次贷危机原因过程跟机理(DOC 30页)
美国次贷危机的形成及传导机制研究
美国次贷危机的形成及传导机制研究美国次贷危机的形成及传导机制研究引言：全球性的金融危机经历过多次，在其中美国次贷危机堪称其中一次风暴最为强大的一次。
2007年爆发的美国次贷危机，对全球金融市场产生了严重冲击，导致全球经济陷入严重衰退。
本文将从次贷危机的形成原因、传导机制以及危机对全球的影响等方面进行探讨，并探讨相关应对措施。
一、美国次贷危机的形成原因（一）低利率政策的影响在20世纪90年代末至21世纪初期，美国推行了一系列的低利率政策，此举旨在刺激经济增长和降低通货膨胀风险。
然而，低利率政策助长了易得信贷的环境，进一步释放了金融市场的融资活力，造成了非常宽松的货币供给。
（二）次贷市场与金融创新在低利率的刺激下，次贷市场迅速发展起来，并受到金融机构的积极参与和创新金融工具的推动。
亚普利美国金融公司等一系列次贷机构迅速崛起，向资信不佳的借款人提供高风险、高利率的次级贷款。
此外，金融创新也增加了次贷危机的风险，如资产证券化的快速扩张。
（三）松散的监管政策次贷危机的形成还与监管政策松散有关。
金融监管部门未能及时识别和应对风险。
金融业务活动涉及的复杂性、创新性和跨国性，超出了现有监管框架的掌握和处理能力。
监管部门也未能全面了解金融机构的实际风险状况，加剧了危机的蔓延。
二、美国次贷危机的传导机制（一）次级贷款违约次贷危机是由次级贷款的违约风险引发的。
大量次级贷款的违约无疑将对金融机构造成巨大损失，进一步导致金融机构的资产负债表问题和风险扩展。
（二）金融机构的连锁效应由于市场对次级贷款欠佳信贷资产的关注，一些金融机构可能受到这种情况的冲击。
尽管金融机构对次级贷款的恶化情况进行了证券化，但这些证券化产品仍被广泛持有。
金融机构的潜在损失进一步引发了金融市场的连锁反应。
（三）金融市场的冲击随着次级贷款违约事件的扩大和金融机构的损失累积，金融市场出现严重的冲击。
股市、债券市场和外汇市场都受到了次贷危机的冲击，市场信心遭受严重削弱。
美国次贷危机的形成原因及影响分析-资料类
美国次贷危机的形成原因及影响分析－资料类关键信息项：1、美国次贷危机的定义与背景2、形成原因的主要方面3、各项原因的详细阐述4、危机产生的直接影响5、危机带来的长期影响6、对全球经济的影响范围7、对金融行业的具体影响8、对实体经济的冲击表现9、政府应对措施及效果10、危机后的经济复苏迹象与挑战11 美国次贷危机的定义与背景美国次贷危机是指一场发生于 2007 年至 2008 年期间，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。
次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。
111 背景方面在21 世纪初，美国房地产市场经历了一段繁荣期，房价持续上涨。
为了满足更多人的购房需求，金融机构降低了贷款标准，大量发放次级贷款。
12 形成原因的主要方面形成美国次贷危机的原因是多方面的，包括宽松的信贷政策、金融创新过度、监管不力、投资者盲目乐观等。
121 宽松的信贷政策金融机构为了追求利润，放宽了对借款人的信用审查标准，使得许多信用不佳、收入不稳定的人也能够获得贷款。
122 金融创新过度复杂的金融衍生品如抵押贷款支持证券（MBS）和担保债务凭证（CDO）的出现，使得风险在金融体系中被层层传递和放大。
123 监管不力监管机构对金融市场的监管存在漏洞，未能及时发现和制止金融机构的违规行为。
124 投资者盲目乐观投资者对房地产市场和金融产品的前景过于乐观，忽视了潜在的风险。
13 各项原因的详细阐述宽松的信贷政策导致大量次级借款人涌入市场，他们往往没有足够的还款能力。
当房地产市场降温，房价下跌时，这些借款人无法按时偿还贷款，导致大量贷款违约。
金融创新过度使得金融产品的风险评估变得极为困难。
