,赛睿顾问认为这种努力有不切实际的地方,运做成功的几率很小,或者要想运做成功,是不可以采取短期投资行为的,如果投资商接受长达十几年,甚至几十年的投资回收周期,那么投资大型复合商业街的方案才是可行的。 复合商业街在大城市往往已经形成了几个有市场影响力的项目,所以市场竞争的压力已经很大,如果再想新建其他复合商业街项目,无疑市场风险会比较大。对于中小城市来讲,复合商业街在有的城市尚处在初始发展阶段,甚至是第一个当地的复合商业街项目,这种情况下,项目的风险相对比较低,但是必须谨慎判断项目的规模、定位等。 ?专业商业街商铺的特点 (1)商业街规模特点 规模大小不一,和经营的商品的类型有关,比如,经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。北京的"女人街"属于典型的女性服装商业街,每个独立的"

万达广场的商圈分析

. 万达广场的商圈分析与经营问题 课程:经济贸易地理 姓名:邓胜兵 班级:营销112班

第一章万达简介 一、地理位置: 市万达广场正式开业于2012年9月27日,坐落于神山口(弋江中路与赭山路交叉口东南面),总用地面积83867平方米,水面面积15933平方米(东至规划道路、南至北京中路、西至弋江中路、北至赭路)。 从地理位置的角度出发来看,万达广场位于城东新区与市中心的结合处,扼守着神山口这个重要的交通点,东面是正在紧锣密鼓建设的城东新区,西面则是繁华的市中心,从人流量的角度出发,万达在神山口的地理位置比较具有优势。 二、结构形态: 万达广场集购物、餐饮、文化、娱乐、商务等多功能于一体,涵养住宅、酒店、商业中心、公寓等多种业态为一体的大型综合体。目前,万达具有8.2万平方米的大型购物中心、10.15万平方米的写字楼、4万平方米的室外步行酒吧街、1.5万平方米的地下超市、6千平方米的万达院线等项目运营。 从结构形态和定位来看,庞大的经营体系和中高档的消费定位,万达的运转需要较大的消费人群来推动,并对消费人群的收入有着较高的要求。 三、经营目标:

万达的目标为服务整个城东商业,打造第二个城市中心,建立第二大商圈。 为了实现这一经营目标,万达正在紧的进行着其后期的工程建设,与万达配套的相关设施也在有序的进行着,周边的商业环境也因此得到了较大的改善,就未来发展的角度出发,万达周边的商业环境还是比较好的。 四、政策支撑: 万达是“十二五”经济建设的重要扶植对象之一,得到了市政府的高度重视,在政府政策上有着强力的支持。为了迎接万达的落户,市政府做了大量的工作,包括拆迁、扩建周边设施等等。这些政策的落实,使得万达在建设和发展上,更为顺利。

万达广场营销策划方案.doc

万达广场营销策划方案 篇一:廊坊万达广场的项目营销策划方案 廊坊万达广场项目营销策划方案 “万达广场”项目的策划及销售部署进行了深入的调查研究及分析,为了该项目成功推向市场,为开发商获取最大的经济效益和品牌效应。通过多次的沟通,本策划书就“万达广场”所面临的问题作了深度剖析、解答,敝司专项小组对本项目的市场定位、销售部署、推广部署作出了较为创新的解理和深度的透析。 1:区域性商圈深度透析 一、本项目的商圈分析 ——“地利人和,商权无限” 1、新华路有巨大的区域优势 廊坊市调整规划策略,要把廊坊建设成为一个生态城市,新华路成为未来

廊坊五大片区中的都市区。这一策略奠定了新华路为中心城区的地位。一系列的市政基础配套设施把北京、天津紧紧的连在一起,大大减弱了两市的差异。 新华路区的未来则以“五个中心”为核 而在这“五个中主”中,基础最好,发展最快的就是金光道、爱民道为轴线的新华路商业中心区。而本项目即位于该中心区的核心地带。 2、规划的调整带动房地产的快速发展 随着廊坊市对市区的改造及各地产商实力的增强,把目光对准那些因工厂拆迁而在城市中心区留下的少有的大块土地。逐渐形成了以廊坊道板块、金光道板块等为主的房地产市场。 2001年上半年,新华路区完成房地产投资额达25。33亿元,仅次于北城区,居全市第二位。在建的商品住宅408。76万平方米,占 全市在建商品住宅的18。3%,居第

