一线城市房价报复性反弹可能性非常大
2022年行业分析房价走势消息：房价上涨空间有限分化走势仍延续
房价走势消息：房价上涨空间有限分化走势仍延续房价问题始终牵动许多人的心弦，在我国一二线城市能买到一套房越来越难了，下文是对房价走势最新消息分析。
国家统计局发布的数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅成交连续回升，部分城市房价环比略有上涨。
北上广深4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均消失上涨，最高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价消失上涨。
日前，中国指数讨论院发布的最新数据显示，5月份全国100个城市新建住宅平均价格为10569元/平方米，环比由跌转涨，涨幅为0.45%。
市场人士普遍认为，楼市新政持续发酵、股市走强刺激需求、经济企稳预期增加等是近期楼市“升温”的重要因素。
不过，在整体“供大于求”格局未变、居民资产配置趋势日益多元化的背景下，将来房价上涨空间有限，分化走势仍将连续。
5月成交创6年新高最近，楼市好像已经感受到了初夏的温度。
在价格上，与4月份相比，5月价格环比上涨的城市数量增加9个，价格环比下跌的城市数量则削减了8个。
而在成交量上，5月份30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长15.5%，同比增长34.9%，亦创下了近6年的同期新高。
详细看，我国一、二、三线城市成交量均有不同程度的上升。
其中，一线城市5月份成交量同比增幅由4月的59.2%上升至82.7%；二线城市由4月的25.0%上升至25.3%；三线城市则由4月的25.5%上升至32.1%。
对于近期房地产市场的表现，中国指数讨论院在其报告中分析指出，近期货币政策利好持续加码，地方层面也紧跟中央步伐乐观出台相应的“促需求”和“稳消费”政策，与此同时，各大房企也都趁机加大了推盘力度，这些都为楼市回暖增加了动力，最终促使住宅整体成交量的平稳释放。
中央财经高校经济学院教授张铁刚告知本报记者，近期房价的回暖受到流淌性、资本市场以及楼市自身供需等多重因素的影响。
“首先，央行近期的降息降准在肯定程度上保障了市场整体的流淌性；其次，资本市场的火热也对房地产市场产生了传导；最终，楼市前期已经经受了一轮较为充分的调整，自身也有回升需求。
房地产行业现状研究与建议
产业经济全国流通经济111房地产行业现状研究与建议周洁颖(大连理工大学,辽宁大连116024) 摘要:房地产行业在国民经济中的地位日渐升高,同时也暴露和凸显出更多问题和矛盾㊂本文利用P E S T E L 模型,分析研究了房地产行业现状,并分别从政府和房地产企业角度对其发展提出建议㊂关键词:房地产行业;P E S T E L 模型;政策调控中图分类号:F 293.3 文献识别码:A 文章编号:2096-3157(2021)05-0111-03一㊁前言房地产行业作为国民经济支柱产业,占我国G D P 比重不断提升,2008年不到5%,而2020年已占比7.3%㊂国家统计局数据显示,由于受到新冠疫情影响,2020年1月~2月我国商品房销售面积及销售额均出现了断崖式下跌,同比分别为-39.9%和-35.9%㊂但随着疫情逐步得到控制,房产销售快速恢复,部分地区在二季度甚至出现了报复性反弹[1]㊂全年商品房销售面积累计增长2.6%;房地产行业增加值74553亿元,较上年增长5.8%,增速比上年降低3.1个百分点㊂整体虽仍呈现一片欣欣向荣的景象,但增速有所放缓㊂目前,房地产市场主要存在着一二线城市与三四线城市市场两极分化㊁融资环境紧缩㊁数字化程度较低㊁开发商环保意识较差等问题,基于此,本文将采用P E S T E L 模型,对房地产行业的现状进行分析,并在此基础上对其提出可行建议㊂二㊁概念界定 P E S T E L 模型P E S T E L 分析是企业分析其宏观环境的一种方法㊂不同行业和企业根据自身特点和经营需要,分析的具体内容会有差异,但一般从政治㊁经济㊁社会文化㊁技术㊁环境㊁法律六个角度研究影响企业和行业发展的宏观因素和背景条件㊂三㊁以P S E T E L 模型为基础 房地产研究现状及问题1.