2019中级会计实务讲义95讲第14讲投资性房地产的转换和处置
第四节投资性房地产的转换和处置
【考点1】投资性房地产的转换（★★★）
（一）房地产的转换形式及转换日
转换日的确定：一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。
（二）房地产转换的会计处理
1.成本模式下的转换
（1）投资性房地产转换为自用房地产
借：固定（无形）资产
贷：投资性房地产
累计折旧（摊销）
固定（无形）资产减值准备
【例4-8】
2×18年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出书面决议，计划于2×18年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司生产产品。随后，甲公司做好了厂房重新用于生产的各项准备工作。2×18年8月31日，甲公司将该出租的厂房收回，2×18年9月1日开始用于本公司生产产品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至2×18年8月31日，账面价值为60 000 000元，其中，原价80 000 000元，累计已提折旧20 000 000元。假定不考虑其他因素。
甲公司的账务处理如下：
2×18年9月1日
借：固定资产——厂房80 000 000
投资性房地产累计折旧20 000 000
贷：投资性房地产——厂房80 000 000
累计折旧——厂房20 000 000
2.投资性房地产转换为存货
借：开发产品
贷：投资性房地产
（3）自用房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产
累计折旧（摊销）
固定（无形）资产减值准备
贷：固定（无形）资产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
【例4-9】
甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。2×18年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2×18年5月1日，租期为5年。2×18年5月1日，这栋办公楼的账面余额为500 000 000元，已计提折旧5 000 000元。假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。
甲公司的账务处理如下：
2×18年5月1日
借：投资性房地产——办公楼500 000 000
累计折旧 5 000 000
贷：固定资产——办公楼500 000 000
投资性房地产累计折旧 5 000 000
（4）作为存货的房地产转为投资性房地产
借：投资性房地产
存货跌价准备
贷：开发产品
【例4-10】
甲公司是从事房地产开发的企业，2×18年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，将此写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2×18年5月1日，租赁期为5年。2×18年5月1日，该写字楼的账面余额为500 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行后续计量。
甲公司的账务处理如下：
2×18年5月1日
借：投资性房地产——写字楼500 000 000
贷：开发产品500 000 000
【例题·单选题】（2012年）
2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。
A.3700
B.3800
C.3850
D.4000
【答案】D
【解析】成本模式下是对应结转，分录为：
借：固定资产 4 000
投资性房地产累计折旧200
投资性房地产减值准备100
贷：投资性房地产 4 000
累计折旧200
固定资产减值准备100
2.公允价值模式下的转换
（1）投资性房地产转换为自用房地产或存货
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
借：固定（无形）资产、开发产品（公允价值）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动（或借记）
公允价值变动损益（或借记）
【例4-11】
2×18年11月1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。2×18年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为72 000 000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为70 000 000元，其中，成本为67 000 000元，公允价值变动为增值3 000 000元。
甲公司的账务处理如下：
借：固定资产——写字楼72 000 000
贷：投资性房地产——写字楼——成本67 000 000
——公允价值变动3 000 000
公允价值变动损益——投资性房地产 2 000 000
（2）自用房地产或存货转换为投资性房地产
投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。
处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。
【如何理解】会计准则之所以这样规定，目的是避免企业借此进行利润操纵，利润可以变小，但不能变大。
借：投资性房地产——成本（公允价值）
累计折旧（摊销）
固定（无形）资产减值准备、存货跌价准备
公允价值变动损益（借方差额）
贷：固定（无形）资产、开发产品
其他综合收益（贷方差额）
处置时：
借：其他综合收益
贷：其他业务成本
【例4-12】
2×18年8月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收入，已经公司董事会批准形成书面决议。2×18年12月底，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2×19年1月1日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，约定租赁期开始日为2×19年1月1日，租赁期为3年。
在该例中，甲公司应当于租赁期开始日（2×19年1月1日），将自用房地产转换为投资性房地产。该办公楼所在地房地产交易活跃，公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲公司对出租的该办公楼采用公允价值模式计量。假设2×19年1月1日，该办公楼的公允价值为380 000 000元，其原价为550 000 000元，已提折旧150 000 000元。
甲公司的账务处理如下：
2×19年1月1日
借：投资性房地产——办公楼——成本380 000 000
公允价值变动损益——投资性房地产20 000 000
累计折旧150 000 000
贷：固定资产——办公楼550 000 000
