天山商业中心营销方案
某商业广场营销策略方案纲要
2023-11-11
目 录
• 商业广场简介 • 市场竞争分析 • 营销策略方案 • 营销预算与效果评估 • 实施计划与时间表 • 风险控制与应对措施
01
商业广场简介
广场地理位置
位于市中心区域 交通便利，四通八达
周边配套设施完善，生活便利
广场规模及设施
总建筑面积达10万平 方米
营符合相关法律法规。
调整营销策略
根据市场变化和消费者需求，灵活调 整商业广场的营销策略，以满足消费 者的需求并提高市场竞争力。
培训与提升营销团队
定期为营销团队提供培训和技能提升 机会，提高团队的营销能力和应对市 场变化的能力。
THANK YOU
客户群体分析
目标客户群体
根据市场调查和数据分析，明确目标客户群体的特征，包括 年龄、性别、职业、收入等。
客户消费行为
分析目标客户群体的消费习惯、购买偏好、决策过程等，以 便更好地满足其需求，提高营销效果。
03
营销策略方案
定位与目标客户群体
定位
打造集购物、休闲、娱乐于一体的综合 性商业广场，以提供高品质的消费体验 为目标。
电视、广播和报纸等传统媒体；
促销活动与营销节点
促销活动
推出会员制度，提供积分兑换、打折优惠等福利；举办主题活动，如购物节、新品发布会等；推出特价商品，吸 引消费者。
营销节点
在重要节假日、季节更替、新品上市等时机，加大营销力度，提高销售额。同时，可根据当地文化习俗和消费习 惯，推出符合当地市场的特色活动和商品。
法律法规变动
政府政策的调整或法律法规的变更可 能对商业广场的经营产生影响。
技术更新迅速
新的营销技术和趋势不断涌现，商业 广场需要不断更新营销策略以保持竞 争力。
商业地产策划方案具体范本（三篇）
商业地产策划方案具体范本一、总体营销策略(一)整合营销核心目标通过对本项目及项目周边区域市场的详尽分析，针对本项目提出如下营销核心目标：通过整合营销推广，在充分保证利润的前提下力争实现在本项目公开发售后____个月内实现____%以上销售率。
(二)核心战略构想为了实现____个月内实现____%以上销售率。
在本项目的操作过程中必须坚持如下三点操作原则，即：1、一切工作服从销售目标;工程、物管、财务、合同等相关部门紧密配合销售工作。
2、准确制定价格、销控、包装、促销等方面的核心策略;3、在销售过程中不断强化各类推广策略的市场决定力，并根据市场的变化，阶段性、灵活性运用推广策略。
(三)推广战略原则严格控制营销推广费用，排除硬性广告轰炸式进攻，采用“以小搏大”的操作方式;主题定位创造性的“滁州市中心主干道大店铺、水石嘉园—城市中心的家”的推广，利用媒体(活动跟踪报导、软文等)、现场包装、促销(配合公关活动和工程节点)等手段，有效的制造热点话题，将项目的卖点融汇贯通于其中，不断制造市场焦点，从而提升销售率。
二、入市时机建议考虑到本项目的工程进度和销售的延续性，双方就____年____月____日正式入市达成一致意愿。
理由如下：1、开盘的必备条件是工程有一定形象进度并达到预售条件、楼书资料备齐、导视系统完备、样板房装修完成。
为展示客户项目良好的物业形象，必需2~____个月的销售准备工作。
2、“红五月”。
从销售代理的角度，每年____月前后是一个购楼旺季。
本项目于____月____日推出，同时____月____日七天长假，市场需求旺盛。
3、从竞争层面来讲，滁州市中心区未来将有多个项目推出(现在的金光大道、南谯南路的工商银行旁边待开发项目，小商品市场旁边的财神道)直接对本项目构成威胁，抢得先机，占领市场，方为上策。
三、目标市场定位根据我公司充分的市场调查，同时充分考量本项目的各方面质素的基础上，提出如下目标市场定位：目标客户群定位—卖给谁?1、本地滁州人，现居住区域主要在滁州市区的有实力的经商户;2、外来中小商户，主要为下辖的____个县市及附近经营业主;3、高收入企业管理阶层，集中为新、老城区内效益较好企业员工;4、安徽省内外投资客群市场，分连锁店自营和亲属购置投资两种。
