房地产开发项目可研报告

房地产开发项目 可

行 性 研 究 报 告

编制单位：**￥￥房地产开发有限公司 编制时间： 二O一O年二月十六日

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目 录 1、项目概况……………………………………………………………………04 2、开发项目用地的现状调查及动迁安臵……………………………………04 3、市场分析和项目定位………………………………………………………05 4、规划发展建议………………………………………………………………22 5、资源供给……………………………………………………………………24 6、项目开发组织机构、管理费用的研究……………………………………24 7、开发建设计划………………………………………………………………25 8、项目资金来源及经济分析…………………………………………………26 9、结论及建议…………………………………………………………………27 3

一、项目概况： 二、开发项目用地的现状调查及动迁安臵： 1、土地调查：本项目用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为7813.21平方米（约11.72亩），均属商业、居住用地，使用单位均为**￥￥房地产开发有限公司。 2、拆迁调查：本项目土地使用权属**￥￥房地产开发有限公司，其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属￥￥公司，不存在大的拆迁难的问题。 3、市政基础配套设施调查：本项目地块上有仓房（租赁站），其施工水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。 4、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网正逐步完善，随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动，将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目前跃进北路经过，6路、27路、39路公交线路从旁经停，平政长途汽车站相距咫尺，出行非常方便。

三、市场分析和项目定位： 一）、市场分析： 1、2009年**市房地产市场供给现状分析： 4

1）、由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。2009年**市房地产开发投资额为人民币229122万元，同比2008年减少人民币93408.16万元，负增长率为28.96％。 2）、2009年商品房施工面积2026744平方米（其中：本年新开工面积1219914平方米），施工面积比2003年减少565874平方米，负增长率22％。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为1686960平方米，12270套，但比2008年所占比重下降6.3个百分点，为83％。

2009年普通商品房施工面积为1089694平方米，8483套，占住宅施工面积总量65％，同比2008年减少560367平方米。电梯公寓施工面积460800平方米，2891套，同比2008年减少143458平方米，846套。经济适用房施工面积54934平方米，610套，同比2008年增加1270平方米，减少93套。别墅施工面积为81532平方米，286套（幢），同比2008年减少106773平方米，402套（幢）。 从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构发生变化较大。 2008年**市住宅投资所占比重为89%，2009年住宅投资下降至83%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2008年7.8%上升至2009年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。 3）、商品房竣工面积1509222平方米，比上年增长22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年负增长5%；商品用房竣工面积245957 5

平方米，比上年增长495%；写字间竣工12938平方米，比上年增44%；其它用房竣工面积20673平方米，比上年负增35%。 4）、商品房进入市场情况： 2009年，**市商品房市场进入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年减少464296平方米，负增长为28%。其中：商品住宅进入市场 980813平方米，7746套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量减少93%；商业用房投入市场信息69893平方米，占商品房投入市场总量度4%左右，比上年投入总量减少93%；商业用房投入市场169893平方米，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入38369平方米，占商品房投入市场总量4%左右。

从2009年商品房市场投入走势看，2008年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2009年一季度。从2009年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至12月底为最低端。 2、2009年**市房地产市场需求现状分析： 2009年，**市房地产市场需求总量大于2008年，房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2009年下半年商品房销售有所下降，2009年上半年商品房销售面积为974545平方米，占全年商品房销售总面积66%；下半年销售商品房为507094平方米。占全年销售总面积34%。 1）、2009年，**市商品房销售1481639平方米，销售金额237173万元，分别比上年增加113464平方米，49133万元。增长率分别为7.6%、20%。 6

2009年，商品住宅销售1375390平方米，10150套，销售金额189865万元，比上年分别增加106280平方米、521套、39663万元。增涨率为7.7%、5%、21%。 2）、2009年住房二级市场日趋活跃，截止12月，累计完成二手房交易2539件，成交面积31.8万平方米，成交金额3.16亿元，分别比上年增长62.1%、88.1%、42.8%；其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。 3）、消费者购成情况 随着**市城市化进程加快，**城市居住环境及商品房小区环境的美化，**市城市品牌知名度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，2009年，外地人购买商品房474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年增加64%。 4）、商品房销售价格情况 2009年，**市商品房销售平均价格为每平方米1794元，（按套内面积计算，下同）其中：普通商品住房1447.76元/ m2，电梯公寓2103.55元/ m2，别墅1937.48元/ m2，商业用房7681.52元/ m2，其他用房2380.62元/ m2。

从上列表中反映出，**市房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，2009年普通商品房平均价格比上年增加120.26元/平方米，电梯公寓比上年增加121.35元/平方米。 7

5）、不同户型商品房销售情况分析： 从表二十二至二十四所列数据看出，2009年每套90-130平方米范围内仍然是人们购买的主要对象，每套90平方米以下从2008年的25%上升到达29.27%，比上的上涨4.27个百分点，而每套130平方米以上面积下降2.19%。说明小户型购买者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量从2008年的27%下降为2009年的17.68%，而1600-2000元/平方米商品房成交量从35%上升为2009年的50.4%，呈现出户型变小，单价上升的势态，但总套价2009年同上年相比却变化不大。 3、2009年**市商品房空臵情况： 2009年**市商品房空臵面积445491平方米，比上年减少67311平方米，负增长率为13%。其中，一年以内商品房空臵面积为355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空臵面积为90356平方米，住宅288套。 2009年**市商品房空臵面积总量占商品房竣工面积的29%，比上年减少5.7%，其中一年以上空臵面积90356平方米，比上年减少7.63%。虽然商品房空臵面积比上年减少，但2009年下半年增加68114平方米，增长比率为18%。 4、2009年**市房地产市场发展特点： 1）、房地产开发投资增幅减缓： **市2009年房地产开发投资22.9亿元，比上年减少9.3亿元，施工面积2026744平方米，比上年减少565874平方米，增长。分别比上年减少28%、22%。尤其是下半年，房地产市场投入量进一步趋缓，据统计，2009年上 8

半年商品房市场投入面积707228平方米，下半年商品房市场投入面积485273平方米，上半年与下半年投放量比重分别59.3% 、40.7% 。 2）、房价基本平稳： 几年来，**的商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在1400元/m2 左右上下浮动。每年上升比例不超过10%，一直保持平稳发展。 3）、商品房销售上涨速度较快，但下半年销售有所回落。2008年下半年至2009年上半年，**市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅2004年上半年商品房销售面积已达到97454平方米，销售金额14亿多元，但2004年下半年商品房销售趋缓，只销售商品房507094平方米，销售金额9亿多元。

4）、商业用房投资势头强劲 2009年，**商业地产呈现出强劲的投资势头，万向装饰建材城、花园市场三汇装饰建材交易中心、川西北物流交易中心、臵信芙蓉汉城二期、溢阳商业城等一批项目陆续投入市场，天晨爱喜·嘉年华、东辰〃新天地、四川绵州汽车配件市场等一批项目也已开始或即将开始动工。据统计，2009年我市商业用房在建施工面积达308766平方米，同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面积15%，比上年增加7.2%。 5）、二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。 衡量一个城市房地产是否健康稳定发展，二手房市场是否火爆是一个重要标志。2009年，**二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上年增长88.1%，快速上涨极大地拉动了商品房市场。