不动产管理考试复习提纲1

不动产管理考试复习提纲一、名词解释（每小题2分，共10分）1.不动产管理：根据管理学过程论的观点，不动产管理是组织（包括政府）或个人以不动产为对象进行的计划、组织、控制等，以其达到对不动产资源有效利用目的的过程。

从管理的具体内容来看，不动产管理的是指对不动产的占有、权属登记、开发利用、交易营销、估价、金融融资（证券化）、资产经营与管理（增值）、收益分配（税收）等经济活动，进行计划、组织、监督、和控制的一系列活动。

在地理学与资源学上，不动产管理注重了研究土地作为生产要素的空间分布特征和分类等级，对土地及其附属物的资源要素市场分析较少。

而在经济学上重点体现在对不动产资源的价值管理，因此，不动产管理可理解为对不可移动的资产的区位管理、资源管理和价值管理的综合管理。

正是如此，今天的地理学的应用领域，在高校的人文地理与城乡规划管理专业，应关注不动产商品的自然属性和经济属性，及其在市场上发挥的经济效益。

将不动产资源及其管理作为应用研究的一个主要对象。

2.绝对地租：绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权的垄断所得到的地租。

3.级差地租：级差地租是租种较优土地所获得的、归土地所有者所有的超额利润，是相对于最劣等土地而言的超额利润，又称为相对地租。

级差地租 = 市场价格 - 生产成本–平均利润4.资本主义地租：资本主义地租，是租地农场主为了得到使用自己资本的生产经营场所（土地），在一定时期内按契约规定，支付给他所使用土地的所有者一个货币额。

5.垄断地租垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。

6.矿山地租矿山地租是指工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。

7.建筑地段地租建筑地段地租是指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。

8.不动产所有权不动产所有权是动产所有权的对称。

以不动产为标的物的所有权。

不动产所有权的特点在于其移转必须采取特定的方式。

9.不动产使用权不动产使用权即使用不动产的权利，包括土地使用权和建筑物使用权。

一般法律意义上的不动产使用权是债权，但由于我国是社会主义国家，对土地所有权的行使，是指国家和集体经济组织依照法律规定，对国有土地和集体土地进行的占有、使用、收益和处分的行为。

它是一种物权。

权利的完整性和充分性在一定条件下受到一定的“限制”。

10.土地所有权（land-ownership; property in land）是指土地所有者依法对自己的土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利。

11.土地使用权土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。

12.土地市场土地市场是指土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。

土地市场也称地产市场。

土地市场中交易的是国有土地使用权而非土地所有权。

13.土地交易市场从狭义上讲，土地交易市场是指以土地做为交易对象进行交易的场所；从广义上讲，土地交易市场是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。

14.不动产市场不动产市场也包括狭义和广义两种内涵。

从狭义上讲，不动产市场是指以不动产作为交易对象进行交易的场所；从广义上讲，不动产市场是指不动产这种特殊商品在流通过程中发生的交换关系的总和。

15.土地调查土地调查是全面查清土地资源和利用状况，掌握真实准确的土地基础数据，为科学规划、合理利用、有效保护土地资源，实施最严格的耕地保护制度，加强和改善宏观调控提供依据，促进经济社会全面协调可持续发展。

16.土地的征收土地征收，简称征地，是指国家为了公共利益需要，依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为。

17.不动产经营？（这个在书上找不到，大家想办法吧）18.土地储备土地储备是指城市政府依法运用市场机制，通过收购土地所有权或使用权，并按照土地利用总体规划和城市规划，对土地进行前期开发整理与储备，以供应或者调控城市建设用地需求的城市土地管理制度和运行机制。

土地储备作为将土地由资源变为资产的重要载体，已经不断成为我国城市土地交易的主要方式和基础平台。

二、单选题（每小题1分，共5分）知识点一：房屋产权的年限房屋产权年限是指房屋建筑产权的归属年限。

与房屋产权年限密切相关的概念是土地使用权年限。

土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，根据我国《宪法》，土地的所有权有权归国家和集体所有。