新天地商业广场营销策划方案范文
新天地商业广场营销策划方案范文一、背景新天地商业广场是一家位于城市中心的综合性商业地标，拥有多个商业综合体，包括商场、酒店、餐饮、娱乐等业态，以及丰富的休闲娱乐设施。
然而，随着城市商业竞争的加剧，新天地商业广场需要制定一套全面的市场营销策划方案，以保持竞争力并吸引更多的顾客。
二、目标1. 提升品牌知名度：通过市场活动和宣传，提高新天地商业广场在目标市场中的品牌知名度。
2. 增加顾客流量：通过各种方法吸引更多的顾客光顾新天地商业广场。
3. 提高顾客消费金额：通过优化产品和服务，引导顾客提高消费金额。
4. 建立和维护顾客关系：通过客户关系管理和营销策略，建立和维护顾客关系，增加忠诚度和消费频率。
三、市场分析1. 目标市场：新天地商业广场的目标市场主要是年轻人士和家庭。
他们有一定的消费能力，注重时尚、品质和个性。
2. 竞争对手分析：新天地商业广场周围有许多竞争对手，包括其他商业综合体和购物中心。
这些竞争对手都提供了类似的商业业态，因此必须通过差异化和创新来脱颖而出。
3. 市场趋势：随着互联网和移动科技的快速发展，线上购物和移动支付等新兴消费方式对线下商店构成了一定的冲击。
因此，新天地商业广场需要结合线上线下，提供全方位的消费体验。
四、营销策略1. 提升品牌知名度：a. 市场活动：举办各种吸引顾客的市场活动，如新品发布会、主题展览、品牌合作活动等，以提高品牌知名度。
b. 社交媒体：通过社交媒体平台进行营销宣传，定期发布各种有趣的内容，吸引粉丝并提升品牌影响力。
c. 合作推广：与其他品牌合作开展联合推广活动，借助合作伙伴的影响力扩大品牌知名度。
2. 增加顾客流量：a. 个性化营销：根据不同顾客的需求和喜好，定制个性化的营销策略，如专属折扣、生日礼品等，以吸引顾客光顾。
b. 全渠道推广：通过线上线下结合的方式，提供更多购物渠道和便利服务，吸引更多顾客。
c. 优质服务：提供良好的顾客服务，包括免费Wifi、停车服务等，增加顾客黏性并吸引顾客。
商场天台营销方案
商场天台营销方案随着现代化的发展，越来越多的商场开始关注天台这个被忽视的空间，将其打造成闲适、舒适的放松场所，以此吸引顾客。
天台的开放性和广阔空间常常能够给人留下深刻的印象，这也是天台成为商场营销利用的一个关键因素。
商场天台营销方案旨在利用商场天台，创造出独特的营销体验，吸引更多的顾客，提升商场品牌形象，促进销售。
天台设计天台的设计是天台营销方案的重点。
商场的天台应具有宽敞、明亮、舒适、自然的特点。
设计师需要充分考虑设计要素，包括绿化、景观、休闲设施、照明等。
商场可以考虑在天台设置园林、健身区、餐厅、休闲区等特色设施，吸引更多的顾客到来，提高商场的知名度。
活动策划商场可以采取多种形式的天台活动策划，例如户外音乐会、瑜伽、书籍分享会、DIY手工、摄影、绘画、读书会等。
商场可以根据季节、节假日等特点，策划不同形式的活动，吸引更多顾客参与其中，提升商场知名度。
天台活动的目标是为商场顾客提供特殊的体验，加深顾客对商场品牌的印象，并且给到顾客与商场距离更近的感觉，营造一种和谐的消费氛围。
免费试用天台不仅可以成为品牌意识的宣传载体，还可以成为产品的免费试用区域。
商场可以设置试用区，让顾客免费试用一些新颖的产品，从而促进消费者对其认知，增加产品消费者的黏性。
天台拍摄商场的天台可以成为拍照胜地。
天台的宽敞空间和广阔视野，可以提供优美的环境，让消费者更好地感受到商场所提供的便利和贴心服务，吸引更多顾客到来，并激发顾客的分享欲望。
商场可以在天台设置徽标、装置艺术、特色主题等，以此来吸引顾客、加深顾客对商场品牌的认识和印象。
结语商场天台营销方案是商场营销中的一种新尝试，可以为商场提供广阔的营销空间，为顾客提供个性化的消费体验。
