拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告

XXXX股份有限公司拟以公允价值模式

计量的投资性房地产

关于评估说明使用范围的声明

企业关于进行资产评估有关事项的说明

资产评估说明

一、评估对象与评估范围说明

二、资产核实情况总体说明

三、评估技术说明

四、评估结论及其分析

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告声明

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由委托方申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告摘要

摘要

一、本次评估对应的经济行为

本次评估对应的经济行为是XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量投资性房地产。

二、评估目的

本次评估的目的是为XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产的经济行为提供价值参考

依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXXX，土地使用权取得方式为出让。

四、价值类型

根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况，本次评估采用的价值类型为市场价值。

五、评估基准日

2013 年XX 月 XX 日。

六、评估方法

本次评估采用市场法。

七、评估结论及其使用有效期

1．评估结论

在评估基准日 2012 年 XX 月 XX 日，委估资产的账面值为XXXXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXXX 万元，评估值比账面价值增值XXXX万元，增值率为XXXXX%。评估结果详见下表：

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告摘要

资产评估结果汇总表

评估基准日：2013 年XX 月 XX 日

产权持有者：XXXX股份有限公司单位：人民币万元

账面价值评估价值增减值增值率

项目

A B C=B-A D=C/A×100%

投资性房地产 XXXXXXX

本评估结论仅对XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性

房地产这一特定评估目的有效。

2．报告使用有效期

本评估报告评估结果于 2013 年 XX 月XX 日至 2014 年XX 月 XX 日之间使用有效。

八、对评估结论产生影响的特别事项

1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：

各楼层对外出租情况表

2．房地产权证载地下三层车位203为民防工程，且其权属归XXXX股份有限公司所有，因此，本次评估未

考虑该事项对评估值的影响。

3．本次评估值为设定土地出让状态下房地合一的市场公允价值，评估值中未考虑相关税费对评估值的影响。提请评估报告的使用者注意以上事项对评估结论可能产生的影响。

3 XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告摘要

以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。

4 XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告正文

XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告

XXXX股份有限公司：

证券资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对本次经济行为所涉及的资产在2012年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如

下：

一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者概况

(一)委托方、产权持有者概况

委托方及产权持有者均为XXXX股份有限公司。

公司名称：XXXX股份有限公司

住所：XXXX

法定代表人：XXXX

注册资本：XXX

公司类型：股份有限公司（港澳台与境内合资、上市）

经营范围主营：XXXXXX

(二)其他评估报告使用者概况

除委托方、产权持有者、国家法律法规规定的评估报告使用者外，业务约定书未约定其他评估报告使用者。

二、评估目的

本次评估的目的是为XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产的经济行为提供价值参考依据。

5 XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告正文

三、评估对象和范围

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXXX，土地使用权取得方式为出让。纳入评估范围的资产与业务约定书确定的评估范围一致。

四、价值类型及其定义

评估价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本次评估基准日是2013年XX月XX日。

六、评估依据

(一)经济行为依据

XXXX股份有限公司2012年第十七次董事会会议《关于投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》。

(二)法律法规依据

1．《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)；

2．《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发〔1992〕36号)；

3．《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号)；

4．《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意

见》(国办发〔2001〕102号)；

5．《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号)；

6．《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号)；

7．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权

〔2006〕274号)；

8．《中华人民共和国土地管理法》；

9．《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(三)评估准则依据

1．《评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》(财

企〔2004〕20号)；

2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔2003〕18号)；

3．《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则(中评协〔2007〕189

号)；

4．《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2008〕218号)；

5．《以财务报告为目的的评估指南》；

6．中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》中评协〔2011〕 230号）。

(四)权属证明

XX市房地产权证。

(五)其他参考依据

评估人员收集的上海市房地产交易资料。

七、评估方法

房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。成本法一般用于自建房产；收益法一般主要用于商业性用房，适合具有(或潜在)收益的房产评估；市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估；委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为XXXXX等内部关联单位，为短期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故

本次评估采用市场法。

市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。

基本计算公式为： P=P′×A×B×C×D

式中：P-----委估建筑物评估价值；

P′-----参照物交易价格；

A-----交易情况修正系数；

B-----交易日期修正系数；

C-----区域因素修正系数；

D-----个别因素修正系数。

交易情况修正系数A用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的交易价格；

交易日期修正系数B用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格；

区域因素修正系数C用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环境、交通条件、基础设施等方面的差异；

