中高档住宅小区项目营销推广计划书(经典版)
房地产大型住宅项目营销推广策划方案(ppt 共91页)
该项目规模、区域、产品、推 售时间与本案相近，客户定位 应与本案有较大雷同，将为本 案的主要竞争对手，目前推广 较少。
项目竞案—畔ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ御景
➢ 该项目特色为：景观、低 碳；
➢ 预计2010年12月开盘，主 推77-120平米房源 ，所有 户型均设计空中花园 ；
大桥新区 以高层为主，小高层 为辅，少量多层和别 墅，主要面向周边大 学城老师、武昌及洪 山首次置业和投资者 等。
纸坊板块
序号 1 2 3 4 5 6 7 8
项目名称 鸿发世纪城 江郡华府 花山美庐 南郡帝苑 博雅豪庭 南城国际 尚城新界 畔山御景
形式 高层 小高层、高层 小高层、高层 高层 高层 高层 小高层、高层 高层
2010年xx市消费市场活跃，累计完成社会消费品零售额2268亿元，增长率达 19.9%。汽车、石油及制品类商品销售大幅攀升，已成为带动xx市消费增长的主 力军。
二、房地产市场概况
一级市场
2010年xx土地市场共成交地块 200宗，共成交土地面积1471万 平米，土地成交总金额约为779 亿元，总土地出让金额全国排名 第六位。
GREAT WALL
GREAT WALL
GREAT WALL
GREAT WALL
20110118 GREAT WALL
GREAT WALL
GREAT WALL
GREAT WALL
GREAT WALL
GREAT WALL
GREAT WALL
GREAT WALL
GREAT WALL
GREAT WALL
GREAT WALL
价格 4100 4200 3600 4200 3800 3600 3800 3300
楼盘推广策划书模板3篇
楼盘推广策划书模板3篇篇一楼盘推广策划书模板一、项目概述1. 楼盘名称：[具体楼盘名称]2. 项目位置：[详细地址]3. 项目特点：（如地理位置优势、建筑风格、户型设计、配套设施等）二、市场分析1. 宏观市场环境：分析当前房地产市场的整体趋势、政策法规、经济形势等对本项目的影响。
2. 区域市场分析：研究目标区域的房地产市场现状、竞争态势、潜在客户需求等。
3. 目标客户群体：确定本项目的目标客户群体，包括年龄、职业、收入、购房需求等特征。
三、项目定位1. 产品定位：明确楼盘的产品类型、户型面积、装修标准等，突出项目的独特卖点。
2. 价格定位：根据市场调研和项目成本，制定合理的价格策略，确保项目的竞争力和盈利能力。
3. 形象定位：塑造楼盘的独特形象，包括品牌理念、宣传口号、视觉标识等，提升项目的知名度和美誉度。
四、推广策略1. 广告宣传：制定广告宣传计划，包括报纸广告、杂志广告、户外广告、网络广告等。
设计吸引人的广告文案和视觉形象，突出楼盘的优势和特色。
选择合适的媒体渠道，提高广告的曝光率和到达率。
2. 活动营销：举办开盘仪式、样板房开放活动、客户联谊会等，吸引潜在客户关注。
组织看房团、团购活动等，促进客户成交。
开展促销活动，如打折、赠送礼品、优惠贷款等，吸引客户购买。
3. 公关关系：参与公益活动，提升楼盘的社会形象。
4. 网络营销：建立楼盘官方网站，展示楼盘信息、户型图、样板房照片等。
利用社交媒体平台进行推广，发布楼盘动态、优惠信息等。
开展网络营销活动，如营销、微博营销等。
五、推广计划1. 推广阶段划分：根据项目的开发进度和市场情况，将推广分为预热期、开盘期、强销期、持续期等阶段，每个阶段制定相应的推广策略和目标。
2. 推广时间安排：明确每个推广活动的具体时间和持续时间，确保推广工作的有序进行。
