加油站土地拍卖评估方法
加油站值多少钱？看看评估师的算法
加油站值多少钱？看看评估师的算法摘要：长期以来，我国城市加油站用地主要是划拨方式供给，缺乏市场交易实例。
随着土地使用制度改革的不断深入，加油站房地产估价在理论上、方法上都值得深入探讨。
本文结合加油站房地产估价实例，从理论上简单分析了加油站房地产及以收益为基础评估其价格的特点和技术要点，介绍了收益法评估加油站房地产价格实务中的一些做法和经验。
随着城市交通的发展，城市加油站与人们的日常生活和经济活动的联系越来越密切，加油站房地产价格已成为房地产估价领域中一个值得探讨的课题。
我国目前加油站市场交易案例还不多见，加油站估价一般难以采用市场比较法，在采用收益法评估城市加油站房地产的价格时，由于加油站的收益除受区位条件的影响外，经营管理水平等因素对其收益的影响也很大，使得加油站价格的评估一定要设法弄清其客观的收益、成本和有关费用标准，才能科学、合理地评估加油站房地产的价格。
本文结合加油站地价、房地产价格评估的实例，就采用收益法评估加油站房地产价格的方法作一些探讨。
一、加油站房地产估价的一般特点加油站作为一种特殊用途的房地产，在评估中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。
1、位置极其重要并且分布离散性较强加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、用料、工艺和设备、设施条件等差异不大，对其经营收益的影响也不大，加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。
因此，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别。
可以说，加油站房地产的价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。
另外，不象其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离间隔，位置分布离散性较强。
加油站评估
三、估价过程（一）运用收益法评估测算地价1、销售收入的确定虽然宗地已建有加油站必须的建筑物、构筑物以及加油设备，但并未正式投入使用，无实际收入，但市类似加油站经营情况很多，而且主要影响加油站收入的因素是道路类型和车流量，在同一区域围，如道路类型和车流量相似，就能获取客观的平均收入数据。
通过筛选所临交通道路类型和车流量相似的加油站作为参照案例，通过市场调查的方法了解每个参照案例成品油年销售量，取其平均数，作为待估加油站年销售收入。
本报告为确保推算结果能尽量的接近客观销售收入，将参照案例定为3个，详细情况见下表：吨。
估价时点的各类油销售平均价格为9777元/吨，各类成品油进货平均价格为8717元/吨，各类油销售价格和进货价格估价时点各品种的成品油进价和售价如下表：石油需求量也一直在增长，所以我们保守的估计并假定加油站未来的成品油销售量、进油价和售油价保持稳定不变，则加油站预计销售收入为：销售收入=5567×9777= 54,428,559（元）2、年销售成本销售成本为加油站商品购入价款（不含增值税），则：销售成本=5567×8717= 48,527,539（元）3、年运营费用主要为管理费用，包括工作人员的工资、交通运输费、广告费等，经过调查类似加油站情况，按其销售收入的2%计取，即：年运营费用=54,428,559×2%=1,088,571（元）4、年折旧费的确定加油站已建成，但尚未启用，折旧费指加油站固定资产每年的价值折旧，包括储油罐、加油机、房屋建筑物、构筑物等。
根据委托方的介绍，加油站目前连建筑物及设备的投入约为600万左右，其中房屋建筑物约为350万，设备部分为250万，资产综合折旧年限为20年，则年折旧费为30万元。
5、增值税按照《国家税务总局关于加油站一律按照增值税一般纳税人征税的通知》（国税函[2001]882号）文件，加油站为一般纳税企业，应交增值税，税率为17%，则：增值税=（销售收入-销售成本）×17%=（54,428,559-48,527,539）×17%=1,003,173（元）6、营业利润营业利润=销售收入-年销售成本-年运营费用-年折旧费的确定-增值税=3,509,275（元）7、确定由土地使用权产生的净收益上述计算的营业利润包含了由房屋产生的收益、正常经营的商业利润和特许经营权产生的超额利润，扣除正常经营的商业利润、房屋产生的收益和成品油特许经营权产生的超额利润，所剩余的即为土地使用权所产生的利润。
加油站用地评估方法
加油站用地评估案例(加油站土地估价的探讨)加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。
在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。
同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。
至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。
加油站土地拍卖评估方法
对加油站土地进行实地勘查，了解土地 的地理位置、地质条件、周边环境等基
本情况。
价值评估
根据土地的实际情况和市场行情，采 用适当的评估方法对土地价值进行评
估。
资料收集
收集加油站土地的相关资料，包括但 不限于土地规划、建设许可、环保要 求等。
结果公示
将评估结果进行公示，接受社会监督 和反馈。
03
加油站土地拍卖评 估方法
目 录
• 引言 • 引言 • 加油站土地拍卖评估方法概述 • 加油站土地拍卖评估的考虑因素 • 加油站土地拍卖评估方法的具体
应用 • 加油站土地拍卖评估的注意事项
01
引言
直接比较法
通过选取与待评估加油站土地相似的 近期成交案例，进行比较分析和修正 ，得出评估值。
关键因素比较：土地用途、地段等级 、面积规模、基础设施站土地的近期交易价格来评估待拍卖土地价值的方法。
详细描述
该方法首先选取一定数量的类似加油站土地作为比较对象，收集这些土地的近期交易价格、交易日期 、交易条件等信息。然后，分析比较这些土地与待拍卖土地的相似性和差异性，根据这些因素对比较 对象进行修正，得出待拍卖土地的市场价值。