MBS 和CDO 等产品将不同风险等级的贷款打包在一起，投资者难以准确判断其真实价值和风险水平。
监管不力使得金融机构能够在缺乏约束的情况下进行高风险的业务操作。
监管机构对金融创新产品的了解不足，无法及时制定有效的监管规则。
美国次贷危机的形成
二、信息不对称引发的道德风险
• 发放抵押贷款过程中的信息不对称 • 资产证券化过程中的信息不对称
三、金融创新工具的过度使用使风险扩散和放大
• 资产证券化过程中没有实现资产池的“真 实出售”。 • 资产证券化本身的复杂性给参与主体带来 认识上的困难。 • 资产证券化把原本集中于金融机构的信用 风险, 分散到了整个的资 本市场。
次贷危机成因浅析
发生背景
• 2001年，美联储将联邦基准利率6.5％调降 至1.75％，2003年进一步调降至1％，美国 国内的资产价格随之连续创出历史新高。 2005年，伯南克任美联储主席后，为抑制 通涨，很快便将联邦基金利率重新调整到5 ％。连续多年上涨的美国住房价格终于出 现了拐点。2007年下半年开始，随着美国 房价的加速下降，一场席卷全球的次贷危 机开始爆发。次贷风暴袭击了全球几乎所 有的市场经济国家
应该吸取的教训
• （一）商业银行要慎重对待房地产金融市 场 • （二）政府当局要完善监管机制和制度， 消除监管真空地带 • （三）资产证券化要以优质基础的资产作 为支撑
谢谢观赏
次级贷款危机产生的宏观经济原因
• （一）扩张性货币政策导致的房地产泡沫 • （二）金融自由化思潮导致的监管缺位 • （三）让低收入阶层过度负债的不当社会 政策
一、扩张性货币政策导致的房地产泡沫
• 2001 年，美国网络新经济泡沫破灭，并在 同年遭遇“9·11”事件的冲击，经济严重受 挫并走向衰退。为使美国的经济忙复苏， 美国政府开始实行降息的货币政策。与此 同时，欧洲为了刺激欧元的增长，日本为 走出经济泥潭，均开始实行降息的政策， 这就使全球范围内的流动性严重过剩 ，在 资金充实和资本流动成本低的条件下，全 球房地产市场繁荣发展，美国的房地产一 度成为促进美国经济增长的主要动力之一
次贷危机原因及对策研究
次贷危机原因及对策研究2008年，美国次贷危机爆发，冲击了全球金融市场。
许多人因此失去了工作，企业倒闭，全球经济陷入低迷状态。
虽然这场危机早已过去，但仍有必要对其原因和应对措施进行研究，以避免未来出现类似情况。
本文将分析次贷危机的原因并提供一些对策。
次贷的定义次贷是指信用评级较低、违约风险较高的借贷，银行一般不愿意贷款给这样的借款人。
然而，2000年代初期，美国的次贷业务迅猛发展，这是因为利率较低、返点高、赚取巨额利润的诱惑太大，加上金融机构刻意忽略了借款人的信用质量和偿还能力而大量发放这种贷款。
次贷危机的原因首先，美国房价泡沫的形成导致次贷危机。
在2000年代初期，美国的房价经历了大幅上涨，这让很多人看到了赚取巨额利润的机会。
银行不断发放次贷，许多人买下了在房价上涨过程中已经超出自身承受能力的房产，并违约不还贷款。
这导致大量房产抵押品无法变现，银行面临巨大的损失。
其次，资产证券化的复杂性和风险监管缺失也是次贷危机的一个重要原因。
在房产抵押贷款发放的过程中,银行有办法将本身的风险转移给其他机构,投资人通过购买这些证券化的房屋抵押贷款,把每个人的风险分散到几个投资组合中。
但这种方法需要严格监管，但时值2000年代初期，监管还很不完善，很多投资机构都没有按照实际风险进行计算，最后导致这些证券化的投资组合严重亏损。
最后，金融机构的利益冲突也是次贷危机的原因之一。
在次贷发放的过程中，金融机构往往会关注自身的利润，而不是借款人的还款能力。
一些机构为了获取更高的报酬，会故意忽略借款人的信用风险和还款能力，发放更多的次贷。
这种行为最终导致了坏账的数量不断上升，金融机构遭受巨大损失。
对策为避免次贷危机再次发生，需要各方面进行努力。
