山东立伟酒店项目可行性研究报告2010122

山东昌乐立伟酒店项目可行性研究报告深圳市之河酒店管理咨询有限公司2010年12月目录研究报告成果说明第一章酒店投资环境调查分析本章对潍坊(含昌乐)的城市概况、基础设施情况和经济发展沿革进行了描述和分析，认为潍坊基础设施好，三产结构合理，近年来经济发展一直处于全省前列。

本项目的投资，有着良好的宏观经济背景和区域优势。

第二章区域经济发展分析本章对潍坊和昌乐经济发展现状、发展机遇进行了全面深入的分析，认为昌乐融入潍坊城市一体化发展体系，昌乐也取得了实质性的经济腾飞，这些都为本项目投资提供了良好的宏观经济背景。

第三章潍坊市旅游资源分析本章对潍坊(含昌乐)旅游业基本情况、旅游资源、旅游规划、交通条件等进行了全面调查分析，认为优势明显，这为区域酒店业发展提供了良好基础。

第四章潍坊高星级酒店概述及分析本章对潍坊酒店业基本情况、软硬件等进行了全面调查分析，认为潍坊酒店业发展相对滞后，酒店投资商和有关部门在酒店建设之初缺乏对项目做整体系统的定位和规划，管理理念本土化，这将导致潍坊酒店的整体建设水平偏低，酒店建设有很大的市场空间。

第五章高星级酒店经营状况和市场竞争力评估本章对潍坊酒店业经营现状进行了调查分析，对其竞争力进行了综合评估；认为潍坊高星级酒店基本处在同一平台上，造成酒店房价普遍偏低，本章还认为，只要硬件设施和产品模式上突破，提升房价和入住率的空间都很大。

第六章潍坊餐饮娱乐业调查分析本章对潍坊酒店关联产业，如餐饮和休闲娱乐业进行了综合调查分析，认为餐饮和休闲娱乐产业的发展前景很大，但斗必须具有规模效应，项目开发必须因地制宜。

第七章潍坊酒店业的现在与将来分析本章对潍坊(含昌乐)酒店业的现状进行了综合分析，对市场机会和未来走向进行了预测，认为应该用发展的观点看待问题，潍坊酒店前景乐观，只要定位得当，项目市场竞争力是非常强的。

第八章酒店业的发展参照与启发本章参照惠州酒店业发展，以及通过对中国酒店业的改革开发以来整体发展形态的全面分析，认为潍坊酒店大有可为。

同时，新生代的酒店盈利能力更强。

第九章昌乐酒店和餐饮娱乐业调查分析本章对昌乐酒店及其关联产业的基本情况、软硬件条件进行了综合分析，认为昌乐酒店业提升空间大，市场潜力大，餐饮业需求强劲，但大型休闲娱乐业发展还未到最佳时机，投资风险较大。

第十章昌乐高端酒店业客源市场分析本章对昌乐县星级酒店客源，尤其是工业企业客源和消费形态进行了分析，认为昌乐高品质酒店客源市场有足够保障，其中工业企业、政府接待等是酒店业主要的客源市场。

第十一章经济型酒店投资分析本章对经济型酒店发展现状、投资特点、面临的问题与挑战进行了系统分析，认为经济型发展已经进入慢车道；同时认为，立伟酒店项目各方条件都不适合经济型酒店的定位模式。