3. 推广费用预算：根据推广策略和计划，估算各项推广活动的费用，包括广告宣传费用、活动费用、公关费用等，并制定合理的费用控制措施。
县市级高档住宅小区营销策划案
项目优势 电梯、花园、宜居户型，真正实现生活跨界
七层电梯洋房 上楼也是一种享受
首层花园 别墅般的享受
80130平米 全家庭生活居所
独特的七层带电梯设计，一部电梯让你一生受益
有天有地的低密自然空间是洋房的基本要素，花园、 庭院、阳台、露台以现代的形式诠释返璞归真的自 然居住环境。
两居、三居的刚性偏改善产品设计，满足全家庭生 活需求。
形成样板 树立口碑 推动企业的长期发展战略
锦绣 龙城
总纲
价值梳理 推广策略 阶段执行
第壹章 价值梳理
品牌塑造 区域解读 产品分析 价格定位
从四个维度，探寻“锦绣龙城”的项目价值 形象确定
品牌塑造
解读区域
剖析产品
价格定位
抽丝剥茧，寻找四者之间的内在联系
外在环境
内在优势
龙城形象
兴和县大环境解析
城镇发展向新区移动，地域经济发展迅速，未来前景一片向好！
区域属性
新城旧区交汇处，兴和县城核心地带 南眺城市主干路、北瞰森林公园
项目地处： 东靠阜顺街南临兴和
大道（城区主干路）
新城区与旧城区交界 地（县城核心地带）
半坡地带，上风上水。
毗邻森林公园（规划 建设）
锦绣龙城项目扫描
项项目目扫扫瞄描
方正社区、80130平米宜居住宅+7000平米临街商业
鸡鸣闻三省——兴和县东与河北省尚义县相邻；南以山西省天镇县、阳高县交 界
发展速度迅速——兴和县新区建设作为当地招商引资的平台，形成了独具特色 的“新区效应”，
激活了县域经济发展速度位居乌兰察布市第一。 楼市潜力巨大——随着“要积极稳妥推进城镇化，有序推进农业转移人口市民 化”，可以预期的是，城镇化将成为相当长一段时间的经济增长源泉。居民的 住房条件将会不断改善，一部分农村居民和旧城平房居民将会陆续购买新房。
楼盘推广策划书范文3篇
楼盘推广策划书范文3篇篇一《楼盘推广策划书范文》一、项目背景[楼盘名称]位于[具体位置]，拥有独特的地理位置优势和丰富的配套资源。
本楼盘旨在打造一个高品质、舒适宜居的社区，满足不同客户群体的需求。
二、推广目标1. 提高楼盘的知名度和美誉度，吸引更多潜在客户的关注。
2. 在一定时间内达到预定的销售目标。
3. 树立楼盘的品牌形象，打造独特的市场竞争优势。
三、目标客户群体1. 首次购房者，注重性价比和居住品质。
3. 投资者，看好楼盘的升值潜力和投资回报。
四、推广策略1. 线上推广建立官方网站，展示楼盘的详细信息、户型图、样板间图片等。
利用社交媒体平台进行宣传推广，发布楼盘动态、优惠活动等信息。
投放网络广告，如搜索引擎广告、房产网站广告等。
制作精美的宣传视频，在视频平台播。
2. 线下推广举办开盘活动、促销活动等，吸引客户到场。
在商场、超市等人流量较大的地方设置展位，进行宣传推广。
与房产中介机构合作，拓展销售渠道。
参加房展会，展示楼盘形象。
3. 口碑营销提供优质的客户服务，让购房者满意，通过他们的口碑传播楼盘。
邀请已购房客户参加业主活动，增强客户粘性和归属感。
五、推广活动计划1. 开盘活动时间：[具体时间]地点：楼盘销售中心活动内容：举行盛大的开盘仪式，邀请知名人士剪彩，现场表演节目，提供美食和饮品，同时推出购房优惠政策。
2. 主题促销活动时间：每月[具体日期]地点：楼盘销售中心活动内容：根据不同的节日或主题，推出相应的促销活动，如“五一”购房节、“国庆”特惠周等，以吸引客户购房。
3. 业主活动时间：不定期地点：楼盘社区或周边场所活动内容：组织业主参加亲子活动、户外运动、文化讲座等，增进业主之间的交流和感情。
六、推广预算推广预算主要包括广告费用、活动费用、宣传物料费用等，预计总费用为[具体金额]。