首先，加强金融市场监管，防范和减少金融机构的利益冲突，加强风险管理和监管，避免银行忽视借款人的信用质量和偿还能力。
其次，金融机构应该更加注重自身的风险管理，降低风险，避免将风险传递到其他机构和投资者身上。
次贷危机的原因过程和机理
次贷危机的原因过程和机理次贷危机（Subprime crisis）是指2007年美国开始爆发的一场金融危机，对全球金融体系和经济产生了重大冲击。
此次危机的主要原因有多方面的因素，其过程和机理可以从以下几个方面来进行分析和解读。
首先，次贷危机的根源可以追溯到上世纪90年代末期。
当时，美国的低利率政策以及金融创新（如房地产抵押证券化）促使了房地产市场的快速繁荣，许多人开始涌向房地产市场购买房屋，房价也开始快速上涨。
接着，随着房价上涨，很多人开始认为房地产市场是一个快速获取财富的途径，于是借款购买房屋的需求也迅速增加。
然而，许多人并不具备良好的信用记录和偿债能力，无法通过传统的银行贷款渠道获得贷款。
此时，一些金融机构开始推出次贷产品，即给予信用记录不良的借款人高风险高收益的贷款。
这些次贷产品具有较高的利率，并通过抵押证券化的方式，将房地产抵押贷款转化为证券进行销售。
因为这些抵押贷款的背后都有房屋作为抵押，所以投资者对这些证券具有比较高的信心，纷纷购买这些高风险高收益的产品。
然而，这其中存在着严重的信息不对称问题。
金融机构并没有充分评估借款人的信用风险，并将很多次贷产品与其他更安全的证券混合在一起进行销售。
投资者也没有充分了解这些产品所包含的风险，只看到高收益的一面。
当房地产市场一旦出现调整，这些次贷产品的违约率大幅上升，投资者遭受巨大损失，金融市场信心受到严重打击。
次贷危机的危机传导过程主要体现在金融机构之间的相互关联。
一旦一家金融机构遭受损失，其它机构可能面临追加资本或债务违约的压力。
这种关联效应会导致信心危机蔓延，整个金融体系陷入严重的流动性危机。
而这种流动性危机进一步导致全球金融体系的信任崩溃，银行之间的互信关系被削弱，金融机构纷纷陷入困境，甚至出现破产。
次贷危机的机理主要涉及资本市场的失灵和金融监管的问题。
首先，资本市场对次贷产品的评估存在严重的信息不对称，金融机构没有充分披露风险，投资者没有充分了解产品风险。
次贷危机原因过程与机理分析
次贷危机原因过程与机理分析次贷危机（Subprime Mortgage Crisis）自2007年至2008年爆发，是由次贷问题在美国金融市场引发的一连串金融危机。
该危机导致了全球范围内金融市场的动荡，并对全球经济造成重大冲击。
以下是对次贷危机形成原因、过程和机理的详细分析。
形成原因：1. 低利率环境：2001年至2006年期间，美联储将联邦基金利率下调至历史最低水平，这导致商业银行倾向于提供更多低利率贷款。
低利率环境使得购房者有更多借贷机会，并刺激了住房市场的快速增长。
2. 资产泡沫：2000年初，美国股市泡沫破裂后，投资人转向房地产市场寻求投资机会。
这导致了房地产市场无限制的升值过程，进一步加剧了资产泡沫。
购买欲望的增加刺激了购房需求，进而推动了供应商以及金融机构为这部分购房人提供贷款。
3. 放松监管政策：为了鼓励更多人购买住房并刺激经济增长，政府通过降低抵押贷款资格标准，放宽了金融机构的监管要求。
政府出台的政策支持了次贷市场的迅速扩张，但也同时降低了贷款的风险管控能力。
过程：1. 次贷市场的兴起：由于房价的稳步上升，信用等级较低的借款人开始被银行和其他金融机构接纳，以贷款购房。
这些次贷贷款通常具有较高的利率和风险。
2. 金融创新工具的使用：为了将高风险次贷转化为投资组合，金融机构开始使用创新的金融工具，如担保债券、信贷衍生品等。
这些工具根据次贷的信用等级划分成为不同的投资等级，吸引了全球范围内的投资者。
3. 市场崩溃：次贷市场开始出现问题，购房者开始无法按时偿还贷款。
由于债务违约的风险增加，金融机构开始不再信任和买入这些次贷相关资产。