二位。由此可见,新华路区在廊坊市房地产市场的份量。 3、人口急增加 房地产市场的快速发展带来的结果就是:人口的急剧增加。据2000年第五次全国人口普查统计,8新华路区的人口已由1990年的10余万发展到现在的30。73万人,仅次安次,居廊坊市第二位,人口密度达到12687人/KM2,仅次于安次三个老城区,相当于一个中等城市的人品规模,人口的增加,特别是有效消费人品的增加,必然促进商业市场的繁荣。 4、大量的土地资源储备 新华路区目前的房地产开发大多集中在新华路区的西部,东部尚有50平方公里的农村地带等待开发,发展前景极为乐观。新华路区的七项市政工程、区政府的东迁及琶州地区的开发必将促进这一地区的开发进度。从而带动大量人口的入住,进而促进商业的发展。 5、京沪高铁的兴建,将促进商业

商铺分类及投资价值

商铺分类及投资价值 商业地产分类理论研究分析 类别:我的文章评论(0) 浏览(99) 2010-07-21 21:20 标签: 商业地产分类理论研究分析 一、商业地产分类 1. 传统商铺 商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店,他们以普通居民为服务对象,服务种类比较齐全,以满足人们的日常生活起居为基本目的。这种原始形态的商业地产,遍布城市每个角落,因为其具有很大的灵活性,目前仍为广大投资者的首选和发展基础,现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺,但其规模一般较小、抗风险能力低。 2. 专业市场 在上个世纪***十年代,随着社会经济的不断发展,人们已经不满足于基本的温饱型消费了,专业市场也就应运而生。如成都荷花池、五块石、东华电脑城、重庆朝天门等专业市场如雨后春笋般在成都出现,很快就以全新的模式吸引了众多的消费者,也让那些投资者赚得盆满钵满,更促生了新世纪

电脑城、成都数码广场、富森美家居、金荷花等专业市场的诞生。专业市场是市场细分的产物,它以某类产品品种齐全的优势,牢牢占领了商业市场一隅。这种市场现一般偏居城市四周,对区域的要求性不是很高,但非常强调“集群效应”,有规模就有人气,有人气也就有了商气。 3. 市中心综合商业市场 城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈,厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端,是一个城市商业发展的“晴雨表”。它一般都处于城市中心地段,口岸的不可复制性成为了决定性因素,它是消费者消费习惯场所,这就保证了其超强的购买指数。盐市口广场、太平洋、王府井等是成都城市中心综合商业市场的典型代表,但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让很多“垂青者”望而止步。 4. 社区商业中心 成都城市的规模越来越大,人们已不可能把消费再集中于一个城市中心商业区,以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们的这种就近消费需要,但这种消费往往以日常消费品为主,在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距,但方便性是其“杀手锏”。 5. 休闲度假商业 现代人的生活节奏越来越快,普遍感觉压力巨大,都渴望身

如何理性分析商铺的投资价值

如何理性分析商铺的投资价值 ——【中汇购物广场】个案分析9月28日“中汇购物广场”举办了认筹活动。随着声声礼炮冲向云霄,如东经济开发区的第一个纯商业项目正式宣告开始出售了。那么这个项目是否值得投资?投资者们该从哪几个方面来分析呢?以下从人流量、竞争力、政府规划及市场成熟期限四个方面作简单分析。 一、人流量 1.从地理位置看人流量 “中汇购物广场”位于如东经济开发区,其前身是农场老镇。除本身的固定居民外,其最大的人源支持就是厂。作为省级开发区,06年,如东经济开发区被评为“长三角最具投资价值开发区”。在政府的大力支持下,厂区规模日益壮大,“三一重工”也被引进来了。这就使得流动人口大大增加。与此同时,政府加大土地开发的力度,周边住宅小区不断增加:既有“碧桂园”、“博苑豪庭”、“万华·紫金花苑”等等高端住宅小区,更有众多居民点落成。这就使得部分其他乡镇人口迁入,同时为外来人口定居如东经济开发区提供了有利条件。 2.从项目规划看人流量 “中汇购物广场”着力于打造开发区首个购物商场。主楼1层为个体经营,有化妆品店、美甲店、移动营业厅、服装店、糕饼店、饰品店等等;2、3层经营文峰超市;4层为餐饮;5层为娱乐城。副楼1层同样是个体经营;2层为茶餐厅、咖啡馆;3、4层为宾馆。项目总建筑面积达14000多平米,能同时容纳3000多人消费。与街铺相比,除吸纳街

