x有限公司新工厂建设项目可行性研究报告书

XXXXX有限公司

新工厂项目

可行性研究报告江苏建博工程管理咨询有限公司

目录

第一章总论 ................................................................................ - 1 -

一、项目概要.................................................................................. - 1 -

二、项目提出的背景及发展概况 .................................................... - 2 -

三、可行性研究报告编制依据........................................................ - 4 -

四、主要技术经济指标 ................................................................. - 4 -

五、可行性研究评价意见 ............................................................... - 5 -

六、有关建议.................................................................................. - 5 - 第二章项目背景及建设必要性 ........................................................ - 7 -

一、项目建设背景 .......................................................................... - 7 -

二、项目建设必要性....................................................................... - 8 - 第三章市场分析与预测..................................................................... - 12 -

一、市场定位分析 ....................................................................... - 12 -

二、市场预测............................................................................... - 14 - 第四章项目地址选择及建设条件 ...................................................... - 14 -

一、项目地址选择 ........................................................................ - 14 -

二、建设条件................................................................................ - 16 - 第五章建设方案与规模 ................................................................... - 18 -

一、发展规划及专业设置 ............................................................. - 18 -

二、建设方案................................................................................ - 20 -

三、工业厂房建设规模 ................................................................. - 20 -

第六章工程技术方案....................................................................... - 21 -

一、总体规划................................................................................ - 21 -

二、建筑结构方案 ........................................................................ - 25 - 第七章公用工程 ................................................................................ - 27 -

一、道路 ....................................................................................... - 27 -

二、给排水 ................................................................................... - 28 -

三、供电工程................................................................................ - 31 -

四、采暖空调工程 ........................................................................ - 33 - 第八章环境保护、消防安全与节能 .................................................. - 34 -

一、环境保护与有关环保措施...................................................... - 34 -

二、消防 ....................................................................................... - 38 -

三、节能与劳动安全..................................................................... - 41 - 第九章项目管理与实施进度............................................................ - 44 -

一、项目管理................................................................................ - 44 -

二、项目实施进度 ........................................................................ - 45 -

第十章组织机构和与运营策略 ................................................... - 46 -

一、组织机构................................................................................ - 46 -

二、管理措施配套 ........................................................................ - 48 -

三、人员来源及培训..................................................................... - 48 -

四、运营策略................................................................................ - 49 - 第十一章项目招投标方案 ................................................................. - 50 -

一、招标范围及招标组织形式 .................................................... - 50 -

二、投标、开标、评标和中标程序............................................... - 50 -

三、评标委员会的人员组成和资质要求 ....................................... - 51 - 第十二章投资估算与资金筹措........................................................ - 52 -

一、投资估算................................................................................ - 52 - 第十三章项目财务分析与评估........................................................ - 54 -

一、分析评估依据 ........................................................................ - 54 -

二、总成本费用估算..................................................................... - 54 -

三、收入估算................................................................................ - 55 -

四、税金估算................................................................................ - 55 -

第十四章经济效益和社会效益分析.......................................... - 55 -

一、增收效益分析 ........................................................................ - 55 -

二、社会效益分析 ....................................................................... - 55 -

三、社会适应性分析..................................................................... - 57 -

四、社会风险及对策分析。.......................................................... - 58 - 第十五章综合评价结论与建议........................................................ - 59 -

附件一:编制单位资格证书

第一章总论

一、项目概要

1、项目名称

XXXXX有限公司新工厂项目

2、项目承办单位

XXXXX有限公司

3、项目建设地点：

盐都区高新技术产业区纬八路和华锐南路交界处。

4、项目承办单位概况

XXXXX有限公司成立于2015年2月，公司的目标客户为东风悦达起亚汽车有限公司，为其提供汽车座椅总成及相关零部件配套。公司现已获得PF后椅项目、JFC整椅项目。XXXXX有限公司的设立，成功开启了东风李尔与东风悦达起亚公司的战略合作和互惠发展，进一步推进了东风李尔“哪里有东风，哪里就有东风李尔”的市场战略布局。预计未来五年，将实现30万套座椅年产销规模，销售收入将达到6.5亿元。

5、项目总投资

本项目投资总额30000万元人民币。

6、项目建设内容

项目总规划占地46649平方米（约70亩），新建厂房3幢、生产厂房1幢、工厂办公楼1幢及动力中心1幢，总建筑面积约12575平方米，规划容积率1.0，建筑密度47.23%，绿地率14.92%，