土地使用权在出让时根据开发类型不同，分为不同的使用年限。

我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。

而房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，是得到《宪法》保护的，根据《物权法》的规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和118 动产享有所有权。

其年限是永久的，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有。

这就导致存在土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突。

因此我国《物权法》规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

但《物权法》没有提及续期后的费用及相关问题，对商业和综合建设用地如何处理，能否自动续期也没有具体规定。

知识点二：土地交易市场的层次按市场层次结构的分类①土地一级市场土地使用权的出让市场。

土地一级市场是指土地所有者将一定期限内的土地使用权让与土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者和土地使用者之间的经济关系。

土地一级市场其主要市场活动是国家以土地所有者的身份，将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限，出让给土地使用者或开发商。

由土地所有制所决定，土地一级市场是国家垄断的市场。

目前，我国土地一级市场存在三种交易方式：出让、出租和入股，其中出让是一种最为常见的交易方式，它又包括协议、招标、拍卖和挂牌四种方式。

政府通过土地供应计划和规划，对出让土地的建设规模、土地开发计划、土地的位置及面积、土地的使用要求作出规定，并根据这些规定和需要，对土地出让活动实行直接调控。

②土地二级市场。

土地二级市场是指土地使用权人将剩余年限的土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场，反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。

土地二级市场其主要市场活动是开发商根据政府的有关规定和出让合同要求，对土地进行开发和建设，并将经过开发的土地使用权连同地上定着物进行转让、出租、抵押等。

二级市场是国家调控下的以市场调节为主的市场。

知识点三：地籍管理的内容地籍管理是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施。

地籍管理的对象是作为自然资源和生产资料的土地，其核核心心是土地的权属问题。

中国现阶段地籍管理的基本内容有：土地调查、土地登记、土地统计、土地分等定级、地籍档案管理。

随着社会经济的发展和国家对地籍资料需求的增长，土地管理的内容还将随之不断地变化和充实。

为保证地籍管理工作的顺利开展，在进行地籍管理工作时，一般遵循以下原则：按国家规定的统一制度进行；保证地籍资料的连贯性和系统性；保证地籍资料的可靠性和精确性；保证地籍资料的概括性和完整性。

地籍管理是土地管理工作的基础，也是土地使用制度改革的前提条件和管理土地市场的重要手段。

1986年国家土地管理局成立，实现了城乡地政统一管理，我国的地籍管理工作因此有了快速发展，并逐步走上正轨，形成了以土地权属管理为核心，综合土地登记、土地调查、土地统计、土地分等定级、土地估价、地籍档案等各项管理措施为一体的地籍管理体系。

如今，地籍管理工作已由大规模的初始地籍的建设转向以产权管理为核心的变更地籍及制度建设。

知识点四：村庄规划、分为哪些村等村庄类别：城中村：被城镇完全包围，生产和生活方式基本城镇化的地区。

城边村：位于城镇现状建成区以外，规划发展区内，生产和生活方式半城镇化的地区。

包括五区两市允许建设区与城市增长边界间的村庄。

远郊村：位于城镇外围，规划发展区以外，生产和生活方式尚未城镇化的地区。

以上三类村庄可具体划分为生态农业发展型、乡村旅游发展特色产业发展型、特色产业发展型、历史文化保护型等。

搬迁村：位于生态环境敏感区、安全隐患地区、重大项目发展影响区等需要搬迁的村庄。

知识点五：闲置土地●闲置土地的处理依据国土资源部《闲置土地处置办法》，闲置土地是指在使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发的建设用地。

闲置土地的范围包括：未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的；国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；已动工开发，但开发建设面积不足开发建设面积的1/3，或者投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；法律、法规规定的其他情形。

闲置土地的处理：在城市规划区范围内，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年以上未动工建设的，按省、自治区、直辖市的规定征收土地闲置费；在城市规划区范围内，除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延外，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

●闲置土地的管理闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。

已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

根据《闲置土地处置办法》的规定，未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。

土地闲置费不得列入生产成本；未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。