产业园规划案例(国内外共15例)

金浦国际机场
首尔数字媒体城

上岩千禧城
仁川国际机场
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国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”
商业物业 寄宿物业 高科技物业 教育/研发物业 广播物业 住宅与商业物业 通用物业 文化与活动物业
政府办公物业 宗教用物业 都市工业物业 停车区域 教育/研发/高科技物业 商业/休闲物业 公共服务物业
操作模式ຫໍສະໝຸດ Baidu

园区进行统一招商，基本以租赁物业为主。物业 的出售则通过园区的管理委员会来进行。
优惠政策

由于面向的较多为中小型企业，园区为其租客提 供多种帮助，不仅局限在物业服务上，而更多的 在于企业管理和业务拓展上。主要内容有 业务拓展：园区设立了专门负责人以帮助中小企 业进行业务拓展。该负责人拥有20年高科技创新 企业的从业经历 免费推广服务：园区设立了专门负责人帮助企业 处理媒体关系、宣传策划等问题。 租客交流：园区组织租客之间进行早餐会、研讨 会、与园区管理者之间的午餐会等活动，帮助彼 此沟通，发现商机。 学术后备：园区帮助企业进行校园招聘、员工培 训、实习安排等。 国际交流：园区通过其与曼彻斯特投资协会和英 国贸易投资协会等的关系帮助租客寻找海外商机 。 IT支持：IT咨询服务、IT午餐会以及众多IT相关 的后备服务。
房屋租售模式:最简便的商业模式. 免租合作模式:以房屋折股参加项目经营分红 独立自营模式:独立投入经营. 品牌加盟模式:加盟并支付加盟管理费. 混合多样模式:多种商业模式结合的方法.
国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”
基本介绍

地理位置：坐落于首尔市麻浦区上岩洞 上岩千禧城，于1994年开始规划，2002 年开始施工，并计划于2015年建设完成 。
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核心问题




大势把握—— 站在整个深圳房地产市场的角度重新审视地块的核心价值、空间和 时间定位，确定其辐射和聚合区域。解决“为什么”的问题。 理念创新—— 形象定位、概念定位和功能定位。解决“是什么”的问题。 策略设计—— 设计推广模式，解决“怎么说”的问题。 推广整合—— 设计宣传攻势，解决“谁来说”的问题。
整个首尔市
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国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”
1.
慎重的开发：1997年规划到2002年开始建设共经历5年。2002年开始开发 到2015年预计开发完成，共需经历13年。
2.
充分依托城区：与1998年的首尔城市规划是一体的，充分依托周边区域的 产业和商业氛围。
产业定位清晰但灵活：既锁定数字媒体企业，也给与普通企业，尤其是中 小型创业企业以土地。
产业园发展手段

基础设施先行 发展政府规划的重点 产业 更多政府资源入注 有影响力的研究中心 驻入 配套设施完善
产业园类型
单一企业型 日本技术中心、慕尼黑宝马中心 独立主题型 首尔多媒体城、东京杉并动画中心 复合型 香港数码港、上海张江文化科技创意产业基地

岭南文化产业园商业模式
• 设立一定的准入门槛——环境规则
生态工业园的管理部门必须制定一些指导工业 共生体系内活动的规则。企业必须具备进入公 司体系的这些“准入条件”，其中非常重要一 点就是能否改善环境。
法拉利工厂|意大利
案例分析
Case Study
• 法拉利工厂位于意大利中北部小镇Marinello， 法拉利非常重视环境保护，开发每款新车，都 要降低二氧化碳的排放；其次是工厂，10年前 已大力发展及采用环保科技，减排节能，成功 降低工厂40%的废排。 • 工厂的设计理念是Formula Uomo，意思即是 以人为本，目的是关注及改善员工的工作环境， 由著名法国建筑师Jean Nouvel设计，把绿化 概念加进全新厂房的设计，配合更佳的空气流 通及自然采光，令员工可以在舒适的环境工作， 也符合职业安全，减少工伤和职业劳损。 • 厂区使用自行车通勤做到零排放。 • 工厂外围有一座名为Galleria Ferrari的博物馆， 展示法拉利历史上不胜枚举的赛车和公路版轿 车精粹及法拉利车队在F1世界锦标赛上取得的 辉煌成就。
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国外案例——曼彻斯特科学园“MSP”
1.
科学开发：1978年产生开发想法到1984年开园迎来首批租客之间经历了6年的规划和建设，此 后不断调整规划，并聘请职业经理人作为CEO进行企业管理操作。 充分依托城区：园区的发展依托着曼彻斯特市整体从工业重镇向金融、创意、商务重镇转变的 历史机遇。园区距离曼彻斯特市中心最短距离仅5分钟车程，并有多条高速公路、铁路通往伦 敦、利物浦等英国大型城市。 产业定位：在“知识经济”的大范围内着重引进医药、软件和多媒体产业企业。并将注意力放 在中小企业上，充分获取经济和社会的双重效益。

