国内外房地产中介行业的比较分析
中美房地产市场泡沫的对比探析
中美房地产市场泡沫的对比探析摘要：近几年我国的住房价格表现出了比较强烈的涨势，住房价格的异常波动带来了高杠杆率，大量场外资金加杠杆投机推动产生大量房地产市场泡沫，部分城市的房地产市场泡沫破灭会对我国宏观经济环境造成严重冲击，甚至有可能引发次贷危机。
美国房地产市场上信用衍生产品的滥用催生了房地产市场泡沫，在紧缩的货币政策与资金链条断裂的作用下爆发次贷危机，对我国房地产市场的发展有一定的警示作用。
当前我国住房市场存在着金融体系杠杆率过高、金融创新发展过快、房地产市场供求失衡等问题，形成了爆发次贷危机的隐患。
我国政府对房地产市场有较强的掌控能力，虽然存在住房价格泡沫，但出现大型次贷危机的可能性较低。
政府及金融监管部门应当采取加快去杠杆速度、审慎推进金融创新、实施严格限购限贷政策等有效对策，缓解房地产市场泡沫的不断扩张。
关键词：房地产市场；市场泡沫；次贷危机；金融创新；杠杆率随着近年来我国经济的高速发展与社会消费结构的显著改变，社会大众对商品住房的需求日益增长，导致房地产市场开发不断升温，住房价格上涨幅度的增大使得房地产业在宏观经济管理中被工具化，流动资金加杠杆投机推动产生大量市场泡沫，逐渐形成爆发经济危机的隐患。
在此背景下，关于房地产市场泡沫与次贷危机的研究就成为一个具有重要现实意义的课题。
一、我国市场泡沫成因及与美国的对比1、量化宽松的货币政策在货币政策的实施上，我国在国际金融危机爆发以后也采取了与美国相同的量化宽松货币政策，实施大规模经济刺激政策维护金融稳定。
2008年末国家颁布总额为4万亿人民币的投资拉动内需计划来救市，在国内信贷市场上的成效明显，新增贷款同比增长149.51%。
宽松的经济刺激政策虽然在一定程度上扩大了内需并拉动全社会投资，却未达到改善实体经济经营环境的目的，居民投融资大量集中于房地产行业，同时还产生了债务率上升与产能过剩的问题，为房地产市场泡沫的形成埋下了隐患。
2、金融体系较高的杠杆率与美国采取贷款可调整利率的形式不同，我国贷款利率采用有上限的浮动利率，但金融体系的高杠杆率促进了房地产泡沫的形成。
房地产中介行业分析报告及其他
房地产中介行业分析报告及其他作者：廖俊平来源：《中国房地产·综合版》2020年第07期作者简介：廖俊平，中山大学岭南学院房地产咨询研究中心主任。
因为一方面要从事房地产的教学和研究工作，另一方面长期参与房地产行业协会的工作，所以我需要及时了解各种行业信息。
我了解行业信息大致有两大类渠道，一是各种研究报告，例如很多有一定规模的房地产经纪代理公司都会出分析报告，这些报告既有市场动态方面的，也有行业从业人员状况方面的;二是通过房地产经纪人的各种微信群，这些群很多都是由行业培训讲师建的，而培训讲师往往又是对行业状况了解最及时和深人的一些人。
正规的行业状况研究报告，我所在的广州市房地产中介协会定期会做，我最关心的是数据来源，如果是来自于经纪人的问卷，那么就要力求答卷的真实和准确。
同样，在看其他机构做的研究报告时，也会关注其真实性。
例如最近收到一份《2020年百万经纪人生存报告》，我比较感兴趣的是对这类问题的回答：“优秀的管理者应具备良好的门店业务管理能力”，针对这个问题，报告给出了两组回答，一组是门店管理者，一组是房地产经纪人，针对两组对象的提.问是一样的，都列举了7项能力，当然两组对象的问卷结果是不同的。
从答卷的真实性来说，这类问题的真实性是比较高的，因为属于客观评价（而不是对答卷人的自我评价）。
除此之外，因为是两组对照，所以即使绝对数据有些不真实，但两组之间的相对比较基本上是真实的（例如针对同一个问题，门店管理者的认可度比房地产经纪人更高，这就足以说明问题了）。
如何设计问题，这也是我非常关注的，我经常会让协会的研究人员参考别人的问卷设计，学习那些设计精妙的问题;同样，我也会注意让他们避免别的问卷一些不够合理的问题。