【例4-13】
2×18年4月15日，甲房地产开发公司（甲公司）董事会形成书面决议，将其开发的一栋写字楼用于出租。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，租赁期开始日为2×18年5月1日，租赁期为5年。2×18年5月1日，该写字楼的账面余额为400 000 000元。公允价值为430 000 000元。
甲公司的账务处理如下：
2×18年5月1日
借：投资性房地产——写字楼——成本430 000 000
贷：开发产品400 000 000
其他综合收益——投资性房地产30 000 000
【例题·单选题】（2010年）
自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是( )。
A.计入其他综合收益
B.计入期初留存收益
C.计入营业外收入
D.计入公允价值变动损益
【答案】A
【解析】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的差额记入“其他综合收益”科目，小于的差额记入“公允价值变动损益”科目。
【例题·单选题】（2017年）
企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产。下列关于转换日该房地产公允价值小于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是（）。
A.计入递延收益
B.计入当期损益
C.计入其他综合收益
D.计入资本公积
【答案】B
【解析】企业将自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值小于账面价值的差额，应该计入公允价值变动损益。
【考点2】投资性房地产的处置（★★）
成本模式公允价值模式
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费—应交增值税（销项税额）借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费—应交增值税（销项税额）
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产借：其他业务成本
贷：投资性房地产—成本
—公允价值变动借：其他综合收益
贷：其他业务成本
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
或相反
【例4-14】
甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为200 000 000元，乙公司已用银行存款付清。假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为180 000 000元，已计提折旧20 000 000元，不考虑相关税费。
甲公司的账务处理如下：
借：银行存款200 000 000
贷：其他业务收入200 000 000
借：其他业务成本160 000 000
投资性房地产累计折旧20 000 000
贷：投资性房地产——写字楼180 000 000
【例题·综合题】（2012年节选）
甲公司2007度至2012年度发生的与一栋办公楼有关的业务资料如下：
（1）2007年1月1日，甲公司与乙公司签订合同，委托乙公司为其建造一栋办公楼。合同约定，该办公楼的总造价为5 000万元，建造期为12个月，甲公司于2007年1月1日向乙公司预付20%的工程款，7月1日和12月31日分别根据工程进度与乙公司进行工程款结算。
（2）2007年1月1日，该办公楼的建造活动正式开始，甲公司通过银行向乙公司预付工程款1 000万元；7月1日，甲公司根据完工进度与乙公司结算上半年工程款2 250万元，扣除全部预付工程款后，余款以银行存款支付给乙公司。
要求：
根据资料（2），编制甲公司2007年1月1日预付工程款和2007年7月1日与乙公司结算工程款的会计分录。
【答案】
借：预付账款 1 000
贷：银行存款 1 000
借：在建工程 2 250
贷：预付账款 1 000
银行存款 1 250
（3）2007年12月31日，该办公楼如期完工，达到预定可使用状态并于当日投入使用，甲公司以银行存款向乙公司支付工程款2 750万元。该办公楼预计使用年限为50年，预计净残值为100万元，采用年限平均
法计提折旧。
要求：根据资料（3），计算甲公司2007年12月31日该办公楼完工作为固定资产入账的金额以及2008年度应计算折旧的金额。
【答案】
固定资产入账金额=2 250+2 750=5 000（万元）；
2008年固定资产应计折旧额=（5 000-100）÷50=98（万元）
（4）2010年11月，甲公司因生产经营战略调整，决定将该办公楼停止自用，改为出租以获取租金收益。2010年12月20日，甲公司与丙公司签订租赁协议，约定将该办公楼以经营租赁的方式租给丙公司，租赁期为2年，租赁开始日为2010年12月31日，甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，2010年12月31日该办公楼的公允价值为5100万元。
要求：根据资料（4），编制甲公司将该办公楼由自用转为出租的会计分录。
【答案】
借：投资性房地产——成本 5 100
累计折旧（98×3）294
贷：固定资产 5 000
其他综合收益394
（5）2011年12月31日，该办公楼公允价值为5 000万元。
要求：根据资料（5）编制甲公司2011年12月31日对该办公楼进行期末计量的会计分录。
【答案】
借：公允价值变动损益100
贷：投资性房地产——公允价值变动100
（6）2012年12月31日，租赁合同到期，甲公司将该办公楼以4 800万元的价格售出，款项已存银行，假定不考虑相关税费。
要求：根据资料（6），编制甲公司2012年12月31日售出办公楼的会计分录。
（5）
借：银行存款 4 800
贷：其他业务收入 4 800
借：其他业务成本 4 706
投资性房地产——公允价值变动100
其他综合收益394
贷：投资性房地产——成本 5 100
公允价值变动损益100
中级会计实务讲义全
2007中级会计实务第一讲 第一次课程的内容2007年教材变化比较大的地方 教材变化对中级会计实务的影响： 第一次：93年7月1号，新旧会计制度接轨 第二次：2001年执行企业会计制度 第三次：2007年1月1日执行企业会计准则，针对上市公司的。中级会计实务的学习方法： 1.课程听两遍就可以了，联信网络课程的特点就是随面授来录制的； 2.不主张在单位看书，上班有闲暇时间就回忆老师讲课的内容； 3.老师在课堂上会结合书上的习题和课外的习题在课堂上讲，学员课外做的习题就一套就可以了，到时候老师会推荐 新准则对中级教材突现的变化： 难点有三个： 第一层：所得税会计，在企业核算中，抛弃了应付税款法，必须是纳税影响债务法； 第二层：企业合并与长期股权投资的结合，难度比较大； 第三层：金融工具的确认和计量 2007中级会计实务第二讲 接上一讲内容： 新旧会计准则的变化： 9号准则产生的前提 和财务管理内容的结合 2007中级会计实务第三讲 接上一讲内容： 例：购买一处房产，合同总价的300万，合同约定每年年末支付100万，银行的贷款利率（折现率）为6.5%，折现的总额为260万：
