房地产公司工程部如何做好工程管理

浅谈房地产公司工程部管理人员

如何做好工程管理工作

工程项目的管理是公司的对外窗口，体现着公司的形象，需要现场各个环节的人员精诚团结和协作，因此全体工程管理人员，必须严格按公司有关规定、流程要求、岗位的职责，尽心尽责地努力完成工程项目的各项目工作任务。针对工程管理这个宠大的系统来说，以下几个方面很粗浅，只是我个人觉得工程部人员在工程管理中需要注意的几点。

1、制定监理责任目标并落实执行

这就要求公司从招投标开始认真筛选监理单位、细化监理合同并制订出便于考核监理的指标，定期与公司各职能部门对监理进行考核，一定要认真落实监理合同的执行，千万不要让监理工作流于形式，我原来的开发公司的监理是因为人情关系进来的，在监理过程中，人员不到位，素质也差，个别监理与施工单位同流合污，这样会增加甲方项目部的工作难度，这是我有亲身体会的。

另一方面对监理单位管理的，一定要充分信任监理方，保持其工作的独立性。

2、进度控制

设计变更和签证太多是原来我在原开发公司项目工期延误的关键因素之一(合同是按定额计价，未采取包干形式)，所以在设计阶段要优化设计，在项目施工前要做好施工图纸会审工作，将设计变更消化在施工前，力争在工程开始后少变更，保障工程的工期。同时在施工前可将项目整体进度分解落实到月、周，责任到人，还可与施工单位签订阶段性的目标责任书，在签定合同时针对工程可能滞后的程度制定具体的措施如：通过每月的评比，奖励先进的，批评落后的，向建筑公司发函、罚款、撤销项目经理直至停止施工等。当然有罚就有奖在合同中也可设提前工期的奖励。

在施工过程中应及时组织项目节点验收，并根据完成情况予以考核评价，工作中要及时发出指令，保持工作高效率，避免工作推诿导致工期延误。

3、投资管理

⑴加强日常现场巡查，避免因管理不到位造成的工程变更；加强甲供材料设备使用损耗的检查、分析与监管，认真核实施工企业上报工程量防止虚报、多报给公司造成损失。

①、所有施工现场变更签证及甲供材料签证在发生后，必须在三天之内由公司工程部有关负责人签字确认。签证样式见表。

②、所有签证必须现场审查由相关单位加盖公章后方可有效。

③、所有签证单进行统一编号原理，原件存入公司档案室，公司内各相关部门留存复印件。

④、工程结算时，凡本公司工程及造价部没有签字的签证单，建设单位一律不予认可。

⑵、工程款支付管理（见表）

4、质量管理

建筑房屋工程质量是企业形象的体现，工程部成员一定要树立精品意识，主体工程涉及安全重要性不必多谈，装饰装修工程一定要坚持“样板引路，样板先行”的原则，大面积施工前先进行样板施工经监理、甲方验收合格后在开始大面积施工。特别是内部公共部分装修、

外墙保温、外墙饰面砖（漆）等分项分部还可在合同中注明要求达到的标准和适用验收规范。

（一）、施工前期的质量管理

在工程施工过程中影响施工质量的因素多，如设计、材料、施工工艺、工序、操作方法、技术措施、管理制度、投资成本、建设周期等等。因此，在施工前期，做好这每一方面的统筹预算工作对整个工程质量有着十分重要的作用。

1、设计意图的体现。

设计意图也就是业主方和设计者的综合意图，所以满足设计要求是生产优秀建筑产品的前提。

2、材料的选用。

对于一个建设项目工程从建筑、结构、装饰装修、水电、采暖通风施工等特点来看，主要就是工程所需用的材料品种繁多。

而且随着房屋的技术含量的提高、功能增多，所用的新材料也不同程度的在工程中运用。

3、选择专业的设计、监理、施工单位

对房地产企业来说，一般建造的项目以住宅为主、公建为辅，所以必须选择专门设计住宅、监理住宅、施工住宅的企业来实施项目，因为他们知道此类住宅在设计、监理、施工等方面的特点和售后住户投诉的关键问题，选择它们更有利于提升工程的内在质量，创造出优秀的建筑产品。

4、质量要受投资、进度的制约。

项目的施工质量受投资、进度的制约较大，如一般情况下，投资大、进度慢，质量就好；反之，质量则差。因此，项目在施工中，还必须正确处理质量、投资、进度三者之间的关系，使其达到对立的统一。

5、建立完善的管理制度。

人是决定工程优劣成败的关键，是第一要素．所有的工程都是由人创建出来的。因此，只有合理的组织人力资源，富有创造力，具有严明的组织纪律，高水平的技能，才能做出高质量的优良工程。必须营造出一种和谐共荣的气氛，分工明确，职责分明，使每一个人都感觉到自己是这个建设项目中的一员。这样施工现场质量管理人员就可发挥最大的才智，奖罚分明，多加鼓励，举办一些生产劳动竞赛，从精神上和物质上让他们双丰收，增强凝聚力。另外，必须明确施工队伍管理体制、各岗位职责、权利和义务，做到有令必行，使其成为一支纪律严明的队伍，能打硬仗的队伍。对工期紧、技术复杂、难度高的工程，坚决服从指挥，有信心，有决心，能保质、按时的完成任务。