例如针对房地产经纪人学习渠道这个问题，这份报告中问卷设计的答案有：行业内的线上课程或学习平台公司内部的线下开课社群、公众号学习公司内部的线上课程行业内的线下公开课显然上述5个途径并不能涵盖所有的学习渠道，得出的调查结论就会有偏差。
我国房地产中介市场情况及贝壳业务布局、竞争优势分析(2021年)
图 3：贝壳商业模式
得益于平台模式带来的规模化效应和新房业务的快速发展，贝壳近年来 GTV 快速增长。 2018-2020Q1-Q3（9 个月），公司 GTV 分别为 11,531 亿/21,277 亿/23791 亿元，同比增 长分别为 13.7%/84.5%/87.2%。其中，新房交易规模增长较快，2018-2020Q1-Q3（9 个月） 同比增长分别为 11.2%/166.2%/105.7%。
图 2：公司发展历程
公司发展历经链家初创、线上转移、业务优化与上线贝壳四个时期。初创时期，公司探索 业务创新，首家推出了“阳光交易”的透明化交易模式。链家在线上线后，公司通过产业 与平台结合的方式，打通线上下交易的壁垒，确立行业领先优势。此后链家在线升级为链 家网，公司通过并购与战略合作等方式，迅速扩大业务覆盖范围。贝壳找房上线后，公司 发挥产业领先地位的累积优势，开始布局向房地产行业互联网巨头的转变。
公司的核心业务由经纪平台“链家”与交易平台“贝壳” 两方面构成。通过强调门店与 互联网平台的相互联系，贝壳打通线上线下间的空间与信息壁垒，以发挥品牌在数据洞察 与经营经验上的累积优势。目前公司的业务范围已全面囊括新房交易、二手房交易与房产 金融服务、房屋装修服务等一系列其他新型业务。
图 1：公司ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ要业务
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1. 贝壳如视 VR 引领家装消费市场
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2. 未来 VR 技术有望为贝壳带来多少潜在市场空间？
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图表目录
图 1：公司主要业务
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图 2：公司发展历程
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图 3：贝壳商业模式
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图 4：贝壳交易规模 GTV 及构成
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图 5：贝壳 APP 分季度月活跃用户（单位：百万 MAU）
房地产中介服务问题分析
关于房地产中介服务问题的分析中图分类号:f293.3 文献标识:a 文章编号:1009-4202(2010)03-014-01摘要近几年,我国的房地产市场发展迅速,各种房地产中介机构也涌现出来。
房地产中介行业对推动房地产市场的发展起到了一定的促进作用。
但是当前我国的房地产中介服务业从总体上看仍处于较低的水平,房地产中介服务企业存在专业知识与服务质量不高、经营规模小、诚信缺失等很多问题。
关键词房地产中介企业诚信体系违规行为一、引言随着房地产市场的不断发展,各类房地产中介服务机构也纷纷涌现出来。
房地产中介企业是介于政府与市场主体企业之间、商品的生产者与经营者之间以及个人与单位之间的组织,是商品生产、流通和消费中不可缺少的环节,并且在房地产市场中,中介服务业务尤其发挥着重要作用。
