房地产估价理论与方法第八章：成本法及其应用

第八章成本法及其运用【本章的特点】■考题所占分值大■理论性非常强，技术含量高■计算题多，难度大考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对成本法，包括含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

第一节成本法概述本节阐述成本法的含义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价对象（掌握），成本法估价需要具备的条件（掌握）以及成本法估价的操作步骤（熟悉）。

1.成本法是用估价对象的重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

先把房地产价格分成各个组成部分，分别求取出各个组成部分的价值，再将其相加。

本质，是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价格。

优点：价值易于区别项目构成，测算有依据成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

【2009年真题】提示：参见教材P269[答疑编号1]『正确答案』正确2.成本法的理论依据（熟悉）——生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。

从卖方看，房地产价格不能低于他为开发建设所付出的代价，包括必要支出和利润从买方看，房地产价格基于社会生产成本，如果高于社会成本，则购买不合适，不如自己开发均衡点，卖方不低于开发建设已花费的代价，买方是不高于预计的重新开发建设的必要支出及利润，则可接受的共同点是正常的开发建设代价，包括必要支出及应得利润3.成本法适用的估价对象（掌握）适用对象：新开发的房地产，旧的房地产，在建工程，计划开发建设的房地产，很少发生交易而不适用市场法，没有经济收益或没有潜在经济收益而不适用收益法的房地产，有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，单纯的建筑物或者其装修部分，房地产保险及房地产损害赔偿，房地产市场不活跃或类似房地产交易较少无法使用市场法的项目不适用的对象——建筑物过于老旧的房地产4.成本法估价需要具备的条件（掌握）条件：自由竞争，商品本身可以大量重复生产注意事项：应采用客观成本而非实际成本；在客观成本的基础上结合选址、规划设计条件等的分析进行调整；在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整5.成本法估价的操作步骤（熟悉）弄清估价对象房地产的价格构成测算估价对象重新购建价格测算建筑物折旧求取估价对象积算价格在运用成本法时最主要的有（）。

A.区分计划成本和实际成本B.区分实际成本和客观成本C.结合实际成本来确定评估价值D.结合实际开发利润来确定评估价值E.结合市场供求分析来确定评估价值提示：参见教材P272[答疑编号2]『正确答案』BE第二节房地产价格构成房地产价格构成（7项）：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。

1.土地取得成本市场购置下的土地取得成本（两项构成）：土地使用权购买价格，买方缴纳的税费征收集体土地下的土地取得成本（五项构成）：土地使用权出让金，城市基础设施建设费，征地补偿安置费，相关税费，地上物拆除、渣土清运和场地平整费。

征地补偿安置费用（四项构成）：土地补偿费+安置补助费+地上附着物和青苗补偿费+安排被征地农民的社会保障费用相关税费（四项税费）：征地管理费+耕地占用税+耕地开垦费+新菜地开发建设基金+政府规定的其他有关费用征收国有土地上房屋的土地成本房屋拆迁补偿安置费用（五项）:房地产补偿费+搬迁补助费+过渡补助费+安置补助费+征收非住宅房屋造成停产停业的补偿费（注：不含被征收房屋室内自行装饰装修的补偿金额）相关费用（四项）:房屋拆迁服务费+房屋拆迁估价费+政府规定的其它有关费用2.开发成本：勘察设计和前期工程费，建筑安装工程费，基础设施建设费，公共配套设施建设费，其他工程费，开发期间税费3.管理费用,是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出,一般按土地取得成本与开发成本之和的一定比例来测算。

4.销售费用，指销售房地产的必要支出。

分为销售之前发生的费用和销售同时发生的费用，一般按售价的一定比例测算。

5.投资利息房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要的费用，都应计算利息包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用（四项），无论其是来自借款资金还是自有资金。