政治层面近几年,政府保持着对房地产的高频调控㊂据中原地产统计,2018年到2020年期间,全国相关政策出台频次分别为450次㊁620次㊁489次,政策范围覆盖限购㊁税费㊁资金监管㊁人才引进等各方面㊂2020年下半年东部热点城市调控频次明显增加,且以打压性措施为主[2]㊂(1)宏观支持政策2020年,受到新冠疫情影响,房地产行业的调控政策前松后紧,救市政策与调控政策并存㊂目前看来,未来仍将以房住不炒㊁因城施策 为中心思想,以实现稳地价㊁稳房价㊁稳预期的调控目标㊂房住不炒 是指要坚持 房子是用来住的㊁不是用来炒的 的定位,要在宏观上管住货币,落实人地挂钩政策㊂房地产相关部门陆续出台了与之相配套的政策,涉及房企融资㊁购房者信贷等方面㊂ 京八条 要求购买首套普通自住房首付款比例不低于35%;央行召集25家在沪银行开会,要求严查房贷首付来源及收入证明㊂在这种思想的指导下,多地政府不断对房地产市场进行引导和纠偏,加码房地产调控,如沈阳将个人转让住房增值税征免年限由2年调整到5年,并将第二套商品住房首付比例提高到50%㊂政策调控下,购房门槛提高㊁购房者贷款更加困难,热点城市房地产市场逐渐降温㊂因城施策 是指根据城市属性,区分几线城市采取不同的房价,制订不同的房地产政策㊂目前全国房地产市场呈现出 冰火两重天 的局面:2020年一线城市量价齐升,三四线城市 去库存 压力仍然巨大,成交面积近乎腰斩[3]㊂据此,各城市建立了不同的调控方针:热点城市如沪深杭先后出台楼市调控政策,从限购㊁限售㊁税费等方面降低市场热度从而达到防止房价过快上涨与市场过热,抑制投资㊁投机性需求蔓延的目的;三四线城市去库存发放购房补助,如四川达州市支持有实力㊁有品牌的大企业参与土地市场竞买,同时恢复购房补助,刺激房地产市场回温㊂(2)财政税收政策2020年年初,为应对新冠疫情造成的影响,央行实施相对宽松的货币金融政策,房企融资活跃,融资成本下降㊂上半年,央行三度 降准 ,下调存款准备金率,增加基础货币投放,释放长期资金㊂同时,央行货币政策司网站显示,其曾几度下调L P R 利率中枢,一年期从4.15%下调到3.85%,引导金融机构降低贷款利率,降低企业融资成本,既缓解了企业的资金压力,也降低了购房者月供水平,刺激购产业经济112 全国流通经济房需求㊂此外,发行国债和减税进一步降低了居民和企业的压力㊂在此影响下,居民购房资金压力减小,商品房市场明显回升㊂但这仅是疫情期间的临时货币宽松政策,2020年下半年,收紧金融政策㊁调控楼市的苗头已经开始显现,货币政策逐步向常态回归,部分地区银行已经开始上调房贷利率,广州甚至已有银行暂停房贷业务㊂可以预见,未来房地产业金融环境将逐步趋紧㊂(3)管理㊁监管政策在国家政策指导下,多个城市对 假离婚 ㊁法拍房㊁二手房㊁赠与房㊁信用贷等方面的漏洞进行填补,并扩容限购区域㊂合肥市要求离异未满两年再度购房的,仍按原家庭名下的房屋套数计算;上海市将法拍房纳入限购㊁夫妻离异3年内购房的,拥有的住房套数按照婚前两人总计来测算㊂在这些政策下,购房投机行为受到了重大打击,进一步维护了房地产市场的秩序㊂2.经济层面(1)宏观经济发展趋势近年我国经济高速发展,2020年G D P 已突破100万亿元,同比增长2.3%,居民人均可支配收入比上年实际增长2.1%㊂收入提高,居民拥有更多的闲置资金,为购置房地产提供了经济基础㊂目前,全球通货膨胀趋势不可逆转,房价平均上涨率超过通胀率㊂房租受未来经济形势㊁通货膨胀和货币政策预期的影响,通胀期间房租上涨,而房价被视为房租的贴现,最终也会上涨㊂同时在固定贷款利率下,未预期到的通胀会产生再分配效应,如果贷款利率不调整,会有利于债务人而不利于债权人,就会鼓励人们从银行借款买房[4]㊂因此,部分居民选择通过购入房地产的方式对抗通胀㊂大量资金涌入房地产市场,导致市场过热,房价上涨㊂(2)城市经济水平差异目前,我国各地区经济发展整体呈现出东部沿海城市好于中西部城市㊁南方城市优于北方城市的局面㊂根据中国房地产业协会的数据,房地产开发企业500强中,华东地区占比38.0%,而西部地区仅占比10.0%,东北地区占比3.8%㊂随着人才竞争加剧,户籍政策逐渐放开,一二线城市吸引人才的力度不断加大,加之在就业机会㊁教育资源等方面得天独厚的资源优势,人口加速聚集带动土地市场需求;而三四线城市人口逐渐流失,购房需求主要来自本地换房改善人群㊁周边低能级城市人群㊁返乡置业人群和棚改拆迁人群,近年来房地产市场趋于饱和,加上2019年以来棚改货币化安置的退出,市场需求进一步下滑,楼市前景堪忧[3]㊂(3)房地产行业融资环境2020年监管部门推出三条红线 