第十二章项目投资价值和投资策略本章对项目的投资环境进行了总结，对项目物业交通条件、自然环境、建筑结构等进行了分析，并提出扬长避短的投资方向，走差异化发展的路子。

第十三章酒店市场定位本章对项目的功能、主题‘客源市场等进行了全面定位分析，明确提出打造绿色主题的精品商务酒店。

第十四章酒店功能与设计定位本章提出项目的设计原则和营业板块分布，并提出了客房、餐饮、西餐、会议规划设计的基本思路和其他要求。

第十五章核心竞争力评估和竞争关系分析本章认为，项目投资商有很强的品牌意识。

项目发展思路清晰，产品定位新颖，核心竞争力是比较突出的。

本章还分析了与潍坊星级酒店、昌乐星级酒店的竞争关系。

第十六章项目投资测算本章对项目的前期费用、基础建筑费用、室内装饰工程费用、设备设施和后勤配套投资、开办费、流动资金等进行了测算。

第十七章投资回报分析本章采取保守性、稳健性原则取定，对项目未来15年经营情况、现金流量、项目回收期等相关财务指标和不确定性进行了分析核算。

第十八章投资风险和风险防范本章对项目的信用风险、完工风险、市场风险、经营风险和突发事故风险的表现形态进行了归纳和分析，提出了风险防范措施。

第十九章可行性研究结论本章认为潍坊及昌乐社会经济正在健康有序发展，项目资源良好，定位优势突出。

项目在财务上是可行的，投资风险比较低，社会贡献度大，是优质的投资项目，投入市场后将具有很强的竞争力。

研究报告成果说明受立伟置业委托，我公司为潍坊昌乐县立伟精品酒店（暂定名）进行可行性调查论证并编写论证报告。

我们认为，一个酒店项目投资成功与否，最终取决于产品与市场需求的结合，以及产品与行业发展方向的契合，决定项目成功的关键因素在于区域经济发展和行业发展方向。

因此，在调查研究和报告编写过程中，我们始终坚持市场导向，行业发展的规律为导向，密切关注潍坊和昌乐地方经济发展趋向，密切关注中国其它先行地区酒店发展规律，并把这两种关注作为可行性研究的指导思想，从而准项目投资建设方向。

本项目地处昌乐，但鉴于昌乐与潍坊处于半小时城市圈内，项目研究方向站在潍坊的层面上进行分析，以求项目研究更具广度和深度，得出的结论更有利于指导项目投资。

1.报告编制宗旨根据潍坊地区经济发展、旅游发展、酒店业现状进行系统分析，通过认真论证、定位、规划，将该项目定位为功能精简、风格突出、回报理想、有行业革命性意义的主题精品商务酒店。

2. 报告编制过程通过对潍坊城市经济发展状况、酒店市场、餐饮与休闲娱乐市场进行详细考察，对项目地块进行认真分析研究，在此基础上完成本研究报告。

3. 相关参考资料及考察方法说明3.1 查阅潍坊与昌乐市人民政府网，潍坊与昌乐相关统计年鉴、总体规划。

3.2 走访潍坊和昌乐代表性酒店。

3.3 访谈昌乐县旅游局及熟悉潍坊和昌乐酒店业现状的有关人士。

3.4 现场考察项目地块。

3.5 与投资商进行了座谈。

4. 报告编制原则4.1 站在客观的立场作为可行性研究报告，首先要尊重的是市场现状和行业发展规律，不是投资者或作者的主观想象。

在报告结论形成过程中，我们尽可能采集有关潍坊市的各种数据，尽可能的赴现场考察，并广泛接触潍坊市相关政府部门、酒店同行和消费者，就项目有关问题征询意见和建议，力求报告具备较强的客观性和代表性。

4.2力求前瞻的视野酒店作为更新换代较快而使用周期较长的产品，要求投资者和经营管理人员必须用发展的眼光看待问题，正确判断行业的市场走向，设想项目的市场渗透力。

在报告的编写过程中，有选择地对潍坊现有酒店业状况进行调查分析，以此作为参照，但更多把注意力投向未来市场发展，以此确定酒店的市场定位和各种功能设计，并通过先行城市酒店业的发展来参照分析潍坊酒店业未来方向，力求市场研究更具准确性。

4.3 充分清晰的预测在可行性调查论证过程中，邀请相关人士参与讨论，以期对项目开发的市场机会、市场定位和未来发展思路等都有更加清晰的认识。

同时本报告对酒店的市场定位、业绩预期和风险防范等都尽量作较为详细的描述和预测。

第一章酒店投资环境调查分析1潍坊基本情况1.1 概述潍坊市地处山东半岛西部，地跨北纬35°41′－37°26′，东经108°10′－120°01′，直线距离西至省会济南183公里，西北至首都北京410公里。