商场可以根据自身需求选择不同的营销策略，结合不同的天台设计来获得更好的营销效果。
商务活动方案6篇
商务活动方案6篇（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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商贸城营销策划方案
目录序言：1、业态规划旳目旳2、业态规划旳原则3、配套原则<一>、swto分析1、优势与机会2、劣势与威胁3、项目旳机会4、项目威胁<二>、项目定位1、目旳客户定位2、物业服务定位<三>、品牌形象塑造1、必要性2、不二法则<四>、营销推广方略1、概念定位2、分概念定位<五>、营销计划1、营销推进计划表2、媒体选择<六>、招商方略1、租金及优惠政策2、租金组合方略3、强力招商期方略4、业种组合方略<七>、招商中心体统规划1、招商体系2、招商管理体系3、招商鼓励序言：业态规划旳目旳1、为项目提供合理旳商业组合方案，奠定持久经营基础2、拉动招商工作旳有序进行，明确招商方向和后期经营管理方向3、为招商、销售提供可以向投资者解释、描绘旳商业前景，支撑招商、销售工作业态规划旳原则1、租金收取率优先原则入选旳商业业态必须可以承受对应旳租金压力，可以为我们提供较高旳回报率，并且经营持久而稳定，为项目后续招商提供基础。
2、人气奉献率优先原则入选旳商业业态可以为整个项目吸引一定旳客源群体，为其他业态提供支撑和共享。
3、配套原则所有业态之间可以互相衔接、拉动，客源互相不冲突且有互动共享；业态组合要可以满足巨野当地人民购物、餐饮、休闲等平常消费，以及大件消费；一、SWTO分析根据前期对巨野商业旳调研分析，目前我们进行SWTO分析（企业战略分析法：用来确定企业自身旳竞争优劣势，机会和威胁，从而将企业旳战略与企业内部资源、外部环境有机结合。
）<一>优势与机会1、巨野开发区开发成本低，成本优势明显2、整体规模大，可组合业态多3、企业具有一定旳资金优势4、新型商业形态，符合商业发展趋势5、政府支持，属于新城区建设项目6、主体工程基本竣工，目前只剩部分扫尾工程7、相对于其他企业旳项目，动工早、招商早8、楼盘销售前景良好，回报率高<二>劣势与威胁1、项目建设前期没有过多旳考虑到后期旳业态分布，以至对后期招商及销售定位导致许多不确定性。
商场天台营销方案
商场天台营销方案一、背景介绍商场天台是商场的重要组成部分，通常被用来进行休息、娱乐、餐饮等活动。
然而，商场天台的利用率往往不高，为商场带来了较大的浪费。
因此，为了提高商场天台的利用率，创造更多的商机，本文提出了一种商场天台营销方案。
二、方案设计1. 设计理念本方案的设计理念是通过巧妙的设计和营销手段，将商场天台打造为商业化的赚钱场地，实现商场和商户的互惠共赢。
2. 方案流程1）商场提供天台招租服务，将商场天台划分为小区域，为商家提供灵活的租赁方式，让商户能够按照自己的需求和预算来选择物理空间上的使用面积。
2）商场派遣专业团队对天台进行设计与装修，为商户提供必要的支持和服务，并协助营销团队进行推广。
3）商户可以自行设计和安排店铺的产品、装饰、推广等策略，并且可以根据天气、季节、市场需求等因素来灵活调整经营策略。
4）商场天台管理团队和商户进行密切配合，共同制定商场天台活动计划和营销策略，包括各种节日促销、营销活动、展示等，以增强商场天台的吸引力和品牌价值。
3. 方案优势1）提高商场天台的利用率，提高商场经济效益。
2）开辟新的商业空间，为商家提供更多的商机和收入渠道。
3）为商店提供灵活的空间和流量资源，让商户能够按需使用，提升商店营销效果。
4）增强商场品牌的影响力和美誉度，提升商场的品牌价值和吸引力。
三、方案实施为了确保商场天台营销方案的实施成功，建议采取以下实施步骤：1）策划部门成立专项小组，负责商场天台营销方案的策划、设计和实施。