政策和银行业房地产贷款集中管理制度,房地产金融监管趋严,融资环境趋紧,房企资金压力加大㊂根据住建部和人民银行召开的重点房地产企业座谈会的内容, 三条红线 是指剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1.0倍㊂三道红线全部命中,开发商不能再借钱;踩中两条,有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一条,增速不得超过10%;一条未中,不得超过15%㊂根据这个标准,据天风证券数据,在57家主流A 股上市房企中,仅8.8%的房地产企业三条红线 均未踩中㊂房地产贷款集中管理制度要求在中国境内设立的中资法人银行业金融机构,其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于人民银行㊁银保监会确定的相应上限,进一步阻止了资金流入房地产业㊂3.社会层面(1)中国人口发展情况及家庭结构变化计划生育以来,中国人口出生率和自然增长率逐渐降低,2013年人口出生率和自然增长率分别为12.08ɢ和4.92ɢ,到2019年已下降至10.48ɢ和3.34ɢ㊂出生率下降使家庭有更多收入用于消费㊁投资或储蓄,对住宅的支付能力也随之提高,增加房地产市场需求㊂此外,中国老龄化程度逐渐升高,青壮年劳动力数量减少,养老问题凸显㊂这对住房市场的影响既是机遇又是挑战㊂一方面, 以房养老 的思想可以刺激对住房市场新需求的形成;另一方面,社会保障的压力又会对住房需求形成制约[5]㊂(2)中国房地产消费文化及动机在中国人的传统观念里, 有房才有家㊂目前中国购房者的购房动机多分为如下几种:刚性需求,购房自住;利用房地产的保值性,对抗通胀,减少货币贬值带来的损失;为后代提前买房或结婚需要买房;提升生活品质;将房地产作为投资商品,待其升值后出手倒卖㊂受这些观念影响,叠加全球通胀,购房需求不断上升㊂同时,以房地产作为投资资产的观念也在日益深入人心,在一定程度上造成了房地产市场的波动㊂4.技术层面(1)房地产数字化相比其他行业,房地产业在数字化转型过程中仍处于摸索发展阶段,目前仅万科㊁恒大等头部房企完成了数字化营销㊁数字化建造㊁数字化商业运营的推进,更多二线房企还停留在企业内部的财务㊁营销系统等的效率提升阶段㊂目前房地产企业的数字化转型还存在各种问题㊂一是数字化转型路径有待探索㊂目前大多数房企所涉及的数字化仅基于业务流程的再造与优化,与真正的数字化 借助云计算㊁物联网等技术,促进平台经济㊁产业互联,还有一定产业经济全国流通经济113距离㊂这一过程的实现基于房企对数字化技术的深刻理解与把握,同时也需要一定的实践和时间的积累㊂二是现有人才与业务㊁技术不匹配㊂房地产数字化初期会闲置部分传统业务人员,但缺乏I T 技术人员,企业一时难以实现人员切换,如果这时不能做好应对,势必会导致数字化进程受阻[6]㊂(2)建筑技术与产品设计新型施工技术可以让施工单位在一定范围内节省施工成本㊁提升建筑质量,如新型预应力技术,它可以有效提升钢筋的张力,让混凝土在与钢筋之间黏合时,摩擦力减少,呈现混凝土浇筑的效果,同时降低了成本[7]㊂在产品设计方面,许多房地产企业都在推进产品标准化的建立㊂以恒大㊁碧桂园为代表的一类房地产企业以大规模批量复制为目标;万科研究工业化生产,率先提出 像造汽车那样造房子 ;融创则以高端精品物业开发为主[8]㊂5.环境层面房地产项目在建设施工期间产生的噪声㊁废水㊁固体废物等会对周边环境造成不利影响㊂绿色建筑可以减少能源消耗㊁降低污染排放㊂我国在绿色建筑方面起步较晚,相关政策法规不够完善;技术工艺不够成熟又增加成本,投资回报比却不能令开发商满意㊂因此开发商大多不愿做这样 吃力不讨好 的投资,但随着国家对环境标准要求的不断提高,未来 绿色建筑 将成为房地产行业的发展方向㊂6.法律层面‘中华人民共和国民法典“提出居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有㊁使用的用益物权,以满足生活居住的需要㊂ 居住权 的提出,意味着此后 租购并举 将成为房地产政策导向之一,使每个人都能有所居,推动房地产市场规范化㊁全民化发展㊂四㊁建议1.