但是在房地产中介企业快速发展的过程中,也涌现出了许多问题。
因此,为了使房地产中介企业进入一个健康、平稳的发展时期,需加强对房地产中介服务企业的监管。
二、房地产中介服务概述房地产中介企业是一种为市场交易活动提供便利并增进交易福利的盈利性组织。
它的根本作用在于节约市场交易费用,提高市场运行效率①。
房地产中介企业的服务主要有信息咨询、价格评估、经纪代理。
(一)信息咨询是指向委托人提供具有特定内容的信息资料。
从信息来源划分,房地产信息可分为固定信息、流动信息、偶然信息。
固定信息相对稳定,在一定时间内可重复使用,流动信息反映房地产市场即时变化,处于不断更新之中,时间性强,查询费用相对较高一些。
(二)价格评估是指依据有关政策、法规,运用科学的估价方法,合理判定评估对象价格的行为。
国家政策、法规对价格评估的要求很严格,必须做到依法评估。
估价的方法主要有市场比较法、成本法、收益还原法等,根据不同的情况,采用不同的方法,只要评估价格能被各方所接受,该评估的价格就是合理的。
(三)经纪代理是指一种以房地产经营活动为对象的居间服务,主要包括商品房销售代理,房地产投资项目策划,提供可行性报告等业务。
房地产中介
风险防范
骆训文
房地产交易中，买卖或租赁双方要注意防范各自的风险，同样，作为房地产中介公司也应注意防范自身的风 险。
一、托管定金、交楼押金、首期款处理等资金风险。
当一方违约时，是退还买方、卖方还是谁也不退，能否抵扣拥金?
以托管的定金为例，如无特别约定，一般托管在中介公司的定金放款于卖方的条件是：卖方将红本房地产证 原件交予中介公司且查档清晰后几个工作日。但在交易过程中发生一方违约时，未达到合同约定的放定条件时， 是否应该退还守约方?
狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易 形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。广义的房地产中介服务， 是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的 中介服务。按照《城市房地产管理法》的规定，我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地 产估价三种形式，显然这是对房地产中介作了狭义的理解。今后，随着我国市场经济的不断深入和房地产业的进 一步发展，房地产中介服务必将会更加丰富和完善。
房地产中介在运作过程中涉及的知识面比较广，既有房地产经纪、房地产估价、房地产咨询等专业知识，又 有经济学、法学、城市规划学、建筑学、统计学、会计学、心理学以及房地产开发经营、房地产金融保险、房产 测绘和环境等知识。
房地产的概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指固定在土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、 水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的各种权益。
2021年，《海口市房地产中介行业信用信息管理办法》已出台，有效期5年。
简介
概念 内涵
特点 种类
房地产中介发展现状存在问题及解决方案
房地产中介发展现状存在问题及解决方案摘要：本文分析了我国房地产中介机构的作用、发展现状及存在问题，提出了房地产中介机构的解决方案。
关键词：房地产中介，问题，方案中介业务是市场经济发展的产物，是商品生产、流通和消费中不可缺少的媒介及桥梁。
所谓房地产中介，是指在房地产开发经营与消费的供求市场中，为交易物体提供评估、交易、代理、经纪、咨询等服务及善后管理服的职能机构。