2）与商场经理、商户代表等进行商谈，加强沟通与协调，确保实施方案的协同性和完整性。
3）根据商场天台营销方案的实施计划，通过宣传推广、启动营销活动、进行市场调研等手段，全方位宣传、推广、培育商场天台的品牌。
4）进行统计分析，对方案的运营状况进行监控，根据市场反馈及时调整方案，以保证方案的长期稳定营运。
四、总结商场天台营销方案是一种有效的商业模式，可以提高商场天台的利用率、提高商场经济效益。
某商业城营销策划方案
某商业城营销策划方案一、市场分析1.1 市场概况在市场竞争激烈的环境下，某商业城需要利用有效的营销策划方案来突出自己的竞争优势，吸引更多的客户流量和提升销售额。
1.2 目标市场根据市场调研数据，某商业城的目标市场主要为消费能力较强的中产阶级和富裕阶层。
他们对品质和服务需求较高，对于个性化、多元化的购物体验也有较高的追求。
二、品牌定位与核心竞争力2.1 品牌定位某商业城将定位为高端商业城，致力于为消费者提供豪华、舒适、时尚的购物环境和全方位的服务。
2.2 核心竞争力（1）商业配套设施：某商业城将引入国内外一流的国际奢侈品牌和高端生活方式品牌，打造集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的商业综合体，为消费者提供高品质的购物体验。
（2）个性化服务：商业城将提供一对一的个案顾问、专属礼遇和定制服务等，满足消费者对于高品质、高服务的需求。
（3）多元化娱乐体验：商业城将举办各类主题活动、时尚发布会以及艺术展览等，为消费者提供多元化的娱乐体验。
三、营销策划3.1 市场推广活动（1）线上推广：利用社交媒体平台进行广告投放、推送商业城的最新资讯和活动信息，增加品牌曝光度。
（2）线下推广：与知名媒体合作举办品牌发布会、艺术展览等活动，吸引更多消费者关注，并获得媒体广泛报道。
（3）合作推广：与电影公司、时尚杂志等媒体合作，推出限量版商品、特别定制产品等，增加品牌的独特性和消费者的购买欲望。
3.2 会员管理设立会员制度，为会员提供专属特权、生日礼遇等福利，增强客户黏性和忠诚度。
同时，通过会员消费数据的分析，提供个性化的推荐和促销活动，增加消费者购买意愿。
3.3 品牌形象塑造打造高端大气的商业城外观和店铺装修，提供舒适、时尚的购物环境。
同时，邀请时尚名人、明星、艺术家等参与商业城的活动和形象代言，提升品牌的社会影响力和美誉度。
3.4 客户关怀与服务在商业城内设立客户服务中心，为消费者提供购物咨询、售后服务等，积极解决消费者的问题和困扰，提升消费者的满意度。
商场天台营销方案
商场天台营销方案1. 背景商场天台作为商场高端资源，通常被用于活动或广告宣传等用途。
然而，天台资源有限，很多商场并没有充分利用天台资源开展营销活动。
本文将探讨商场天台的营销潜力，并提出相应的营销方法和建议。
2. 商场天台的营销潜力商场天台的营销潜力主要体现在以下几个方面：2.1 展示品牌形象商场天台通常位于商场的顶层，视野开阔，周围环境优美，很适合展示品牌形象。
品牌可以在天台设置宣传展览或搭建展台，集中展示公司的产品、文化和理念等。
2.2 吸引目标消费群体商场天台的地理位置独特，往往可以吸引城市高层次人群的关注。
针对不同的目标消费群体，可以设置不同的宣传内容和活动形式，以吸引他们前来，从而增加品牌曝光率和销售额。
2.3 开展多种营销活动商场天台的面积通常比较大，可以承载不同形式的活动。
如：文化展览、公益活动、娱乐演出等等。
这些活动可以吸引不同的目标消费群体，提高品牌知名度和好感度，从而为品牌带来更多的商机。
3. 商场天台的营销方法商场天台的营销方法应该结合品牌定位、目标群体、场地特点等多种因素考虑。
以下是几种常用的商场天台营销方法：3.1 商场品牌推广在天台布置好展览和宣传材料，展示品牌形象并引导消费者前来体验品牌。