况、市场需求等因素。
成本逼近法
总结词
成本逼近法是一种通过估算加油站土地的开发成本来推算其价值的方法。
详细描述
该方法首先估算待拍卖土地的开发成本，包括土地取得成本、基础设施配套费用、税费 等。然后，根据土地的开发程度和未来开发潜力等因素，对开发成本进行调整，得出待 拍卖土地的价值。在估算开发成本时，需要考虑土地所在地区的经济状况、政策法规等
05
加油站土地拍卖评估的注 意事项
法律法规的遵守
遵守土地管理法律法规
加油站用地评估方法
加油站用地评估案例(加油站土地估价的探讨)加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。
在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。
同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。
至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。
加油站土地评估收益法上市公司备案版
加油站土地评估收益法上市公司备案版————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期：◆收益还原法的评估测算过程：收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益)的基础上,以一定的土地还原率,将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
根据委托方提供的资料及估价人员的调查,估价对象位于高阳县保沧路与三利大街丁字交叉口西北角,土地为三角形。
三利大街南北贯穿高阳县,为该县中心主干道;保沧路向东直达河间,向西连接宏润大街,沿宏润大街向北可达保定,向南可直通保沧高速。
高阳县宏观经济平稳,估价对象所临道路车流量稳定，估价对象年销售量稳定，考虑到估价对象为**＊*＊下属加油站，油量供应稳定,供应价格稳定，对于加油站而言，其毛利率是固定的。
故本次估价设定未来每年的纯收益保持不变、还原利率不变,有限年期的土地使用权价格计算公式为：Ｐ=ａ÷r×[1-1/(1+r)n］其中:P——土地价格a——土地年纯收益r——土地还原利率n——估价对象土地使用年期1、最高最佳利用方式分析估价对象位于高阳县保沧路与三利大街丁字交叉口西北角，土地为三角形。
三利大街南北贯穿高阳县,为该县中心主干道;保沧路向东直达河间,向西连接宏润大街，沿宏润大街向北可达保定，向南可直通保沧高速。
该站站前保沧路为双向四车道,中间无隔离带,沿路开口６0米,进出口宽度均为18米，过往车流量大，地理位置优越。
经当地国土资源局、规划局及相关经贸部门核准，评估对象符合城区和公路沿线加油站发展布局规划,用地手续和建设手续合法,现状利用方式符合最高最佳利用方式,有利于作为加油站用地的最佳功能发挥。
ﻩ收益预测的假设条件2、加油站年房地客观总收益的测算加油站作为一种特殊用途的土地,不像其他商业用地往往沿街分布或成片聚集,加油站之间一般都有一定距离的间隔,位置分布离散性较强。
加油站土地估价方法
加油站土地估价方法随着人们的生活水平不断提高，汽车已经成为现代交通工具的代表。
因此，加油站成为城市商业园区的重要组成部分。
加油站在城市商业园区中的投资经营商机越来越大。
然而，如何对加油站土地进行合理的估价，对于其投资经营是至关重要的。
以下是关于“加油站土地估价方法”的文章。
一、了解市场趋势了解当地的市场趋势、加油站数量和其所占比例以及加油站投资情况等情况，能够为加油站土地的估价提供重要参考依据。
二、考虑加油站的位置加油站的位置对于其经营业绩十分重要，因此，考虑加油站的地理位置，周围环境、同类竞争情况以及周围人口密度等因素，是进行加油站土地估价的一部分内容。
三、考虑未来的规划考虑未来的规划，看看土地是否在城市的发展重心，有没有城市规划的发展空间，以及对周边区域未来的影响，加油站土地的估价也不能忽视这些因素。
四、考虑土地出租收益如果加油站土地是出租的，那么需要考虑土地出租收益。
考虑加油站的租期、租金、租赁合同等信息，可为加油站土地估价提供参考。
五、参考区域的销售价格参考周边区域的房地产销售价格，以及邻近地段的房产销售价格，可能会为估价提供参考。
六、考虑土地的市场价值由于加油站业务的特殊性质，因此在进行土地评估时，一般都会注重加油站土地的市场价值，这将有助于确定估价范围。
七、参考历史数据了解过去相应市场的历史数据，包括土地的出售记录和价格情况，可以为加油站土地估价提供参考。
八、利用专业技术利用专业技术进行测量和评估，对加油站土地的估价更为准确和科学，同时可以保证数据的安全可靠性。
总之，在进行加油站土地估价时，需要综合考虑市场趋势、位置、规划、出租收益、销售价格、市场价值、历史数据以及专业技术等因素。
通过合理地综合分析，才能得出较为准确的估价结果。
加油站土地评估
加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。
在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。
同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。
至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。
加油站资产评估资料讲解
加油站资产评估加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧。
它是一种收益性物业，为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。
其资产类别包括：无形资产（土地使用权和特许经营许可证）、固定资产（房屋和加油站设施设备）。
也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。
加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。