个别因素修正系数D用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。

根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单价。

八、评估程序实施过程和情况

(一)接受委托

经与委托方洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业胜任能力和独立性和评价业务风险，确定接受委托，签订业务约定书。针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，拟定评估工作计划，组织评估工作团队。

(二)资产核实

指导被评估单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内的资产进行核实，对其法律权属状况给予必要的关注，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。

(三)评定估算

根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估方法。结合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取价依据，进行评定估算。

(四)出具报告

对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报告，经内部审核，在与委托方和相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。

九、评估假设

本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：

(一)基本假设

公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。

(二)具体假设

1．在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

2．任何有关评估对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。

十、评估结论

在评估基准日 2013 年 XX 月 XX 日，委估资产的账面值为XXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXX 万元，评估值比账面价值增值XX万元，增值率为 XXX%。评估结果详见下表：

资产评估结果汇总表

评估基准日：2012 年 12 月 31 日

产权持有者：XXXX股份有限公司单位：人民币万元

账面价值评估价值增减值增值率

项目 A B C=B-A D=C/A×100%

投资性房地产XXXXX

十一、评估报告使用限制说明

1．评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。

2．评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

3．除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。

4．根据国家的有关规定，本评估结果有效使用期为一年，从资产评估基准日 2012 年 12 月 31 日起，至2013 年 12 月 30 日止有效。

十二、特殊事项说明

1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：

各楼层对外出租情况表

楼层承租方面积㎡日租金（元/㎡) 租期

附件

一、与评估目的相应的经济行为文件；

二、委托方及产权持有者法人营业执照复印件；

三、评估对象涉及的主要权属证明资料复印件；

四、委托方及产权持有者承诺函；

五、签字注册评估师的承诺函；

六、评估机构资格证书复印件；

七、评估机构法人营业执照副本复印件；

八、签字注册评估师资格证书复印件；

九、评估业务约定书复印件；

十、授权书。

证券资产评估有限公司

二○一三年二月十八日

资产评估结果汇总表

评估基准日：2012年12月31日

表1

共2页第1页

被评估单位：XXXX股份有限公司金额单位：人民币万元

账面价值评估价值增减值增值率

项目 A B C=B-A D=C/A×100%

1 流动资产

2 非流动资产

3 其中：可供出售金融资产 #REF! #REF! #REF! #REF!

4 持有至到期投资 #REF! #REF! #REF! #REF!

5 长期应收款 #REF! #REF! #REF! #REF!

6 长期股权投资 #REF! #REF! #REF! #REF!

7 投资性房地产 XXXXXX

8 固定资产

9 在建工程

10 工程物资

11 固定资产清理

12 生产性生物资产

13 油气资产

14 无形资产

15 开发支出

16 商誉

17 长期待摊费用

18 递延所得税资产

19 其他非流动资产

20 资产总计

期：2013年流动负债

22 非流动负债

23 负债总计

24 净资产（所有者权益）

投资性房地产—房屋(公允价值计量模式)评估明细表

评估基准日：2012年12月31日

表2

共2页第2页

被评估单位：XXXX股份有限公司金额单位：人民币元

来建成计量建筑面积成本单价评估单价

序号权证编号房屋名称结构原始入账价值账面价值评估价值增减值增值率备注

源年月单位 (m2) (元/m2） (元/m2)

XXXXXX

评估说明

证券资产评估有限公司

二○一三年二月十八日

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告评估说明

关于评估说明使用范围的声明

本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其它任何单位和个人，不得见诸公开媒体。

企业关于进行资产评估有关事项的说明

本部分是由委托方及产权持有者出具并提供，原文附后。

企业关于进行资产评估有关事项的说明

一、委托方及产权持有者概况

委托方及产权持有者均为XXXX股份有限公司。

公司名称：XXXX股份有限公司

住所：XXXX

法定代表人：XXX

注册资本：XXXXX

公司类型：股份有限公司（港澳台与境内合资、上市）

经营范围主营：XXXXX

二、关于经济行为的说明

本次评估对于的经济行为是XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计

量投资性房地产。

三、关于评估对象与评估范围的说明

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXX土地使用权取得方式为出让。 2013 年 XXX 月 XXX日的账面价值为XXXX元。