品牌可以推出优惠策略，吸引消费者积极参与活动。
同时，品牌也可以联合其他商家合作，推出联合营销策略，增加营销效果。
3.2 多种主题活动天台面积大、位置独特，很适合组织各种主题的活动。
比如文化展览、音乐会等活动，可以吸引大批消费者前来参与。
大型商场的天台也可以组织户外运动活动、亲子活动等，吸引更多的消费者，同时增加品牌知名度。
3.3 商场节庆宣传节庆是吸引消费者的重要时机，如圣诞节、春节等节日，品牌可以在天台举办有主题的活动。
比如，春节可以搭建艺术花坛、民俗展览等活动，引起消费者的热情和参与度。
在活动中设置活动福利，例如免费赠送礼品或抽奖等方式，吸引更多的消费者参与。
4. 商场天台营销的建议商场天台的营销需要考虑多个方面，以下是一些建议：4.1 制定详细的营销计划商场天台的营销计划需要考虑多个方面，如营销目标、主题、活动形式、合作伙伴、互动方式等等。
商场天台营销方案
商场天台营销方案背景概述如今，商场是人们生活中不可缺少的一部分。
而商场天台因为宽阔的空间和通风良好的环境成为了商家们进行宣传和促销的理想场所。
本文将提出一份商场天台营销方案，旨在帮助商家充分利用这个宣传和推广的机会，从而提高品牌知名度和销售额。
方案内容1. 活动策划商家可以通过在天台策划各种吸引人的活动来吸引顾客，提高品牌曝光度。
例如，可以举办音乐会、演讲、当地文化展览、消费者讲座等。
这些活动可以吸引大量顾客前来，同时提升商家在顾客心目中的形象。
2. 广告展示天台是一个广告展示的理想场所。
商家可以在天台上设置广告牌或LED屏等宣传设施，展示最新产品、促销信息等。
这些广告可以吸引经常在商场购物的顾客，增加商家的销售额。
3. 双十一促销双十一或者是其他重要的促销节日是商家们开展大规模促销活动的最佳时机。
商家可以在天台上打造特色促销活动，吸引顾客前来购买。
例如，可以在天台上设置特色展示区，展示各种特惠商品、组合销售套餐等。
这些活动可以吸引大量顾客，增加销售额和品牌知名度。
4. 线上与线下联动天台活动与线上平台的联动，可以进一步扩大营销影响范围。
例如，商家可以在社交网络上发布天台促销活动的信息，邀请顾客参与。
通过线上与线下联动的方式，商家可以让更多的顾客了解到天台的促销活动和商家的产品，从而提升品牌知名度和销售额。
5. 优化顾客体验除了通过活动和促销等方式吸引顾客，商家还可以通过优化顾客的购物体验来提高顾客的满意度和忠诚度。
例如，商家可以在天台上设置水吧、休息区、音乐和舒适的家具等，提供更舒适的购物环境。
这种方式不仅可以提高顾客的购物体验，也可以让顾客更加愿意来商场消费。
总结天台是一个理想的宣传和推广场所，商家可以通过活动、广告、促销及线上与线下联动等方式在天台上打造特色营销活动。
同时，商家还应该优化顾客的购物体验，让顾客能够感受到商家的用心和关心，从而提高其购物的满意度和忠诚度。
实施这些策略可以有助于商家提高品牌知名度和销售额，取得更好的经济效益。
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天山商业中心营销企划报告 目 录 第一部分：商业用房………………… 一、商铺市场调研结论…………… 二、定位与建议…………………… 三、企划思路……………………… 四、推广策略……………………… 第二部分：酒店公寓………………… 一、小户型市场格局……………………… 二、市场分析……………………… 三、房型修改建议……………………… 四、市场定位……………………… 五、企划思路……………………… 六、推广策略…………………… 第三部分：整体推案进程与服务方式…… 第一部分 商业用房 天山路商圈第一座情景式休闲购物广场 一、商铺市场调研结论 1、天山路商圈现状分析 据调查，天山路商业街正在调整之中。