具体分配如下：1. 线上推广费用：[具体金额]2. 线下推广费用：[具体金额]3. 活动费用：[具体金额]4. 宣传物料费用：[具体金额]七、效果评估1. 设立专门的评估指标，如客户来访量、销售量、客户满意度等。
高品质住宅推广营销全案合作(范本文)
高品质住宅推广营销全案合作1. 引言随着人们生活水平的提高和对居住品质要求的不断增加，高品质住宅开始成为人们追求的目标。
然而，在市场竞争激烈的情况下，如何有效地推广和营销高品质住宅成为了一个关键的问题。
本文将以高品质住宅推广营销全案合作为主题，探讨如何利用各种营销手段，提高推广效果和市场影响力。
2. 市场调研在制定推广营销全案合作之前，首先要进行市场调研，了解目标群体的需求和市场竞争情况。
通过调研，可以更加准确地把握目标群体的心理和行为特点，为后续的推广活动提供数据支撑。
3. 品牌定位高品质住宅要在市场中脱颖而出，需要有清晰而独特的品牌定位。
品牌定位是根据目标群体的需求和市场竞争情况制定的战略方向。
要成功推广和营销高品质住宅，需要确定品牌的核心定位和差异化竞争策略，使其在目标群体中具有强烈的认同感。
4. 线上推广策略随着互联网的快速发展，线上推广已经成为了不可或缺的一部分。
通过建设专业的官方网站和社交媒体账号，可以实现信息传播、互动交流和用户反馈的功能。
此外，还可以利用搜索引擎优化（SEO）、内容营销和社交媒体广告等手段，提升网站的曝光度和用户访问量。
5. 线下推广策略除了线上推广，线下推广同样重要。
可以通过组织展览、举办发布会和参加相关行业的展示会等方式，与目标群体进行面对面的互动，提高品牌知名度和产品认可度。
此外，可以与房地产经纪公司、设计公司等进行合作，共同开展线下宣传活动，提高品牌影响力。
6. 定向广告投放定向广告投放是一种有效的营销手段，可以通过精确的定位和创意的广告内容，将广告准确地传递给目标群体。
可以利用Google AdWords、腾讯广告等平台进行广告投放，根据用户的地理位置、兴趣爱好等信息，精准推送广告。
7. 口碑营销口碑营销是通过用户口口相传的方式，推广产品和服务。
选择一部分高品质住宅的购房者进行优化体验,并主动引导他们进行正面评价和向身边的亲友推荐，形成良好的口碑传播。
此外，可以与一些社区组织、业主论坛等合作，积极主动地回应用户的问题和关切，树立良好的企业形象。
高端住宅营销策划方案范文
高端住宅营销策划方案范文一、背景分析高端住宅是指房价高、享有高品质生活的住宅，主要面向高收入人群。
近年来，随着中国经济的高速发展，高收入人群的数量不断增加，对于高品质住宅的需求也越来越高。
因此，高端住宅市场潜力巨大，但也面临着竞争激烈的局面。
为了更好地推广高端住宅项目，制定有效的营销策划方案势在必行。
二、目标市场分析1.目标人群：高收入人群、投资者、海外买家等。
2.目标地区：一线城市、二线城市发达地区、热门旅游城市等。
3.目标市场规模：根据相关数据统计，中国高端住宅市场规模庞大，且呈现持续增长的趋势。
三、主要竞争对手分析1.房产开发商：目前，国内外众多知名开发商纷纷进入高端住宅市场，竞争激烈。
2.其他高端住宅项目：在目标地区存在多个高端住宅项目，与本项目存在一定程度的竞争。
四、营销策划方案1.定位：根据目标市场分析，确定高端住宅项目的定位，明确项目的核心卖点和价值主张。
通过精准定位，提高目标人群的关注度和认可度。
2.品牌塑造：打造独特的品牌形象，提升品牌知名度和美誉度。
通过传媒渠道的宣传推广，让更多的潜在客户了解项目特点和优势。
3.市场调研：全面了解目标市场的需求和竞争格局，为项目制定合理的价格策略、产品设计和销售方案提供依据。
4.市场推广：制定多元化的市场推广方案，包括线上线下结合的推广活动，如在线展示、主题推广活动、户型开放等。
同时，与知名品牌、机构进行合作，提高项目的知名度和影响力。
5.渠道建设：与房产中介机构合作，拓展项目的销售渠道。