房地产中介服务涉及总地产投资开发、建设、交易、消费等各个环节。
良好的房地产中介机构能为房地产经纪活动提供相应法律、专业技术、信息等优质服务，不仅有利于房地产交易市场的发展，也为行业自身创造了可观的收益。
一、房地产中介机构的作用房地产二级市场是指房地产开发经营市场，表现为开发后的房地产出售给用地单位和个人；三级市场是指房地产交易市场，表现为房地产投入使用后在使用者之间的交易。
在目前房地产市场供应量相对饱和的时期，房地产中介的作用不仅在二级市场中举足轻重，更为盘活三级市场注入了新鲜的动力。
（一）提高专业化程度。
房地产中介机构的产生是市场细分的必然结果，也是我国实行市场化发展的进一步要求。
房地产中介机构从原来房地产企业开发、建设、销售的一体化结构中分离出来，有助于提高房地产交易的专业化水平。
由于在房地产交易过程中，买卖双方需要为交易付出信息搜寻成本、谈判签约成本和合约履行监督成本，交易过程长、环节多，其交易成本自然就高。
而房地产中介机构能够凭借对市场的了解，建立客户网络和提供专业服务，为买卖双方节约时间及精力，降低交易成本，提高效率。
（二）优化供需匹配。
一方面，房地产中介机构能为交易双方提供专业化的信息与服务，另一方面可以节约双方的交易成本。
所以供给方和需求方都愿意向中介机构缴纳一定的酬劳，以获得信息、争取时间，确保和交易安全，减少房地产交易过程中的信息不对称和道德风险问题。
（三）激活房地产三级市场。
过去的房地产中介服务主要集中在一、二级房地产市场，交易解决的基本是从“无房”到“有房”的问题。
房产中介分析报告
关于房地产中介的分析报告一．可行性分析作为一个新生的行业，我国房地产中介服务行业的未来发展潜力巨大，其主要的趋动因素来自于两个方面：一是其所依立的房地产行业持续发展；二是行业本身的进一步生长成熟。
1.国内房地产行业的良好发展势头为地产中介的发展提供了巨大的助力。
我国自1998年家实行住房商品化改革以来，迎来了房地产行业的黄金十年，从1997年至2008年全国商品房销售面积增长了近6倍，年均增长率达到21%，商品房价格也有较快的增长。
同时房地产开发建设在全国各地也火热进行，2008年全国房地产开发投资完成额达到3.06万亿，占全社会固定资产投资额的18%，为2008年GDP的十分之一，房地产行业在国民经济中的支柱地位日益得到加强。
虽然2008年房地产行业遭遇了巨大调整，市场呈量缩价跌之态势，但2009年上半年房地产市场快速回暖，各类行业指标强劲复苏，仍不改长期向好的态势，推动我国房地产持续向好的基本因素也没有改变。
2.房地产中介服务行业已作为一个独立的行业不断的完善，不断的成熟。
房地产中介服务行业具有就业吸纳能力强、资源耗费少等特点，属于新型朝阳服务业。
其属于人力密集型行业，以从业者为创造价值的主体，在人员扩张方面受其它生产要素的制约较少，在吸纳就业方面具有先天的优势以及巨大的潜力。
此外，该行业以知识与服务创造价值，资源能源耗用极低，符合新型经济发展的趋势二．存在的问题虽然说，地产中介属于新型的朝阳的服务行业，具有较大的发展前景。
但是，也同样的面临了许多的问题。
1.市场准入门槛低，竞争激烈。
地产中介是一种服务性的行业，前期投资不大，不需要投资很庞大的资金；也不像律师，会计行业需要很专的技能，所以，想进入这个地产行业的门槛不高。
即只需拿到营业执照，一个小门店，几台电脑就可以营业。
正是，因为进入这个行业的门槛低，所以这个行业的竞争也很激烈，行业也不够规范。
近几年，茂名也出现了很多地产中介。
2.从业人员素质参差不齐地产中介行业是一种劳动密集型的服务行业！其服务水平的高低直接由其员工所提高的服务来体现。
地产五大行比较
地产五大行比较从目前报告的情况来看，仲量联行和DTZ对中国市场的研究比较细致，其中DTZ有对武汉等城市的报告，中联两行更多的是根据其业务进行划分。