四、关于评估基准日的说明

本次评估基准日是2013年XX月XX日。

五、可能影响评估工作的重大事项的说明

1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：

各楼层对外出租情况表

楼层承租方面积㎡日租金（元/㎡) 租

2．房地产权证载地下三层车位203为民防工程，其权属归XXXX股份有限公司所有。

六、资料清单

1．资产评估申报表；

2．委托方及产权持有者营业执照复印件；

3．房地产权证。

法定代表人：

委托方及产权持有者盖章：

年月日

资产评估说明

一、评估对象与评估范围说明

(一)评估对象与评估范围内容

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXX

(二)实物资产的分布情况及特点

(1)委估资产位于XXXX，该房屋产权来源为2009年购买。经现场勘察，该房屋较新，使用及维护状况非常好。

(2)委估房地产权证编号为XXXX号，证载房屋所有权人为XXXX股份有限公司，规划房屋用途为办公、商铺和停车位，土地用途为综合用地，土地使用权取得方式为出让，土地终止日期为2055年4月18日。

(3)委估房产2013年XX月XX日账面价值为XXXX元。

(4)截止评估基准日，委估资产B1-5层全部出租，地下车位已出租，6层尚待出租，已出租楼层建筑面积为XXXX平方米。具体情况如下：

各楼层对外出租情况表

楼层承租方面积㎡日租金（元/㎡) 租期

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告评估说明

各楼层对外出租情况表

楼层承租方面积㎡日租金（元/㎡) 租期

二、资产核实情况总体说明

(一)资产核实人员组织、实施时间和过程

根据资产评估有关准则及规范要求，依据委托方提供的资料，评估人员对评估范围内资产进行了实地查勘。核实过程具体如下：辅导产权持有者清查资产、填报资产评估申报明细，收集整理产权持有者提供的各项评估资料。

依据产权持有者提供的评估基准日会计报表和资产评估申报表，在产权持有者有关人员的配合下，核实账表、账实是否相符，核实资产状况。根据核实结果，提请产权持有者补充、修改和完善资产评估申报表。对产权持有者提供的评估资料进行核实，对有关资产法律权属资料和资料来源进行必要的查验，对有关资产的法律权属进行必要的关注。对可能影响资产评估的重大事项进行调查了解。根据以上工作，与相关当事方沟通，形成资产核实结论。

(二)资产核实方法

根据委估资产原值、净值等项目进行账账、账实核对。

(三)核实结论

委估资产法律权属清晰，不存在抵押、质押和担保事宜。

三、评估技术说明

(一)评估范围

纳入本次评估范围内的投资性房地产为办公、商铺和车位用房，截止评估基准日 2013 年 XX 月XX 日账面价值为 XX 元。

(二)基本概况

委估资产位于XXXXX；地下 2-3 层的停车位 148 个（其中地下三层车位 203 为民防工程）。委估房屋为精装修，装修标准为外墙为玻璃幕墙，一楼大堂和-1 层局部为大理石地面，-1 层健身房等为复合地板和地毯，1-6 层地面铺设地毯、办公室内墙为铝合金隔断，会议室等内墙帖木式镜面板，天棚为三合板吊顶、配水晶灯饰，其他房间内墙涂料，卫生间地砖、至顶瓷砖内墙、PVC 吊顶，部分铝合金门窗，其余为木门。配套设施：给排水、照明、消防、宽带、通信，四部客梯，一部货梯，一部消防梯等。

(三)核实的方法和结果

1．核实方法

(1)评估人员会同委托单位配合评估人员，将申报项目核对位置、建筑结构、建筑面积、层次和主要建筑技术经济指标；

(2)核查房屋权属证及土地使用证；

(3)核实建筑物竣工时间；

(4)调查了解设计单位的设计水平、施工单位的施工水平、工程质量、建筑物抗震设防等级、使用维修等综合情况；

(5)在评估申报表核对无误的基础上，评估人员在产权持有单位有关人员的配合下深入现场进行实地勘察，记录建筑物及构筑物的施工质量、改扩建情况，调查了解建筑物的结构类型特征，使用维护情况，同时，核实位置、数量、结构形式、装修标准及保温情况等。对委估资产走访查看，详细核实和记录资产的现实状况；对关键、重要或有代表性的部分详细填写现场记录表。

2．核实结果

(1)经核实，委估资产权属完善。

(2)截止评估基准日，委估资产 B1-5 层全部出租，地下车位已出租，6 层尚待出租，已出租楼层建筑面积为 12,115 平方米。明细如下：

各楼层对外出租情况表

楼层承租方面积㎡日租金（元/㎡) 租期

(3)委估资产账面原值为 2009 年企业购置房产时的价值，以及购置后的房屋装修费用。

(四)评估方法

房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。成本法一般用于自建房产；收益法一般主要用于商业性用房，适合具有(或潜在)收益的房产评估；市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估；委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为XXX等内部关联单位，为短期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故本次评估采用市场法。市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。