加油站权利人在向银行申请抵押贷款时，向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》，这时我们需要评估的是加油站房地产价值。
采用的评估方法主要有两种：收益还原法和成本法。
一、收益还原法：加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。
其年收益测算可以采用以下两种方法：1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量，从而测算加油站的客观收益。
经营成本则可以从过去经营状况来计算。
评估机构在评估时应首先评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。
即：加油站房地产价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值。
无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。
无形资产的收益是一种超额收益。
因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。
在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。
公式：无形资产收益=总收益×收益分成率收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”，具体认为特许经营权占总收益的35%。
加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。
二、成本法：加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值。
加油站项目土地评估技术过程
支 1.30 1.25 1.04 1.10 1.05 1.02 1.00 路 由于估价对象临X021线，属综合型主干道，临街深度大于18米， 根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“临 街深度修正系数表”，确定其临街深度修正系数为1.00。 ②宗地面积修正系数 估价对象评估土地面积为1681.0平方米，根据《某县城区和乡镇集 镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“宗地面积状况修正系数表”确
生活次干 综合型主 生活型主 交通型次 临道路状况 道或交通 干道 干道 干道 型主干道 距公交站点 距离 交通 条件 客运码头 距火车站距 离 距长途汽车 站距离 供水保证率 <100 <500 <500 <400 100 100-200 500-800 500-800 400-700 100-98 200-350 800-1200 800-1200 700-1100 98-95 350-500 12002000 12001500 11001400 95-90
较劣 200-500 m2 0.98 500-1000 m2 0.97
劣 <200 m2 0.96 <500 m2 0.94 <2000 m2
2000-5000 m2
工矿仓 1.05 1.03 1.00 0.96 0.94 储 ③宗地形状修正系数 估价对象宗地形状规则，根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地 价成果更新技术报告》中“宗地形状修正系数表”确定估价对象宗地形状 修正系数为Kv＝1.04。 宗地形状修正系数表 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 指标标准 说明 商服用地 住宅用地 形状规 则 1.04 1.05 形状较 为规则 1.02 1.03 对土地利 形状不规 用无不良 则，对土地 影响 利用不合理 1.00 1.00 1.00 0.98 0.97 0.96 形状不规 则，对土地 利用产生严 重影响 0.96 0.95 0.94
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A
4
估价思路
加油站土地拍卖评估中不剥离垄断地租或特许经营权价值。
A
5
二. 加油站土地拍卖估价方法
基准地价系数修正法
我国各地基准地价基本上只有商服、住宅、工业三大类用地基准地价及其 修正体系，很少细分到加油站等特殊商服用地基准地价及其修正体系。
10
收益还原法
3. 配套机器设备价值（重置成本法）
油罐
加
油 站
加油机
配
套
电瓶
机
器
发电机组
设
备
其他设备
加油站配套机器设备价值=油罐价值+加油机价值+电瓶价值+发电机组等其他设备价值
A
11
成本逼近法
4. 房屋现值（重置成本法） 房屋现值 = 房屋重置价格 - 折旧额
= 房屋重置价格– 年折旧费*房屋已使用年限
A
14
加油站土地拍卖估价案例
二. 评估目的：加油站土地拍卖 三. 评估基准日： 2011年9月18日 四. 评估原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、预期原则、估价时点 、公平原则。
A
15
加油站土地拍卖估价案例
五.估价思路及方法
根据估价人员现场勘察情况，考虑到估价对象为商服用地（加油站），按照 《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当 地土地市场状况，加油站为收益性的物业，其土地使用权价值评估时适宜采用收 益还原法评估。
务指标在逐步稳步上升，假定该加油站在未来40年内各项财务指标都按目前近三
年平均水平稳定不变，我们确定以近三年年平均收入为计算依据，来预测该油站
未来40年内年净利润水平。由于周边类似加油站实例近三年综合平均净利润差额
不大，且不大于20%，均与当地社会平均水平接近，则采用实例近三年综合平均
剩余使用年限=40年 拍卖时无房屋建成，假设建成房屋耐用50年>土地使用权剩余年限40年，剩余使用年
限取40年。
还原率（实例法）
选取类似实例，调查搜集近期发生实例的交易价格、净收益等资料，选用相应的收益法
计算公式V＝a/r，反求出还原率r=a/v.