小车位110辆，自行车位175辆。

二、项目提出的背景及发展概况

盐城市位于江苏北部平原，介于上海浦东工业区和淮海经济区南北强辐射圈内，盐都区地处苏北平原中部，位于国家沿海大开发的腹部黄金地段，东向一小时车程直达黄海，西临淮扬纵深广阔，北通陇海线、联新亚欧大陆桥、远抵荷兰鹿特丹，南跨苏通大桥而联袂苏锡常、接轨大上海，是长江三角洲城市群中的重要区域中心城市盐城的核心区。

“十二五”期间，全球经济一体化趋势不断加强，我国正处于新一轮经济周期的上升阶段，经济增长的重心正由东南沿海向长三角、内地扩展。江苏省人民政府出于长远的、战略发展的眼光，积极审慎地寻求以南京、上海为轴心的第三个黄金支点城市，以期来带动全省未来国民经济的快速增长、繁荣。“环黄渤海经济圈”是国家重点规划发展的区域之一。作为衔接苏南、华北咽喉地位的苏北重镇盐城市，其未来的战略及经济地位引起了江苏省政府的高度重视，作为连接东北与东部沿海、沟通日韩与内陆的重要节点城市，城市地位、特色和优势将更加突出，综合竞争力将进一步增强，国内外知名度和影响力将显著提高。

而位于美丽的黄海之滨—盐城市盐都区位于中国长三角经济圈的北侧，盐龙街道办事处距盐城市中心8公里，距市、区行政中心约6公里，总面积70万平方公里，由核心区、规划控制区和综合配套区组成。具体四址为：东至宁靖盐高速，西至盐淮

高速秦南出口处，南至盐淮高速，北至蟒蛇河。

2006年7月，盐城市委、市政府将盐都盐龙街道办事处确定为盐城市高新技术产业区，形成集研发、教育、生产、生活于一体的新城区，作为苏北地区的高新技术产业辐射中心。按照高定位规划、高起点开发、高标准建设的要求，盐都盐龙街道办事处（高新区）主要引进产业层次高、投资规模大的高新技术产业和外向规模项目，重点发展精密机械、电子信息、软件开发以及新能源、新材料等产业。

通过近几年的发展，高新区已初步形成“两中心六大园”，即高新园区管理中心、三产服务中心、电子信息技术产业园、机械制造产业园、农副产品深加工产业园、新能源和高效节能技术产业园、农业龙头加工产业园和物流装备产业园等特色区中园。

随着盐都区高新技术产业区工业经济发展战略的定位和招商引资力度的不断加大，来盐都区高新技术产业区投资的客商与日俱增，由于国家土地政策的调整和沿海地区产业的转移，大多数客商在沿海地区发展起来的稳定产业需向内地拓展，逐步实现向内地梯度发展的战略，但由于资金和市场等多方面的因素，大多数企业决策层在没有十足把握的前提下不愿将资金大量向内地投入，抱着一种少投入，快见效的思维方式，随着企业壮大逐步投入，逐步新征地建设厂房，因此在目前这种产业转移的机遇下，在我区工业园区采取厂房新建的形式，发展前景十分广阔。

盐城市东风李尔汽车座椅有限公司经过认真的市场调研和考

察，决定在盐都区盐都区高新技术产业区工业园区新征地70亩，新建标准工业厂房项目。项目总投资30000万元人民币，有望实现工业产值销售收入65000万元，利税3822万元。

三、可行性研究报告编制依据

1、国家发改委颁发的《投资项目可行性研究指南》（2002年版）；

2、国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（2006年第三版）；

3、国土资发2008（24）号国土资源部关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知；

4、建设单位用地红线、规划要点及其他设计要求。

5、建设用地地质资料。

6、国家有关建设、设计规范与标准。

7、建设单位提供投资估算的有关资料。

四、主要技术经济指标

五、可行性研究评价意见

1、项目建设是必要的

XXXXX有限公司新建厂房项目是园区建设、发展产业、创业指导等于一体的多功能产业，是一所以发展工业经济、增加劳动就业为主要目的项目。该项目在工程选址、项目建设内容方面均通过了具体分析和多方论证，且建设单位有能力按要求落实建设资金、落实建设用地。项目建成后，可以进一步优化地方人才专业结构，优化盐都区高新技术产业区产业发展的布局结构、层次结构和学科结构，对承接产业转移，促进经济发展，增加劳动就业，安置失地农民，是十分必要的。由此可见，无论从工程技术上还是从社会效益方面，该项目都是必要的，可行的。