通过专业的销售团队和售后服务，提升客户的满意度，增加客户的复购率和推荐率。
6.客户关系管理：建立健全的客户关系管理体系，对客户进行分类筛选，进行持续有效的沟通和跟进，并提供个性化服务。
通过精准的客户定位和细致入微的客户关怀，提高客户的忠诚度和满意度。
7.投资者市场开发：针对投资客户，重点推广项目的投资潜力和回报率。
通过举办投资论坛、发布投资报告等形式，吸引资产配置需求的投资者。
小区推广策划书范文3篇
小区推广策划书范文3篇篇一《小区推广策划书》一、活动背景随着城市化进程的加速，小区作为城市居民的主要居住场所，具有人口密集、消费潜力大等特点。
为了提高产品或服务在小区内的知名度和销售量，特制定本小区推广策划书。
二、活动目的1. 提高品牌知名度和美誉度，增加产品或服务的曝光度。
3. 促进产品或服务的销售，提高市场占有率。
三、活动时间[具体活动时间]四、活动地点[小区名称及详细地址]五、活动对象小区内居民六、活动内容1. 举办主题活动根据小区居民的兴趣爱好和需求，举办相关主题活动，如健康讲座、亲子活动、文艺表演等。
活动现场设置展示区，展示产品或服务的特点和优势，同时提供咨询和试用服务。
2. 设立临时摊位在小区内设立临时摊位，展示和销售产品或服务。
摊位可以设置在小区门口、广场等人流量较大的地方，吸引居民的关注。
3. 发放宣传资料在小区内发放宣传资料，如传单、海报、优惠券等，介绍产品或服务的信息和优惠活动。
宣传资料可以通过门缝投递、信箱投放、现场发放等方式进行。
4. 开展问卷调查开展问卷调查，了解小区居民的需求和意见，为产品或服务的改进提供参考。
问卷调查可以通过线上和线下两种方式进行，线上可以通过公众号、小程序等平台进行，线下可以在活动现场、临时摊位等地进行。
5. 提供优惠活动提供优惠活动，如折扣、赠品、抽奖等，吸引居民购买产品或服务。
优惠活动可以根据不同的产品或服务进行定制，以满足居民的需求。
七、活动宣传1. 线上宣传通过公众号、小程序、微博等平台发布活动信息和宣传资料，吸引居民的关注和参与。
2. 线下宣传在小区内张贴海报、悬挂横幅、发放传单等，宣传活动的时间、地点和内容。
3. 口碑宣传八、活动预算1. 场地租赁费用：[X]元2. 宣传资料制作费用：[X]元3. 活动奖品费用：[X]元4. 工作人员费用：[X]元5. 其他费用：[X]元总预算：[X]元九、活动效果评估1. 参与人数评估通过活动现场的签到记录、问卷调查等方式，评估活动的参与人数。
豪宅促销方案策划书模板3篇
豪宅促销方案策划书模板3篇篇一豪宅促销方案策划书模板一、活动主题“奢华体验，极致生活”二、活动目的通过举办豪宅促销活动，吸引潜在客户，提高豪宅项目的知名度和销售量。
三、活动时间和地点1. 时间：[活动时间]2. 地点：[活动地点]四、活动内容1. 奢华样板房展示：精心设计并布置多个样板房，展示豪宅的高品质装修和设计风格，让客户亲身感受豪宅的舒适与奢华。
2. 高端家具展览：与知名家具品牌合作，展示一系列顶级家具，为客户提供装修灵感和选择。
3. 定制家居服务：提供定制家居服务，根据客户需求和喜好，定制个性化的家具和装饰品，打造独一无二的居住空间。
4. 购房优惠政策：推出一系列购房优惠政策，如折扣、分期付款等，吸引客户购买豪宅。
5. 私人定制服务：为客户提供私人定制服务，包括物业管理、家政服务、私人定制旅行等，为客户提供全方位的尊贵服务。
6. 豪华奖品抽奖：活动期间购房的客户可参与豪华奖品抽奖，奖品包括豪车、旅游套餐、家居用品等，增加购房的吸引力。
五、活动宣传1. 制作宣传海报：设计精美的宣传海报，展示豪宅的外观、内部装修和配套设施，吸引潜在客户的关注。
2. 线上推广：利用社交媒体、房地产网站等平台，发布活动信息和宣传海报，扩大活动的影响力。