其他三家则主要从亚太的角度出发发布的研究报告。
一、戴德梁行DTZ戴德梁行简介戴德梁行在全球45个国家200间分公司共有11,000余名员工为客户提供跨国房地产服务。
凭借其驻各地专业人员组成的跨国网络及其对当地市场的透彻认识，戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顾问服务。
戴德梁行的全球地产专业服务范围包括：环球企业服务、研究及顾问、物业管理、酒店管理和顾问服务、设施管理、估价及顾问、物业投资、写字楼代理、商铺顾问及代理服务、工业房地产投资服务、住宅服务、建筑顾问。
戴德梁行在中国DTZ戴德梁行1993年成立上海分公司，是最早进入中国大陆市场的国际物业顾问公司。
戴德梁行在中国市场设有18间分公司，业务领域覆盖：北京、天津、大连、青岛、西安、成都、长沙、重庆、武汉、上海、杭州、南京、沈阳、厦门、台北、广州、深圳、香港，在同行中的业务覆盖率位列榜首。
戴德梁行是中国首屈一指的物业投资代理，占市场份额超过50%；2010年代理物业总值高达27.5亿美元。
戴德梁行也是大中华地区领先的物业管理公司，物业管理项目遍布65个城市，面积超过9000万平方米。
研究情况：为客户提供从投资机会到可行性研究、从市场到定位、从规划到实施的全面顾问服务，包括项目发展咨询、零售市场研究、非零售商业及住宅物业市场研究、策略策划、经济房地产研究及预测等专业内容。
利用其专业经验和国际网络，协助房地产领域的各界客户创制出完善的发展项目。
服务项目：北京CBD核心区、奥运村等。
其网站上可找到的研究报告有：Investment Market Update ChinaProperty times各大城市季度报告戴德梁行所获部分殊荣：中国唯一获得“一级房地产价格评估资格”的国际物业顾问公司；首家荣获“ISO9001(2000版)认证”的国际物业顾问公司；在欧洲权威财经杂志EUROMONEY中，获选为“2005年中国、新加坡及英国地区最佳物业顾问”；在2003、2004、2005年中三度蝉联“金桥奖”双强，“营销代理20强、房屋中介代理20强”。
中国的房地产经纪行业
关于房地产经纪业发展阻碍的思考摘要：随着我国房地产市场机制的建立与完善，房地产经纪在房地产交易中扮演着十分重要的角色，房地产经纪行业的良性运转有助于房地产市场的持续发展。
目前，从业人员素质低下、诚信机制不完善、服务水平较低成为制约房地产经纪行业发展的主要障碍。
房地产经纪行业现在面临的挑战大于机遇，这种情况下，我们应该反思下行业现状和发展对策。
关键词：房地产经纪发展现状发展对策一．房地产经纪机构的作用和现状要点总结房地产经纪机构是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的机构。
房地产经纪机构在房地产开发销售和二手房流通领域发挥了重要的桥梁纽带作用。
中国的房地产经纪行业在促进房地产市场有效运行等方面，发挥着重要作用。
主要体现在这几方面，第一，通过提供房地产市场信息，以及延伸的代办产权过户、代办贷款等服务，大大方便了房地产交易者，提高了市场的效率。
第二，在交易者之间要搭起一个互信的平台，日益规范的服务流程和服务标准，保障了我们交易的安全，维护了市场的交易秩序，第三，盘活了二手市场，提高了服务使用率和居民居住水平。
第四，房地产经纪行业为社会提供了超过百万个就业岗位，扩大了就业，在一定程度上解决了一部分年轻人的就业问题。
但是，另一个方面是，经纪行业的发展时间比较短，相关的理论基础严重不足，立法严重的滞后，监管经验不足，管理体系也不健全。
房地产经纪行业还存在一些突出问题。
有这么几方面，首先，行业的准入门槛比较低，人员流动过于频繁，导致了房地产经纪队伍鱼龙混杂。
其次，无序竞争，业务发展主要是靠开店招人的人海战术，不够重视提高我们的专业水平和服务质量。
