溱水半岛项目方案XXXX年贵州遵义桐梓房地产营销

老城区
森航大厦
粮贸大厦 未来国际 荣兴大厦
溱水半岛
蟠龙首府
君悦国际 南都花园
桐梓县房地产市场总结
三大板块小结
老城区板块：桐梓县老城区历史悠久，人口密集，商业气氛浓，配套齐全，交通方便，房
地产发展迅速盘。一方面，改善居住环境而选择置业人群较多；另一方面，随着城镇化进程 的加快，乡镇居住环境和配套设施相对较差，选择县城置业的煤矿老板、企事业单位工作人 员等也不断增多；同时区域内产品居住舒适度较高，虽然价格较高，但由于资源的不可复制 性优势，各个方面条件成熟，因此老城区销售情况较好，板块总体升值潜力较高。
➢ 近期重点打造以红色文 化和休闲度假的旅游目 的地的娄山关红色旅游 区、以提升桐梓县知名 度和品牌的历史文化名 城，这也更进一步带动 旅游业的高速发展。
桐梓夜郎漂流
桐梓小西湖
房地产发展态势
固定资产投资呈上升趋势，房价呈持续上涨趋势， 房地产开发的商品房与销售价格存在上涨平衡关系。
➢08年房价由于政策跟国际经济形势 的影响，全国一线城市、部分二线 城市房价大幅下跌。
贵州桐梓溱水半岛项目
营销策划方案
报告目的与意义
本次报告是基于对溱水半岛项目的初步了解，通过房 地产市场调研分析而形成的汇报报告(1.0版本)，旨在为项 目的成功开发提供我司的专业服务。
----瑞尔特地产
报告内容框架
宏观市场 市场分析
项目分析 营销战略 项目定位 项目规划设想及建议 营销策略 瑞尔特优势
“四大机遇”：
一：是国家实施新一轮西部大开发的机遇。要充分利用西部大开 发政策，增强投资吸引力。
二：是东部发达地区产业向西部梯度转移的机遇。认真分析自身 发展基础和优势条件，重点在加工制造业、劳动密集型产业、 资源依托型产业等方面承接东部地区产业转移。
三：是全省经济社会发展战略重大调整的机遇。省委、省政府作 出了全面实施工业化、城镇化战略的重大决定，出台了相关配 套政策，为桐梓发展增添了强劲动力，提供了坚强后盾。
综合分析，本案所属区域具有良好发展趋势和潜力，若自 身开发与之有效契合，承接未来规划的利好，将突破市场。
桐梓县属渝黔经济合作实验区，同时又是中国红色优 秀旅游城市，2011年GDP已达627706万元 ，增幅全省 第一，经济持续高速发展；
渝黔铁路、崇遵高速、210国道、渝广高铁以及修建 中遵义机场，一同构建发达的交通网络，形成辐射大 西南，连接珠三角“6小时经济圈”。
系列1
80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000
0
75672
8412 2008年
17800
11466
2009年
2010年
桐梓县2008年--2011年开发投资统计(万元)
系列1
2011年
“融入重庆、紧贴黔中、提速赶超、转型跨越”主
桐梓县发展前景利好 基调，强力推进新型工业化、绿色城镇化、农业产 业化、乡村旅游“三化一游”主战略
桐梓县2007年--2011年GDP统计(万元)
数据来源：桐梓县统计局
人口及消费力
随着可支配收入增加，提升桐梓县居民购买力，但 人均可支配收入的增长速率低于房价增长速率。
➢ 据统计，年末全县户籍人口 710058人，比上年年末增加 9016人。其中农业人口 615080人，非农业人口 94978人。
➢ 全年全县农民人均纯收入 5121元，增长20.1%，扣除 物价上涨因素，比上年实际 增长15.4%；城镇居民人均 可支配收入13522元，增长 18.3%，扣除物价上涨因素， 比上年实际增长13.7%。
➢ 人均可支配收入的增长速率 高于房价增长速率。
➢ 家庭户人口规模缩小，桐梓 县人口居住环境和条件的不 断改善。
四：是重庆辐射带动能力增强的机遇。重庆两江新区的成立，在 资金、市场、项目、技术、人才、信息等各方面，对我们有极 强的辐射带动作用。
桐梓县规划前景利好
突出四大战略重点、强化两大战略举措、盯牢一个 根本目标
突出新型工业化、绿色城镇化、 农业产业化和旅游产业四大战略 重点，用大项目促大发展 。
坚持以南部新城为核心，加快城镇化 进程。构建崭新县城框架；务求集镇 建设取得重大突破；强化城镇管理 。
城市概况、经济发展、人口及消费力、城市交通、 旅游环境、房地产发展态势综合分析。
区域格局、供应及成交、项目调研、竞争项目
项目区位、项目规划、产品分析、SWOT分析 大盘开发模式研究、项目开发模式、一期定位及设想
住宅定位、商业定位及客户定位和形象定位 整体布局建议、园林建议、物管建议、智能化建议 价值体系构建，推广、活动、展示、价格、客户策略 成熟操盘经验、客户资源、精英策划与销售团队
➢当平衡关系受到破坏将会影响整 个房地产开发前景。