基本计算公式为：P=P′×A×B×C×D

式中：P-----委估建筑物评估价值；

P′-----参照物交易价格；

A-----交易情况修正系数；

B-----交易日期修正系数；

C-----区域因素修正系数；

D-----个别因素修正系数。

交易情况修正系数 A 用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的交易价格；交易日期修正系数 B 用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格；

区域因素修正系数 C 用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环境、交通条件、基础设施等方面的差异；

个别因素修正系数 D 用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。

根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单价。

(五)评估案例

案例 XXXX 5 号楼评估明细表序号 1

1．选取比较实例

委估对象位于XXXX。评估时，假设该建筑物为整体出售，选择与委估资产相类似的小区物业 A、B 两宗交易实例作为比较实例。评估对象和比较实例基本情况如下：

(1)评估对象

评估对象位于XXX。房屋用途为办公、商铺和停车位，土地用途为综合用地，土地使用权取得方式为出让。房屋总面积XXX。委估建筑物位于黄浦江西岸，拥有 880 米长的黄金沿江岸线，毗邻两条上海地铁线并与东方明珠电视塔隔江相望。委估建筑物由国际客运码头、港务大楼、办公楼、艺术画廊、音乐文化中心等相关建筑和设施组成，是一个集邮轮码头和商业办公为一体的综合商务开发项目。该项目东起高阳路，西至虹口港，北沿东大名路，南到黄浦江，位于虹口北外滩的“黄浦江门户”位置，与浦东小陆家嘴的东方明珠隔江相望。整个项目规划占地面积 15 万平方米，总建筑面积将达 40 万平方米左右，其中，地下

建筑面积 24.5 万平方米，地上建筑面积 16.5 万平方米（容积率近 1:1.1），共有 13 个单体建筑。委估建筑物的办公楼项目临江景观好、建筑规模小，成为整个航运服务聚集区的“门面”，被誉为北外滩的标志性建筑。委估建筑物毗邻北外滩滨江绿地，滨江绿地北靠东大名路，东临高阳路，西至溧阳路，南沿黄浦江边，与上海港国际客运中心码头相邻。绿地面积 6.4万平方米，茂密的大乔木、各类花灌木、地被植物等构成了绿色生态区，极大改善委估建筑物的办公环境。委估建筑物所在小区的地下有即将开通的 12 线地铁，该小区的中心区域有近万平米的音乐广场及音乐之门。整个小区的地下贯通，并通往上海港国际客运中心码头。

(2)比较实例

①比较实例 A 和 B 分别为上海国际航运服务中心项目的 3 号楼和 6 号楼，均竣工于 2012 年 12 月，钢筋混凝土结构。3 号楼地上共 6 层，地下 1 层，总建筑面积 7,098.16 平方米（其中地上 6,354.84 平方米，地下 743.32 平方米），6 号楼地上 13 层，地下 1 层，总建筑面积 19,778.93 平方米（其中地上 18,162.37平方米，地下 1,616.56 平方米）。

上海国际航运服务中心项目，位于上海市虹口区北外滩地区公平路 18 号，距上海港国际客运中心东 1.6 公里。该楼盘所在物业西起公平路、东至瑞丰大厦及秦皇岛码头、北靠临江小区至杨树浦路、南临黄浦江。2011 年至 2012 年销售的写字楼位于西块，总用地面积 41,345 平方米，总建筑面积 206,857 平

方米，整个项目由高度 21.5 米到 100 米不等的 5 幢商务办公楼组成。该楼盘功能定位包括办公、商业、会议、公寓式酒店，以及游艇港池在内的相关设施，作为上海国际航运中心建设的重要组成部分，体现了航运服务业的核心功能和规模效应，将起到跨国航运企业集聚的作用。设立上海国际航运服务中心项目是为了体现上海市航运服务业的核心功能和规模效应，以达到跨国航运企业集聚的目的。上海国际航运服务中心项目与委估建筑物上海港国际客运中心相连，形成一个两倍于外滩长度的滨江区域。

②比较实例C为上海中信广场的第五整层，中信广场位于上海虹口区（虹口区四川北路 859 号，四川北路以西、塘沽路以北、江西北路以东、海宁路以南），是北外滩及四川北路核心区域的一座国际 5A标准甲级写字楼。整个项目由街区型商业设施与一栋超高层办公楼组成。项目落成后将成为未来浦西地标建筑之一。