从政府角度首先,政府要加强市场监测,密切关注房地产市场各项指标变化,及时分析原因并作出预警㊁进行调控;还要严格执行调控政策,做到有规必依㊁执规必严㊁违规必究㊂其次,政府对土地㊁金融等政策进行完善㊂强化土地管理,通过控制土地供应量稳定房价;严格防范房地产金融风险,排查各方风险暴露,着力减杠杆;继续强化房地产贷款集中度㊁房地产贷款占比和个人住房贷款占比的政策管控[9]㊂第三,政府还应完善经济适用房政策,并要 租购并举,发展租赁住房,包括长租房㊁公租房㊁共有产权房等,以保障中低收入家庭基本的住房需求㊂建议扩大保障性住房供给,满足居民一般的刚性住房需求㊂2.从企业角度首先,企业应进行产品改善和升级㊂随着经济发展,人们对生活品质要求逐渐提高, 高品质 成为购房的重要标准㊂除常规的决策因素外,物业服务㊁环境绿化等也成为购房决策考量的基础条件㊂因此,能快速完成产品升级的房企,将在抢占市场上占据更大优势㊂其次,企业还应加快数字化进程, 数字经济 为全产业链赋能的时代正在大踏步到来㊂相比线下,通过直播等一对多的线上交互形式可以一次触达更多用户㊂并且在营销推广上,阿里㊁京东等线上平台有着巨大的流量优势和更强的技术实力;在购房者画像上,得益于平台日积月累的庞大消费数据,对购买能力㊁购买喜好㊁资金风险等拥有更全的维度[10]㊂基于此,中小房企若不积极提高自身竞争力,可能会逐渐淡出市场㊂五㊁总结与展望总体而言,中国房地产市场虽欣欣向荣,但其 冰火两重天 的两极化格局仍亟待改变,市场秩序需得到更好地维护㊂政府监管下,房地产企业需在收紧的调控政策和紧缩的金融环境中找到正确的道路,提高自己的核心竞争力,加强环境保护意识㊂未来,房地产行业仍将以 稳 字当头,房企将面临更大的挑战,唯有加速优化调整,方能立于不败之地㊂参考文献:[1]邹士年.2020年房地产行业形势分析与2021年展望[J ].中国物价,2021,(2):12~14.[2]张敏.楼市政策 变奏 :沪深杭开年施压 大城市 渐成调控重点[N ].21世纪经济报道,2021-01-28(12).[3]苏志勇.一线城市发力三四线城市持续萎缩[N ].中国房地产报,2021-01-11(12).[4]赵奉军.房价和通胀百年:非对称关系存在吗?[J ].郑州大学学报(哲学社会科学版),2020,53(6):43~48.[5]黄冠.人口结构㊁生育政策调整与住房需求研究[D ].武汉:华中师范大学,2020.[6]崔霁,李晓玲.房地产数字化发展的新阶段:房企的路径与选择[J ].中国房地产,2020,(36):22~31.[7]李沐鸿.解析土木工程建筑施工技术的创新实践研究[J ].居舍,2021,(3):62~63,69.[8]杨旸舜.住宅产品标准化构建的研究[J ].住宅产业,2020,(11):103~106.[9]房地产金融宏观审慎管理需构建完善的政策体系[N ].21世纪经济报道,2021-01-11(1).[10]拥抱房地产数字化营销时代[N ].中国房地产报,2020-11-16(1).作者简介:周洁颖,大连理工大学学生㊂。
房企总部和一线,最近吵翻天了
利益驱动
一些决策者为了个人或小 团体的利益，而忽视了企 业的整体利益，导致决策 失误。
职位晋升
一些决策者为了职位晋升 或权力扩张，而采取冒险 或激进的策略，导致企业 陷入困境。
缺乏监督
一些企业的监督机制不完 善，对决策者的监督力度 不够，导致决策者滥用权 力或做出错误决策。
主动选择的原因
市场竞争压力
房价波动
房地产市场的价格波动对房企的 经营产生重大影响，可能导致投
资亏损或错失商机。
政策风险
政策变化对房地产市场的影响较 大，如限购、限贷等政策可能导
致市场需求下降。
经济周期
房地产市场受到经济周期的影响 较大，经济繁荣时市场活跃，反
之则市场冷清。
代理公司虚报数据的问题
数据失真
代理公司为了自身利益，可能虚报数据以获得更 高的佣金或市场份额。
个人偏好
在激烈的市场竞争中，一些企业为了 迅速扩大市场份额或提高品牌知名度 ，而采取激进的策略，导致企业陷入 困境。
一些决策者可能因为个人偏好或经验 而做出某些决策，但这些决策可能不 符合市场规律或企业实际情况。
创新需求
为了满足客户需求或应对市场变化， 一些企业需要进行创新和尝试，但这 些创新和尝试可能存在风险和不确定 性。
• 决策者如何保持灵敏度，避免决策失误？
01
楼市四月份急刹，30城成交降 三成
楼市四月份成交情况
楼市四月份成交量出现大幅下滑 ，主要原因是政策调控和市场需
