不动产估价规则
房地产估价规范标准
房地产估价规来源：-系统管理员日期：2016-01-08 10:01:35点击：38（GB/T 50291-2015）总则1.0.1 为了规房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据《中华人民国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规。
1.0.2 本规适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。
1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自己出具的估价报告负责。
1.0.4 房地产估价除应符合本规的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》和国家现行有关强制性标准的规定。
2 估价原则2.0.1 评估市场价值，应遵循下列原则：1 独立、客观、公正原则；2 合法原则；3 价值日期原则；4 替代原则；5 最高最佳利用原则。
2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。
2.0.3 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。
2.0.4 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。
2.0.5 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理围。
2.0.6 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。
最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。
确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。
若两者的开发利用权利不同，应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。
当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告中说明：1 维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价；2 更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提进行估价；3 改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进行估价；4 扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进行估价；述估价资料可采用纸介质，也可采用符合要求的电子介质，保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。
成都市国有土地上房屋征收评估操作规则
成都市国有土地上房屋征收评估操作规则成房评协〔2021〕 04 号成都市房地产评估协会关于印发《成都市国有土地上房屋征收评估操作规则》（试行）的通知各房地产评估机构：为规范房屋征收评估工作，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》等相关规定，我会制定了《成都市国有土地上房屋征收评估操作规则》（试行）。
经成都市房地产评估协会第二届五次理事会讨论通过，现予印发，请遵照执行。
特此通知。
附件：《成都市国有土地上房屋征收评估操作规则》（试行）二○一二年五月二十八日主题词：成都市国有土地上房屋征收评估△操作规则△ 报：局领导，局办，法规处，市场处，征收办，登记中心，交易中心。
成都市房地产评估协会 2021年5月28日印发（共印5份）成都市国有土地上房屋征收评估操作规则（试行）第一章总则第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》等相关规定，结合成都市实际，制定本规则。
第二条成都市行政区域内国有土地上房屋征收评估适用本规则。
本规则所称房屋征收评估，包括被征收房屋价值评估、用于产权调换房屋价值评估、被征收房屋室内装饰装修价值评估、因征收房屋造成的搬迁费用评估、因征收房屋造成的停产停业损失评估。
第三条被征收房屋价值评估，是根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，对被征收房屋的房地产公开市场价格进行评定估算。
第四条被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构（以下称评估机构）通过评估确定。
第五条被征收房屋价值评估目的应当表述为：“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
最新房地产估价规范条文说明6
最新房地产估价规范条文说明66 不同估价目的下的估价6.1 土地使用权出让价格评估6.1.1 本条对土地使用权出让价格评估的依据作了规定。
土地使用权出让有协议、招标和拍卖3种。
土地使用权出让价格是指在政府土地使用权出让市场上形成的价格。
土地使用权出让价格评估的依据有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，以及当地制定的实施办法和其他有关规定。
6.1.2 本条对土地使用权出让价格评估应当采用的价值标准作了规定。
采用公开市场价值标准是指评估出的客观合理价格或者价值应当与估价对象在公开市场上最可能形成或者成立的价格-致。
公开市场的涵义参见本规范第2.0.7条。
6.1.3 本条规定了土地使用权出让价格评估宜采用的估价方法。
估价人员应选用本条规定的估价方法对土地使用权的出让价格进行评估。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条”采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的”的规定，土地使用权出让的估价结果不得低于按照国家规定所确定的，通常不低于按照土地的基础设施完备程度、平整程度等所对应的正常成本价格。
6.2 房地产转让价格评估6.2.1 本条对房地产转让价格评估的依据作了规定。
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
其他合法方式主要包括下列行为：1 以房地产作价人股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;2 一方提供土地使用权，另-方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;3 因企业被收购、兼并或者合并，房地产权属随之转移的;4 以房地产抵债的;5 法律、法规规定的其他情形。
房地产转让价格是指转让房地产时形成的价格。
房地产转让价格评估的依据有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》，以及当地制定的实施细则和其他有关规定。
房地产估价规范