南依沂山，北濒渤海，东连青岛，西接淄博、东营，南与临沂、日照接壤。

辖奎文、潍城、寒亭、坊子4区，青州、诸城、寿光、高密、安丘、昌邑6市，昌乐、临朐2县，全市总面积15859平方公里，人口约950万。

全市有汉、满、回等51个民族。

中心市区建城区面积128平方公里，人口108万。

1.2 历史沿革潍坊历史悠久，早在6000多年前就有人群定居。

民国初属胶东道，1927年废道直属山东省。

1948年4月27日潍县解放，成立潍坊特别市和昌潍专区，1967年3月昌潍专区改为昌潍地区，1981年7月更名为潍坊地区，1983年10月改为省辖地级市，实行市管县体制。

1.3 地貌概况潍坊市地势总体特征是南高北低。

南部为山区、丘陵，地面高程在海拔100米以上，最高海拔1032米，面积5646平方公里，占全市总面积的35.6%；中部为倾斜平原区，地面高程在海拔7-100米之间，面积6597平方公里，占全市总面积的41.6%；北部沿海为滨海平原区，地面高程在7米以下，面积3616平方公里，占全市总面积的22.8%。

主要河流：潍坊市境内流域面积在50平方公里以上的河流103条，主要水系有潍河、弥河、白浪河、南北胶莱河和小清河等五大水系。

1.4 气候、土壤、矿产潍坊市处于北温带季风区，背陆面海，气候属暖温带季风型半湿润大陆型气候。

冬冷夏热，四季分明。

春季风多雨少；夏季炎热多雨，温高湿大；秋季天高气爽，晚秋多干旱；冬季干冷，寒风频吹。

潍坊自南至北分布着棕壤、褐土、潮土、矿姜黑土和盐土5大土类。

潍坊处于我国东部新华夏系第二隆起带和第二沉降带的衔接部位，现已发现金、银、铁、煤、石油、蓝宝石、重晶石、沸石、膨润土、花岗岩等矿产种类58种，已探明储量的36种，开采利用的42种，有12种矿产储量居全省首位。

1.5 全市经济社会发展状况1.5.1 综合2009年潍坊市生产总值(GDP)完成2727.8亿元,按可比价格比上年增12.9%；其中第一产业增加值302.0亿元,增长4.6%；第二产业增加值1564.7亿元,增长13.7%,其中工业增加值1419.1亿元,增长12.6%；第三产业增加值861.1亿元,增长14.0%。

一、二、三产业分别拉动GDP增长0.5、8.0和4.4个百分点。

按常住人口计算,人均GDP达到30568元(按年末汇率折算为4477美元),比上年增长12.2%。

三次产业结构调整为11.1:57.3:31.6。

截至2009年底,全市共有21家企业24只股票在境内外上市,累计融资302.3亿元。

上市公司家数和募集资金额在全省分别列第二位和第一位。

1.5.2 工业2009年，工业生产稳步增长。

全市规模以上工业企业达到4824家,比上年增加476家；完成增加值1499亿元,增长15.1%。

全市工业产品销售率98.34%,比上年提高0.49个百分点。

1.5.3 固定资产投资及建筑业2009年，全市全社会固定资产投资完成1890.5亿元，比上年增长24.1%。

其中规模以上投资完成1858.2亿元,增长23.9%；规模以下投资完成31.8亿元,增长35.1%。

规模以上投资施工项目6498个，其中总投资过1000万元的项目3153个。

全市共完成房地产开发投资266.5亿元,比上年增长35.7%,其中住宅投资208亿元,增长38.6%。

全年商品房销售额238.2亿元,增长86.4%。

全市资质以上建筑施工企业完成产值354.7亿元,比上年增长13.5%；全员劳动生产率139505元/人，增长12.5%。

实行投标承包工程面积3362.9万平方米,增长22.3%，占施工工程面积的77.3%。

1.5.4 交通、运输、邮电截止2009年末，全市公路通车里程22631.8公里，其中高速公路352.4公里，公路密度达141.4公里/百平方公里。