借：固定资产 260万 未确认的融资费用 40万 贷：长期应付款 300万 分析：40万是3年的财务费用，每年进财务费用要采取实际利率法来摊销财务费用，原来是采取直线法来摊销财务费用 债务重组：按照市场价值，在原来的会计制度下就认账面价值，按照新的准则导入了公允价值。 例：甲有房产一处，不考虑折旧，购入价为50万，现在的市场价值为80万，甲欠乙 110 万，双方达成了一个债务重组的协议：甲用房产抵110万应付乙的欠款。 按照以前的会计处理方面（不认市场价值）： 甲方：借：应付账款 110 乙方：借：固定资产110万 贷：固定资产 50万贷：应收账款 110万 资本公积 60万 按照新的准则，换入固定资产的价值必须要按照公允价值 整个损益：110-50万 债务重组收益：110-80万 处置资产的损益：80-50万 债权人（换入资产的价值必须按照公允价值来计算）： 借：固定资产 80 万 营业外支出-债务重组损失 30万 贷：应收账款 110万 企业合并（20号准则）： 掌握三层意思： 1、站在公司法的角度来谈企业合并 第一种合并吸收合并，A+B=A（B灭失，B相关的资产和负债转入A） 第二种合并新设合并：A+B=C（A、B 灭失，产生新公司C） 第三种合并股权合并：A作为甲公司的全资子公司，卖给了B公司，A成为B公司的 全资子公司。会计处理：只需要做实收资本和股本明细账的转换。 借：实收资本-甲 贷：实收资本-B 图例：甲-100%---A-100%---B 重点注意：合并报表主体发生了变化2、站在同一控制和非同一控制的角度
注会投资性房地产讲义
第七章投资性房地产 第一节投资性房地产的特征与范围 第二节确认和初始计量 第三节后续计量 第四节投资性房地产的转换和处置2009单、2011单、2012单第一节投资性房地产的特征与范围 一、属于投资性房地产的特征与范围 房产已出租的建筑物 地产 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 建筑物+劳务将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。（办公楼出租+提供维护、保安等辅助服务） 一房四产某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。 二、不属于投资性房地产的特征与范围 1.用途不符 自用的建筑物固定资产 自用的土地使用权无形资产 销售的房地产存货 经营租入再经营租出的房地产（二房东：无所有权，不作为资产）2.违法 按国家规定认定的闲置土地不是 区别企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书 面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不会发生变化的，即使未 签订租赁协议，也应视为投资性房地产。 是 第二节投资性房地产的确认和初始计量 一、确认时点 已出租的建筑物 租赁期开始日已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权将自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的日期
以备经营出租的空置建筑物和在建建 董事会或类似机构作出书面决议的日期筑物 二、初始计量 投资性房地产应当按成本进行初始计量。 房产同固定资产 外购 地产同无形资产 自建同固定资产 后续公则公 转换 后续成则成 【例题】2014年3月，甲企业购入一栋写字楼用于对外出租，甲企业与乙企业签订了经营租赁 合同，约定甲企业自购买写字楼日起将写字楼出租给乙企业，租赁期5年。以银行存款支付价款共 计1 200万元。 借：投资性房地产 1 200 贷：银行存款 1 200 第三节投资性房地产的后续计量 一、成本模式 1.相同：也提折旧（摊销），也提减值； 2.不同：收入支出作为其他业务核算。 自用出租 固定资产、无形资产投资性房地产 累计折旧、累计摊销投资性房地产累计折旧（摊销） 出售：营业外收入平时+出售： 营业外支出其他业务收入 其他业务成本 【例题-成本】甲企业的一栋管理用办公楼自用3年零3个月后，出租给乙企业使用，已确认为 投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。 原自用时计提折旧： 每月计提折旧 =1 200÷ 20÷12=5（万元） 借：管理费用 5 贷：累计折旧 5 （1）租赁期开始日（华丽转身） 借：投资性房地产 1 200 贷：固定资产 1 200 借：累计折旧195 贷：投资性房地产累计折旧195 （2）每月计提折旧 借：其他业务成本 5 贷：投资性房地产累计折旧 5
2019人教版九年级化学上册期末试卷及答案
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C、铁在空气中剧烈燃烧，火星四射，生成黑色固体 D、红磷在氧气中燃烧，生成大量白雾 7、下列物质的用途与其化学性质无关的是（） A、氧气供给呼吸 B、用一氧化碳冶炼金属 C、用活性炭除去冰箱异味 D、用二氧化碳灭火 8、我国“神舟五号”宇宙飞船飞行试验成功，运载“神舟五号”飞船的火箭所使用的燃料是偏二甲肼（化学式为C2H8N2）。下列关于偏二甲肼的说法正确的是（） A、偏二甲肼是由碳、氢、氮三种元素组成的 B、偏二甲肼中含有氮气 C、偏二甲肼的相对分子质量是52 D、偏二甲肼中碳、氢、氮的质量比为1:4:1 9、已知金属M（只有一种化合价），氧化物的化学式为M2O3，则它的氯化物的化 学 式 为 （） A、MCl3 B、MCl2 C、M2Cl3 D、MCl 10、保护环境人人有责。下列措施或处理方法会造成环境问题的是( ) A．植树造林 B．滥施化肥 C．利用地热和太阳能 D．工业污水处理后排放 11、由同种元素所组成的不同单质互称为同素异形体，例如金刚石和石墨，下列 各组物质属于同素异形体的是（） A、氧气和臭氧（O3） B、氮气和液态氮 C、一氧化碳和二氧化碳 D、生铁和钢 12、下列说法正确的是( ) A．青铜的主要成分是铜和锡 B．不绣钢就是纯铁 C．生铁不含有碳元素 D．黄铜只含有铜元素 13、下列有关溶液的说法正确的是（） A、均一、稳定的液体不一定是溶液 B、稀溶液一定是不饱和溶液 C、温度升高，固体的溶解度增大 D、食盐的饱和溶液一定比不饱和溶液浓 物质X Y Z Q
《中级会计实务》的无形资产之读书笔记