房地产估价规范来源：-系统管理员日期：2016-01-08 10:01:35点击：38（GB/T 50291-2015）总则1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。
1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自己出具的估价报告负责。
1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》和国家现行有关强制性标准的规定。
2 估价原则2.0.1 评估市场价值，应遵循下列原则：1 独立、客观、公正原则；2 合法原则；3 价值日期原则；4 替代原则；5 最高最佳利用原则。
2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。
2.0.3 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。
2.0.4 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。
2.0.5 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。
2.0.6 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。
最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。
确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。
若两者的开发利用权利不同，应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。
当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告中说明：1 维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价；2 更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提进行估价；3 改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进行估价；4 扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进行估价；述估价资料可采用纸介质，也可采用符合要求的电子介质，保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。
房地产评估标准规范最新版
房地产评估标准规范最新版房地产评估标准规范是一套用于评估房地产价值的系统化规则和程序，旨在确保评估的公正性、准确性和一致性。
以下是最新版的房地产评估标准规范内容：引言房地产评估是房地产市场交易中不可或缺的环节，它涉及到对土地、建筑物以及其他附着物的价值进行客观、公正的评估。
随着市场经济的发展和法律体系的完善，房地产评估标准规范也在不断更新，以适应市场变化和满足评估需求。
一、评估原则1. 客观性原则：评估结果应基于市场数据和实际情况，避免主观臆断。
2. 公正性原则：评估过程中应保持中立，不受任何利益相关方的影响。
3. 合法性原则：评估应遵循相关法律法规，确保评估结果的合法性。
4. 一致性原则：评估方法和程序应保持一致，以确保评估结果的可比性。
二、评估流程1. 接受委托：明确评估目的、范围和要求。
2. 资料收集：收集相关的市场数据、法律文件、物理状况等信息。
3. 现场勘查：实地考察房地产的地理位置、周边环境、建筑结构等。
4. 方法选择：根据评估目的和条件，选择合适的评估方法。
5. 数据分析：对收集的数据进行分析，确定评估参数。
6. 价值估算：运用评估方法，计算房地产的价值。
7. 报告编制：撰写评估报告，详细说明评估过程和结果。
8. 结果审核：对评估结果进行审核，确保评估的准确性。
三、评估方法1. 市场比较法：通过比较类似房地产的交易价格来估算价值。
2. 成本法：基于房地产的建设成本和折旧来估算价值。
3. 收益法：根据房地产的预期收益来估算其价值。
4. 综合评估法：结合以上方法，综合考虑多种因素来估算价值。
四、评估参数1. 地理位置：房地产的区位优势、交通便利性等。
2. 土地使用权：土地使用权的类型、期限、用途等。
3. 建筑物状况：建筑结构、面积、新旧程度、维护状况等。
4. 市场需求：市场供求关系、潜在买家或租户的需求等。
5. 法律环境：相关法律法规对房地产价值的影响。
五、风险管理1. 评估风险识别：识别评估过程中可能遇到的风险。
2024全新房地产估价规范
2024全新房地产估价规范本合同由以下双方于____年____月____日签订：甲方(估价师):__________________乙方(委托人):__________________鉴于甲方具备相关资质和能力，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，经友好协商，就乙方委托甲方对其拥有的房地产进行估价事宜达成如下协议：第一条估价范围与方法1.1 本合同所涉及的房地产估价范围包括但不限于土地使用权、建筑物及其附属设施的价值。
1.2 估价方法：甲方将采用市场比较法、收益法和成本法等多种估价方法进行综合评估。
第二条估价报告及费用2.1 甲方应按照约定的时间向乙方提交估价报告，报告内容应包括估价结果、分析理由和依据等。
2.2 乙方应按照约定的方式支付估价费用。
具体金额和支付方式在本合同附件中约定。
第三条保密条款3.1 本合同在履行期间，双方应对涉及到本合同的商业秘密和技术秘密等信息予以保密，未经对方书面同意，不得向任何第三方披露。
第四条争议解决4.1 如双方在履行本合同过程中发生争议，应首先友好协商解决；协商不成的，可以向合同签订地人民法院提起诉讼。
第五条其他条款5.1 本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
5.2 本合同自双方签字(或盖章)之日起生效。
5.3 本合同未尽事宜，可由双方另行签订补充协议。
补充协议与本合同具有同等法律效力。
甲方(盖章):_________________ 日期：_________________乙方(盖章):_________________ 日期：_________________。
不动产估值方法
不动产估值方法
不动产估值方法有多种，以下是常见的几种方法：
1. 市场比较法：通过比较同类不动产在市场上的交易价格，来评估目标不动产的价值。
该方法适用于同类不动产的估值，如住宅、商业地产等。
2. 收益折现法：根据不动产的预期收益和折现率，来计算目标不动产的价值。
该方法适用于商业不动产、工业地产等具有稳定收益的不动产估值。
3. 成本法：通过计算不动产的重置成本和折旧率，来评估目标不动产的价值。
该方法适用于新建不动产的估值，如新建住宅、商业地产等。
4. 期权定价法：根据目标不动产的期权条款和期权市场价格，来计算目标不动产的价值。
该方法适用于投资组合等复杂的不动产估值。
5. 现金流量折现法：通过计算目标不动产的未来现金流量和折现率，来评估目标不动产的价值。
该方法适用于投资项目、工业地产等具有长期收益的不动产估值。
需要注意的是，不同的不动产估值方法适用于不同类型的目标和场景，同时也存在一定的局限性。