6、在施工前向操作者进行技术、质量交底。

样板施工前向操作者进行详细的技术、质量交底，其内容包括样板的名称、部位、使用的材料、技术、质量标准、操作要领等，务必使操作者做到情况明，要求清。

（二）、施工过程中的质量管理

1、施工过程质量管理的作用与目的。

施工过程的质量管理是工程质量管理的重要环节，有力的质量管理能使工程质量做到防患于未然，能控制工程质量达到预期的目标，有利于促进工程质量不断提高，有利于降低工程成本。

2、施工过程质量管理的范围及重点。

在施工过程中质量管理的范围较广，从设计图纸、原材料到分部分项工程施工，每一个环节都不能被忽视，熟悉和掌握监控的范围及重点，有利于事前采取措施，使质量处于预控状态，在一般情况下质量管理的范围及重点为：

（1）涉及会审设计图纸是质量管理的首要环节。图纸是施工的主要依据，因此，在施工前必须认真阅读，了解设计意图，因为一个不符合设计的产品是没有什么质量可言的。然而，我们按图施工是建立在学习与会审的基础上，要把学习与会审结合起来。会审不是简单地审查图纸差错，还要考虑是否有利于施工。

在一些场合下，虽然设计是符合规范的，但由于施工较困难，为保证施工质量，需对设计进行适当的优化，以保证工程质量符合规范的要求。

（2）对原材料、半成品的质量监控是质量管理的关键环节。

原材料、半成品、成品的质量直接影响工程质量，因而要对它进行监控。不仅要检查进场实物，还要检查质保书，看它的型号、规格、性能等是否符合设计要求，对钢材、水泥、防水材料等还要根据规定做复试。对易碎、易潮、易变形、易污染的物品，在运输、堆放、安装过程等环节亦要进行监控。

a）分部、分项工程按规定规程施工是质量管理的主要环节。

分部、分项工程质量是单位工程质量的基础，因而质量监控工作应把它作为主要环节来抓。在按图施工和使用合格的原材料、成品、半成品的前提下，工作的重点应放在抓规范、规程、规定施工，在施工过程中按工序进行控制，出现问题应立即纠正，把事故苗子消灭在施工过程中。管理应贯穿于施工全过程。交工前的产品保护，也是一项不容忽视的监控目标。

b）关键部位、薄弱环节是质量管理的重点。单位工程的关键部位与薄弱环节是根据工程对象和队伍素质决定的，如框架结构中的梁、柱是关键部位；在装饰工程中，如大面积水磨石地坪，外墙大面积贴面砖，或内墙大面积贴墙纸等都可作为关键部位。

薄弱环节有二种含义：一是新技术、新工艺，因是第一次施工，质量无把握，因此要重点控制；二是易发生问题的部位，如轴线位移、钢筋位移、梁柱不归中、混凝土施工缝位置不正且有灰碴、砌体粘结率差、预制板轧缝，以及渗、漏、沙、壳、堵等质量通病。我原来的开发公司就是因为外墙渗水而遭到业主的投诉。

总之制定一套切实可行、科学合理的项目质量管理体系，对房地产企业来说是一个不可忽略的环节。在实施项目过程中，不同主体、不同目标之间往往彼此相互矛盾又统一。其中业主、设计、监理、施工是不同的主体，质量、进度、成本、安全是工程项目均具有的四个基本目标，不同的目标在项目全过程的不同阶段，其考虑重心也不相同。只有在工程质量得以确保的前提下来谈工程成本、进度等才有意义，而安全主要反映在实现公司安全生产考核目标及体现项目经理素质等方面。所以，施工质量是项目产品实现过程中应该始终关注、努力的目标。企业要保证建筑施工质量，实现建筑项目效益的最大化，增强企业在市场中的竞争能力，必须努力提高建筑施工质量的管理水平。

5、安全管理

甲方项目部最好应设专职安全工程师，加强过程监控、日常巡查、安全教育，针对不同天气情况（冬季、雨季、大雾等）定期进行专项检查，并制定奖罚措施，如发现现场哪个工人未戴安全帽罚款50元等等。汉寿有几个楼盘都是这样做的。

6、检查评比

每月可举行横向（同一项目不同标段）、纵向（不同项目之间）检查评比，这样检查要能达到公开、公平、公正评价项目的目的，通过奖励先进，鞭策落后，使工程按合同制定的目标发展。我原来的开发公司就是这么做的。

7、制度建设

（1）工地会议

建立工地会议制度每月举行，要求施工项目部上报施工情况，会议中将问题答复，如不能处理汇报上级领导，提高会议质量效能。

（2）工程部内部管理

1、工程部成员要有责任心，从责任心的方面来讲，一个人无论做任何事，从事任何职业，其实都是在做人，所从事的任何工作都体现了个人的素养。在工作中要体现敬业精神，尽量多发现问题，多解决问题。要对在工程上发现的问题，遇到的问题进行深入研究，不能人云亦云，应做好核实工作，工作中要说到做到，要求的事情必须认真落实处理；对外围联系的工作，应主动及时的处理；尽量做到大公无私。

2、明确岗位职责与分工，签订工程人员岗位目标责任书，配合公司制订和落实阶段性考核及奖惩措施。

（3）信息管理

重视各类设计、施工技术数据的分析整理，便于准确高效的查询，重视施工过程数码照片的拍摄及影音资料的存储。

当然，作为工程部一个好的管理人员，远不止需要以上几点，还应该加强合同管理、与各个部门之间的协调关系、招投标管理等方面的要求也是不能少的。

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二0一0年一月十八日