道上的客群外,由日常消费必备的业态-文峰超市所牵引,这两栋楼内也是尤为聚人。在商场内的购物人群可以不顾虑天气因素,尽情地享受逛街的乐趣。对商户而言,不论天气如何,店内的人气总是不缺的。 二、竞争力 1.同区域相比 在如东经济开发区,“中汇购物广场”是唯一,也是首个综合型商场。其竞争力之强,是不言而喻的。 2.与掘港老城区相比 诚然,“中汇购物广场”倘若是在老城区,其竞争力就会减弱不少。且不谈老牌的“广隆超市”、“苏果超市”以及新旧两个“文峰大世界”,新建的“财富广场”“乐天玛特”等等,单就雨润集团在新政府门前即将打造的CBD就足已让这个项目疲惫不堪。可关键就在这里,它远离了这个已开始弥漫硝烟的商圈,在开发区,这个城市的后延发展地,打造了一个以自己为中心的新的商圈。它有自己独立的商圈,独立的消费群体。并且这个消费群体正随着开发力度的加大以及厂区建设的扩大,不断地膨胀,其消费力度可以说不亚于老城区。 三、政府规划 1.开发区政府规划 如东经济开发区将黄河路划为服务业的服务区域,也就是说,要形成经济街,只有倚靠这条黄河路。“中汇购物广场”位于如东经济开发区大楼的斜对面,可以说稳坐其中心位置。 2.如东县政府规划

万达广场购物中心业态组合分析与建议

商业业态及业态规划的定义 商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场,经营理念,服务功能,选址要求,立店规模,商品结构标准等诸方面.城 市综合体内主要的商业业态包括:购物中心,酒店,写字楼,公寓,住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店,零售型专业店,专卖店,特色超市,大型综合超市,电影城, 娱乐中心(KTV,电玩等),健身中心,大型中式酒楼,特色餐饮美食广场,美容院及发廊,银行,便利店,折扣店,专业市场等. 商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程. 业态组合涉及三个层面的问题: 1,业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能,涵盖哪些业态; 2,配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3,落位与分布的问题:各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系. 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定

位的实现,客流的共享,更关系到经营收益的最大化. 业态规划的基本原则 1,定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求.购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求. 综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能.位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别, 如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD 万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体. 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构,消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比. 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积,大小及横竖向空间结构. 2,功能性选择是业态组合规划的基础综 合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其