开发模式：整个数字媒体城的开发和推 广由首尔市市政府负责，具体实施建设 工程计划是由政府专门成立的“数字媒 体城处”负责的。首尔市开发公司负责 执行土地开发和基础设施的建设。开发 成本约65亿美元。

占地面积：569,925 平米

核心商务：有关媒体与娱乐的广播电视 、电影、动漫、游戏、音乐、数字化教 育、以及软件开发相关的IT服务。
金桥出口加工区——未来发展
先进制造业聚集区
现代及知识服务业聚集区
高尚生活区 生产性服务业聚集区
现代生活区
现代及知识服务业聚集区，以金桥软件园、大三角洲规划为基础，并一直延伸到申江路带状区域，未来 主要承载现代商务、办公、商业休闲等功能，大大提升了商业载体的产品比重。 生产性服务业聚集区，宁桥路南侧，至申江路的带状区域，未来主要承载研发、设计、后台服务等生产 性服务业功能。 先进制造业聚集区，申江路东侧的带状区域，未来主要发展先进的生产制造业。 生活区，包括红枫路西侧的碧云高尚居住区域和商业区域和未来陆行老镇新规划的现代生活区。
中新天津生态城|中国
案例分析
Case Study
• 中新天津生态城将借鉴新加坡的先进经验，在城市规划、 环境保护、资源节约、循环经济、生态建设、可再生能 源利用、中水回用、可持续发展以及促进社会和谐等方 面进行广泛合作。 • 注重产业节能、建筑节能和交通节能，积极开发应用风 能、太阳能、地热、生物质能等可再生能源，优化能源 结构，提高利用效率，形成可再生能源与常规清洁能源 相互衔接、相互补充的能源供应模式，绿色交通系统为 主导的交通发展模式。
• 企业的相互适应性——企业结构
• 企业的多样性是构成工业共生体系的基础，只 有这样才有可能使一个公司的剩余产品正好是 另一个公司的原材料，而这又是生态工业园运 行的关键。
卡伦堡生态产业园区|丹麦
• 工业园控制在一定范围内——控制运输成本 生态工业园区内各个公司的空间距离十分重要。 要充分考虑剩余产品的运输成本，尤其是能源， 所以各个公司之间的空间距离越短越好。卡伦 堡共生体系中主要5家企业相互间的距离不超过 数百米，由专门的管道体系连接在一起。
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物业租赁为主：执行委员会对土地统筹规划，入驻企业均以租赁为主。
配套完善：不仅具有一流的社区配套以及物业管理服务，更重要的是面向入驻企业的市场拓开 、业务拓展、对外交流、免费宣传等服务。这些服务是园区为租客提供的真正的附加价值部分 。 政府与教育业的力量：开发借助了曼彻斯特市政厅的帮助，4天内拿到土地并进行开发。此后 邀请政要名人等参与开发和管理，与英国政经界积累长期合作关系，有效营销物业。
国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”
园区优势
1.
区位优势 距离金浦国际机场仅10分钟，仁川机场 30分钟 距离首尔市中心商业区7公里路程 距离北京、东京航程在3小时之内 周围有上岩千禧城、世界杯体育场、公共 高尔夫球场和外国人居住村等项目，区域 环境已相对成熟。 人才优势 首尔是韩国高素质劳动力的聚集区 韩国60%的高中生都希望在首尔上大学 产业优势 早在90年代，已有10,000多家小型数字 媒体创新型企业聚集首尔。政府最初开发 本项目的目的正是为了激励这些中校企业 。 明确的产业定位：媒体娱乐广播、电影动 画制作、音乐网络教育
• 贯彻城市可持续发展的理念，建立中水回用、雨水收集、 水体修复为重点的生态循环水系统。 • 以可再生能源利用为标志，加强节能减排，发展循环经 济，构建资源节约型、环境友好型社会。
案例总结
案例分析
Case Study
1 企业的相互适应性、多样性是构成工业共生体系。
2 注重产业节能、建筑节能、加强节能减排，积极开发应用可再生能源，优化能源结 构，提高利用效率，建立中水回用、雨水收集的生态循环水系统。 3 工业园控制在一定范围内控制运输成本做到交通节能，园区以绿色交通系统为主导 的交通发展模式，而对外交通便捷。 4 建筑设计要符合世界主流绿色建筑评定标准，将绿化概念引入厂房设计。 5 地标式的园区建筑，成为城市的形象区域，具有向世界展示风采的元素。 6 与自然生态的紧密结合，成为新一代强调绿色工业园区典范。