3. 线下推广：在繁华地段设置户外广告，如广告牌、公交车身广告等，吸引过往行人的注意。
4. 举办推介会：在豪宅项目所在地或附近的酒店举办推介会，邀请潜在客户参加，介绍豪宅项目的优势和特色。
5. 客户关系维护：通过客户关系管理系统，向老客户发送活动邀请函和优惠信息，提高客户的参与度和忠诚度。
六、活动执行1. 活动现场布置：精心布置活动现场，包括入口处的欢迎牌、展示区的布局、休息区的设置等，营造出奢华、舒适的氛围。
2. 活动流程安排：制定详细的活动流程安排，包括客户接待、样板房参观、家具展览、购房咨询、抽奖环节等，确保活动的顺利进行。
3. 活动人员培训：对参与活动的销售人员进行培训，提高其专业素质和服务水平，确保为客户提供优质的购房咨询和服务。
某别墅项目营销推广方案
某别墅项目营销推广方案二、目标客户群根据市场调研结果，我们定位目标客户群为高收入人群，包括城市白领、企业高管和创业成功人士等。
他们对生活品质要求高，有一定的购房能力，是我们产品的潜在购房对象。
三、产品特点1. 地理位置优越：项目位于风景优美的地段，交通便利。
2. 高端豪华：别墅采用现代建筑设计风格，装修精美，配备高端家电和家具。
3. 智能化配置：别墅配备智能家居系统，提供便捷、舒适的生活体验。
4. 私人花园：每个别墅都配备独立私人花园，给业主提供私密性和休闲娱乐空间。
四、营销推广策略1. 定位精准：通过市场调研，定位目标客户群，精准投放广告和宣传材料，提高宣传效果。
2. 线上推广：建立专业的官方网站和各大社交媒体账号，定期发布项目相关资讯和活动，吸引目标客户关注和咨询。
3. 线下活动：举办开盘仪式、购房咨询会等活动，给潜在客户提供了解项目的机会，并提供现场签约优惠。
4. 合作推广：与品牌家装公司、家具品牌、住宅装修公司等合作，为购房客户提供优惠政策和一站式家居解决方案。
5. 口碑营销：通过提供高品质的产品和优质的售后服务，赢得客户口碑的好评，进一步推广项目。
五、具体执行计划1. 筹备期：确定团队成员，制定营销推广计划，准备宣传材料和活动方案。
2. 推广期：进行线上推广，建立官方网站和各大社交媒体账号，发布项目资讯和活动信息；同时进行线下活动，如开盘仪式和购房咨询会。
3. 合作推广：与各合作伙伴签订合作协议，推出联合营销活动，互相促销。
4. 售后服务：秉承“客户至上”的原则，提供优质的售后服务，保持良好的客户关系。
六、预期效果通过以上营销推广策略的实施，预计可以达到以下效果：1. 提高知名度：通过线上线下宣传活动，提高项目的知名度，扩大影响力。
2. 吸引目标客户：精准的定位和宣传手段，吸引目标客户的关注和咨询。
3. 提高销售额：通过各种促销活动和购房优惠政策，吸引客户购买，提高销售额。
七、风险与对策1. 市场竞争风险：针对竞争对手，我们需要提升产品特点和优势的宣传，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。
小区推广策划书范文3篇
小区推广策划书范文3篇篇一小区推广策划书范文一、策划背景随着房地产市场的不断发展，小区作为人们居住的重要场所，其商业价值也日益凸显。
为了提高小区的知名度和影响力，促进销售和租赁，我们制定了本次小区推广策划书。
二、目标受众本次小区推广的目标受众主要包括小区居民、周边居民以及潜在购房者。
三、推广策略1. 社区活动举办各种社区活动，如亲子活动、健身活动、文化活动等，吸引小区居民参与，提高小区的知名度和美誉度。
2. 宣传推广在小区内设置宣传展板、派发宣传资料、悬挂横幅等，向小区居民宣传项目的优势和特色。
3. 客户关系管理建立客户数据库，对潜在购房者进行跟踪和回访，提供个性化的服务，提高客户满意度和忠诚度。