我国旅游产业发展的区位条件分析

我国旅游业发展的区位条件分析 学院:资源与环境学院 班级:12城规 姓名:王雨桐 学号:2012081005

[摘要]:旅游业作为一种低碳、节能、环保的绿色产业,符合当今世界经济发展的主题,近年来在世界范围内得到快速的发展,中国也及时的跟上这一产业的发展热潮,大力、快速发展旅游业。近年来,中国的旅游业发展迅速,景区景点的数量快速增多,规模扩大,而且,景区内的服务设施也逐渐的完善,中国旅游业的发展呈现出一片大好形势。虽说旅游业的发展低碳环保,属于绿色产业,但是它仍然属于现代经济的一种,同样的它自身的发展需要很多的必要条件,比如经济、交通、人口以及其它的一些条件。本文就从影响旅游业发展的区位选择这一方面来进行简单的探讨。 [关键字]:旅游业,区位,区位优势 一、区位概述 (一)、有关定义 1、区位的定义 区位的选择对于经济活动的发展很重要。所谓的“区位”,就是指某一事物的位置或者指该事物与其他事物的空间联系。比如农业生产活动、城市的形成和发展,都必须有一个确定的空间位置。而且,事物的发展也离不开与其它事物的联系,这种联系可以分为两大类:一是与自然环境的联系,二是与社会经济环境的联系。所以,一切经济活动的形成、发展和进行实际上都是综合了自然和社会经济两大要素的结果。要分析经济活动的规律,就要从这两大影响要素着手。总体来说,这种分析方法是运用哲学里的联系的观点来看待某事物的发展。 2、区位理论定义 区位理论是基于区位选择而产生的一种研究方法。所谓的区位理论,是指研究人类经济行为的空间区位选择以及空间区内经济活动优化组合的理论,也是关于人类活动的空间分布及其空间中的相互关系的学说。 (二)、基于区位的理论 区位分析作为一种重要的研究方法,越来越得到学者的重视,所以,以区位为研究根本的一系列的区位研究理论,比较重要的有杜能的古典农业区位论、韦伯的工业区位论以及克里斯塔勒的中心地方论。其中,杜能的农业区位论主要应用于农业,认为农业经营的集约化,必须根据不同地区和地带的条件,进行合理的空间组合;韦伯的工业区位论认为要想使企业的成本和运费最低,就应该使企业位于生产和流通上的最节约的位置;克里斯塔勒的中心地方论相较于农业和工业区位论,有了一定的发展。克里斯塔勒认为,“中心地”是相对于一个区域而言的中心点,其他的一切的活动都会围绕这个中心点进行。 (三)、旅游区位理论的基本思想 旅游区位理论是区位选择理论在旅游业上的具体的应用。旅游区位理论以区位选择理论为基础,对旅游业的区位选择,进行了具体的分析。旅游区位理论研究的来源主要是克里斯塔勒的中心地理论。这一理论以中心地理论为核心,来对旅游业的发展进行系统的概述。具体的观点有:旅游作用体系乃是服务范围呈面状扩散分布的集聚中心(即旅游吸引中心地)的空间组织,是供给与需求两种作用过程的总格局;旅游吸引中心地是旅游活动得以完成的基本集聚单元,是旅游供给主体;影响以旅游地为中心的旅游空间组织的要素;旅游地吸引范围内的旅游需求量与旅游中心地的供给量实现平衡,是旅游区位理论研究的精髓。

万达广场分析概述

万达广场经历了哪三代开发模式? 万达广场分析概述 万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营(简称“商业中心”);五星级及超五星级酒店的开发与运营(简称“高级酒店”);商业运营及物业管理(简称“商业管理”);写字楼、公寓和住宅的开发销售(简称“销售物业”)在内的四大核心业务板块,公司四大业务板块之间相互支持、相互提升,形成了一个有机业务整体。 万达商业地产的最大特色——订单模式 订单模式一:联合发展 即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议,共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。万达选择战略合作伙伴有三个标准: 1:具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业 2:社会知名度高,亲和力强的亚洲超一流企业 3:国内相关行业的前三名 到现在,万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。 与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴,双方约定无论万达到什么地方开发万达广场,这些合作伙伴都要跟随开店。 订单模式二:平均租金 将全国的城市分三等租金: 一等是北京、上海、广州 二等是省会城市