中信广场竣工于 2010 年，建筑结构为框架结构。建筑面积 147,065 平方米，建筑占地面积 10,121 平方米，地上建筑面积 109,828 平方米，地下建筑面积 37,236 平方米，总建筑层数为地上 47 层，地下 3 层，标准层建筑面积2500 平方米，电梯数量：三菱客梯 18 部，货梯 4 部，地下车位 387 个，标准

层净高 3.1 米。

具体情况见下表：

评估对象—上海上海国际航运服上海国际航运服比较内容港国际客运中心 5 中信广场务中心 6 号楼务中心 3 号楼号楼

建筑用途商业配套楼相同相同相同

所处地区北外滩相同相同相同

交易时期 2012.12.31 2012.12 2012.12 2012.12

交易情况市场价中介叫价中介叫价中介叫价

建成年代

(年) 2009 2012 2012 2010

土地使用权出让相同相同相同

性质繁华程度较好相近相近相近

距海天路商0.5 公里相近相近相近

业区交通便捷程

有 3 条以上公交线路相同相同相同度

评估对象—上海

上海国际航运服上海国际航运服

比较内容港国际客运中心 5 中信广场

务中心 6 号楼务中心 3 号楼

号楼

空气、噪音、绿化周

环境质量一般一般一般

围景观较好

建筑面积

15,258.86 19,778.93 7,098.16 2,340.09

(m2)

建筑结构钢混相同相同相同

户型整栋相同相同相同

楼层地下 1 层地上 7 层地下 1 层地上 13 层地下 1 层地上 6 层第 5 整层，共 50 层

朝向整栋相同相同相同

配置水、电、通讯等相同相同相同

装修情况高档普通普通普通

景观情况江景相近相近相近

交易单价(元

115,000/92,000 138,000/116,000 68,000

/m2)

2．交易情况修正

交易情况修正系数=正常交易的交易情况指数/比较实例的交易情况指数设定正常交易的交易情况指数为100，因比较实例 A、B、C 为中介叫价，经市场调查，参考实例上海国际航运服务中心项目的 5 号楼（建筑面积 12,157.99 平方米）和 8 号楼（建筑面积 35,302.31 平方米），在 2011 年 12 月和 2012 年 3 月整体出售的价格，销售单价分别为 6.5 万元和 6.6 万元，当时 5 号楼和 8 号楼网上中介叫价为 8—10 万元/平方米。经计算，实际成交价与中介叫价下限的比分别为 81.25%和 82.5%。故在评估时参考上述比率，并结合实例 A、B 中介叫价的浮动比例，进行交易情况修正，综合考虑后，交易情况修正系数分别为 100/125、100/125，即中介叫价的 8 折。本次评估 A 和 B 采用中介叫价的下线作为交易单价，即实例 A：92,000 元，实例 B：116,000 元。实例 C 由于中介叫价不打折，因此实例 C 交易单价采用 68,000 元。

3．进行交易日期修正

交易日期修正系数=评估基准日价格指数/比较实例交易时点价格指数评估基准日与比较实例的时点相同。因此，无需进行交易日期修正。

4．进行区域因素修正

区域因素修正系数 = 评估对象区域因素指数/比较实例的区域因素指数因比较实例与评估对象不在同一小区内，故需要进行区域因素修正。以评估对象的区域因素，如距商服中心距离、交通便捷度、区域基础设施状况、区域公用服务设施、环境质量、黄浦江景观状况等为基准，比较评估对象与交易实例在上述方面的差异并对比打分，则打分的结果详见区域因素比较修