4. 合作共赢与小区周边的商家、物业等建立合作关系，共同开展促销活动，实现互利共赢。
四、活动计划1. 活动主题“共建美好家园，共享幸福生活”2. 活动内容（1）亲子活动：举办儿童绘画比赛、亲子运动会等，增强家庭之间的互动和交流。
（2）健身活动：组织瑜伽、舞蹈等健身课程，邀请专业教练指导，提高居民的健康意识。
（3）文化活动：举办书法、摄影展览等，展示小区居民的文化素养和艺术才华。
（4）促销活动：推出购房优惠、租房优惠等促销政策，吸引潜在购房者。
1. 宣传渠道（1）小区内：设置宣传展板、派发宣传资料、悬挂横幅等。
（2）小区周边：在周边商业区、学校、医院等场所派发宣传资料。
（3）线上：利用社交媒体、网站等平台进行宣传推广。
六、活动预算1. 活动费用：[X]元2. 宣传费用：[X]元3. 其他费用：[X]元七、效果评估1. 活动参与人数2. 宣传资料发放数量3. 客户咨询量4. 销售和租赁业绩八、注意事项1. 活动现场要保持安全和秩序，确保居民的人身安全。
2. 宣传资料要简洁明了，突出项目的优势和特色。
3. 活动期间要及时收集客户信息，进行跟踪和回访。
篇二小区推广策划书范文一、策划背景随着房地产市场的不断发展，小区作为城市居民的主要居住场所，其商业价值也日益凸显。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
中高档住宅小区营销推广计划书 (此文档为word格式，可任意修改编辑！） 一、 2004年第二季度房地产市场在延续年初的井喷行情后有所回落，标志着国家宏观调控成效初显，某某房地产市场继续保持高速的健康、理性发展的良好势头。
上半年商品房市场供销大幅增长，主要指标增幅在40－80％之间，且基本保持平衡；存量房市场主要指标增幅亦在50％以上；上半年的房价平均涨幅超过了3－5％，其中部分区域涨幅超过了10％。上半年某某楼市表现出近年来少有“突然性、跳跃式”的变化：其中第一季度突然升温，市场全面火爆，价格快速上扬；第二季度则又趋于平稳。
其特点主要有： 1． 供需两旺，合同登记量超过预售批准量。 2． 金山、鼓山和五四北成为开发热点区域。 3． 房价全面上扬，商品房价格突破3000元／平方米。 4． 非市区对象成为购房主体。 5． 第一季度市场火爆，第二季度趋于平稳。 6． 二手房市场稳定发展。 【结论】可见某某仍旧遵循着健康理性的道路稳步地发展，年初的在以温州购房团为首的炒家集团的“外力”作用下，楼价出现了“突跳式”震荡，这也是房地产业迅速发展情况下必然的汹涌潜流。在预见发展过热的前提下，国家政府进行宏观调控，抑制了市场虚热，保证了房地产可持续的健康稳定发展。在未来时间某某房市将进入平稳增长阶段。但由于某某缺乏京、沪、浙等热点房地产地区所具有的城市影响力和可持续经济发展能力，对楼市的总体乐观应保持谨慎，因为行情越来越好，意味着风险越来越大。就本案而言，宜尽早推出，加速开发，尽快销售。
二、 楼市区域板块竞争越演越烈，并出现计划经济的色彩特点。 政府力量的介入。 区级政府与大开发商之间形成若隐若现的利益联盟。出于对招商引资，旧城改造、拉动经济、税收就业等诸多方面的考虑，行政力量出现在自由市场中，向大众鼓动呼吁，其引导人心的力量极强。自由市场中，向大众鼓动呼吁，其引导人心的力量极强。媒体推波助澜。
媒体之间的竞争促使其加强策划性的宣传报道，最能体现其力量的在于板块宣传，其煽动力不可低估。 开发商自发联盟。 同一区域的开发商开始摈弃竞争，先将枪口一致对外，切足市场份额后分而食之，这也是市场竞争的必然结果之一。 【结论】现在的房地产开发已经不单纯是一家一户“自扫门前雪”，围绕某一项目，某一区域所形成的巨大利益集团，开始自主地形成势力整合，优势互补，长袖善舞，擅于多方利用资源的开发商将以大兵团作战的威力击败竞争对手。以毛主席的话是：团结一切可以团结的力量，结成最广泛的同盟战线。