第四章：2007年《中级会计实务》考试学习笔记（无形资产） 一、无形资产的确认条件（掌握） （一）无形资产的概念 无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产； 资产满足下列条件之一的，符合无形资产定义中的可辨认性标准： 1、能够从企业中分离或者划分出来，并能够单独或者与相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者：）； 2、源自合同性权利或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离。 无形资产主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等；商誉的存在无法与企业自身分离，不具有可辨认性，不属于本章所指无形资产。 （二）无形资产的确认条件： 1、与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业； 2、该无形资产的成本能够可靠地计量 企业自创商誉以及内部产生的品牌、报刊名等，不应确认为无形资产。 （三）土地使用权 企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧，但下列情况除外： 1、房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本； 2、企业外购房屋建筑物所支付的价款应当在地上建筑物与土地使用权之间进行分配，难以合理分配的，应当全部作为固定资产处理。 企业改变土地使用权的用途，停止自用土地使用权而用于赚取租金或资本增值时，应将其账面价值转为投资性房地产。 二、研究与开发支出（掌握） （一）研究与开发阶段的区分 项目的研究开发区分为研究阶段与开发阶段，企业应当根据研究与开发的实际情况加以判断： 1、研究阶段 研究：是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。研究阶段是探索性的，是为进一步的开发活动进行资料及相关方面的准备。已进行的研究活动将来是否会转入开发，开发后是否会形成无形资产等均具有较大的不确定性。 2、开发阶段
注会投资性房地产讲义知识交流
第七章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围 第二节确认和初始计量 第三节后续计量 第四节投资性房地产的转换和处置2009单、2011单、2012单第一节投资性房地产的特征与范围 二、不属于投资性房地产的特征与范围 1.用途不符 2.违法 第二节投资性房地产的确认和初始计量 一、确认时点
二、初始计量 【例题】2014年3月，甲企业购入一栋写字楼用于对外出租，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定甲企业自购买写字楼日起将写字楼出租给乙企业，租赁期5年。以银行存款支付价款共计1 200万元。 借：投资性房地产 1 200 贷：银行存款 1 200 第三节投资性房地产的后续计量 一、成本模式 1.相同：也提折旧（摊销），也提减值； 2.不同：收入支出作为其他业务核算。 自用出租 固定资产、无形资产投资性房地产 累计折旧、累计摊销投资性房地产累计折旧（摊销） 出售：营业外收入平时+出售： 营业外支出其他业务收入 其他业务成本 【例题-成本】甲企业的一栋管理用办公楼自用3年零3个月后，出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。 原自用时计提折旧： 每月计提折旧 =1 200÷ 20÷12=5（万元） 借：管理费用 5 贷：累计折旧 5 （1）租赁期开始日（华丽转身） 借：投资性房地产 1 200 贷：固定资产 1 200 借：累计折旧195 贷：投资性房地产累计折旧195 （2）每月计提折旧 借：其他业务成本 5 贷：投资性房地产累计折旧 5 （3）每月确认租金收入 借：银行存款 6 贷：其他业务收入 6 【例题-减值】接上题，当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为900万元，此时办公楼的账面价值为960万元，以前未计提减值准备。
2019年房地产市场调查报告
2019年房地产市场调查报告 今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。 一、当前我市房地产发展现状 (一)房地产开发投资处于低位调整中。1-11月，我市房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%，较今年最低点回升近6个百分点，比三季度提高了1.1个百分点(如图1所示)，占全社会固定资产投资的比重为10.0%，比三季度下降0.1个百分点。图1 1-11月××市及县(市、区)房地产开发投资情况 1-11月房地产开发投资结构表投资额(亿元) 占开发投资比重(%) 比重同比增减(%) 房地产开发投资 94.9 — — 其中：商品住宅 78.4 82.6
0.2 办公楼 1.2 1.3 -0.1 商业营业用房 10.5 11.0 -2.1 其他用房 4.8 5.1 1.9 (二)房地产建设规模“二升一降”。随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%;其中住宅面积241.7万平方米，同比增长40.0%;办公楼5.0万平方米，同比增长143.2%;商业营业用房25.5万平方米，同比增长111.1%。 新开工面积293.0万平方米，同比下降22.7%;其中住宅面积224.7万平方米，同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%;商业营业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。图2 图3 1-11
备考中级会计实务笔记总结
中级会计实务笔记 本书主要内容分为八部分： 1：总论 2：资产类：存货、固定资产、无形资产、投资性房地产、金融资产、长期股权投资、资产减值； 3：收入负债类：收入、负债及借款费用； 4：特殊业务：非货币性资产交换、债务重组、或有事项、股份支付、政府补助、外币折算； 5：事业单位会计、民间非营利组织会计； 6:最重要税务类：所得税； 7：会计估计变更-会计政策变更-会计前期差错更正、资产负债表日后事项； 8：财务报告； 第一章《总论》 1.财务报告目标: ★财务报告目标：财务报告的目标是向财务报告使用者提供与企业财务状况、经营成果、现金流量有关的会计信息、反映企业管理层受托责任履行情况、有助于财务报告使用者做出经济决策（财务报告目标不再是满足国际宏观经济管理的需要）； ★会计基本假设：会计主体（空间范围，会计主体不一定是法律主体，但是法律主体一定是会计主体）（只要是独立核算的经济组织都可以成为会计主体，比如一个经济上独立核算的车间、企业、企业集团、事业单位等）、持续经营（时间范围）、会计分期（时间范围）、货币计量（计量手段）； ★会计基础：权责发生制、收付实现制（为了弥补权责发生制的局限性，我们现代会计编制了现金流量表，现金流量表就是以收付实现制为基础编制的会计报表，弥补了权责发生制的局限性）； 2.会计信息质量要求： ★可靠性（实际发生）、相关性（经济决策相关）、可理解性、可比性（横向比较、纵向比较）、实质重于形式（经济实质>法律形式）、重要性（金额、性质）、谨慎性（不得高估资产和收益，不得低估费用和负债）、及时性等； 3.