三等是其他城市 确定每一等城市的平均租金。 不再就单个项目的租金水平进行谈判,节约谈判时间,从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。 订单模式三:先租后建 即招商在前,建设在后。或者叫:颠倒程序(把房地产开发商的惯性思维颠倒一下)。 为什么要招商在前? 1、因为招商绝非招一个主力店的问题。 做一个购物中心,一般有七、八家主力店,而且是不同业态的主力店组合在一起,才能满足一站式购物的需求,同时提高大家的比较效益。 很多大的主力店签约时都要求排他性,不能出现同业态的竞争对手。 2、因为这样可以降低风险。 由于万达广场在开工前,大部分商业面积都已确定租户,且约定商业广场从建成后的91天起开始计租,因此不管进没进场,购物中心只要开业,一两个月就能收到租金。 :技术对接订单模式四 也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积,高度,出入口、交通体系等,再由万达做出方案来认证,是否合适,提出意见,等设计图纸确定之后,双方正式签订一个具有法律效力的确认书,然后要合作伙伴马上打一笔保证金。 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金,这样能确保不会跑单,有效防控风险。 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定,避免商家进场后的改建,减少浪费,因此租赁面积完全被租金所覆盖,没有无效面积 万达广场项目选址 第一、二代的纯商业产品选址在城市的最核心商圈。2003 年之后的第三代产品在选址上,更多在城市副中心或新区的中心。 万达选址的变化原因: 1 )中心城市的核心商圈万达已基本布局了,开始选择次级商圈发展; 2 )城市核心商圈土地十分稀缺,竞争激烈及高额的土地成本,而城市副中心及新区土地成本较低; 3 )城市副中心及新区规划起点高,城市配套好,适合营造高品质的项目; 4 )中国城市的一个重要特征是中高收入群体向副中心或新区转移,从而为商业项目实现较好的消费基础; 5 )城市副中心及新区的土地一般规模较大,可以开发多种产品,降低开发险; 6 )城市副中心及新区的开发项目投入成本较低,升值潜力较大; 7 )在城市副中心及新区开发大型综合体,可以获得政府较好的政策优惠。 万达广场第一代产品(2002—2003) ■选址:核心商圈的黄金商业地段。 ■建筑、业态:单体商业楼,地下一层,地上四层;业态分层布局,地下是停车场,一楼是分割销售的小店铺,二、三楼是超市,四楼是电影城。 ■规模:占地面积1.2-2万平,建面5 万平方米左右。

万达广场项目项目管理策划书

目录 一、编制依据 ............................................................................................................. - 6 - 二.工程概况 ............................................................................................................. - 6 - 2.1工程建设概况 (6) 2.2建筑概况 (6) 2.3结构概况 (6) 三、工程项目管理目标 ............................................................................................. - 7 - 3.1管理目标 (7) 3.2工期节点目标见下表的施工进度控制节点 (8) 3.3安全目标 (9) 3.4文明施工目标 (9) 3.5环境保护目标 (9) 3.6成本效益目标 (9) 3.7资金回收率 (9) 3.8主要材料及周转材料控制目标 (9) 3.9科技管理目标 (9) 四、项目管理组织结构 ........................................................................................... - 10 - 4.1项目部的组建 (10) 4.2项目部的编制 (15) 4.3项目部管理岗位设置 (15) 4.4项目部主要管理人员名单 (16) 4.5项目部管理人员工资核定表 (16)