再次，不规范的职业行为还是大量的存在。
这些问题的存在，严重影响了这个行业的社会形象。
目前，行业管理法律、法规不完善、从业人员素质低下、诚信机制不完善、服务水平较低成为制约房地产经纪行业发展的主要障碍。
1.房地产经纪行业管理法律、法规不健全目前，房地产经纪行业缺乏相应的比较完整的上位法规和行政法规。
中介服务行业的优势与劣势
中介服务行业的优势与劣势中介服务是指通过第三方机构或个人，协助完成双方合作的一种经济行为。
在现代社会中，中介服务行业已经成为市场经济中不可或缺的一部分。
本文将探讨中介服务行业的优势和劣势，并对其进行全面分析。
一、中介服务行业的优势1. 提供专业服务中介机构通常由经验丰富、专业技能过硬的人员组成。
他们了解市场动态，具备深入的行业知识和专业技能，能够为客户提供精准、高效的服务。
客户通过中介机构可以获得更专业的意见和建议，提高决策的准确性。
2. 简化业务流程中介服务行业通过协调双方的需求和资源，简化了业务流程，提高了效率。
以房地产中介为例，他们可以帮助买卖双方寻找合适的房源和购房者，起到了桥梁的作用，大大减轻了客户的负担和时间成本。
3. 增加市场透明度中介服务行业通过信息的收集、整理和传递，提高了市场的透明度。
他们可以向客户提供市场行情、价格走势等信息，帮助客户做出明智的决策。
同时，中介机构也可以收集和汇总客户需求，向供应方提供市场需求的准确反馈，促进市场的平衡和稳定发展。
4. 降低交易风险中介服务行业在业务交易中起到了风险把控的作用。
他们通过对交易双方的信用评估、合同审核等方式，保证了交易的安全性和合法性。
特别是在金融和保险行业，中介机构的存在可以提供风险管理和防范机制，减少了客户的风险损失。
二、中介服务行业的劣势1. 信息不对称由于中介服务行业通常掌握着更多的信息，存在着信息不对称的问题。
这可能导致中介机构在交易中占据优势，对客户不透明，存在信息的隐藏和操纵。
客户在选择中介机构时，需要对其进行充分的调查和了解，确保得到真实、准确的信息。
2. 服务质量参差不齐中介服务行业存在着服务质量参差不齐的问题。
一些不良中介机构存在欺诈、虚假宣传等行为，给客户带来负面的影响和经济损失。
客户在选择中介机构时，需要谨慎评估其信誉、口碑和行业声誉，避免受到不良中介机构的影响。
3. 服务成本较高与直接交易相比，中介服务通常会增加交易成本。
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国内外房地产中介行业的比较分析
国内外房地产中介行业的比较分析提要：搞好培训、提高人员素
质。中介行业是一个注重品牌的行业，品牌是中介服务业生存的基础。
要以诚信培育行业品牌
国内外房地产中介行业的比较分析
2008年初，房地产中介退市风潮正向全国范围蔓延。深圳、北
京、上海、广州等大中城市的许多房地产中介公司正不断缩小规模，
甚至一些公司陆续退出市场。分别介绍国内外房地产中介行业的现状
和特点，通过比较分析，希望能对我国房地产中介行业的发展起到一
定的借鉴作用。
一、房地产中介行业的现状及特点
1、房地产中介行业的特点。房地产中介机构不从事房地产开发
经营活动，只为房地产经营活动提供中介服。房地产中介不占有房地
产商品，也不直接从事买卖活动，只向买卖双方提供沟通服务。房地
产中介活动具有非连续性和流动性的特点。房地产中介具有很强的灵
活性。房地产中介机构以佣金为主要收入。
2、我国房地产中介服务行业存在的问题。一是门槛不高，业务
人员随意聘用，素质良莠不齐。二是诚信不良。虚假信息、屡吃差价、
私下交易、协议陷阱、阴阳合同……种种“黑幕”不胜枚举。三是管
理不善。内部管理粗放，“私单”频频乱走，经纪人员难以约束，违
规操作屡禁不止。四是扩张不当。资金不足、管理不力、人员不齐等