这导致了次贷市场的崩溃和金融市场的动荡。
机理：1. 层层抵押与杠杆：由于次贷市场存在较高的风险，金融机构通常将次贷贷款打包成担保债券，然后通过报销衍生品的方式进一步间接投资。
这滋生了一个层层抵押和杠杆的系统，一旦次贷市场崩溃，整个金融体系都会受到影响。
2. 信息的不对称：次贷市场中的许多贷款借款人并未提供准确或完整的财务信息，导致了信息的不对称。
美国次贷危机之起因、影响及因应之道
CDO和CMO的設計重點是要讓其總價值高於尚未加以重組證券之市價， 作為sponsor的投資銀行才會有獲利空間。投資銀行以高薪聘請財務工程 師進行產品設計，自然瞭解產品的特性，它的交易部門每日在市場進出， 對風險及市況十分敏感，這都是作為買方的投資人所望塵莫及的。用學 術名詞來說，就是雙方存在有資訊不對稱(information asymmetry)的情形， 而且幅度還不小。
2.問題起因
房市蓬勃的第三個重要因素為，許多投資銀行收購來 自銀行的貸款，運用財務工程技術將信用品質參差的貸款 包裝、轉換為結構複雜而且看起來債信不錯的債券，在次 級市場銷售給美國海內外的廣大投資人。藉由此一房貸證 券化過程，銀行得以釋出更多的資金擴大放貸，且因風險 從自己的帳上移轉到了資本市場，便願意冒險貸給信用較 差的客戶。市場流動性也因次級市場交易熱絡而大增，助 長原本就過熱的房市。
美國次貸危機之起因、影 響及因應之道
李正福 博士
財團法人亞太金融研究發展基金會董事長 美國羅格斯大學財務金融講座教授
國立交通大學財務金融兼任講座教授
Outline
1. 前言
2. 問題起因
3. 房貸證券化
4. 房貸證券化隱含的問題
5.
4.1 風險重新組裝
6.
4.2 違約風險增加
7.
4.3 分離之法人主體
3.房貸證券化
資產證券化(assets securitization)始於1970年代，第一項被拿 來證券化的資產就是房屋貸款。房屋貸款抵押的房屋抵押貸款證券 化(mortgage-backed security or MBS)，債權的創始機構 (originator)通常是零售銀行或貸款公司，因放款給購屋者而產生 債權。該債權隨之被賣給扮演Sponsor角色的投資銀行，負責將購 自各銀行性質類似的債權轉入一信託機構(trust)，成為一放款組 群(loan pool)，再依據其風險及收益加以分類、切割、信用加強、 重新包裝等程序，轉換成小單位證券售予投資人，主要包括商業銀 行、投資銀行、保險公司、退休基金、避險基金、校務基金等。
次贷危机原因过程与机理分析
次贷危机原因过程与机理分析次贷危机是指2007年发生在美国的一场金融危机，其不仅波及到美国经济，还对全球金融市场产生了重大冲击。
此次危机的起因可以追溯到上世纪90年代末开始的一系列金融创新，以及房地产市场的繁荣与崩溃。
本文将围绕着次贷危机的原因、过程以及机理进行分析。
首先，次贷危机的根本原因在于金融创新背后的副作用。
20世纪90年代末期以来，金融机构通过创新金融产品满足大众对于房屋贷款的需求。
其中主要的创新包括抵押贷款债务证券化与担保品衍生品。
抵押贷款债务证券化是指将大量住房贷款打包成债券，然后进行交易，旨在分散风险。
担保品衍生品则是金融机构与投资者之间就抵押贷款债务证券化进行的衍生品交易，其中最著名的就是信用默认掉期（CDS）。
然而，这些金融创新背后暗藏着风险。
首先，抵押贷款债务证券化使得原本由金融机构承担的风险转嫁给了投资者，使得后者对于抵押贷款的风险知之甚少。
其次，担保品衍生品的交易量远远大于实际抵押贷款债务证券化的市场规模，导致了信用风险在整个金融体系中的膨胀。
此外，这些金融创新也使得金融机构更加注重短期利润与流动性，忽视了风险的长期积累。
然后，房地产市场的繁荣与崩溃也是次贷危机的重要原因。
上世纪90年代末到2000年代初期，美国房地产市场经历了一轮繁荣。