因此，在实际应用中，需要根据具体情况选择合适的方法，并结合多种方法进行综合评估。
房地产估价规范条文说明汇总
房地产估价规范条文说明汇总1 总则1．0．1 制定本规范的目的主要有三个：一是规范房地产估价行为；二是统一房地产估价程序和方法；三是促使做到估价结果客观、公正、合理。
实行房地产估价的法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定："国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
"第58条规定："国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
"在房地产估价中还需遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》的其他有关规定。
例如，《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条关于土地使用权出让金最低价的规定，第39条、第50条关于划拨土地使用权转让时应缴纳土地使用权出让金或土地收益的规定，第55条关于出租划拨土地使用权上的房屋应将租金中所含土地收益上缴国家的规定，等等；《中华人民共和国土地管理法》第47条关于征用土地补偿的规定。
1．0．2 本规范的适用范围是在中华人民共和国境内从事各种房地产估价活动。
凡是在中华人民共和国境内从事房地产估价活动，无论是土地使用权出让、房地产转让(包括买卖、赠与、抵债等)、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、分割析产、拍卖底价、司法诉讼、纠纷仲裁、公证、资产价值证明或记帐，还是企业合资、合作、联营、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破产清算，以及住房制度改革中的房地产估价、商品房预售条件中的估价、房地产复核估价等，都应遵守本规范。
1．0．3 独立、客观、公正，是对房地产估价的总要求。
独立，是要求房地产估价时不应受外界不合理因素的干扰和影响。
客观，是要求房地产估价时要尽可能地减少估价人员的主观意志对估价过程和估价结论的影响。
第五章 不动产估价方法之收益还原法
北京师范大学珠海分校不动产学院
第2节 节
现金流量 现金流量的概念
现金流量与资金时间价值
在房地产投资分析中， 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独 立的系统， 立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或 流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出， 流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出， 流入系统的资金叫现金流入。 流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称 净现金流量。 净现金流量。
北京师范大学珠海分校不动产学院
资金时间价值 同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值， 同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不 同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值 。 这一点，可以从将货币存人银行，或是从银行借款为例 这一点，可以从将货币存人银行， 来说明最容易理解。如果现在将1 元存人银行， 来说明最容易理解。如果现在将 000元存人银行，一年后 元存人银行 得到的本利和为l 年而增加的60元 就是在1 得到的本利和为 060元，经过 年而增加的 元，就是在 元 经过1年而增加的 年内让出了1 元货币的使用权而得到的报酬。 年内让出了 000元货币的使用权而得到的报酬。也就是说 元货币的使用权而得到的报酬 元是1 元在1年中的时间价值 ，这60元是 000元在 年中的时间价值。 元是 元在 年中的时间价值。
北京师范大学珠海分校不动产学院
理论依据： 理论依据： 收益法的基本思路：购买收益性房地产， 收益法的基本思路：购买收益性房地产，可以视为一种投 资，购买房地产未来能够获得的收益，是以现在的一笔资金 购买房地产未来能够获得的收益， 去换取未来的一系列资金。 去换取未来的一系列资金。 对于投资者来说，将资金用于购买不动产获取的收益， 对于投资者来说，将资金用于购买不动产获取的收益， 与将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有： 与将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有： 不动产的净收益 不动产的价格 ＝ 利率 例如：某人拥有的不动产每年可以产生 万元的净收益 万元的净收益， 例如：某人拥有的不动产每年可以产生2万元的净收益，此人 另有40万元资金以 ％的年利率存入银行每年可得到2万元的 另有 万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到 万元的 万元资金以 利息，对于该人来说，这宗不动产与 万元的资金等价 万元的资金等价， 利息，对于该人来说，这宗不动产与40万元的资金等价，即 万元。 值40万元。 万元
《房地产估价技术指引(SZDB Z 273—2017)深圳范围内房地产估价
房地产状况调整中，区位状况主要包括以下指标： a) 区域规划：根据估价对象或可比实例所在区域的规划布局、区域发展速度、生活环境、片区品 质、区域治安等因素分析，同等条件下区域规划越好，评分越高； b) 区域繁华度：根据估价对象或可比实例所在区域的商业氛围、商业繁华程度、距离各级商圈距 离等因素分析，同等条件下区域繁华度越高，评分越高； c) 交通便捷度：根据估价对象或可比实例所在区域的地铁便捷度、公交便捷度、路网分布情况等 因素分析，同等条件下交通便捷度越高，评分越高； d) 产业聚集度：根据估价对象或可比实例所在区域的产业规模、劳动生产率、创新能力、集聚效 应等因素分析，同等条件下产业集聚度越高，评分越高； e) 景观：根据估价对象或可比实例所在区域的海景、山景、湖景、森林公园、高尔夫球场、城市 公园等景观分析，同等条件下景观越好，评分越高； f) 环境质量： 根据估价对象或可比实例所在区域的空气质量、 污染源情况、 卫生状况等因素分析， 同等条件下环境质量越好，评分越高； g) 人流量：根据估价对象或可比实例所在区域的人口密度、日均人流量等因素分析，同等条件下 人流量越大，评分越高； h) 基础设施完备度：根据估价对象或可比实例所在区域的水、电、燃气、通讯、有线电视等基础 设施分析，同等条件下基础设施完备度越高，评分越高； i) 外部配套设施完善度：根据估价对象或可比实例所在区域的教育、金融、商业、体育、医院、 文化、教育等配套设施分析，同等条件下外部设施完善度越高，评分越高； j) 楼层：根据估价对象或可比实例所在房屋总楼层数及其所在的楼层具体分析； k) 朝向：朝向一般分为八个类别，从好到坏依次排序为东南、南、西南、东、西、东北、北、西 北，自然景观有差异的除外。 居住用途房地产、商业用途房地产、办公用途房地产、工业用途房地产的区位状况按表 1 的区位状 况指标进行调整。