求疲软。
在一些热点城市，由于限购、限 售、限贷等政策的实施，购房需 求受到压制，市场成交活跃度降
低。
同时，部分城市的房地产市场出 现过度投机现象，导致市场泡沫
由于信息传递的延迟或失 真，导致决策者无法全面 、准确地了解一线情况， 从而做出错误的决策。
理性看待一线城市房租暴涨
臣 员的意 见 。
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金融学院学年论文封面及评阅表样本
南京审计学院金融学院学年论文题目：限购令对房价的影响分析姓名：李妍涛学号：11050306 专业：金融指导教师：杨崇慧职称：讲师2014年9月4 日限购令对房价的影响分析学号：11050306 班级：11金融3班姓名：李妍涛【摘要】2010年4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称新"国十条")，其中一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，被称为“限购令”。
本文结合中国的房地产环境，讨论中国的房地产调控政策及其对房价的影响，并简要评价。
【关键词】限购令；房地产价格；市场失灵；宏观调控引言房价问题是人类社会生活中不可避免的问题，房地产行业是关系到国计民生的重要行业。
其发展状况直接关系到一个国家人民的生活水平，间接影响着一个国家社会经济的稳定发展。
近年来，我国房价涨速过快、炒房热、高空置率等问题成为了人们关注的焦点。
房地产价格的高低直接关系到每个家庭是否能获得自己具有完全产权的房屋，也是保证居民享有宪法上的“居住权”的前提。
楼市“限购令”出台的目的就是为了抑制房地产市场价格快速上涨的势头，促使房地产市场价格的合理回归。
房地产价格是关系到普通居民能否以自身的经济实力取得房屋的所有权的问题，过高的房价会促使财富的不合理集中，同时也不利于社会的稳定和经济的快速健康发展。
限购令是一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，全国已有49个地级以上城市实施限购令。
规定各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。
限购令的颁布使中国房地产业急剧降温，产生了立竿见影的作用，但2012年年底房价出现了报复性反弹，使一些专家及业内人士对其效果存在争议。
2014年6月26日上午，南宁、天津、无锡、温州等18城已明确发文或表态限购政策已做调整。
限购令政策出台后，对房地产市场尤其住宅市场造成了一定冲击，再次将房地产行业推上了风口浪尖。
房地产宏观调控政策浅析论文
房地产宏观调控政策浅析【摘要】房地产业的健康有序发展，离不开政府有力的引导。
为抑制房价过快上涨，政府采取了一系列措施，其有效性业已日益显现，但其可能带来的副作用同样不容忽视。
这就需要对宏观政策进行全方位的解读。
以其从政策取向上解决楼市的根本问题。
【关键词】房地产业；宏观调控；有效性；局限性；政策取向我国于1998年停止计划经济遗留的福利分房，转变为市场经济条件下的货币商品房为主。
十余年间，我国的城市面貌发生了翻天覆地的变化，房地产业也焕然一新。
然而我国的楼市一直在争议中前行，一路上涨的房价，更是屡受各方诟病。
因而伴随着房地产业的发展，宏观调控也成了常态。
尤其是在我国可预见的漫长的城市化进程中，房地产注定是人们长期关注的焦点，可以这么说，只要有供需的矛盾存在，调控就难以避免。
那么该如何正确看待我国目前的房地产宏观调控政策呢？1 目前房地产调控政策的有效性分析2003年以来，我国的房地产市场遭遇了多少次政策调控，如果真要统计各部门出台的形形色色的政策，恐怕还真统计不清楚，但一个不争的事实就是房价一直在涨。
那么是不是说房调就没有起作用呢？当然不是，今年以来在“新国八条”等一系列的调控措施尤其是限购、限价、限贷这三项措施的影响下，政策的叠加效应开始显现，我国多数城市房价涨幅明显开始趋缓，投机投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高城市出现稳中有降态势。
国家统计局8月18日发布的7月房价数据显示，70个大中城市中，下降的城市有14 个，持平的有17个。