低利率、宽松信贷以及投机情绪的推动下，房价暴涨，让更多的人投资购买房产。
金融机构也借此机会放宽了房贷审批标准，大规模向不具备偿还能力的借款人发放次贷（subprime）贷款。
房地产市场的繁荣使得金融机构和投资者过度乐观，忽视了房价的可能回落以及次贷贷款的风险。
随着时间推移，房地产市场开始出现泡沫。
2006年，房价开始下滑，次贷贷款违约率上升。
由于抵押贷款债务证券化的存在，这些次贷贷款迅速蔓延至整个金融系统。
金融机构、保险公司以及大规模持有次贷债券的投资者纷纷受到冲击，出现了大量的倒闭、破产与违约。
次贷危机的连锁反应导致了整个金融市场的动荡和信心的崩溃。
美国次贷危机的形成及传导机制研究
美国次贷危机的形成及传导机制研究引言：美国次贷危机是近几十年来金融界最严重的危机之一，对全球经济产生了深远的影响。
本文旨在深入探讨美国次贷危机的形成过程、主要原因以及危机传导机制，以期更好地理解危机的根源，为今后的金融风险防范和政策制定提供参考。
一、危机的背景与形成过程美国次贷危机起源于上世纪90年代末期，当时美联储主席格林斯潘推动了低利率政策，为房地产行业提供了充足的资金支持。
此后，许多金融机构纷纷投资于次级房屋贷款市场，次贷债券开始兴起。
次贷债券即由低信用评级的房屋贷款组成的债券，吸引了大量投资者。
1.1 过度信贷和银行间交易次贷危机形成的一个主要原因是金融机构在过度信贷方面的偏好。
次贷机构开始放松贷款准则，给予低信用个体贷款，随之带来了高风险的借贷。
随着次贷市场的扩大，金融机构之间的交易也变得复杂起来。
银行间交易成为次贷市场的重要组成部分，各种金融工具的创新和衍生品的交易增加了市场的不确定性。
1.2 低利率和资产泡沫由于低利率政策的刺激，大量投资者进入房地产市场，引发了资产泡沫的形成。
房价在短时间内飙升，投资者疯狂炒作，推高了房地产价格。
同时，次贷市场的繁荣也间接推高了房价，因为投资者期望从次贷债券获得更高的回报。
然而，资产泡沫并非可持续的，当泡沫破灭时，房价暴跌导致投资者蒙受巨大损失。
1.3 金融创新和衍生品交易次贷危机中，金融创新和衍生品交易起到了助推的作用。
经过创新的金融工具如抵押贷款担保证券(MBS)和抵押贷款衍生品如信用违约掉期(CDS)等对次贷危机的传导起到了重要作用。
MBS将大量低信用房贷汇集为证券，通过交易引入了大量的资本。
CDS则为投资者提供了保护低信用债券本金的手段。
然而，这些工具并未在危机中承担起防范风险的作用，相反，它们使得金融市场充斥着更多的风险。
二、危机的传导机制美国次贷危机并非局限于次贷市场本身，而是通过金融市场的各个环节迅速传导，引发了全球性的金融危机。
以下是危机传导的几个重要环节：2.1 资本市场的冲击次贷危机爆发后，由于金融机构持有大量次贷债券和与此相关的金融工具，金融机构的信心受到严重打击。
次贷危机的发美国房地产市场的崩溃
次贷危机的发美国房地产市场的崩溃在2007年至2008年期间，全球金融市场经历了一场空前的次贷危机，这场危机起源于美国的房地产市场崩溃。
本文将对次贷危机的发生以及其对美国房地产市场的崩溃进行分析。
一、次贷危机的起因次贷危机的起因可以追溯到20世纪90年代末，当时美国的房地产市场出现了一波高涨。
这导致一些金融机构纷纷放宽了对房贷借款人的要求，大量发放“次贷”——即给信用等级较低的借款人提供的高风险贷款。
其次，金融机构在这个过程中充斥了许多不透明的金融产品，如抵押债券和抵押担保证券等。
这些金融产品中包含了大量次贷，使得金融市场风险暴露。
二、次贷危机的传导随着次贷市场的扩大，银行和金融机构纷纷将次贷债券打包成抵押担保证券，通过债券市场进行交易。
然而，当次贷借款人不能履行还款义务时，这些抵押担保证券的价值急剧下跌。
由于金融机构过度依赖这些抵押担保证券作为资金来源，金融系统陷入了困境。
此外，次贷危机对整个金融市场产生了连锁反应。
由于许多金融机构持有大量抵押担保证券，它们面临巨额亏损和资金流动性问题。
