物业管理工作程序范例
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工作行为规范系列
物业管理工作程序(标准、完整、实用、可修改)
编号:FS-QG-67257物业管理工作程序
Template for property management work procedures
说明:为规范化、制度化和统一化作业行为,使人员管理工作有章可循,提高工作效率和责任感、归属感,特此编写。
物业管理服务初步展示
万事开头难
良好的第一印象
物业管理的基本环节
策划阶段、前期准备阶段(前期准备)
启动阶段(物业交付使用初期)
日常运作阶段(正常运作期)
策划阶段1、早期介入
1.1检讨设计方案
(对日后管理不利因素作出改善建议)
1.2参与有关承建商会议,检讨进度;
1.3协助列出遗漏工程供发展商跟进;
2、制定物业管理服务方案:
1.1确定管理档次
1.2确定服务标准
1.3财务收支预算
3、选聘/组建物业管理机构:前期准备阶段1、机构的设置/人员编制
2、人员选聘/培训
3、编制公共公约/守则;
4、草拟工作细则;
5、设立财务制度;
6、物业租售的代理
启动阶段1、物业的接管验收
2、用户入住
2.1宣传物业管理
2.2协助用户入住(卫生、协助搬迁、协调交通)
2.3搬迁期间的安全
2.4装修管理
3、产权备案/档案资料的建立
4、首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立
日常运作阶段
日常管理/维护(房屋管理、设施管理等)
综合服务(安全、环境、便民服务等)
配套设施的完善
系统的协调(内/外)
房地产开发的一般过程前期阶段之重点管理
――从使用者可持续发展参与规划
外部
配套设施:道路、商业、活动场所、垃圾处理等、
能源:水、电、气、备用、发展
保安、消防:车场、住宅、设备
人文环境:绿化布置/选种/高度/搭配、园林境观策划等建筑材料:外墙、公共场所材料易维护和更换
科技运用:智能化、网络等
室内
物业规格:电梯数目/速度、底高度、洗手间数目、公共照明、空调采暖等
用户单元:单元面积、管道、家电设备、阳台综合比例
内部空间:使用功能分区明显(社交与起居、休闲与家务)、细节空间(阳台、吊柜)
环保材料:涂料、门窗、管线物业管理介入的步骤
循序渐进
架构设立――人员准备
工程技术――环境维护――安全管理
――物业服务――超量布置――正常运作
入住的前提条件
物业管理接管验收完成
已同发展商签订《物业管理服务合同》
物业达到入住条件:
1、正式水电供应已通
2、设施设备验收合格
3、管理处有固定办公场所
什么是物业的接管验收
是房地产开发企业向接受委托的物业管理公司移交的过程,移交应办理书面移交手续
是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管
理的新建房屋或原有房屋时,以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验
在完成接管验收后,整体物业连同设备就应移交给物业管理企业
物业的接管验收的内容包括:
主体建筑
附属设备
配套设施
道路
场地
环境绿化
接管验收的作用明确交接双方的责、权、利关系
确保物业具备正常的使用功能,充分维护业主的利益
为日后管理创造条件
物业接管验收的法规条款
全国条例
第二十八条物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。
接管验收的依据
1、建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》;
2、《工程竣工验收报告》;
3、现行的施工、安装技术规范,验收规范;
4、设备使用说明书、设计资料和技术参数;
5、消费者对质量的一般要求。接管验收工作程序
一、查验应提交的相关资料
新建房屋接管验收应验交的资料
产权资料(4项)+技术资料(14项)
原有房屋接管验收应验交的资料
产权资料(5项)+技术资料(3项)
掌握接管验收的标准
新建房屋的接管验收标准
质量与使用功能的检验
原有房屋的接管验收标准
质量与使用功能的检验
危险与损坏问题的处理
接管验收注意事项
准备、约定――验收(复检)――
交付――保修――争议的解决接管验收中常见
非结构性工程质量问题
1、屋面渗漏水。
2、有防水要求的地面渗水。
3、外墙面渗水。
4、室内地坪空鼓、开裂、起砂、面层松动。
5、抹灰层、面砖、油漆、墙纸等饰面脱落残缺。
6、门窗开关不灵、缝隙过大、缺件。
7、厕所、厨房、盥洗室、阳台积水、倒泛水。
8、供水、供热系统漏水、漏气、暖气不热。
9、电器、电线漏电,灯具安装不牢。