正系数表。

5．进行个别因素修正

以评估对象房地产的个别因素，如户型、面积、楼层、朝向、临街状况、装修标准、设备配置、新旧程度、

整栋楼盘和商业修正等为基准，比较评估对象与交易实例在上述方面的差异并对比打分，则打分的结果详见因素比较

修正系数表。

6．计算评估对象的评估值

因素比较修正系数表

项目实例 A 实例 B 实例 C

交易情况修正 100/125 100/125 100/100

交易日期修正 100/100 100/100 100/100

区域因素修正

1．距商服中心距离 100/100 100/100 100/100

2．交通便捷度 100/100 100/100 100/100

3．区域基础设施状况 100/100 100/100 100/100

4．区域公用服务设施 100/100 100/100 100/100

5．环境质量 100/99 100/99 100/97

6．景观状况 100/100 100/100 100/99

个别因素修正

1．户型 100/100 100/100 100/100

2．面积 100/100 100/115 100/120

3．楼层 100/97 100/100 100/102

4．朝向 100/100 100/100 100/100

5．临街 100/100 100/100 100/100

6．装修标准 100/93 100/93 100/93

7．设备配置 100/100 100/100 100/100

8．新旧程度 100/103 100/103 100/101

9．整栋楼情况 100/100 100/100 100/80

10．商业面积修正 100/99 100/99 100/98

因素比较修正系数计算表

项目实例 A 实例 B 实例 C

交易单价(元/m ) 92,000 116,000 68,000

交易情况修正 0.8000 0.8000 1.0000

因素比较修正系数计算表

项目实例 A 实例 B 实例 C

交易日期修正 1.0000 1.0000 1.0000

区域因素修正

1．距商服中心距离 1.0000 1.0000 1.0000

2．交通便捷度 1.0000 1.0000 1.0000

3．区域基础设施状况 1.0000 1.0000 1.0000

4．区域公用服务设施 1.0000 1.0000 1.0000

5．环境质量 1.0101 1.0101 1.0309

6．景观状况 1.0000 1.0000 1.0101

个别因素修正

1．户型 1.0000 1.0000 1.0000

2．面积 1.0000 0.8696 0.8333

3．楼层 1.0309 1.0000 0.9804

4．朝向 1.0000 1.0000 1.0000

5．临街 1.0000 1.0000 1.0000

6．装修标准 1.0753 1.0753 1.0753

7．设备配置 1.0000 1.0000 1.0000

8．新旧程度 0.9709 0.9709 0.9901

9．整栋楼情况 1.0000 1.0000 1.2500

10．商业面积修正 1.0101 1.0101 1.0204

综合修正系数 0.8785 0.7410 1.1552

比准单价(元/m2) 80,822 85,956 78,554

7．确定评估值

市场单价＝XXXXX 取整

评估值＝市场单价×面积＝XXX＝XXXXX (元) 取整

四、评估结论及分析

(一)评估结论

在评估基准日 2013 年 XX 月XX 日，委估资产的账面值为XXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXX 万元，评估值比账面价值增值 XXX万元，增值率为XXX%。评估结果详见下表：

资产评估结果汇总表

评估基准日：2013年 XX月 XXX 日

产权持有者：XXXX股份有限公司单位：人民币万元

账面价值评估价值增减值增值率

项目 A B C=B-A D=C/A×100%

投资性房地产 1 58,928.14 119,345.84 60,417.70 102.53%

(二)评估结论与账面价值比较变动情况及原因

投资性房地产评估增值XXX 万元，增值率为XXX%。增值的原因是委估资产在评估基准日的市场价值较 2009 年购置时的房产价值有较大的涨幅。

投资性房地产公允价值资产评估

投资性房地产公允价值资产评估四、价值类型及其定义根据《以财务报告为目的的资产评估指南（试行）》（中评协[2007]169 号）第二十四条规定：在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法, 仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异，本次评估基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。

五、评估基准日（一）本项目评估基准日为 2013 年 12 月 31 日。（二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，由委托方确定评估基准日。（三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。六、评估依据本次评估的依据主要包括资产评估经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价及其他等依据，具体如下：（一）经济行为依据 1、资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。（二）法律法规依据 1、中华人民共和国主席令第 42 号《中华人民共和国公司法》（2005 年 10月 27 日）； 2、国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》

房地产资产评估报告范例

房地产资产评估报告范例房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价。以下是小编整理的关于房地产资产评估报告范例。欢迎大家参考! 一、委估项目 ***公司所属房产抵押贷款估价项目二、委托方名称：***公司地址：*** 三、估价方名称：***房地产评估咨询有限公司地址：*** 证书号：*** 资质等级：*** 法定代表人：*** 四、估价对象概况估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，

建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。五、估价目的为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。六、估价时点 201*年8月15日七、价值定义采用公开市场价值标准八、估价原则本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则： 1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。 2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。 3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。九、估价依据 1. 委托方提供的资料 (1)委托书; (2)委托方企业营业执照复印件; (3)房屋所有权证复印件。 2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。 3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。 4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。十、估价方法估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。十一、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的.测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。

房地产价值评估报告材料

实用文案房地产价值评估结课作业资产评估1142206019 陈清贵文案大全

房地产价值评估结课作业资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。 2、收益法。收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行