三、 整个某某而言，仍存在房地产开发结构性失衡，中低端产品供给量不足。 中低水平收入的人群在某某市民中占有80％的比例，而某某中档水平楼盘开发量还远远不足以满足这群人的需求。今年某某房市整体均价突破3000元，而占开发批准量一半以上的新区房价增幅均在10%左右， 房地产供求结构性矛盾仍然存在。 拆迁门槛提高给房地产开发增加的难度，从一定程度 上增加了开发成本 土地价格迅速上涨给房地产开发增加难度。从去年以来某某土地价格平均上涨幅度超过了20％，城东板块甚至有超过50％以上的。土地价格是房地产市场价格不断上涨的内在根本原因。
住宅建筑性能、质量、标准逐步提高，环境配套日趋完善，推动房价上涨。 一些开发商钟情于盲目跟风，过分依赖市场炒作，竞相开发“高档盘、景观盘、文化盘”，导致适合中低收入家庭需求的楼盘偏少。
结论：虽然年初房价大幅上涨，一部分市场需求有些透支，楼盘供应量放大；并且房价走势受到建材价格回落、楼盘入住率不高、租金下降、国家政策调控等因素的影响；但都不足成为左右房价升降的主要因素，房价的走势主要取决于市场的需求，需求仍然是拉动房价上涨的根本因素。某某房价持续上涨，低端需求也依然存在，而中低价位产品就成为炙手获。
四、 市场从根本的消费需求层面开始分化，消费需求出现新生力量 梯度消费群体、城市拆迁户、八县居民、在榕就业的外地大中专毕业生、投资者、赠与人等六类形成某某消费市场的主导力量。 拆迁户、毕业生——中低端消费的主流 旧屋区改造步伐加快，许多榕城的老市民面临拆迁安臵的问题。大部分拆迁安臵户选择的还是中低端的住宅产品。历年积累下来的在榕就业的大中专毕业生，其中很大一部分人具备了购房实力。多选择中低价位的产品。此外，外来人口也多数选择新区楼盘，随着交通的便利，户籍制度的放宽，这一部分人将成为某某购房队伍的生力军。
仓山区和三个新区成为中低收入阶层选择住房基本方向
总价在25万元左右，特别是20万总价的大众化产品最受中低收入阶层青睐 交通条件、社区环境、文教设施成为关注的重点 结论：需求使市场存在的根本，新的消费需求的出现通常也意味着一部分需求的弱化，其实使市场内部机制自我调节。某某市场房价虽然不高，但某某整体收入增长缓慢，上半年的突进后的疲软暴露出某某消费市场的真正实力。市场价格的利器使消费市场真正回归到自身消费需求的角度考虑问题，使消费市场从一个真实的角度重新整合。新区在这场变化中将成为市场供应坚实主力，竞争力度加强，对于本案更细致分析市场找准切合的定位，才能避免不利环境。
下半年将呈现五大趋势
一是住房需求仍很旺盛，但消费增速放慢。根据“大某某”规划，到2010年全市GDP将实现3000亿元，到2020年中心城市人口达到325万。从国际的发展经验和规律来看，我市目前的经济快速发展、城市化加速推进，正是居民对住房消费较为旺盛的时期。另一方面，随着银根紧缩、加上房地产开发项目及住房消费贷款受限制，会使房地产需求释放减缓。
二是土地和金融调控，将对市场供给产生一定影响。禁止农用地转非农用地、项目存款准备金率、房地产企业项目资本金的提高，将会减少房地产开发投资规模和房地产新开工项目数量，从而影响市场的有效供给。 三是房价总体保持上升，但增速将有所放慢。房地产规模控制后，住房供应量将有所减少，而市场本身却又有旺盛需求，房地产市场供求矛盾在较长一段时间内仍将较为突出，住房价格仍有上升空间。但随着经济适用房开发力度的加大，供需矛盾会得到缓解，房价涨幅不会像年初那样增幅过大。总体稳中有升，并将维持在3％左右。