目前，沿街商铺主要集中在天山电影院、天山商厦等几个标志性建筑物周边，其余商铺大多都已拆除，现有的店铺比较散乱、缺乏高档的品牌、无统一规划。 待天山商业街整体改造完毕后，将吸引更多知名品牌进入，成为长宁区新的商业中心。 开业不久的虹桥上海城购物中心容纳了众多国际商界知名品牌，将吸引高端客户，本案将成为它的延续。 在租商铺调查 天山路商圈在租商铺一览表 序号 物业名称 物业地址 建筑面积 使用面积 物业租价 （建筑面积） 1天山安西小亭 玉屏南路458号 20 M 2 12 M 2 2元/平方米/天 2上海服装公司 水城路808号 15.9 M 2 11 M 2 8.3元/平方米/天 3商铺 延安西路*天山路 18 M 2 18 M 2 6.5元/平方米·天 4商铺 剑河路240号~250号 900 M 2 900 M 2 1.8元/平方米·天 5商铺紫云路*遵义路 157 M 2 157 M 2 3元/平方米·天 6商铺古北路近玉屏路 300 M 2 300 M 2 3.3元/平方米/天 7商铺 天山近古北路 170 M 2 170 M 2 2.3元/平方米/天 9虹桥电子时代广场 天山支路168号 任选 任选 7元/平方米/天 11商铺 天山西路近平塘路 70 M 2 70 M 2 2.1元/平方米/天 分析 受制于天山路商圈整体消费水平偏低，商铺定位比较低，导致租金普遍不高，在2—8元/平方米/天区间波动。 在售商铺调查 天山路商圈在售商铺 序号 物业名称 物业地址 物业售价 建筑面积 使用面积 备注 1天山安西小亭服装市场 玉屏南路486号24室 15000元/平方米 17 M 2 17 M 2 面积14.5平方米，仓库2.5平方米 2虹桥电子时代广场 天山支路168号 28000元/平方米 20.39 M 2 10 M 2 一楼 3 虹桥电子时代广场 天山支路168号 10000元/平方米 任选 任选 二楼 4 虹桥电子时代广场 天山支路168号 6000元/平方米 任选 任选 三楼 分析 均属专业商场中的小单元铺面，虹桥电子时代广场一楼销售较好，其它楼层成交较少。 2、典型商业街分析 徐家汇名品街 楼 层 售 价（元/平方米） 经营范围 租 金（元/天/平方米） 1不 售 品牌服饰 28 2 餐 饮 6.5 3 分析 位于徐家汇华山路旁的徐家汇名品街，共3层。底层主要以经营品牌服饰为住，单元面积在65平方米左右；二层、三层以餐饮为主，面积在400平方米左右。餐饮店普遍采取了沿路一楼设置小开间店头做引导，二、三楼做店堂。 徐家汇名品街虽然享受了徐家汇商圈带来的客源，但由于商业街位于主交通干道旁，所以只享受了单边人流。再加上徐家汇商圈本来就拥有上海六百、太平洋、东方商厦等中高档百货,分流了名品街的部分客流。 本案沿街1-5楼与之相象，但面临同样问题：楼层越高，商业价值越低，3楼以上较难招商。 3、地铁沿线商城 百盛购物中心 位于陕西南路地铁口的百盛购物中心，是淮海路上的主要流行消费市场之一，整个商场以吸引中高档层次的客户为主。由于整个商场在地铁出口处，因此商场每天的人流量很大。 米兰时尚广场 位于中山公园地铁站的米兰时尚广场，以时尚服装、流行饰品为主营方向，每天的人流量较多。 亚太盛汇 阶段 售价（元/平方米） 租 金（元/天/平方米，建筑面积） 回报承诺 一期 16000 3—10 二期至03年6月底前免费 带租约或四年总价36%回报 二期 未定 分析 "亚太盛汇”位于地铁二号线杨高南路站站厅，分南北广场两部分，北广场先行出售。 该案借助襄阳路服饰一条街的品牌和一些销售策略（如零风险投资、高回报投资、零风险购铺、低首付购铺）来吸引客户。由于该案得房率只有40%，导致投资回报率较低，只能靠承诺回报吸引部分投资客。目前由于商铺人流量不足，导致销售情况较差，该案二期现已封盘，将进行统一规划后招商，这样有利于吸引客户。 本案地下商场可借鉴亚太盛汇的定位。 