公司资产评估报告范本

公司资产评估报告范本导语：资产是指由企业过去经营交易或各项事项形成的，由企业拥有或控制的，预期会给企业带来经济利益的资源。以下是小编为你带来的公司资产评估报告范本，希望对你有帮助。 X X X 评估报告 ZX 评估有限责任公司接受 QS 股份有限公司的委托（注：大家可以虚拟委托人），根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 2004 年 7 月 1 日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方与资产占有方简介名称：QS 股份有限公司住所：XX 区 XX 大道 1154 号法定代表人：XXX 注册资本：4500 万经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。二、评估目的为对外投资提供价值参考依据。三、评估范围和对象本次纳入评估范围的资产为 QS 股份有限公司拥有的 21 幢房产和 2 块土地使用权。除储运部 16 幢仓库位于 XX 区 XX 新村外，委估的房产和地产均位于 XX 区 XX 大道与 XX 路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W 国用（2003）字第 157 号、第 158 号、”“W 房字第 200205765 号、第 200205766 号、第 200205855 号、第 9900103 号”。
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房地产评估报告

房地产评估报告估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估委托方：于同江估价方：北京宜山房地产评估有限公司估价人员：张** 估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号：0911030049

目录第一部分致委托方函 (3) 第二部分估价师声明 (4) 第三部分估价假设和限制条件 (5) 一、假设和限制条件 (5) 二、需要特殊说明的事项 (6) 第四部分房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、评估对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 七、估价原则 (11) 九、估价方法 (11) 十、评估结果 (11) 十一、估价人员 (12) 十二、估价作业日期 (12) 十三、估价报告应用有效期 (12) 第五部分估价技术报告 (13) 一、估价对象资料 (13) 二、类比对象资料 (13) 三、因素修正 (15) 四、个别因素修正 (16) 五、修正后价格 (16) 六、估价结果确定 (17) 第六部分附件 (18)

第一部分：致委托方函致于同江：承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积188.42平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2016年1月10日的市场价值为1625.05万元，（币种：人民币）。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。法定代表人：李** 北京宜山房地产评估有限公司二○一六年一月十六日

房地产价值评估报告

房地产价值评估结课作业资产评估1142206019 陈清贵

资产评估报告案例1

资产评估报告案例1 ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托(注：大家可以虚拟委托人)，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在2004年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方与资产占有方简介名称：QS股份有限公司住所：XX区XX大道1154号法定代表人：XXX 注册资本：4500万经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。二、评估目的为对外投资提供价值参考依据。三、评估范围和对象本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委

估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用(2003)字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”。四、评估基准日本评估项目基准日是2004年7月1日;本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。五、评估原则遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。六、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》; 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》; 3、中国资产评估协会“中评协(1996)03号”文颁发《资产评估操作规范意见(试行)》;

房屋资产评估报告模板

房屋资产评估报告模板资产评估报告是接受委托的资产评估机构在完成评估项目后，向委托方出具的关于项目评估过程及其结果等基本情况的具有公证性的工作报告，是评估机构履行评估合同的成果，也是评估机构为资产评估项目承担法律责任的证明文件。以下是关于房屋资产评估报告模板，欢迎阅读! 资产评估报告模板一、项目情况说明 (一)区域情况说明 XXXXX市概况 XX位于XX省北部、长江以南沿岸，全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积约18823平方公里，占XX省总面积的11.3%，其中城区规划面积1400平方公里(撤县设区)，建成区面积100平方公里(2010年)，城区人常住人口86万。是长江沿岸经济重镇和XX省副中心城市，建成区面积、城区人口和经济实力仅次于省会XX。 1992年，XX市被国家列为沿江对外开放城市，是首批5个沿江对外开放城市之一。 XXX是中国内陆重点开放城市，鄱阳湖生态经济区、长江中下游重要城市之一。随着XXX一体化，将来XX至XX只需20分钟。 XX地处赣、鄂、湘、皖四省交界处，襟江带湖，背倚庐山，山拥千嶂，江环九派，是兵家必争的军事重镇。

境内京九铁路、合九铁路、铜九铁路等铁路线贯通。交通十分便利。她右邻鄱阳湖，左连洞庭水，京九铁路与长江黄金水道在这里构成了中国南北、东西交流的轴心，是中国历史悠久的著名旅游城市。长江边上的XX交通便利，铁路、公路、水运、民航齐全。得益于得天独厚的条件，XX很早就开始成为轻工业城市，并发展成为临江工业城市，如今，它的汽车、钢铁、家具、玻璃等工业非常发达。 XX是在金融、文化、情报通讯、教育研究及交通等方面取得飞跃发展的充满活力的城市。 XX、XX地缘相接，一个是全省行政中心城市，集政治、经济、文化功能于一体，另一个是重要的门户城市，拥有152公里长江岸线的天然优势。 2012年，XX和九江两市生产总值占全省的34.1%，规模以上工业增加值占全省的32.5%，财政总收入占全省的30.8%。经济全球化和区域经济一体化日益成为世界经济发展的潮流，而区域经济发展的“双核”结构现象日益凸显，即核心竞争力强的区域都是由一个中心城市、一个门户城市及其连线所组成，如广东的广州和深圳、江苏的南京和苏州、