这导致了全球金融市场的恐慌，投资者纷纷撤离风险较高的资产，导致了股市崩盘和信贷紧缩。
三、美国房地产市场的崩溃次贷危机的爆发对美国房地产市场造成了严重的冲击。
房价在危机中暴跌，许多贷款人无法偿还贷款，大量抵押担保证券价值蒸发。
这导致了银行和金融机构的资产负债表严重恶化，不少金融机构面临破产的风险。
此外，次贷危机也导致了房地产市场的供应过剩。
许多被收回的房产被迫转手出售，使得房价进一步下跌。
同时，由于信贷紧缩，购房需求减少，导致房屋销量下降。
四、次贷危机后的教训次贷危机给全球金融市场敲响了警钟，揭示出许多金融体系中的弊端和风险。
从这场危机中，人们认识到金融机构应加强风险管理，防范高风险贷款的扩大，同时加强对金融产品的透明度监管。
此外，次贷危机也引发了全球对金融监管体系的反思。
国际社会普遍要求建立更加规范和严密的金融监管机构，以防范类似危机的再次发生。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
次贷危机原因过程与机理自2003 年以来，每年都有经济学家警告说美国的房地产泡沫将会破灭，虽然这一预言一直没有应验，然而，该发生的迟早要发生。
2007 年8 月，美国次贷危机突然爆发，不但房地产泡沫终于破灭，美国还陷入了自20 世纪30 年代大萧条以来最为严重的金融危机。
以格林斯潘为首的美国货币当局在长时期内的用扩张性的货币政策支持美国的资本市场。
当1996年1 2月格林斯潘接受一些经济学家如耶鲁大学教授席勒（RobertShiller）的批评，在一次讲演中提出美国股市存在“非理性躁动”（IrrationalExuberance，现在往往被译为“非理性繁荣”）后，世界股价应声而落。
纽约股价也下降了2%。
从此以后，格林斯潘就不再提“非理性躁动”，而是转而采取扩张性的货币政策来支持美国资本市场的繁荣，结果形成了巨大的网络泡沫。
2000年网络泡沫破灭以后，美联储连续13次降息，而且鼓励衍生工具的发展，放松对它的监管。
90年代中期创造的一种衍生工具信用违约掉期（Credi tDefaultSwap,简称CDS）到今年总规模已经到了60万亿美元，约为美国GDP的4.6倍，衍生产品总规模达到530万亿美元，约为美国GDP的40倍！此主题相关图片如下：从短时期来看，美国经济显得很有活力。
但实际上它所创造的大量“金融财富”只是纸面上的财富，甚至只是电脑上的一些符号，一有风吹草动，便会烟消云散。
美国的这个深层的结构问题，通过美元的发行，五花八门衍生工具的出台，通过美国金融体系渗透到世界各国，使世界金融体系中充满了巨大的泡沫和黑洞。
只要受到某种冲击的触发，都会引起世界金融体系的系统性危机。
次贷正是触发这一危机的引信。
一,房地产泡沫的形成及破灭1990 年代以来，在信息技术革命所带来的所谓新经济的推动下，美国经济经历了二战后前所未有的高速增长，美国资本市场更是空前繁荣。
2001 年IT泡沫破灭，加上911事件,美国经济出现衰退。
为了刺激经济，布什总统在格林斯潘的支持下推行的减税政策没能使美国走出经济衰退,为了促进经济增长和充分就业,美联储采取了极具扩张性的货币政策。
经过13 次降息，到2003 年6 月25 日，美联储将联邦基金利率下调至1%，创45 年来最低水平。
美联储的低利率政策，本身并没有刺激投资,而是导致美国住房价格的急剧上升。
长期的低利率政策是如何导致房地产业的过热呢? 首先, 低利率导致货币供应量的过度增长,导致流动性过剩,从而导致人们对于资产投资的狂热,包括房地产投资的狂热;其次, 低利率使人们热心于按揭贷款购房,导致房价上升;最后, 房价上升就开始了一种循环: 房价上升----开发商加大开发-----土地作为稀缺资源的价格上涨------房价上升进一步上升(因为土地价格构成房价的60%,或者说土地成本是房屋成本的60%左右)------ 开发商加大开发,银行加大力度贷款(包括给开发商和购房者的贷款)------住房需求和供给都同时上升,同时房价也不断上升-------房地产泡沫形成. 从2002年起，美国房价以每年10%的幅度上涨，2005年房价上涨了17%，2003～2006年4年间美国平均房价涨幅超过50% .在这种政策的刺激下，银行发放了大量各种形式的住房抵押贷款。