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等，在这种情况下，一批房产中介就盲目“跑马圈地”。市场交易活
跃时，这些内部缺陷被掩盖，一旦市场行情“调头向下”，紧绷的“弦”
随时会断。五是监管不严。
二、国外房地产中介的现状和特点
国外及港台房地产中介服务具有悠久的发展历史，具有一套较为
完善的独立法规体系，包括市场准入法规、执业人员职业道德法规以
及执业质量控制标准等。美国作为一个发达国家，其房地产及经纪业
的发展先于我国许多年，已经具有成熟的运作模式和管理经验，正确
认识并借鉴美国的经验和做法对于发展我国房地产经纪业将不无裨
益。
1、国外中介机构管理制度。（1）经纪人资质等级。在美国，从
事房地产中介业的机构或个人，必须拥有州政府机构——房地产委员
会颁发的营业执照。房地产经纪人主要有两类人员：经纪人，具备独
立的法人地位，具有经纪人执照；销售员，具有销售员执照，为一个
经纪人的雇员，代表经纪人行事，只能执行经纪人所制定的任务，无
权订立契约和收取佣金，仅能以经纪人的名义对外接洽业务，同时对
经纪人负责。美国房地产经纪人如果发生损害当事人的欺诈行为，不
但会因赔偿而被罚得倾家荡产，而且被逐出经纪人行业后，很难再在
这种讲究信誉的行业中谋生。可见，美国对房地产经纪人的管理，无
论是当初准入，还是加入本行业后的管理，都是相当严格的。（2）法
规制度。美国有关房地产中介的法规主要有：一般代理法规、契约原
则、州执照法、联邦法、专业伦理法规。不动产执照法是有关房地产
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交易的最严密的法令。执行房地产执照法的是“州房地产委员会”，
主要的执法方式包括拒发执照、扣留执照和吊销执照。一般美国经纪
人的佣金是以最终销售价格的百分比来支付，佣金数目由委托人与经
纪人自由商定。经纪人不涉及金钱，可减少很多麻烦。（3）职业道德。
美国非常重视中介的职业道德，商业法典10176项和10777项中列举
了从业执照暂停与吊销的规定。另外，美国的全国房地产师职业道德
规范内容简明，注重实效。每个州的房地产委员会一般设有调查机构，
可以在任何时候到经纪人办公室检查业务纪录，发现问题向房地产委
员会报告，由该委员会讨论决定是否向法院控告。同时，美国各地都
有专门的检察机构处理此类案件。
2、美国房地产中介行业的特点。美国房地产中介行业的特点主
要有以下几点：中介行业发展历史悠久，中介事业发达，有独特的房
地产中介管理制度和动作程序。法规健全，权责明确，对规范中介行
为，保障双方权益起到很大作用。行业个人资格准入严格，机构准人
市场化，优胜劣汰。中介企业发展注重连锁经营和品牌效应。充分采
集信息资源，利用网络信息技术，提高竞争力。
三、国内外房地产中介行业的比较
1、经纪形式不同。美国房地产中介无论售房或是购房都实行全
权委托经纪人制度，然后，所有的运作程序包括介绍贷款、物业公证、
房产保险、咨询律师、提交登记等等都由委托经纪人全权办理，所有
费用也都在最后列出清单，由甲乙双方支付。而我国房地产中介实行
的是双方签约制度，中介机构收取中介费后，免费帮助双方办理过户
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手续，由有关管理机构直接向甲乙双方收取费用。
2、产权管理不同。美国实行的是契约登记制度，买卖双方完全
以市场化的程序进行操作。所有运作通过售楼律师中介经纪，从物业
公证到房产保险，构成一个完整的市场保证体系。只有当这个过程全
部完成后，政府才通过登记的手段来加以确认，并把相关的资料进行
保存，以备查询。而我国目前实行的是产权产籍登记制度。相比之下，
美国的登记制度比我们现行的产权产籍制，更能适应房地产市场的变
化，体现政府的职能。