二、定位与建议 1、客户分析 投资者 目前，房产投资已形成一股热潮，特别是近几年商铺的投资者越来越多，有一种供不应求的局面，专业商铺交易展示会的频频亮相，就证明了这一点。商铺投资者中以江浙为主的外地投资客占很大比例。因此，本案商铺的推出必将吸引这批投资客的加入。 自购自用 本案的商铺将会吸引一部分自购自用的客户，这些客户不仅大多看好本区域的消费潜力，而且作为固定资产具有相当的价值保护能力。 2、建议 2.1地下商场 建议本案地下一层分割成小面积的商铺（一般建筑面积在10—20平方米左右），以经营时尚饰品、日韩流服饰为主。在地面、地铁与地下商场的衔接处应设立广告牌，起引导作用。 2.2下沉广场 建议本案地下一层的下沉式广场作为休息及促销广场，设置休息椅，四周布置休闲商品柜台，中间空地作为商品促销平台，顶棚设置横幅或彩带。商品柜台可出售，促销广场用于日常经营。 2.3地面商场 建议本案商场分层出售，其中1、2、3层不做餐饮，只能做餐饮店的入口（以售为主），分割后单元面积100平方米左右。 4层（租售结合）规划为餐饮、娱乐层，将商场分割成小面积的店铺（面积20平方米左右），中间用隔墙分割，以便客户可自由组合或与大食代、必胜客等一些知名品牌的快餐店联手以便消化客户资源。 5层（租售结合）规划成商场办公室以及酒店式公寓会所，这样既能清楚地划分办公和商场的区域，同时也能利用空间。 2.4广告牌 屋顶、外墙面、公共指示牌等都是广告位，是经营品种展示的对外窗口。建议在设计时统一考虑，并在招商时作为配套条件之一。 2.5装修标准 作为商场，简单的装修即可交房入住，配备水、电、中央空调，墙面粉刷、临街处设置玻璃门等。 2.6建议价格 首期投入回报法 可建立以下公式： I = （30*R-0.6*H*106）*12/4000H 其中：I—— 年收益率 A、 R—— 租金（元/平方米/天） H—— 售价（万元/平方米） 假设I=12%，R=10 则H=2.8957万元/平方米 即，当日租金达到10元，售价达到28957元/平方米，首期投入资金回报率仅为12%。 当租金降低或空租以及预期回报率提高时，售价应相应降低。 首期投入回报法敏感性分析 * 租金变动 按最新法规，个人产权商铺出租房产税为5%。 根据市场行情，商铺出租空置率依区域和经营范围不同而表现各异，并出现全出售型商铺招商不足的现象。本案空置率设为5%。 在个人招租过程中，会给客户适当的免租期（一般为一个月），并产生中介费（一般为一个月租金）。本案假设此项费用为5%。 因此，产权所有者通过出租产生的实质收益应为租金的85%。 租金变动敏感性分析 楼层 现行租金（元/㎡/天） 收益（元/㎡/天） 售价（万元/㎡） 过渡租金（元/㎡/天） 收益（元/㎡/天） 售价（万元/㎡） 理想租金（元/㎡/天） 收益（元/㎡/天） 售价（万元/㎡） 1 8 6.8 1.97 18 15.15 4.39 23 19.55 5.66 2 5 4.3 1.25 8 6.61 1.92 11 9.35 2.71 3 4 3.4 0.98 6 4.73 1.37 6 5.1 1.47 均价 6 5.1 1.4 10 8.81 2.55 13 11 3.28 售价与租金变动趋势图 在现行租金条件下达到年12%收益，均价应在14000元/平方米。 建成后经过一段时间经营，租金达到过渡租金水平时，均价应为25500元/平方米。 在未来商业中心形成后，达到理想租金并一直保持下去，楼价可达到32800元/平方米。 因此，持续经营将提升租金并带动售价提高。 综上所述，自2002年以来，全市商铺平均租金冲高后回落，天山路附近高档楼盘建设、入住需要较长时间（5年以上），未来租金上扬状况不宜太乐观。 为使销售价值最大化，商铺的4、5层可根据市场情况改成小面积办公。 商铺价格定位 层 次 价格（元/平方米） B1