与6月份相比较，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。
价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1%，涨幅比6月份份缩小的的城市有15个。
一线城市商品房涨幅出现全面停滞。
进入10月份，北京，上海，南京，杭州等城市相继出现了一波较为猛烈的退房潮，在上海有些楼盘降价幅度甚至超过了30%。
房地产价格出现了较为明显的松动，调控取得了初步成效。
因而可以这样说目前的宏观调控政策的有效性还是显而易见的。
对下半年房地产市场及长期趋势的看法
我们极其坚定地相信，周期性波动不可避免常态化存在，但发展才是房地产的主旋律。我们
认为，中国的房地产才从青春期走向成熟。我们去年年底就预判，这次房地产出现的下行是过快去杠杆政策导致的“急刹车”，并不是市场本身出了问题，当市场演变
文丨贝壳研究院对下半年房地产市场及长期趋势的看法中国的房地产才从青春期走向成熟。
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图 / 视觉中国的结果影响了其他目标，政策就必定会出现纠偏调整。今年以来，我们看到了政策的转变，从强力去杠杆到支持住房需求，促进良性循环。
让市场恢复流通这次调整的核心逻辑是让市场恢复流通，只有市场恢复流通才能缓解房企排队暴雷的风险。恢复流通的手段，主要是降低换房成本，满足住房改善需求释放。一是行政性政策松绑让更多需求进入市场。今年以来，中央层面多次强调支持合理住房消费，仅5月就有50个城市对限购、限售、限贷等政策采取了放松，鼓励居民购房。二是信贷政策的调整降低了购房成本。5月20日央行公布的最新LPR超预期下降15个基点，房贷利率下限下调，房贷周期进一步缩短。三是对限购政策的调整降低了入市门槛。杭州、大连、武汉、济南及太原等城市通过调整户籍和社保时间的条件放松了对购房资质的要求。四是限售政策放松，次新房的集中入市能提高市场改善动力。这轮房地产政策的目标，是让房地产市场在一个箱体内持续运行，上线是房住不炒，下线是不要引发系统性风险。显然，政策底已现，未来政策都会往好
的方向调整。政策有没有引起市场反应呢？我们看到，国家统计局最新的统计数字显示：新房销售出现改善。5月单月，全国商品房和商品住宅销售面积环比增长25.8%、23.8%；销售额分别环比增长29.7%、26.4%。这是今年以来单月环比首次提高。尽管新房累计同比降幅仍然比较大，但也要注意去年1-5月份的基数比较高，降幅较大是跟过去高基数相比的结果。单月环比的上升能够显示政策和市场的合力正在努力托举。另外，我们看到除了销售改善之外，房企投资开工也有所改善。5月开发投资额和新开工面积分别环比增长14%、29%。除了销售回款带来的利好，房企融资环境的改善也给房企带来积极作用。二手房市场也出现了明显的筑底回升。实际上，从去年四季度开始，二手房市场就已经在筑底，今年4月份疫情疯狂中断了复苏，但到5月份，在5月上海尚未重启、北京主城区接近静态管理的情况下，全国整体市场依然修复，50城二手房交易量环比增长14%。今年的情况已经比2019年略好，北京、上海在全国二手房市场GMV占比在30%左右。可以确定，当北京、上海恢复正常秩序之后，二手房能够获得更强劲的反弹。二手房市场复苏明显的特点是，城市群的市场复苏节奏较
中国房地产发展史
问一个问题，增加消费税会让物价暴跌吗？
是，税费会增加我们的持有成本，没关系，你等着，我一定在我卖出的时候，连本带利的赚回来。我们要尊重市场，尊重市场的规律，一项事情可不可行，能不能持续，最终还是要由市场决定。
三十多年的房地产市场已经走过，
对于未来的房地产市场，你看好吗？
1987年，深圳进行了首次的公开土地拍卖，催化全国房地产加速发展。
所以，1987年才是中国地产开始进入商业化的时间点。
二、中国第一个房地产泡沫破裂
1988年，海南脱离广东独立建省成立海南省，大批的人来到海南淘金，这些人里就有潘石屹，冯仑，易小迪等人。中国第一批房地产获利者正是这些人。
1991年，国务院进行24个省份的房改，全国房地产进入起飞阶段，同时中国地产的首个泡沫开始蓄积。
六、总结
房地产如洪水猛兽，一旦放出来它就会发疯，很难被压制住。唯一的方法是政府用“信贷、利率和限购限贷”这个鞭挞才能整治得住。
从中国房地产的历史可以看得出，政府对于房地产市场的调控可谓煞费苦心。房价高了，买不起房，民怨沸腾；房价低了，经济萧条，怨声载道。