我国旅游产业发展的区位条件分析

我国旅游产业发展的区位条件分析

我国旅游业发展的区位条件分析 学院:资源与环境学院 班级:12城规 姓名:王雨桐 学号:2012081005

[摘要]:旅游业作为一种低碳、节能、环保的绿色产业,符合当今世界经济发展的主题,近年来在世界范围内得到快速的发展,中国也及时的跟上这一产业的发展热潮,大力、快速发展旅游业。近年来,中国的旅游业发展迅速,景区景点的数量快速增多,规模扩大,而且,景区内的服务设施也逐渐的完善,中国旅游业的发展呈现出一片大好形势。虽说旅游业的发展低碳环保,属于绿色产业,但是它仍然属于现代经济的一种,同样的它自身的发展需要很多的必要条件,比如经济、交通、人口以及其它的一些条件。本文就从影响旅游业发展的区位选择这一方面来进行简单的探讨。 [关键字]:旅游业,区位,区位优势 一、区位概述 (一)、有关定义 1、区位的定义 区位的选择对于经济活动的发展很重要。所谓的“区位”,就是指某一事物的位置或者指该事物与其他事物的空间联系。比如农业生产活动、城市的形成和发展,都必须有一个确定的空间位置。而且,事物的发展也离不开与其它事物的联系,这种联系可以分为两大类:一是与自然环境的联系,二是与社会经济环境的联系。所以,一切经济活动的形成、发展和进行实际上都是综合了自然和社会经济两大要素的结果。要分析经济活动的规律,就要从这两大影响要素着手。总体来说,这种分析方法是运用哲学里的联系的观点来看待某事物的发展。 2、区位理论定义 区位理论是基于区位选择而产生的一种研究方法。所谓的区位理论,是指研究人类经济行为的空间区位选择以及空间区内经济活动优化组合的理论,也是关于人类活动的空间分布及其空间中的相互关系的学说。 (二)、基于区位的理论 区位分析作为一种重要的研究方法,越来越得到学者的重视,所以,以区位为研究根本的一系列的区位研究理论,比较重要的有杜能的古典农业区位论、韦伯的工业区位论以及克里斯塔勒的中心地方论。其中,杜能的农业区位论主要应用于农业,认为农业经营的集约化,必须根据不同地区和地带的条件,进行合理的空间组合;韦伯的工业区位论认为要想使企业的成本和运费最低,就应该使企业位于生产和流通上的最节约的位置;克里斯塔勒的中心地方论相较于农业和工业区位论,有了一定的发展。克里斯塔勒认为,“中心地”是相对于一个区域而言的中心点,其他的一切的活动都会围绕这个中心点进行。(三)、旅游区位理论的基本思想 旅游区位理论是区位选择理论在旅游业上的具体的应用。旅游区位理论以

国际商城项目策划投资价值分析报告书

南京国际商城项目投资价值分析报告 目录 一、南京国际商城项目概况 (2) 1.进展商简介 (2) 2.项目参与方 (3) 3.项目概况 (3) (1)选址分析……………………………………………………… (4) (2)南京国际商城总体规划介绍 (5) (3)南京国际商城首期工程介绍 (6) 二、项目投资收益分析 (7) 1.项目建设进度情况分析 (7)

2.项目资金投入情况分析 (7) 3.项目首期工程市值及收益预测 (9) 三、项目敏感性分析 (12) 四、项目投资价值分析 (14) 1.南京国际商城项目投资收益指标分析 (14) 2.项目投资价值推断 (15) 备注:本分析报告有关项目数据以华东建筑设计研究院所作的项目初步设计方案为依据,最终须以的项目施工图设计 数据为准。 一、南京国际商城项目概况 1.进展商简介 南京国际集团股份有限公司(以下简称公司)于1993年6月发起设立。目前公司总股本27123万股,每股净资产2.48元,资产负责率25.6%。 在NET系统上定向募集法人股为4027.5万股,后10送5,

最新定向募集法人股6086.25万股,由华夏证券包销。 公司要紧股东单位 南京国际商城建设有限公司 武汉钢铁(集团)公司 中国石化集团扬子石油化工有限责任公司 恒通集团股份有限公司 中国石化集团金陵石油化工有限责任公司 南京南华北方实业有限责任公司 中国人民保险公司江苏省分公司 中国城乡建设进展总公司 中国农房公司 安徽省国际信托投资公司 公司进展目标 公司以建设和持有南京国际商城这一南京市中心区域综合性超大型商用建筑群为要紧进展目标,并在此基础上,拓展国内要紧中心都市类似商业地产物业,成为以长期持有优质商业物业为要紧投资方向、以物业租赁业务为要紧收益来源的收租股概念的大型公众公司,为股东猎取长期稳定丰厚的收益回报和资产增值。 近期进展打算(从2001年11月始36个月的时刻):

看商业;万达金街生存状况大调查

看商业:万达金街生存状况大调查 2014-05-06郑州商业观察 “18个月一座万达广场”,“一座万达广场一个新城市中心”,在过去数年间,万达的扩张速度和品牌影响力,成就了其中国商业地产的霸主地位。但高速成长的背后,被华丽外表所掩盖的问题也在逐步显现。目前,全国万达金街都普遍出现出租难现象,例如泉州万达金街的业主更是因此走上维权之路。 ★各方专家解读 运营管理没跟上还处于培育期阶段