2、建设规模是合理的

建设单位提出的“工业厂房项目占地面积46649平方米，建筑面积12575平方米”，按照国家有关建设标准，经计算核定本项目占地面积46649平方米，建筑面积12575平方米，建设规模是合理的。

六、有关建议

项目建设，应进行全面规划，分期建设，根据财力、物力条件量入为出。建议建设单位加快项目前期工作，积极落实建设资

金，做好项目建设实施工作，早日开工，保质保量按施工进度安排完成项目建设，早日投入使用，尽快发挥其应有的社会效益。

第二章项目背景及建设必要性

一、项目建设背景

XXXXX有限公司新建厂房项目是集约用地、节约用地的有效举措，有利于提高土地利用率、减少配套成本、缩短投资周期、减低企业入门门坎和提高单位土地效益。今后，除纳税较多的大企业或特殊行业由政府直接供地外，中小企业原则上不再单独批地，鼓励建设和使用配套完善的工业厂房，是推进土地集约利用、提高园区发展水平和经济运行质量的一项重要举措，对于建设节约型社会、确保经济社会可持续发展具有重要意义。建设配套完善的工业厂房对政府和大多数中小企业来说，是一种“双赢”的办法。政府之所以要大力推进工业厂房建设，是可以一举多得：首先，可以提高单位土地面积的效益。标准工业厂房配套完善、可以灵活分隔。容积率比普通企业厂房高，主要是鼓励建设项目向空中发展。产生的经济效益自然也就提高了。

其次，可以彻底消除“三合一”厂房火灾隐患。在全国很多地区，“三合一”企业屡禁不止，这和企业规模小、多数租用民房、流动性较大有直接关系。你今天在这个镇查封一家“三合一”企业，明天又会在另一个镇冒出一家“三合一”企业———没有能将生产区、生活区分开的厂房，“三合一”企业就和政府“捉迷藏”。工业厂房在规划建设时，已将生产区、生活区分开建设，可彻底避免“三合一”回潮现象。

XXXXX有限公司建设设施完善的标准工业厂房还可以促进第三产业发展。根据实施的《盐城市工业园区土地使用强度控制》规定，政府主导的工业区用地建筑密度必须45％-55％，容积率必须在0.7-1.2之间，且生活、办公等配套设施建筑占总面积不得超过7％。

政府鼓励建设和使用配套完善标准工业厂房，其实最大的受益者是众多的中小企业，因为：

我市正处于加快新型工业化进程的关键时期，面临着多区域合作、多机遇重叠的发展新兴机遇。建设和使用工业厂房是贯彻落实科学发展观，转变经济增长方式，构建资源节约型经济体系和资源节约型社会的具体体现；是优化我市土地资源配置，缓解用地紧张矛盾，为中小企业搭建发展平台，解决中小工业企业用地难问题的有效手段；是培育优势行业，促进工业区、工业集中区建设，推进工业集聚发展，加快推进我市建设先进制造业基地的有效途径。各级各部门要高度重视推进工业厂房建设和使用的重要意义，加快建设和使用工业厂房，促进产业集聚、企业集群和土地资源的集约利用。

近几年来，随着经济发达地区产业的更新换代，大量制造业向经济欠发达地区转移，而工业集中区工业区由于其独特的地理优势和相对低廉的劳动力，造就企业投资发展的黄金地带。

二、项目建设必要性

标准化工业厂房项目是我区为加快工业步伐而建设的一个企

业孵化园，企业老板极力看好工业集中区，纷纷前来盐都区高新技术产业区实地考察，投资兴业，盐都区高新技术产业区将对新建工业厂房项目实行单独优惠倾斜政策，同时对入驻企业实施一系列的优惠措施。新建标准化厂房符合市场经济发展的规律，市场前景广阔，获利空间巨大。项目建成后将带动工业园区营业收入、利润、税收的大幅增长。