贷款条件过于宽松使得许多人购买了超出自己偿付能力的住房，住房抵押债务急剧增加，美国的住房抵押债务对收入之比创下了历史最高记录. 美国房产价格的上涨在2005 年底达到一个顶峰。
二,次级贷款次级贷款的全称是次级按揭贷款，是房屋贷款中按客户信用度分类的一种贷款。
相对优质贷款而言，次级贷款就是给信用情况较差、缺乏还款能力证明和收入证明的客户发放住房贷款。
这种贷款审批程序不太严格，利率较高，借款人对利率和房屋价格的变动相对敏感。
美国房地产抵押贷款市场分为三类：优质抵押贷款市场(Prime Market)、次优级抵押贷款市场(ALT-A Market)和次级抵押贷款市场(Subprime Market)。
优质抵押贷款市场主要面向信用等级高(信用分数在660分以上，收入稳定可靠，债务负担合理)的优良客户，主要采用最为传统的30年或15年固定利率按揭贷款，较少采用复杂的创新按揭工具。
“ALT-A”抵押贷款市场主要面向信用分数在620～660分之间，缺少或完全没有固定收入、存款、资产等合法证明文件的客户。
次级抵押贷款市场面向信用分数低于620、收入证明缺失、负债较重的客户。
因信用要求程度不高，贷款利率通常比一般抵押贷款高出2～3%，它往往采用先低后高的还款方式, 主要实行首付低于15%或月供超过收入55%的浮动利率按揭贷款。
此主题相关图片如下：美国次级抵押贷款市场产生于20世纪80年代早期，可是一直处于缓慢的发展状态，一直到20世纪9 0年代中后期才得到了快速发展，其间由于受东南亚金融危机的影响，曾有短暂回落，2000年以后，由于美国房地产市场的持续繁荣，美国次级抵押贷款市场进入一个兴盛时期， 2003～2005年增长格外迅速。
美国次级抵押贷款发展如此迅速，有其特殊背景：首先，1977年通过的《社区再投资法》鼓励贷款者对低收入者的放贷；1980年的《存款机构解除管制与货币控制法案》使得贷款人可以通过收取更高利息来扩大对低信用等级借款人的放贷；1982年的《另类抵押贷款交易平价法案》则允许灵活利率(固定利率与浮动利率结合)贷款。
这一系列法案都为次级抵押贷款市场的发展提供了一个良好的法律环境。
次显然易见，无论是次级抵押贷款，还是“A l t-A”抵押贷款，其目标客户原本都属于银行信贷投放过程中需要加倍审慎的人群。
然而即便如此，在利益的诱惑和驱使下，各类贷款机构为最大限度拼抢市场，却极尽所能地降低贷前调查“门槛”，甚至大量采取了将营销工作外包给独立经纪公司，主动放弃了对客户资料审查的控制，给部分缺少职业道德的营销人员提供了造假的机会。
比较分析传统抵押贷款和次级抵押贷款的操作流程，也能够直接洞察到次贷贷前尽职调查环节的严重缺失：传统抵押贷款的尽职调查，银行重点需要审查两个方面的内容，一是借款人的收入，二是房屋估值。
然而，在次级抵押贷款过程中，银行基本上不再承担贷前调查的任何工作，而由抵押贷款中介、房屋估值公司和评级机构代理，银行信贷审批纯粹流于形式。
申请次级贷款的购房者一般属于低收入阶层，往往不能承受较高的首付，在贷款初期也难以承受较高的本息支付。
为此，抵押贷款机构开发了形形色色的新兴的抵押贷款产品，出现了一系列的抵押贷款产品创新。
(1)无本金贷款(Interest Only Loan)。
这种抵押贷款允许借款人在一定的时期里不必支付本金，每月支付利息。
但是，超过这个时期以后余下时期里，借款者必须以一个较高的比率分期偿还本息。