会计要素及其确认及计量原则： ★资产：（特征）企业过去的交易或事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源；（确认条件）与该资源有关的经济利益很可能流入企业、该资源的成本或者价值能够可靠计量； ★负债：（特征）企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现实义务；（确认条件）与该义务有关的经济利益很可能流出企业、未来流出企业的经济利益的金额能够可靠计量； ★所有者权益：企业资产扣除负债后，由所有者享有的剩余权益；主要包括所有者投入的资本（实收资本、资本公积溢价）、直接计入所有者权益的利得损失（其他综合收益）、留存收益等（盈余公积、未分配利润）； ★收入：（特征）企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入；（确认条件）与收入相关的经济利益应该很可能流入企业、经济利益流入企业的结果会导致资产的增加或者负债的减少、经济利益的流入额能够可靠的计量； ★费用：（特征）企业日常活动形成的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出；（确认条件）与费用相关的经济利益很可能流出企业、经济利益流出企业的结果会导致资产的减少或者负债的增加、经济利益的流出额能够可靠的计量； ★利润：企业在一定会计期间的经营成果，包括收入减去费用后的净额（日常活动）、直接计入当期利润的利得损失（非日常活动）； ★利得损失：分为直接计入当期损益的利得损失（营业外收支）、直接计入所有者权益的利得损失（其他综合收益-资本公积）；利的损失可能影响所有者权益，也可能影响当期损益，但是最终都会影响所有者权益； 价值、重置成本（盘盈）； ★计量属性都是按照购入以后的后续计量，购入的时候一般都是按照公平交易价购入的，后续如果每期期末体现资产的公允价值的就是公允价值计量，期末账面价值会调整为期末公允价值，比如交易性金融资产、可供出售金融资产、按照公允价值后续计量的投资性房地产、现金结算的股份支付确认的应付职工薪酬等期末都是公允价值计量；其他资产期末不按照公允价值调整账面价值的，就是按照购入成本持续核算是历史成本计量； 第二章《存货》 1．存货的确认与初始计量：
(完整版)初级会计实务讲义笔记
一、资产的概念 1、含义：过去的交易或事项形成的，由企业拥有或控制，预期会给企业带来经济利益的资源。 2、特征：（1）过去时（不是将来时） 财务会计（过去时） 会计 管理会计（将来时） 计划购买的原材料不属于资产 （2）由企业拥有或控制 （3）能带来经济利益 （4）经济资源(不是人力资源，政治资源) 例：下列属于企业资产的有（ B ） A阳光和空气 B 存放在第三方的原材料 C经营租赁方式租入机器 D 计划采购的物质 3、分类：（1）根据有无实物形态分有形资产如库存现金及有价证券，存货，固定资产 无形资产如银行存款，应收帐款等（2）按来源不同分自有资产外购 自制 经营租入（不属于资产） 租入资产 融资租入（属于资产）
速动资产（货币资金、交易性金融资产、应收帐款和应收）票据） （3）按流动性分为流动资产 其他流动资产（应收股利、应收利息、其他应收款 存货、预付帐款、其他流动资产） 非流动资产（固定资产、无形资产、长期股权投资、投资性房地产、长期待摊费用） 下列属于流动资产的有（ AC ） A应收帐款 B 预收帐款 C 交易性金融资产 D以公允价值模式计价投资性房地产 二、货币资金 1、含义：以货币形态存在的流动资产 2、内容： 库存现金 银行存款 其他货币资金（银行本票存款、银行汇票存款、信用证保证金存款、信用卡存款、外埠存款、存出投资款） 不包括 （1）备用金（其他应收款） （2）商业汇票（可能在应收票据或应付票据） （3）现金等价物（三个月到期的债券投资） 例：下列各项中是其他货币资金（BCD ） A企业持有三个月到期的债券投资 B为购股票存出投资款 C外埠存款 D 向银行申请银行汇票时的存款
2019年房地产行业发展趋势
2019年房地产行业发展趋势 第一节政策发展趋势 2018年中央经济工作会议对房地产的表述为“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。在经济尚存在较大不确定性的背景下，中央经济工作会议对房地产行业政策态度出现了微妙变化，也给2019年政策调整留了空间：首先，强调了房地产的民生属性。涉房表述不再单独成项，而是作为加强保障和改善民生中的一项。而在住建部2019年的十大工作“稳定”和“租赁”仍是工作重点，其中，以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展为第一位。其次，政策更强调地方的能动性和主动性。2018年末，菏泽、广州、杭州、珠海等城市房地产出现的微调，预计未来因城施策是主基调，更以地方为主导。 总体来看，展望2019年，当前房地产市场缓降、预期稳定的格局来之不易，因此整体不可能调控宽松。未来房地产行业的定调将与稳增长、促民生更加相关，而“房住不炒”仍然是硬约束，更多采用因城施策的模式，而不是全局性老路。 第二节行业发展趋势 2019年房地产行业运行继续下行，预计销售面积受棚改货币化安置走弱影响同比负增长，低库存环境下新开工面积增速同比放缓，地产投资增速或仍正增长但受土地购置费用增长放缓，增速同比回落。
一、棚改政策变动导致三四线城市销售下滑商品房销售将下降 预计2019年商品房销售面积将下降，结构上一二线城市会略微回升而三四线城市会有所降温。由于三四线城市占比更高，带动整体销售下降。2019年一二线城市销售会略微回升，主要原因在于推盘提提升，以及去化率处于较低水平；三四线城市销售预计将明显回落，主要受棚改货币化安置放缓影响，叠加改善类等需求自然回落。从各区域情况来看，中西部棚改货币化安置面积占当地销售面积的比例更高，例如新疆、青海、内蒙古、陕西、贵州、湖南、甘肃、湖北、云南、陕西等地区受棚改货币化影响相对更大，而珠三角、长三角、环渤海等东部沿海地区受影响相对较小。 二、谨慎预期下投资拿地积极性受阻房地产开发投资增长同比放缓 2018年的房地产开发投资增长主要依赖于土地购置费增长。本年土地购置费用与本年上半年和上年下半年土地市场相关度较高。2018年土地市场先扬后抑，2季度开始，土地成交价和溢价率同比走低。待开发土地面积增速10年新高叠加市场销售趋冷，房企拿地意愿减弱。预计2019年土地购置费用增长将显著放缓。受此影响，预计2019年房地产投资继续保持增长，增速低于2018年。 三、需求放缓、土地市场回落等因素致房企新开工动力不足 预计2019年房屋新开工面积继续保持增长，但增幅低于2018年。首先，截至2018年11月，房地产开发企业的待开发土地面积累计为45597.38万平方米，同比增长33.4%，当前房企的存货组成中有较多待开发土地资源，预计为2019年新开工提供较强支撑。但是2018年土地成交溢价率较低，企业新开工面积意愿下降。其次，商品房销售面积是开工面积的先行指标，当销售情况发生变化时，
2017中级会计师考试 中级会计实务 个人学习笔记【呕心沥血整理】