1、标准化厂房建设项目，符合高新区开发建设的布局要求，是实现资源配置的有效途径。

美国经济学家巴顿分析工业企业在城镇（园区）聚集的原因，将之归结为十个方面的效应：（1）可以充分利用城镇的销售市场;（2）可以促进企业的专业化分工和扩大企业的生产规模；（3）可以充分利用城镇便利的交通运输条件；（4）有利于相关辅助性工业的成长；（5）有利于形成高素质的劳动力市场；（6）有利于形成职业经理和各专业技术人员的市场；（7）有利于获得金融机构在融资和管理方面的帮助；（8）有利于企业经理阶层的相互交流和彼此沟通；（9）有利于刺激企业之间的竞争和改革；（10）可以为企业职工提供较好的休息娱乐条件。美国著名学者伯特也认为，产业在地理上的集群，能够对产业的发展产生广泛而积极的影响，并进而形成整个地区的竞争优势。联合国贸易与发展大会2005年《国际投资报告》指出，跨国公司的投资已经从低成本的区转向产业集群的区位，那些没有新的产业组织而仅有廉价生产要素的城市正面临新的危机。因此，规划工业集

中区、建立中小企业标准化生产厂房，集中安排工业项目，符合工业布局规律和工业企业在城镇（园区）聚集的规律，同时也符合当前产业发展和转移的趋势。

集中建设标准厂房，走的是集中开发的规模经营之路，从供水、供电、供气、提供社会大生产的服务，到科技开发的协调、职工培训的组织、企业污染的综合治理与环境美化、企业与企业之间开展协作联合等，都可以在园区内得到较好的解决，充分实现资源共享，走集约化经营之路，一方面方便了企业运作，降低了企业的创业成本，同时使社会资源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。

2、标准厂房建设项目，将大大强化工业集中区的功能和作用，积极推动工业集中区的建设，拉动高新区经济增长。

就当前集中区发展现状而言，基础设施配套和开发建设的时效性要求工业集中区按照“统一规划、分期实施”的模式发展，从而是集中区的政策优势、体制优势、对外招商等优势得以逐步施展。标准厂房建成后，将拓展集中区的发展空间，进一步强化集中区的功能和作用，有利于推进集中区的发展。将会使企业在工业集中区内集聚成群，形成群体优势，产生集聚效应和辐射带动效应，并且通过产业链条的拉长、地方税收的增加、土地的增值、创造就业机会等，有效拉动盐都高新区的经济增长。同时，在工业集中区内有正对性的引导企业入住，完善政策，强化服务，激发各类主体投资的积极性，从而拉动整个工业集中区以及全市

经济的快速增长，达到工业集中区的发展目的。

3、标准厂房建设项目，缩短项目建设周期，减少企业资金投入，能增强招商引资的竞争力，强力推进项目引进工作。

建设标准厂房，为企业提供良好的生产和工作环境，将极大地缩短入住企业的项目建设周期，减少企业资金投入，并且通过强化工业区管理和服务，增强吸引力，吸引国内外的资本、人才、技术以先进的技术集聚园区，从而使用地高新区成为招商引资和项目引进工作的平台，对外开放交流的窗口，大力推进招商引资工作。

4、标准厂房建设项目，有利于改善园区生态环境，满足资源节约型经济社会的发展要求，实现经济社会协调发展。

标准厂房是指在规定区域范围内由政府统一规划，多元主体投资建设，为中小企业集聚发展提供生产经营的重要场所，具有通用性、配套性、集约性等优点。标准厂房的设计采用多层厂房设计，可以有利于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾，有效节约土地资源。同时标准厂房建设区域内配置完善的道路、电力、通信、给排水及污水处理等功能化配套设施，能确保标准厂房建设的实用，功能的完善，满足企业生产的发展要求，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型工业区，满足园区生态建设的规划要求。

综上所述，建设中小企业标准厂房有利于拉动盐都高新区经济增长，是盐都高新区建设发展的客观要求，将有效地增强招商

引资的竞争力，强力推进项目引进工作；有利于改善园区生态环境，满足资源节约型经济社会的发展要求，对促进经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。

第三章市场分析与预测

一、市场定位分析

本项目主要围绕标准工业厂房及办公等附属设施的整体开

发，采取标准工业厂房生产为主和自主生产为辅的经营方式，对市场前景良好、环保污染少的项目优先引入，择优选择生产商，同时又可以对整个项目进行协调管理，形成小区域内的经济互补，减少投资的盲目性和失误。

该项目是指在规定区域内统一规划，具有通用性、配套性、集约性等特点，主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。推进标准厂房建设，有利于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾；有利于优化生产力布局，促进中小企业发展；有利于培育产业集群，建设先进制造业基地；有利于改善生态环境，实现经济社会和谐发展。