1000000 800000 600000 400000 200000
830000
577994 400000 214568 275242
0 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
桐梓县2007年--2011年固定资产投资统计
系列1 214568 275242 400000 577994 830000
1 宏观分析
宏观分析
城市概况、经济发展、 人口及消费力、城市交通、
旅游环境、房地产发展态势、桐梓县发展前景利好、 桐梓县规划前景利好、综合分析。
桐梓县城市概况
桐梓地处贵州北大门，是重庆及贵阳两小时经济圈的 交汇点，是黔北对接重庆的“桥头堡”和黔渝经济的 “传接带”。
桐梓县位于贵州省北部，属革命老区遵义市 市辖县，与重庆市接壤，素称“黔北门户”、 “川黔锁钥”。北距重庆188KM，南距贵 阳193KM，距历史名城遵义45KM。 地理座标北纬27°57′-28°54′，东经 106°26′-107°17′，全县南北最长处81公里， 东西最宽处52公里。全县平均海拔1100米， 地势呈东北高、西南低形状，羊磴河、松坎 河、桐梓河将全县切割为三个各具特征的地 貌单元。 全县国土总面积3202平方公里，川黔铁路、 210国道和渝湛高速公路纵贯县境，县城至 贵阳、重庆行车时间2小时左右，交通区位 优势明显。全县辖8乡（其中1个民族乡）16 镇，总人口67万人。
➢ 但一些三线、四线城市逆市发展， 出现量价齐升。特别是桐梓县近几 年来，住宅的价格以每年每平方米 300元至600元的幅度上涨。
➢ 目前桐梓县住宅房价已经超过贵州 一些地级市的房价，达4000多元/ ㎡，上涨幅度趋于缓慢。
➢ 商品房与住宅的销售额与销售面 积呈现高度正相关关系。
➢ 客观反映目前房地产开发的商品 房与住宅存在平衡关系。
桐梓县2008年—2011年农民和城镇居民收入可支配统计
15000 10000
城镇居民, 8032
城镇居民, 8760
城镇居民, 10000
城镇居民, 13522
5000 农民, 3342 农民, 3717 农民, 4200 农民, 5121
0 2008年
2009年
2010年
农民 城镇居民
2011年
➢桐梓县在贵州全省56个县城 中，GDP增幅排名第一，实 现经济总量高速持续的发展。
桐梓县2007年—2011年GDP统计
800000
600000 400000
627706
500000
329029 370003 427069
系列1
200000
2010年广东省各市GDP及增长率
0 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
征。
➢ 游客增长目标。到2010年 游客人数达47万人次以上； 到2015年游客人数达到83 万人次以上；到2020年游 客人数将到134万人次以 上。
➢ 旅游收入目标。全年新增 乡村旅馆128家，总数达 480家；总床位数16000张。 全年接待游客280万人， 实现旅游综合收入12.5亿 元。
2010年桐梓县旅游经济运行分析
乡村游游客
观光游游客
226.18万人次
53.82万人次
乡村游收入
观光游收入
6.72亿元
5.78亿元
一天游人数
同比增长
812.68万人次
53.91%
过夜游人数
同比增长
429.52万人次
53.94%
数据来源：桐梓县统计局
旅游环境
通往景区的硬件设施得到不断完善，重点旅游项目带 动旅游业的高速发展
➢ 各县（市）、区正在加 大各景区基础设施的建 设力度，为游客提供旅 游休憩、旅游咨询、旅 游服务的一站式服务平 台，从而使通往景区的 硬件设施得到不断完善。
数据来源：桐梓县统计局
城市交通
建成的遵崇高速、210国道、渝黔铁路以及在建的渝 广高铁，打开了桐梓通向外界的经商大门。
➢遵崇公路：自从遵崇高速公路开
通，交通四通八达，从桐梓县出发，
100分钟车程到重庆、120分钟车程
到贵阳、80分钟车程到遵义。
➢渝黔铁路：途经重庆到贵阳，经
渝
过桐梓县。
广
➢210国道：重庆——綦江——桐梓。
房价呈持续上涨趋势，房地产开发的商品房与住宅存在平 衡关系。信贷叠加效应制约楼市购买力，但严厉调控政策 已基本到顶，随着房价松动和下跌政策不会再加码。
2 市场分析
市场分析
区域格局、桐梓县部分项目、各板块特点、供应及 成交、项目调研、竞争项目
区域格局
蟠龙新区
老城区 兰海高速公路
16
桐梓县房地产部分项目 划分为老城区板块、南部新区板块、蟠龙新区板块
坚持以农业产业化为主线，加快 新农村建设。以基地为主体，推 进规模化生产；以市场为导向， 促进产业化经营；以增收为目的， 实现多元化发展；坚持以旅游产 业为重点，加快第三产业发展。