第一章总论 第一节财务报告目标 一、财务报告的目标：向财务报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息，1、反映企业管理层受托责任履行情况；2、有助于使用者作出经济决策。 二、会计基本假设：1、会计主体；2、持续经营；3、会计分期；4、货币计量 会计主体：企业会计确认、计量和报告的立场和空间范围 一般来说，法律主体必然是会计主体，会计主体不一定是法律主体。 持续经营：持续经营界定了会计核算的时间范围。 会计分期：界定了会计结算账目和编制财务会计报告的时间范围。 注意两个时间范围的区分 货币计量：货币计量应以币值稳定为假设 三、会计基础 企业会计的记账基础为权责发生制，即应依据权责关系，而不是现金的收付来确认收入和费用归属的期间。注意：预算会计和非营利组织会计的记账基础仍以收付实现制为主（如非盈利性的事业单位和行政单位） 第二节会计信息质量要求 一、可靠性 可靠性要求企业应当以实际发生的交易或者事项为依据进行确认、计量和报告，如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。具体要求：1.以实际发生的交易或者事项为依据，如实反映； 2.在符合重要性和成本效益平衡原则的前提下，保证会计信息的完整性； 3.会计信息应当是中立的、无偏的。 二、相关性 相关性要求企业提供的会计信息应当与财务报告使用者（尤其是投资者）的经济决策需要相关，有助于财务报告使用者对企业过去、现在或者未来的情况作出评价或者预测。 三、可理解性 可理解性要求企业提供的会计信息不能模糊不清、不能晦涩难懂，应当清晰明了，便于财务报告使用者理解和使用。 四、可比性（核算方法一经确定不得随意变更） 可比性要求企业提供的会计信息应当具有可比性。 具体要求：1.纵向比较：同一企业不同时期的会计信息要具有可比性。 2.横向比较：不同企业的会计信息要具有可比性。（会计政策） 五、实质重于形式（售后回租、融资租赁、企业集团） ●经济实质重于法律形式。 ●大多数的业务交易，其法律形式反映了经济实质；但是，在有些情况下,法律形式没有反映经济实质，这就要求会计人员作出职业判断，按照业务的经济实质进行账务处理。 六、重要性（性质和金额（净利润为1）） 重要性要求企业提供的会计信息应当完整反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易和事项，要求将所有重要的交易或事项进行完整、全面的计量、报告。 重要性的判断取决于性质和金额两个方面，相同的金额对于规模不同的企业，可能存在不同的重要性理解。 七、谨慎性（加速折旧和计提减值、存货采用成本和可变现净值孰低法） 谨慎性要求企业对（不确定的）交易或者事项进行会计确认、计量和报告时应当保持应有的谨慎，不应高估资产或者收益，不应低估负债、费用和损失。
注会考试《会计》讲义及习题 第七章 投资性房地产
第三节投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 （一）科目设置 投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 （二）会计处理 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 1.计提折旧或进行摊销时 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 2.计提减值准备时 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 3.取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 【例题3·单选题】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自20×1年1月1日起，甲公司将一项投资性房地产出租给某单位，租期为4年，每年收取租金650万元。该投资性房地产原价为12 000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零；至20×1年1月1日已使用10年，累计折旧3 000万元。20×1年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为8 800万元。假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额为（）万元。 A.250 B.350 C.450 D.650 【答案】B 【解析】20×1年计提折旧=（12 000-3000）/（40-10）=300（万元），20×1年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=（12 000-3 000）-300=8 700（万元），因可收回金额为8 800万元，所以不需计提减值准备。该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额=650-300=350（万元）。 二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 （一）科目设置 1.投资性房地产——成本 ——公允价值变动 2.公允价值变动损益 （二）采用公允价值模式计量的前提条件
第02讲_投资性房地产,长期股权投资
实用文档 用心整理 、单项选择题 A. 已出租的土地使用权 B. 持有准备增值后转让的商品房 C. 已出租的建筑物 D. 持有准备增值后转让的土地使用权 【答案】B 【解析】属于投资性房地产的项目： ①已出租的土地使用权; 出租的建筑物。 2.下列各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的是（ A. 以成本模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账 面价值的差额确认为其他综合收益 B. 以成本模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量, 公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益 C. 以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公 允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益 第四章 投资性房地产 1.下列各项中，不属于投资性房地产的是（ ）。 ②持有并准备增值后转让的土地使用权；③已 ）。
实用文档用心整理 D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计 量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益 【答案】C 【解析】采用成本模式后续计量的投资性房地产转为存货, 应将该房地产转换前的账面价值作为转换后存货 的入账价值，选项A错误；采用成本模式后续计量的投资性房地产转为固定资产，应将该房地产转换前的账面 原值作为转换后固定资产的入账金额，而不考虑转换日的公允价值，选项B错误；采用公允价值模式后续计量 的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与 原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益），选项D错误。 【手写板】 济tc帆沁H 1 * 却牢僭1砒陀 3.某公司将一栋房产作为投资性房地产核算，并采用成本模式进行后续计量。2018年12月31日其成本 为2500万元，已计提折旧500万元，已计提减值准备200万元，当日该房产的公允价值为3000 万元。2018 年12月31日该公司将后续计量模式转为公允价值模式计量, 不考虑所得税等其他因素，则下列会计处理正确 的是（）。 A.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入其他综合收益