为了发展经济，保障民生，只能拉出这个猛兽一次又一次碰撞经济。其实目的为了什么，是为了割富人的韭菜，来拯救穷人的心病。
4.如果横盘，一线城市的房价会涨吗？（此处用北京举例）
93年，海南房地产泡沫炸裂，潘石屹等人逃过一劫是因为他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。
而现在，官方数据统计，北京目前可提供住房700万余套，2020限制人口为2300万。那么每套房按平均100平米算，提供总住房面积为7亿平米，人均为30.43平米/人。而官方统计全国人均住房面积为40.8平米。而且北京还和深圳不一样，北京土着手握2-3套房的比比皆是。需求和房价成正比。
百城房价八成微涨 专家称房价整体下降的可能性不大
金 压力 加大 ，更 有 ２ ２家上 市房地 产企 业 宣 布 不 进行 分 红 。业 内人 士 分 析 ，在 交
政 策出 台后 ，预计 下 半年 房 价 会进 入 下
北京 ２ ２个住宅项 目八成停涨 ３
在 各地 不 同版 本 的 “ 限购 令 ” 中 ， 尤 以北 京 最 为严 厉 。与 其 他城 市 相 比 ，
分 析 表 明 ，此 次 １ 降 价 住 宅 项 ７个
目中 ， 均价 最高 降幅为 ２ ０ 元 ／ ２０ 平方 米 ， 最高 下降 比率为 １ ．１ ； 外还 有 ４个 １ ％ 此 １
பைடு நூலகம்
此 外 ，３ 北 京 等 十 大城 市 住 宅 平 月 均价 格 为 １ ７ ２元 ／ 方米 ，环 比上 涨 ５８ 平 ０９ ． ％。 除上 海 环 比 下 跌 ０ ２ 外 ，其 ２ ．％ ０ 他 ９个 城市 价 格 均环 比 上涨 ，涨 幅 皆 在
１ 以 内。 ％ 降 通道 ，而且 至 少维 持 两 年以 上 。广 州
改变 ， 些城 市 限购会 逐步 退 出 ， 一 但是 “ 全 国 不 可能 制 定 一 个统 一取 消 时 间表 ，因 为 中 国 的楼 市 差 异 比较 大 ，限 购 政 策 在
的成 交套 数 下 跌 了 ２３ １ ，如 果 持 续 几 个 月成 交 低 迷 ，一 定 会 对住 宅 开 发 商 的现
为将 抑制 大部分 投资 、投机 需求 。
在 ４月 １日的央 视 《 对手 》 目中 ， 节 中 国 社会 科学 院 工业 经 济 研究 所 市场 研 究 室主任 曹建 海表 示 ．“ 限购令 ”将 使投
中国房地产市场的现状及未来趋势预测
中国房地产市场的现状及未来趋势预测20年初，新冠病毒疫情席卷全球，一时间，房地产市场也大受影响。
随着疫情的逐渐控制和经济逐渐恢复，中国房地产市场逐渐回暖。
但是，此次疫情对于房地产市场的影响依然是深远的。
今天，我将结合数据、政策、市场等多方面因素，来谈谈中国房地产市场的现状及未来趋势预测。
一、房地产市场现状1、市场表现2020年第一季度，疫情冲击下，全国商品房销售面积总计2.26亿平方米，同比下降24.1%。
随着疫情得以控制和华山论剑政策的出台，房地产市场逐渐回暖。
根据克而瑞房地产研究中心数据，2020年全年，全国房地产销售面积同比增幅为1.4%，创下了2015年以来的最高增幅。
其中二手房市场表现尤其抢眼，全年成交面积达1.93亿平方米，同比增长三成以上。
2、地区差异从地区分布来看，一线城市、省会城市、重点新区等高房价地区受到的政策调控最大，而中小城市限购限贷等政策影响相对较低。
同时受疫情影响，北上广深等城市人口流动略显下降，而一些二三线城市则受到人口流入的加持。
3、价格走势从房价来看，大中城市的房价早已经高达5万-10万/平方米的水平，过高的房价成为了一些人买房的拦路虎。
根据各大房地产中介公司最新数据显示，目前楼市价格总体上升，但并不强势，中小城市的房价上涨幅度相对较大，加上一二线城市政策的调控，房价趋势将暂时维持在稳中有升的状态。
二、房地产市场的未来趋势预测1、政策支持从政策面来看，各地政治局会议和全国两会的发言内容表明，近期将会继续保持房地产调控稳定。
房地产税立法、房地产市场长效机制、住房租赁市场加强拓展，都是政策上的发力点。
未来购房门槛将越来越高，购房资金来源将更加透明。
2、消费升级消费升级对于房地产市场影响是巨大的。
现在90后，00后逐渐成为购房主力军。
随着新型消费观念的不断升级，房产市场也将面临更为多元化的消费需求。