3、地产性质不同。美国一般房屋是建筑在地产基础上的，最大
的区别是地产也属个人财产。因此，房地产概念极为完整，私人购房
后，以地契为准，连地带房都属私人财产，但房主必须每年向国家缴
税，而且政府有许多法律条文来限制私人在其土地上进行的各种活
动，如不准私建乱搭，不准破坏绿地等等。而我国地产属于国家，个
人只拥有国家土地使用证，因而房地产买卖一般
国内外房地产中介行业的比较分析提要：搞好培训、提高人
员素质。中介行业是一个注重品牌的行业，品牌是中介服务业生存的
基础。要以诚信培育行业品牌
注重于房产证的交涉。个人财产的法律体现是以产权证为标志，这样
就使中美两国房地产买卖在概念上、程序上以及管理上都存在一定的
差异。
四、我国房地产中介行业发展对策
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1、健全完善法律制度，创造公平规范的市场环境。为了保证市
场中介组织的健康发展，发挥对市场经济的积极作用，我国也需要加
强立法：完善法规，将房地产中介组织纳入法制化、规范化的轨道。
国家有关部门应尽快制定各种市场中介组织的管理法规或条例，对房
地产中介组织的主体资格、活动范围、酬金标准、权利与义务、违法
处理等问题做出更明确的规定。依法对房地产中介组织登记，坚决取
缔无照经营。凡是具有一定专业知识和中介服务经验、愿意从事中介
服务活动的人员，必须经过政府有关部门的培训，合格者发给资格证
书，方可申请开办市场中介组织和从事中介服务活动。工商行政管理
部门必须通过严格的资格审查后，方可依照有关登记管理法规予以注
册登记，颁发营业执照，使其合法经营。完善对市场中介人员的资格
考试制度。对市场中介人员的考核是一种对其工作能力的鉴定制度，
这项制度对保证市场中介服务的客观性、公正性、准确性和权威性具
有重要的作用。
2、搞好培训、提高人员素质。中介行业是一个注重品牌的行业，
品牌是中介服务业生存的基础。要以诚信培育行业品牌，没有长期的
信誉积累不可能做大做好中介服务，这是中介服务生命。因此，行业
要得以充分发展，高素质人才队伍和过硬的合法经营机构是必不可少
的。要达到这个要求，要求员工在思想素质、专业技术均达到一定的
标准，建立一个完整的资格考试体系。坚决实行从业人员资格认证制
度，做到从事房地产中介服务的人员都符合条件要求。
3、房地产中介信息的网络化和资源共享。当前的任务是利用先
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进技术手段，及时、准确地提供房地产信息。房地产中介服务无论是
经纪、评估、咨询，都要依靠及时而准确的信息，仅靠人工的市场调
研是远远不够的，必须大力推广计算机应用，建立房地产信息网络系
统，组建最具权威的房地产信息收集、加工和传送服务机构，这是收
集、传递信息最可靠、最便捷的途径，可以保证房地产中介服务有一
个坚实的信息基础。
4、走中介公司间的联合和规模化道路，实现房产连锁经营。加
入wTo后中国将更加开放，中介商要想在日趋激烈的市场竞争中争得
一席之地，必须降低服务成本，提高成交率。因此，企业间的联合，
规模化发展，连锁性经营，将是今后房地产中介企业发展的必然趋势。
联合不是简单的叠加，而是资源的共享，优化组合的过程。企业联合
实行连锁经营，可采用原有的品牌或创立新品牌。目前的连锁经营主
要有三种模式：直营连锁经营、加盟连锁经营和前面两种的混合模式。
总之，房地产中介企业要进一步进行资产重组和资源的合理配
置，建立自身的竞争优势，求得生存和发展的机会，建立一支符合职
业化、正规化、社会化、网络化、制度化、专业化要求的中介服务队
伍，才能振兴我国房地产市场，繁荣房地产中介行业。
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