用地规划
1.
共有用地51块，采取土地出售和出租两种形式，目前出租的土地有2块，未出售的土地有7块，其余42块土 地全部出售。 总占地面积569,925平米，目前已出售/出租土地508,070平米（约89%），尚未出售或出租的土地有 61,855平米（约11%）。 整个媒体称共分为8大区，并根据功能将物业细分成15种不同用途。包括：商业物业、寄宿物业、高科技物 业、教育/研发物业、广播物业、住宅与商业物业、通用物业、文化与活动物业、政府办公物业、宗教用物 业、都市工业物业、停车区域、教育/研发/高科技物业、商业及休闲物业、以及公共服务物业。
2.
已开发
3.
3期
交通区 2期
投资优惠政策
公园区 河道
1.
根据投资总额大小，购买或租赁媒体城推荐地块的 企业可享受2~5年不等的分期付款支付优惠政策。 优惠利率政策 外商企业优惠：
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更灵活的土地价格幅度 最长20年的分期付款、 优惠利率、 更为灵活的物业类型配比、 税收优惠 若租赁，可获得最高50年的租赁权等
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炒热
伪装基地 动线封杀
生地 熟地
立体轰炸撕开 一个市场缺口
掀起高潮 火爆热销
宝地 旺地
吸引目标 受众的关注
投资客、 置业者为之 感兴趣 有信心
聚势，聚气 聚能量 聚眼球 聚市场
开盘阶段7轮攻击波
第一轮攻击波 第二攻击波 第三攻击波 第四攻击波 第五攻击波 第六攻击波 第七攻击波
户外封杀 全面影响力 储备客户量
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国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”
投资流程
1.
土地根据其是否属于“教育/科研/高科技”性质分 为核心区与非核心区。 核心区规定只能吸引媒体、娱乐、数码、以及其他 IT企业。非核心区可以面向一般企业推出。 投资适用土地出售或出租的方法，流程为“公布土 地”——”提交商业计划”——”商业计划审核 ”——”候选企业公布”——”签约”——”开发 ”。
新闻发布会 控制市场
新闻作炒 知名度 电视 报纸卖点
记者专访 关注热点 权威信赖感
媒体攻击 楼盘品质 现场影响
开盘 现场人气 热点启动 市场关注
热销持续 各大媒介 持续热销
市场攻击体系
卡伦堡生态产业园区|丹麦
• 卡伦堡生态园是世界生态工业园建设的肇始与 典范，它自20世纪70年代开始建立，已经稳定 运行了30多年。凯隆堡工业园区主体企业是发 电厂、炼油厂、制药厂、石膏板生产厂。以这4 个企业为核心，凯隆堡市的工业具有独特的环 境——友好的共生现象，即一个企业的副产品 或废物正是另一家企业的生产原料，排放的余 热资源又能供给凯市。
伦敦可持续工业园(SIP)|英国
案例分析
Case Study
• 位于伦敦东部的可持续工业园，一改以往伦敦过去污 染工业的阴霾，是在伦敦东部的清洁技术集群成长的 一部分，成为低碳和清洁能源的经济枢纽。
• 可持续工业园区个企业发展的协同作用，最大限度地 提高资源的利用效率和创新，并减少废物产生与排放。 • 地标式建筑符合BREEAM（英国建筑研究院绿色建筑 评估体系）“优秀”评级标准，使用新型建筑材料， 具有低能耗、低水耗、低排放的特点。 • 拥有大量的景观基础设施，使用者感到身心舒适。 • 交通便捷。
3.
4.
土地合作为主：绝大部分拿地企业都将自己的总部和研发机构带入，充分 保持了产业定位的完整性和准确性，也解决了招商压力。
配套完善：住宅、商业、休闲、以及酒店等设施非常完善。 政府与教育业的力量：政府办事部门的入驻、展厅与档案馆、会议中心的 建设。日本学校、德国技术学院等办学机构。
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国外案例——曼彻斯特科学园“MSP”