人们对于居住环境、功能性、精细化、个性化等方面的提升需求将不断增加。
3、城市转型城市经济转型是推动房地产市场发展的重要动力之一。
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一线城市房价报复性反弹可能性非
常大
2016年11月02日01:33 证券日报
在10月27日由《证券日报》社主办的“明天创新大讲堂”之“走进天津”专
场论坛上，本报记者就当前读者关心的热点问题专访了中国国际经济交流中心
（国家智库）副总经济师徐洪才。
本轮房地产在高峰后，从北京930政策开始，22个城市快速出台政策，虽
然政策力度看，并非全面回归2014年930之前，但执行效果非常明显。在限
购限贷政策影响下，不仅交易量出现明显下滑，价格也出现了松动，不少二三线
城市出现了较大的议价空间。这些迹象都意味着，史上最严的调控开始在逆转前
期楼市疯狂的预期。
徐洪才指出，当前的房地产调控是要把投机性需求控制住，而不是要把整个
房地产打掉，不是让房价腰斩，还要保障合理的改善性需求和刚性需求。房地产
的功能要回归本色，就是消费，而不是投机，但是完全没有投机也不现实。所以
现在是采取了一些治标的措施，这在短期内是必要的，也行之有效，但长期来说
还是要标本兼治。
根本问题不解决
房价报复性反弹可能性很大
“本”在哪里？徐洪才认为，“本”就是城乡一体化、新兴城镇化过程中一些
机制、体制的创新，比如户籍制度、社会保障体制改革、土地制度改革。
中国一线城市和三、四线城市的房地产市场情况不同。
三、四线城市的土地是充足的，但人口流入少，需求没那么旺盛，所以房地
产就有库存问题，而以下城市需求很旺盛，但土地供应不足，供求矛盾很突出。
一线城市集中了教育、医疗等资源，还有就业机会。所以人口蜂拥而至。
徐洪才指出，从农村到三、四线城市到二线城市再到大城市，形成一个梯形
发展的格局。将来还会形成大量人口向一线城市涌进，大城市的矛盾会越来越尖
锐，大城市病会越来越突出。
他表示，要从根本上解决这个问题，还是要体制、机制的变革。“功夫在书
外，这些东西是要改的。中心城市土地供应不足，自然房价高；农村的土地不能
自然流转，自然城镇的钱就流不到农村去。生产要素之间是分隔的。城乡之间土
地市场是分隔的，人因为户籍制度也是分开的，社会保障都不是全覆盖。我们讲
要保障基本公共服务的均等化，这是个目标，现在还没有实现。”
“这些制度建立好了，大家就没必要往大城市跑了。中国一线城市高房价的
病根就在这儿。但这个改革是一个漫长的过程。”徐洪才坦言。
而从以往房地产调控70大中城市的数据来看，当地产价格增速转正为负、
地产价格开始实质下跌之际，需求侧的房地产政策就会适时松绑，房价在一段时
间后又会出现回升。
徐洪才表示，这种政策周期性的变化和市场本身周期性的变化是相关联的，
这是基于根本问题没解决，必然会出现这种情况。“现在强行按住了（房价），
过一段时间很可能会有报复性反弹，这种可能性是非常大的。所以现在痛定思痛，
还是要从根本上解决体制机制问题，比如土地制度的变革，使城乡市场能流通起
来。”
人民币贬值因素只有一个
升值因素有三个
在谈到另外一个读者关心的人民币贬值的问题时，徐洪才直言人民币兑美元
汇率破7是迟早的，但今年年底到不了。他强调要引导市场形成合理的预期，
同时对资本资金流出加强监管。“咱们现在有60万亿的居民储蓄存款，如果拿
出1/6即10万亿元换成美元走出去的话，那外汇储备一半就没了。而如果大家
都形成人民币贬值的预期，资金都流出去，人民币就会进一步贬值，贬值又加剧
资金流出，贬值和流出之间形成一个自我强化的恶性循环。一定要阻止这种恶性
循环的形成。”
徐洪才指出，当前人民币贬值的因素只有一个，就是其他货币对美元的贬值，
因此人民币也要被动地对美元贬值。
但推动人民币升值的因素却有三个：第一，中国经济增长有后劲，可持续，
在全球来看还是一枝独秀；第二，人民币纳入SDR，境外的中央银行要配置它的
外汇储备，按照10.92%这样一个比重来持有人民币，未来几年在海外会形成一
个将近7万亿-8万亿的人民币需求，这是拉动人民币升值的第二个因素；第三，
人民币的国际化过程中，人民币可以在一带一路周边国家直接使用，会减少对美
元的需求。这些都是推动人民币升值的因素。
“所以未来人民币对一篮子货币会保持一个相对稳定，对美元会保持一个在
可控范围内温和贬值的趋势。”徐洪才表示。