首先,万达金街与自持商业中心组合后的商业体量非常大,这么大的商业体量与城市人口消费能力是否匹配,是二三线城市常容易出现的问题。并且,万达金街之所以会出现这些问题,在于管理没有到位,把重心都放到了自持物业上,对于散售物业没有相应的招商运营。再者,大型商业街有一定的预热阶段,任何一个商业地产项目都要经历市场培育期,在这期间,商业街的业态会不断整合更替,经营内容需要经过优胜劣汰才能生存下来。 体验型业态迎合有限难承受高昂租金 以目前万达自持商业来看,体验型消费容易吸引最多的消费群体。从顾客角度考虑,例如餐饮之类的体验型业态,是每个来万达广场顾客的必须消费项目,但这些业态往往需要较大的营业面积才能形成规模,万达金街独立门店较难迎合这一需求。虽然可以通过整合大量店铺来运作,但是目前整体行业已非高利润,承受能力有限,难以应对高昂的租金。 体验不如商场金街繁荣有难度

本质上还是一个业态规划的问题,金街和旁边的购物中心存在一定的竞争,但与之相比没有优势可言。第一,购物中心作为万达商场的主体,本身就非常大,购物者会有一个“疲劳时间”,逛完之后,已经没剩多少力气再去逛金街;第二,从购物环境上讲,夏天没有空调,冬天没有暖气,体验上还是在商场里边更好。所以金街的繁荣有一定的难度,除非有特别吸引人的点。 商业模式没有对错商圈形成需要积淀 万达金街出现问题,背后体现了商业地产快速发展的困境,商圈的形成本身是需要自然的积淀和淘汰,并不是靠“规划”就能一步到位,就算有一个更大的商业开发商来开发运营,想要做好,也还是需要时间,需要人流、商家以及消费习惯持续不断的积累和转变。在大商场旁边做一些酒吧街或者休闲上的配套,在规划上是没有问题的,例如在泉州,中山路、九一街等传统街区也能取得成功,因此更核心的问题,还是在于后期的营运能否得到消费者和商家的认同,这是一个商圈、商家、消费者相互博弈的过程,需要时间来检验,从来没有谁能凭空创造出一个商圈。 定位模糊资源未充分利用

万达广场营销策划方案专题资料工作范文

万达广场营销策划方案专题资料 篇一:XX万达广场销售策划 XX万达广场 20XX年度营销策划方案 [策划者:逗B杨覃] [策划完成时间: 20XX年5月12日] 目录 一、企业背景资料介绍—————————————————— 二、企业营销环境分析—————————————————— 三、STP营销战略制定—————————————————— 1、市场细分—————————————————————— 2、目标市场选择———————————————————— 3、市场定位—————————————————————— 四、4ps营销组合制定—————————————————— 1、产品策略—————————————————————— 2、价格策略—————————————————————— 3、渠道策略————————————、

促销策略—————————— 4——————————.———————————— 五、主题活动策划——————————————————— 1、活动———————————————————————— 六、预计效果及评估—————————————————— 七、结语——————————————————————— 广州万达广场概况 白云万达广场项目内容包括商业中心、五星级酒店、城市步行街、甲级写字楼等。商业中心总建筑面积万平方米,引入万千百货、沃尔玛、万达影院、国美电器、大玩家超乐城、大歌星量贩KTV等主力店。10个月建成并投入使用。 白云万达广场餐饮区面积超过1万平方米,引入餐饮品牌20多个,涵盖各种菜系。既有肯德基、星巴克、麦当劳、必胜客等国际品牌快餐,也包括汉拿山、味千拉面等著名日韩美食;还有国内闻名的德庄火锅、芙蓉楼等餐饮品牌。另有特色服务品牌20多个,如WHO's BAR、悠游堂、MOMOTEA、美车堂等。开业后的白云万达广场成为广州新的流行时尚中心。” 万达广场的SWOT分析

万达广场项目投资分析报告

万达广场项目投资分析 报告 LG GROUP system office room 【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】

