银行授信调查报告

ⅩⅩ银行授信调查报告

（适用于房地产开发贷款）

客户名称:

项目名称：

授信金额：

授信期限：

授信定价：

担保方式：

担保人全称：

经办机构:

客户经理：

产品经理:

==================================================================== 声明：

本人对该授信项目进行了深入调查，并在调查的基础上完成本报告的撰写，本人对调查报告所陈述事实和数据的真实性承担责任。

客户经理签名：

产品经理签名：

贷前调查时间：

地点：

调查访问的对象：

访问人：

调查访问方式及内容：

调查报告目录：

第一部分授信申请人的基本情况....................................... 第二部分房地产项目的基本情况....................................... 第三部分授信方案...................................................

一、授信申请人的基本情况

（一）授信申请人

1、申请房地产开发贷款客户（以下简称客户）成立时间，营业执照和组织机构代码证号码，企业性质（国有、民营、其他），注册资本，注册地址，法定代表人等。

对于2006年7月11日后批准成立的外商投资的房地产公司，应根据国家《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，了解总投资在1000万美元以上的项目，开发商的注册资金是否全额到位且达到总投资的50％。

客户的建筑资质，建筑施工技术能力；

2、客户的股东构成情况，主要股东名称，股份绝对额及占比。

如控股股东对该客户的人员、资金、物资有重要影响的，须对主要股东的资本构成、生产经营、资金财务等基本情况作必要说明。

对控股股东的分析，应上溯至最终实际控制人。

3、客户的组织体系

A、客户为非集团公司性质，应阐述贷款客户内部管理，项目报建、施工管理、财务筹资、技术质量、项目营销等内设机构的情况。同时附客户机构体系图说明；

如果客户为房地产项目开发而成立的项目公司，须说明客户与实际控制公司在人员任免、资金调度和计价、财务成本核算、施工设施材料使用等方面的处理规则；

B、客户为集团公司制，须说明主要参股或控股公司名称，主营业务，资金负债，经营状况等情况。

如果其中的下属公司对本次授信有重要影响的，必须详细叙述；

分析集团公司对属下子公司的控制、管理情况；

4、客户的员工情况：人数，职称，文化结构，管理和生产人数。有无特殊人员。

5、法定代表人及其他高层管理人员介绍：姓名，年龄，文化程度，政治面貌，职业经历，业绩和道德评价。职业经历特别是房地产从业经历要详细说明。

6、公司法人治理结构评价。

信贷调查人员认为其它需要说明的情况。

同时附表说明，推荐表格如下：

客户主要股本结构和主要股东情况

客户对外控（参）股企业主要情况

单位：万元、%

（二）项目法人开发能力与经营业绩

1、主要阐述客户的开发资质、资金实力、行业背景、同业地位、施工水平、项目运作等方面的情况；

2、叙述客户近年度的主要经营指标，如收入、盈利情况等；

客户主要经营指标统计分析表

3、简述客户近三年主要房地产项目开发的情况，已开发楼盘名称、施工面积、投资额、销售收入、利润、市场销售情况、目前物业管理情况、行业与市场评价、项目业主评价。已开发完工的房地产项目的，有无欠付土地款、工程款、规费等情况、有无遗留问题；

4、客户在建或拟建项目，须叙述相关项目的基本情况，如土地面积、建筑面积、项目市场定位与设计、项目投资、筹资方案、已投资情况、后期筹资计划、工程形象进度等情况；

在建和拟建房产地项目情简要情况

上述所列的项目中，必须在调查的基础上，分别就已完工正在实现销售的项目、在建但已进入预售阶段的项目、在建并预计在授信期内进入预售阶段的项目、在建（拟建）并在我行授信期内不能进入预售阶段的项目、房地产开发商用于土地储备或在我行授信期内计划进行的土地储备与项目开发等情况进行说明。

（三）授信申请人财务分析

主要以客户近三年和调查期的财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）为基础，结合贷款客户的总分账务，重点对贷款客户偿债能力、盈利能力、现金流量和成本利润进行分析，形成对该客户的财务综合评价。

资产负债表的说明：

主要叙述客户资产负债表中主要科目的余额情况，在认真阅读经审计的客户会计报表及审计附注，核查企业总分账务的基础上，对存货、预付账款、借款、预收货款、应收账款等重要科目进行重点阐述。

对存货反映不真实、成本结转不配比、销售入账不规范、对外融资反映不全面、资本金到位不充分、利润核算不合理等情况，要详细说明上述事宜对本次授信的影响。

对账务反映不规范的情况，应依据会计规则进行账务调整，然后对其进行财

务分析。

财务报表科目反映、规范性问题足以影响财务报表真实性的，应慎重选择是否对其授信。

如果企业有正式经审计的会计报表与审计注释，授信调查人员可对相关重要科目进行简要说明；如企业不能提供会计报表的审计注释或注释不全，授信调查人员须对相关重要科目进行调查与询问，并进行详细说明；

偿债能力及盈利能力分析：

主要对客户的资产负债率、流动比率、速动比率、利息保障倍数、销售利润

率、净资产利润率等指标进行数据对比和文字分析说明，数据对比和文字说明要言之有物，符合实际。

A、偿债能力分析

分析：对偿债能力指标进行详细分析。

B、营运能力分析

分析：对营运能力指标进行详细分析。

C、盈利能力分析

分析：对盈利能力指标进行详细分析。

现金流量分析：

为动态掌握客户资金使用情况，信贷调查人员同时应对客户的现金流量表进行数据对比和文字分析，阐述经营、投资、筹资活动中变动事项，相互平衡调剂过程及变动特点。如果变动事项重大，必须说明。

信贷调查人员认为其它需要说明的情况。

同时附表注释，推荐表格如下：

分析：对现金流量增减趋势进行原因说明和分析。

对外担保分析：