宿迁房地产市场年报2019年上
宿迁房地产市场年报（2019年1?6月份半年报） 宿迁市房地产数据研究中心 联系人：
一、2019年上半年宿迁房地产市场概况 (4) 1. 1 2019年1-6月份宿迁房地产市场综述 (5) 1. 2 2019年1-6月份房地产政策资讯汇总 (6) 1.2.1市政动态 (6) 1.3 2019年1-6月份土地市场综述 (9) 1. 3. 1 1-6月份宿迁市土地市场成交分析 (9) 1.3.22019年1-6月份宿迁土地出让分析 (9) 二、2019年上半年商品房市场成交报告 (12) 2.1. 1 2019年1-6月份商品房市场成交综述 (12) 2.1.22019年1-6月份全市商品房供应分析 (12) 2. 1. 3. 2019年1-6月份各区域商品房供应分析 (12) 2.1.4 2019年1-6月份各物业类型供应分析 (13) 2. 1.5. 2019年1-6月份全市商品房成交量成交价分析 (13) 2. 1.6各物业类型成交量成交价分析 (14) 2. 1. 7 2019年1-6月份各区域商品房成交量对比分析 (15) 2. 1. 8 2019年1-6月份各区域商品房成交价对比分析 (16) 2. 1.9商品房库存及各区域库存对比分析 (16) 2.2 2019年1-6月份宿迁住宅及别墅市场成交综述 (17) 2. 2.1 2019年1-6月份住宅供应量对比分析 (17) 2. 2. 2 2019年1-6月份全市住宅及别墅成交量及走势分析 (18) 2. 2. 3 2019年1-6月份各区域住宅成交量及对比分析 (19) 2. 2.4各区域别墅成交量对比分析 (19) 2. 2.5 2019年1-6月份各面积段成交量价对比分析 (20)
中级会计实务最实用笔记讲义
中级会计实务讲义 第一章总论 一、会计 管理会计（将来时） 企业会计→ 权责发生制 财务会计（过去时）行政单位：收付实现制 预算会计→事业单位：事业活动（收付实现制） 经营活动（权责发生制） 非营利组织：权责发生制 二、财务目标 1、目标：为决策者提供有用的财务信息，为决策者提供帮助。 2、两种观点： ⑴ 受托责任观：更多强调可靠性，按照历史成本计价，站在经营者角度。 ⑵ 决策有用观：更多强调相关性（有用），采用其他的计量方法，站在投资者角度。 3、使用人： ⑴投资者⑵债权人⑶政府（工商、税务、银行、财政、证监会、保监会）⑷社会公 众 三、会议基本假设（4 个）：是会计确认、计量、报告的基础 确认→ 确定认可，是不是收入 计量→ 计算、量化、是多少 报告→反映主营业务收→营业收入 假设基本含义具体内容 总公司与分公司、母公司、子公司、集 会计主体“人”会计所服务的特定单位或组织（不是 投资者），空间范围 团 会计主体＞法律主体 会计主体不一定是法律主体，但法律主 体一定是会计主体。 持续经营假设企业长生不老，不会破产清算固定资产进行历史成本和折旧的基础附注说明持续经营能力 会计分期人为划分核算的区间段会计年度=1 年会计中期＜1 年 货币计量以货币作为统一的度量（实物量度、记账本位币：一般是人民币
劳动量度）外币：记账本位币以外的货币 四、会计基础 1、会计确认基础： 收付实现制 权责发生制 历史成本计价 重置成本 2、会计计量基础：可变现净值 现值 公允价值 计量基础含义举例 历史成本（实际成本）取得或制造所需要发生的各项支出 通常情况下采用 固定资产购进时买价及相关杂费作为 入账价值 重置成本（现行成本）按当前条件重新取得，同样资产所需支出 ⑴ ⑵ 存货盘盈 固定资产盘盈 可变现净值将其变现后获得的净价值⑴ ⑵ 存货的期末计价 资产减值时，可收回金额的确定 现值（P）未来现金流量折算为现在的价值⑴ 固定资产以分期付款方式取得 ⑵ 无形资产以分期付款方式取得 ⑶ 分期收款方式实现的销售收入 ⑷ 固定资产的弃置费用 ⑸ 资产减值中未来现金流量的现值 ⑹ 融资租入的固定资产入账价值，要考虑最低租赁付款额的现值 ⑴交易性金融资产 公允价值（市价）在公平交易中双方自愿进行交换的价值 ⑵ ⑶ 可供出售的金融资产 公允价值计价的投资性房地产 ⑷股份支付 ⑸生物资产 例：下列项目中，期末采用公允价值计量的有（B D ） A、商誉 B、交易性金融资产 C、无形资产 D、可供出售金融资产 五、会计信息质量要求（8 个，无权责发生制） 1、可靠性：真实、受托责任目标、是会计的灵魂 2、相关性：有用性、决策有用目标，相关性以可靠性为基础 3、可理解性： 4、可比性： 横向可比→同一时期，不同企业（可比性） 纵向可比→同一企业，不同时期（一贯性）
2021学年注会考试《会计》讲义及习题第七章投资性房地产
第四节投资性房地产的转换和处置 【例题6·多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理 的表述中，正确的有（）。 A.按预计使用年限计提折旧 B.公允价值变动的金额计入当期损益 C.公允价值变动的金额计入资本公积 D.自用房地产转换为投资性房地产时公允价值高于账面价值的差额计入资本公积 【答案】BD 【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，选项A错误；公允价值变动的金额计入公允价值变动损益，选项C错误。 【例题7·单选题】甲公司20×１年至20×４年发生以下交易或事项： 20×１年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为 3 000万元。该办公楼预计使用 年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，20×４年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金l50万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办 公楼的公允价值为 2 800万元。 甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×４年12月31日，该办公楼的公允价值为 2 200万元。 要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）小题至第（2）小题。（20XX 年） （1）下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。 A.出租办公楼应于20×４年计提折旧150万元 B.出租办公楼应于租赁期开始日确认资本公积l75万元 C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价 3 000万元确认为投资性房地产 D.出租办公楼20×４年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值 【答案】B 【解析】20×４年应计提的折旧=3 000/20×6/12=75（万元），选项A错误；办公楼出租前的账面价值=3 000-3 000/20×2.5=2 625（万元），出租日转换为以公允价值模式计量 的投资性房地产，租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产，选项C错误；应确认的资本公积=2 800-2 625=175（万元），选项B正确；出租办公楼取得的租金收入应当作 为其他业务收入，选项D错误。 （2）上述交易或事项对甲公司20×４年度营业利润的影响金额是（）万元。 A.0 B.-75 C.-600 D.-675 【答案】C 【解析】上述交易对20×４年度营业利润的影响=-75+150/2+（2 200-2 800）=-600（万元）。 二、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