适应中小企业发展，促进经济社会发展

中小企业创办初期，经常碰到政策、人才、资金、技术等创业“瓶颈”。由于缺乏基本经验、管理知识和市场信息，企业成功率比较低。因此，如何帮助企业提高成活率，提高寿命，成为事关中小企业发展、壮大的关键环节。本项目的建设对完善当地投资环境、提升创业品位形象、更大程度地引进资金和企业意义重大，项目建成后，可以为当地引进大量的具有现代管理经验和理念的企业以及大量的企业资金，对繁荣地方经济，促进地区经济发展十分有效。

项目所在地盐都区高新技术产业区正在实施工业强区发展战略，致力于做大工业经济、做强骨干企业，作优特色产业，一批重点项目的竣工投产，促进了高新区产业快速发展，使产业聚

集优势进一步凸现。

在盐都区高新技术产业区工业经济快速发展，带动当地社会经济强劲发展的同时，对劳动力的需要也日益明显，企业的发展尤其需要素质好、技术高的专业技术人才。因此，随着盐都区高新技术产业区的不断发展，劳动力的需求也会不断加大，这对工业区工业厂房的建设是及其有利的。

二、市场预测

目前盐都高新区已成为经济热点地区，汇集了国内众多知名企业前来投资办厂，一些发展态势较好又急于扩张的企业苦于没有用于扩大再生产的基础条件（如土地等），生产已难以满足市场的快速增长形势。另外，企业在发展过程中对土地的需求日益加大，它们为满足市场需求，均提出了拟扩产建设的要求。

近年来，随着当地招商引资、项目推进的不断深入，经济建设和社会发展取得了显著成就，发展势头良好，入园企业逐年增加并呈加速扩展的态势。未来随着园区硬件设施的不断完善，入园企业数量的增加，产业的集聚效益和规模效应将逐步得到体现，园区对外部资本的吸引力将日益显现，因此，项目的前景很好。

第四章项目地址选择及建设条件

一、项目地址选择

1、选址原则

（1）工业企业集中，立足产业发展。

（2）符合城乡一体化发展规划，推进互动。

（3）返乡农民工和大学生创业人员相对集中，提高投资效益。

（4）凝聚农民工培训力量，体现众志成城。

2、选址评价因素

选址工作，用系统分析的方法，结合工业厂房发展目标，对项目建设选址方案进行了分析、决策，项目建设选址评价指标体系包括影响项目选址三大方面的因素，即社会政治因素、经济因素和环境因素。

3、项目场址确定

（1）位置

根据盐城市总体规划及盐都区高新技术产业区的实际情况，该项目选址位于拟在盐都区高新技术产业区内，规划占地面积46649平方米(合70亩)。该项目场地地势平坦，地面无附属物，场地条件适宜准标化厂房建设。

（2）地块现状

该项目选址盐都区高新技术产业区内，地势平坦。

（3）区位

本项目位于盐都区西部，地处苏北平原中部，位于国家沿海大开发的腹部黄金地段，东向一小时车程直达黄海，西临淮扬纵深广阔，北通陇海线、联新亚欧大陆桥、远抵荷兰鹿特丹，南跨苏通大桥而联袂苏锡常、接轨大上海，是长江三角洲城市群中的

重要区域中心城市盐城的核心区。

项目区域交通条件：

铁路：境内有新长铁路，有18列火车途径盐城火车站，可以直达北京、哈尔滨、兰州、太原、南京、成都、青岛等城市。

公路：境内有204 国道、宁靖盐高速公路、盐徐高速和沿海高速公路，其中宁靖盐高速公路在盐城市区以西方向，向南可至南京，向北可至连云港，它与东边的沿海高速平行，这两条高速公路是盐城境内重要的高速公路。

航空运输：盐城南洋机场，位于亭湖区南洋镇境内，距市中心直线距离约8.3公里，并和盐城机场宁盐、连盐、淮盐、盐通等高速公路连接。民航开通了至北京、广州、温州及韩国首尔的国际航班，是江苏省第二个开通国际航线的城市。

海上运输：盐城有约582 公里的海岸线，盐城港大丰港区、陈家港港区、滨海港区、射阳港区等海港已建成千吨级以上码头14 个，年吞吐能力达1100万吨，年货物吞吐量700万吨。

良好的铁路、高速公路、水路、航空等立体交通网可为企业提供便捷的物流、人流服务。

二、建设条件

1.气象条件

项目所在区域位于处于北半球中纬度，为北亚热带向南暖温带气候过渡地带，属季风湿润气候区，季风环流支配着主要气象要素的变化。由于濒临黄河、海洋，对境内气候有明显的调节作