借款要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即要考虑机会成本投资利息的计算（五方面）应计息项目（四项）：土地取得成本，开发成本，管理费用，销售费用（注：销售税费一般不计利息）计算周期，计算利率的单位时间，可以是年、季、月计息期——估算建设期计息方式——单利和复利两种方式利率——当利率的时间单位与计息周期不一致时，会出现名义利率与实际利率的差别单利计息和复利计算两不吃亏的利率关系某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。

该地块可转让土地的应计成本是（）元/ m2.【2009年真题】A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77提示：参见教材P281[答疑编号3]『正确答案』C『答案解析』开发成本、管理费用、销售费用3亿投资利息3*【（1+7.2%）0.5-1】=1061.23万元总成本=31061.23万元单位成本为310.61可转让地块单位成本=310.61/65%=477.87成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。

【2009年真题】A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费提示：参见教材P279[答疑编号4]『正确答案』ABCD某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。

这块地的面积是10000平方米。

采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。

A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82提示：参见教材P280、P281[答疑编号5]『正确答案』B『答案解析』540×（1.082-1）+90×（1.081.5-1）+60×（1.080.5-1）=89.86+11.01+2.35=103.22计算建设期建设期的起止点起点——取得房地产开发用地的日期终点——估价对象开发完成的日期成本法估价要假设估价对象是在估价时点时建成建设期的构成建设期＝前期＋建造期前期——自取得房地产开发用地之日起至动工开发之日止建造期——自动工开发之日起至房屋竣工之日止建设期的估算方法可以采用类似于市场法的方法，通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正和调整来求取规定：各项金额均应按他们在估价时点的正常水平来估算，而不是按它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。

一般不考虑预售和延迟销售。

费用在所发生的时间内均匀发生，可以假设发生在期中6.销售税费：销售税金及附加（两税一费，即营业税、城市维护建设税、教育费附加，为售价的5.5%）其他销售税费：印花税、交易手续费等特定规定，销售税费不包括应由买方缴纳的契税、土地增值税和企业所得税（这些进入了买方的购置成本）7.开发利润开发利润指房地产开发商的利润而非建筑承包商利润。

开发利润指土地增值税、企业所得税前利润。

开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利率，而不是个别开发商最终实际获得的利润，也不是个别开发商期望获得的利率。

根据不同的基数，有不同的利润率指标。

（利润率一般是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的）直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3 000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1 000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。

该幢写字楼的销售利润率为（）。

【2009年真题】A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%提示：参见教材P283[答疑编号6]『正确答案』B『答案解析』土地投资1000万开发成本和管理费用1200万投资利息1000*【（1+10%）1.5-1】+1200*【（1+10%）0.75-1】=242.61销售费用3000*2%=60销售税费3000*5.5%=165销售利润=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39销售利润率=332.39/3000=11.08%某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/㎡，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/㎡。

A.1840B.2840C.2966D.3000提示：参见教材P282～284[答疑编号7]『正确答案』D『答案解析』开发利润＝（土地取得成本＋开发成本）×直接成本利润率＝（1000＋1500）×6%＝150 土地价格＝土地重新取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋利润率＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000利用销售利润率计算出的房地产价值房地产价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋利润销售税费＝房地产价值×销售税费率开发利润＝房地产价值×销售利润率房地产价值某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。

【2009年真题】[答疑编号8]『正确答案』正确,参见P283『答案解析』计算投资利润率时，投资成本主要是土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用这四个项目，投资利息和销售税费是不包括在投资成本中的。

土地增值税是在房地产转让的时候才缴纳的，不计入投资成本。

第三节成本法的基本公式1.成本法最基本的公式（掌握）房地产价值＝重新购建价格－折旧2.适用于新开发的房地产的基本公式（掌握）新开发房地价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润新建成的建筑物价值＝建筑物建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润新开发的土地价值＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润3.适用于旧的房地产的基本公式（掌握）房地合一时，旧的房地价值＝房地重新购建价格－建筑物折旧＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧只计算建筑物时，旧的建筑物价值＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧第四节重新构建价格的求取1.重新购建价格也称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况下的估价对象的必要支出及应得利润。