投资性房地产知识点
投资性房地产（大前提：企业自己的资产） （一）投资性房地产概述 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 房建筑物固定资产 地土地使用权无形资产 1.投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权：用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。（赚取租金）（2）持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。（资本增值） 【注意】按照我国有关规定认定的闲置土地（2年），不属于投资性房地产。 （3）已出租的建筑物：企业拥有产权的、以经营租赁方式出租 的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 （赚取租金） 【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物，即企业的资产。 投资性房地产（大前提：企业自己的资产） 【注意】 第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。 第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产核算。（目的不变） 第三，企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应作为投资性房地产核算。（目的不变） 不属于投资性房地产的范围 （1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼和经营用土地等。 （2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 (3)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产
中级会计实务笔记全.doc
中级会计实务讲义 第一章 总 论 一、会计 管理会计（将来时） 企业会计 → 权责发生制 财务会计（过去时） 行政单位：收付实现制 预算会计 → 事业单位：事业活动（收付实现制） 经营活动（权责发生制） 非营利组织：权责发生制 二、财务目标 1、目标：为决策者提供有用的财务信息，为决策者提供帮助。 2、两种观点： ⑴ 受托责任观：更多强调可靠性，按照历史成本计价，站在经营者角度。 ⑵ 决策有用观：更多强调相关性（有用），采用其他的计量方法，站在投资者角度。 3、使用人： ⑴ 投资者 ⑵ 债权人 ⑶ 政府（工商、税务、银行、财政、证监会、保监会） ⑷ 社会公众 三、会议基本假设（4个）：是会计确认、计量、报告的基础 确认 → 确定认可，是不是收入 计量 → 计算、量化、是多少 报告 → 反映 主营业务收→营业收入 收付实现制 1、会计确认基础： 权责发生制 历史成本计价 重置成本 2、会计计量基础： 可变现净值 现值 公允价值
例：下列项目中，期末采用公允价值计量的有（B D） A、商誉 B、交易性金融资产 C、无形资产 D、可供出售金融资产 五、会计信息质量要求（8个，无权责发生制） 1、可靠性：真实、受托责任目标、是会计的灵魂 2、相关性：有用性、决策有用目标，相关性以可靠性为基础 3、可理解性： 4、可比性： 横向可比→同一时期，不同企业（可比性） 纵向可比→同一企业，不同时期（一贯性） 5、实质重于形式：经济实质、法律形式 ⑴融资租入固定资产 ⑵售后回购不确认收入 ⑶售后租回不确认收入 ⑷分期付款购买商品 ⑸长期股权投资中，控制、共同控制、重大影响判断标准 6、重要性：通过性质、金额大小来判断 7、谨慎性： 不高估资产、收入和利润，不低估负债、费用和亏损 或有资产：基本确定 或有负债：很可能 ⑴减值准备的计提 ⑵固定资产、无形资产加速折旧摊销 ⑶预计负债的确认 基本确定：95%＜X＜100% 可能： 5%＜X≤50%
2020年中级会计师《实务》基础精讲班讲义第六章 投资性房地产
一、内容提要 本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认，对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述，最后，本章对投资性房地产的转换及处置做了案例解析。 二、关键考点 1.投资性房地产的辨认； 2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算； 3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则； 4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值差额的归属科目认定； 5.投资性房地产处置损益的计算，尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”的会计处理。 三、历年试题分析 年份题型题数分数考点 2017 单选题 1 1.5 自用房产转为公允价值模式计量的投资性房地产形成贬值的科 目归属 多选题 1 2 投资性房地产会计处理原则的正误甄别 判断题 1 1 投资性房地产的界定 综合题 1 18 投资性房地产结合所得税的会计处理 2018 单选题 1 1.5 投资性房地产折旧的计算 多选题 1 2 成本模式转公允价值模式的会计处理 判断题 1 1 投资性房地产的后续支出处理 计算题 1 10 公允价值模式下的投资性房地产的会计处理 2019 单选题 1 1.5 投资性房地产日常维护支出的科目归属 多选题 1 2 自用房产转换为公允价值模式的投资性房地产对财务报表项目 的影响 判断题 1 1 部分出租部分自用的会计处理原则 计算题 1 10 公允价值计量模式下投资性房地产的取得、公允价值变动及转 为自用固定资产并提取折旧的会计处理 四、本章知识点详解 【知识点】投资性房地产的特征与范围▲▲▲ 【解释】房地产包含两部分：地皮与地上建筑物。房地产企业购买地皮，并在此基础上建造商品房，两者合二为一属于房地产企业的库存商品，计入“开发产品”科目。一般企业购买地皮，计入“无形资产——土地使用权”，建造的地上建筑物计入“固定资产”，如果无法合理区分，全部计入“固定资产”。