这种工具对于投资者来说具有杠杆作用：在一段时间里，投资者只需支付少量的利息就可以购买房子，如果投资者预料到房地产价格趋向上升，他们可以用仅付利息抵押贷款购买房产，等到需要支付本金的时候再将房子卖出去偿还本金，便可以获得房产价格上升的收益。
如果房产价格趋向下降，投资者将放弃作为抵押品的房产，不再支付抵押贷款的本金和利息，其损失是已经支付的利息。
(2)2/28可调整利率贷款(Adjustable Rate Mortgage,ARM)。
这种抵押贷款开始实行固定利率，经过一段时期以后转换为浮动利率。
如果购房者借入了30年的2/28可调整利率贷款，在前两年以较低的固定利率偿还利息，从第三年开始，利率将重新设定(Reset)，采用一种指数加上一个风险溢价的形式。
一般而言，即使这段时期内市场利率没有发生变动，从第三年开始该抵押贷款的利率也会显著提高。
(3)选择性可调整利率贷款(Option ARM)。
这种抵押贷款允许借款人选择支付结构，既可以从一开始就分期偿还本息，也可以仅付利息然后分期偿还本息，还可以每月支付一个最低限度的款项：这个最低限度的款项通常低于每月仅付的利息，但是其差额部分将自动计入贷款本金，这种方式称为负摊销(Negative A mortization)。
这种情况下，借款人最终应偿还的本金金额要超出最初的贷款金额。
(4)无首付抵押贷款。
这种抵押贷款允许借款人只支付少量首期房款或者不需要支付首期房款，并且不需要购买个人抵押贷款保险就可能取得贷款。
在美国，发放抵押贷款的金融机构通常要借款者支付房价的20%作首付以降低贷款风险。
近15年来，越来越多的抵押贷款只需要借款者支付少量的首期房款；在2000年以后，已经有16～17%的抵押贷款不必支付首期房款或者只支付不到5%的首期房款，大约有43%的首次购房者是以不必支付首期房款的方式取得抵押贷款。
所有这些创新的抵押贷款产品都有一个特点，那就是在还款的前几年内，还款额很低，但是过了这段时间以后，还款压力将陡然上升。
购房者之所以选择以上贷款品种，一个很重要的原因是预期房地产价格将会持续上升，即使到时不能偿付本息，也可以通过出售房地产或者再融资来偿还债务。
但这是基于市场利率不会出现大幅上升和房地产价格持续上升的前提之下，一旦市场利率上升和房地产价格下跌同时出现，则次级抵押贷款市场出现动荡也就在情理之中。
此主题相关图片如下：次贷借款人是违约风险非常高的客户群。
他们被称为Ninjna，意为既无收入、又无工作、更无财产的人。
既然如此，银行为什么还要贷款给他们呢？首先，住房贷款金融机构发放的次贷似乎不存在安全性问题。
由于美联储的低利率政策，作为抵押品的住宅价格一直在上涨。
即便出现违约现象，银行可以拍卖抵押品（住宅）。
由于房价一直在上涨，银行并不担心因借款人违约而遭受损失。
其次，证券化使得银行可以把风险转移给第三方，因而住房金融机构并不会因借款人违约而遭受损失。
三，次级贷款的多重证券化次级贷款的放款机构大多是不能吸收公众存款，而主要依赖贷款的二级市场和信用资产证券化回笼资金的非银行金融机构。
为了分散风险和提高变现水平，放贷者把这些贷款打包，以债券的形式向社会推销。
债券五花八门，有住房抵押贷款支持证券（M B S ）、担保债券凭证（C D O ）、信用违约互换（CDS），等等。
在高回报率的诱惑下，这些债券受到了投资银行及各种基金的青睐。
例如，如果某个银行发放了许多住房抵押贷款，该银行（或某个第三者,如投资银行）可能会把所有这些住房抵押贷款捆绑在一起组成一个住房抵押贷款池，发行以这个住房抵押贷款池为基础的住房抵押贷款支持债券（RMBS）。
这样，一只债券（证券）就被创造出来。
该债券的收益来自住房抵押贷款的贷款收益,但是住房抵押贷款的风险也传递到该债券.发放住房抵押贷款的金融机构将住房抵押贷款支持债券（RM BS）卖给投资银行家,从而将风险也完全转移给投资银行.那么，为什么证券化可以把风险转移给第三方呢？在证券化过程中，涉及十多个参与机构。