四是房地产企业组织结构将得到调整、房地产企业将得到整合。目前，我市有资质的房地产开发企业约550家，平均注册资金1500万元。其中800万元以下的占到了85％，拥有一、二级资质的房地产开发企业不上20家。那些实力偏弱的房企将随着金融调控力度的加大及土地供应的控制，被淘汰出局。而投资合作、利用外资和外资合作的企业将不断增多。同时，房企将更注重企业形象和品牌的建设。 五是房地产企业和购房者对未来市场走势和价格预期将逐步回归理性。宏观调控带来的资金压力和市场风险，使开发企业在定价时会更多考虑加快资金周转从而使房价更趋合理；购房者等待和观望的心理增加，购房时将更加理性。
总结】认识市场最根本上是要认识需求，所谓以人为本，就是要求开发商将自己视作消费者，从此出发打造产品，销售推广。就本项目而言，体量较小，区域特殊，一时间整个区域出现的消费需求多元化和特殊性可能是其他任何时期难以相比的，我们建议在认真细致的市场调查基础上，科学分析市场需求，以最终确立产品类型、开发模式、推广及营销策略。 第二部分、五四北新区房地产市场概况 五四北成为开发热点区域之一。 三大集中区开发量占全市商品房开发量的一半以上。上半年，三个新区的商品房预售批准量184．14万平方米，占了总量52．94％。这三大区域也是今年以温州为代表的外地人在我市购房的重点区域和房价涨幅最大的区域。相比去年，平均房价增长超过300元／平方米，涨幅超过10％。五四北新区上半年商品房均价为2500—2600元／平方米，去年同期2200—2300元／平方米。 [结论]：虽然五四北是某某楼市中的热点开发区域，但他的土地价值仍处于比较原始的状态，其现有楼盘所包含的地价并不能真实反映该区域土地的真正市场价值，随着5000亩土地才陆续投放市场，区位优势逐步凸显，但价格仍然受到大环境的影响，将平稳攀高，不会出现突高现象，同等条件下销售具有优势。 结论：中档住宅成为主流，价格低端产品基本见不到，以五四北为本案的地段背景，价格的策略化运用将成就五四北史无前例的空前热销。
五四北防地产市场特征 叫好又叫座，但入住率很低 目前在售楼盘基本上销售或预定比例均已超过60%，说明市场对本区域的认同度较高，整体的综合性价比得到广泛的认同；但从交房的楼盘来看，入住率仅不到60%。这在未来两年内会形成二手房市场，对于本案的销售会有轻微的冲击。 高中端产品同台演绎，地产开发路线集体骤拔，紧逼中高档产品市场 五四北是某某唯一的原生态住宅区，且与某某政治中心、商务中心距离近，成为很多低密度高档住宅所在地。随着市政、环境、人文配套的逐步完善，区域整体质量提升。开发商集体造势角逐中档偏高产品市场。如：新入市的果岭生活、枫丹白鹭、中天翡翠城等入市的姿态都比较高。
1、 开发以小高层为主。 2、 更强调小区整体品质，包括环境、配套设施、建筑设计、人文氛围的营造、人居质量的追求等，高端概念的景观盘、文化盘成为主流。
3、 低容积率、低密度、高绿化率成为切合区域风格的楼盘住宅特点。 4、 大三房成为主流户型，户型设计呈现出人性化和个性化特征。 5、 行销推广更有气势。 115-135平方米三房总价30-35万成为当前市场开发主流，存量房的高端户型面临着新势力的挑战 新入市的枫丹白鹭、果岭生活、蓝山三期、中天等楼盘定位都比较高，整体的五四北行情被拉高，均价冲向2700元/平方米大关，户型的主力面积也相应角逐130-140的大三房。高20万左右的多层，25万左右的小高层一度成为新区楼盘的热点。而25—30万之间的存量房则受到新盘的冲击，状态萎靡
9-11层电梯房主导市场，多层产品逐渐淡出楼市 随着开发转向，消费市场对小高层态度出现转变，这一方面原因也取决于消费市场从需求层面的重新整合。目前，多层住宅存量不多，新开发楼盘以小高层为主，小高层空前放量上涨，如：蓝山四季三期：全部9层小高层，也是市场对五四北区域的一次考验。
35万-40万这一区间成为这一时期五四北楼盘住宅总价的临界点，12层以上高层建筑凤毛麟角 总价25万以内的住宅随着多层住宅的减退和区域整体价格上扬出现紧缺。