将周边类似加油站实例还原率与当地社会平均A水平比较得出估价对象的还原率。
12
方法比较
基准地价系数修正法 方法不完善成熟，需要进一步实践修正。 收益还原法 比较接近实际情况。 成本逼近法 特许经营权费≠垄断地租，偏远农村可考虑此方法。
A
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加油站土地拍卖估价案例
一. 项目概况
估价对象位于××市××区，北靠××路，南临××路，随着城镇的扩张， 汽车消费的不断升温，往来货柜车、私家车、公交车等车流量将会日益增大，地 理位置优越。 地块宗地号：××××××；该地块土地面积1681.0平方米；土地 用途为加油站用地；规划建筑密度为≤15%，建筑限高为≤7.5米，容积率≤0.2，总 建筑面积397.0平方米；土地使用权年限：40年。
车流量
日均（周均）车流量分档
入口
入口方便程度
规模
加油枪、油罐等数量
经过调查和统计各加油站的收益水平及影响因素进行分析、制订相应 的修正系数修正评估加油站估价对象土地价格。
7
收益还原法
加
油 站
土地使用权价值
含特许经营权价值
整
体
房屋价值
资
产
价
配套机器设备价值
值
加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-配套机器设备价值-房屋现值
收入开业后能从稳定走向稳步上升的趋势。 通过估价人员选取与估价对象类似的实例，调查搜集近期发生在实例上的
经营状况等资料，分析计算其三年各项财务指标社会平均水平如下表：
A
17
A
18
加油站土地拍卖估价案例
2.加油站年正常净收益预测
通过对周边类似加油站2008年-2010年各项经营指标的分析, 近三年各项财
基准地价系数修正法
评
估
收益还原法
方
法
成本逼近法
扣除特许经营权费
A
3
存在问题
拍卖目的中，权益不可分割 不动产价值的本质是不动产权益（包括权利、利益、收益），单一对象权益价值是
不可分割单独存在的。拍卖目的中，加油站土地离开了特许经营权就不是加油站了， 为此单一加油站土地与特许经营权是不可分割的。
特许经营权费≠垄断地租 特许经营权是否等同于垄断地租要看市场是否充分竞争。在中国，中石油、中石化
影响加油站用地收益的因素较一般商服用地（如商场、店铺）影响因素差 异很大，有些影响因素甚至作用完全是相反的，加油站土地拍卖评估不宜采用 一般商服基准地价修正体系。
A
6
基准地价系数修正法
影响因素
修正指标
临接 道路 情况
临接道路类型 主干、次干、支路 临接道路方向 三面、两面、一面临路
加油站密度
区域范围内每平方公里加油站个数 或相邻最近加油站距离
由于拍卖目的下特许经营权价值与土地使用权价值不宜分割，本次评估土地 使用权价值包含特许经营权价值。
首先采用收益还原法评估整体资产价值，剥离房屋现值及机器设备价值余下 为加油站土地使用权价值，房屋现值及机器设备价值采用重置成本法测算。
A
16
加油站土地拍卖估价案例
六.估价过程
1.待估宗地区域加油站经营状况 根据该加油站提供的相关资料可知，该加油站凭借优越的地理位臵，营业
年折旧费 房屋耐用年限 < 土地使用权剩余年期： 年折旧费 = 房屋重置价格*（1-残值率）/耐用年限 房屋耐用年限 > 土地使用权剩余年期：
年折旧费 = 房屋重置价格/房屋可使用年限 拍卖时房屋未建成，房屋尚未到耐用年限写且均为新置无需折旧
房屋现值 = 房屋重置单价*建筑面积
加油站土地使用权价值=加油站整体资产价A值-配套机器设备价值-房屋现值
苏州天地房地产评估有限公司
加油站土地拍卖的评估方法
目录
1 加油站拍卖评估
3
加油站情况分析
存在问题 评估思路
2
加油站土地拍卖估价方法
基准地价系数修正法 收益还原法 成本逼近法
加油站土地拍卖估价案例
A
2
一 . 加油站情况分析
加油站土地作为一种特殊商服用地在实际生活中为具有垄断性质的用地 ，评估中应 考虑垄断地租的修正。
A
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收益还原法
1. 年正常净收益 年正常净收益=销售收入-营业成本-营业税金-各类费用
评估要点 根据周边类似加油站（稳定经营）历史经营情况推算单位面积净收益。 比较当地市场平均情况
A
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收益还原法
2.加油站整体资产价值（收益还原法） P - 加油站整体资产价值；a - 年正常净收益； r – 还原率；n – 剩余使用年限