万达广场项目投资可行性分析报告 年级专业:10 财务管理 小组成员:于平 施喆 李欣 崔焯羽 陈嫣雨 河海大学商学院 目录

一、项目背景分析 1、项目概括 银川金凤万达广场是2010年自治区重点招商引资项目,总投资30亿元,是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身,形成城市核心区的城中之城,为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务,满足各项商务、生活、娱乐体验需求,成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。 2、项目的主要技术经济指标 (1)总用地面积:70143 ㎡ (2)总建筑面积:288000㎡ (3)建筑密度:% (4)容积率: (5)地下建筑面积:11743m2 (6)地上建筑面积:161197m2 (7)西塔楼建筑面积:71771m2 (8)东塔楼建筑面积:101169m2 (9)已完成工程部分:地下室工程,西塔楼上部四层混凝土结构

3、项目方案 根据市场调查与分析的结构(过程略),主要建主力楼(以出租为主)和公寓(以出售为主)。主力楼是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身,形成城市核心区的城中之城 4、项目功能面积分布 表1(主力楼)功能面积分布表 表2(公寓楼)功能面积分布表

投资商铺五大经典案例分析

投资商铺五大经典案例分析:看准时机迅速出手 独立门面好出租 有的店面没有独立的门面,自然就会失去独立的广告空间,你也就失去了在店前施展营销智慧的空间,这会给店面今后的出租和销售带来很大麻烦。 故事1 买个社区商铺,家庭开支不愁 投资者:肖爱平自由职业者33岁 商铺购买地:九里堤社区 3年前,肖先生在交大九里堤社区投资了一个社区商铺。现在该商铺已出租给某美容品牌连锁店,月租是2000元/月,每半年收一次租金。该商铺是60余平方米,全产权,独立铺面。他回忆当时的情景说,那时,他看到了商铺销售广告,说的是有数十个全现商铺,100米长商业街。他来到该商业街,看到街道宽敞整洁,对面也是商业街,还有2-3层楼的品牌餐饮,周边全是新修的社区。

他分析,周边肯定有具有强大消费能力的业主,这里也应该是整个片区最集中,最高档的社区消费中心。他从售楼人员处获知,价格是9000多元/平方米。经过讨价还价,肖先生以每平方米8000多元购买。当时投入的资金为50多万元,现在每年可稳定收租24000元。据了解,该商铺单价现可卖到18000元/平方米。“每月租2000元,这个费用可以保证家庭的基本生活费用了。现在能长期租出去,应当说得益于我对周边区域消费能力的准确分析和判断。”肖先生不无自豪地告诉记者。 投资秘诀:投资社区商铺,一定要分析区域业主的消费能力,他们消费能力,意味着商铺的价值和潜力能否得到有效释放。 故事2 关键还是口岸,铺子大小不重要 投资者:吴平成都某营销代理公司客户部经理38岁 商铺购买地:桐梓林小区 3年前,吴女士在城南桐梓林小区投资了一个6平方米左右的商

铺,总价12万元。现在,她的商铺租给了一家房屋中介公司,每月租金1200元。谈起这个商铺,吴最欣慰的是,小资金也可以投资商铺,现在不少社区有很小的“袖珍”商铺,实际上,这样的商铺常常在转角的地方,位置口岸相当不错。其实,商铺投资关键是口岸,大小有时候并不重要。她认为,小商铺需要的资金不多,投资10多万元,可以实现每个月一定的固定收入,是很不错的心理体验。吴女士还告诉记者,现在有菜市场、产权商和一些社区商铺,都会有些小商铺推出,投入资金不大,这是家庭理财的一种新选择。 投资秘诀:以小博大,博彩业的通用手法,其实这也适合于商铺投资,选择一个好口岸的小商铺,是家庭理财的又一大保险而放心的手法。 故事3 小铺连大铺,面积巧妙放大 投资者:赵丽成都某国企辞职自谋出路52岁 商铺购买地:金沙片区 赵大妈2年前在城西金沙片区投资了一个社区底商,一楼底商面

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