房地产价值评估报告

精心整理房地产价值评估结课作业资产评估陈清贵

房地产价值评估结课作业资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成来运用效率无关，房地产持有人要出售该资产，其重置成本，否则不如自己建造。人工以及 2、收益法。未来 1906年，耶鲁大学教授费雪在其专着《资本与收入的性质》费雪认为，收入是资本价值的源泉，享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，包括人们的衣食住行 1930 就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行了进一步完善，未来收益不再是确定的，并对资本化率进行了正确的定义和论述。此后，以收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。 3、市场法。市场法又称现行市价法或市场比较法，是指比照相同或类似房地产的市场价格，经过必要的因素调整，据此确定被评估房地产价值的一种方法。其理论依据是资产的市场价格反映资产的价值，

价格围绕价值上下波动。一般而言，如果某项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透明，则相同或类似房地产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。但在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下，价格不可能反映价值，这使得市场法的运用受到很大的限制。市场法利用了市场这一看不见的手代替人们做了一部分评估工作。市场法具有简单易行、直观易懂的特点，因此在房地产评估实务中得到广泛的应用。二、发地产价值评估中三种评估方法的应用比较成本法所形成的价值是假定房地产在目前的情况下重新购建所需投入的土地开发成本、建安成本以及其他费用（销售费用和管理费用以及税费）加上购建期间应合理负担的利息和利润。设：0C =土地开发成本+建安成本+ 其中：K 评估时点所需时间（按投入资本加权计算）0C 收益法评估房地产价值就是折现未来收益。因为现其中：t NCF 到经济学家马歇尔在1890以后许多学者以剩余收益（也如奥尔逊、克雷沙·帕利普、汤姆·科普兰等。其中：r r K =时，即当房地产未来实际投资报20V C =。可见，当市场完全竞争、信息充分对称、供需均衡、交易瞬间完成、没有交易费用时，各行业都不存在超额利润，即在各个行业的投资报酬率都相同的情况下，房地产未来实际投资报酬率与要求的投资报酬率相等，这时120V V C ==。同时，房地产的交易价格反映房地产的内在价值，故用市场法评估的价值3V 与用收益法评估的价值2V 相同，即 1230V V V C ===。但是市场实际不存在这样的理想状态，三种评估方法的评估结果必然存在差异。当房地产实际投资报酬率大大高于要求的投资报酬率时，收益法评估的价值会比成本法评估的价值高出许多；当市场供不应求时，市场法评估的价值也会比收益法评估的价值要高，反之则可能比收益法要低。

2020房地产资产评估报告模板

2020房地产资产评估报告模板一、委估项目 ***公司所属房产抵押贷款估价项目二、委托方名称：***公司地址：*** 三、估价方名称：***房地产评估咨询有限公司地址：*** 证书号：*** 资质等级：*** 法定代表人：*** 四、估价对象概况估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于xx年，于xx年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于xx年，外观 * ，房屋所有权证号码为***。五、估价目的为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。六、估价时点

xx年8月15日七、价值定义采用公开市场价值标准八、估价原则本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则： 1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。 2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。 3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。九、估价依据 1. 委托方提供的资料 (1)委托书; (2)委托方企业营业执照复印件; (3)房屋所有权证复印件。 2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。 3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。 4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。十、估价方法

房地产估价报告实例模板

房地产估价报告下面给出一份房地产估价报告的实例，根据需要，隐去估价机构和估价对象的具体情况，同时由于篇幅所限，对部分内容进行了删减和省略。封面房地产估价报告估价项目名称：×市土地储备整理中心委托方：×市土地储备整理中心估价方：×房地产评估有限公司估价人员：×××××× 估价作业日期：2009年9月4日—9月11日估价报告编号：（2009）×房估字第×号目录致委托方函…………………………（×）评估师声明…………………………（×）估价的假设和限制条件……………（×）估价结果报告………………………（×）估价技术报告………………………（×）附件…………………………………（×）

致委托方函 ×市土地储备整理中心：受贵中心的委托，我公司对×市×路47号、49号、57号及×村北地块规划批准拟建6、18、25、28多、高层住宅（规划地上总建筑面积为65 973平方米、平均容积率为2.82）进行了评估。估价时点：2009年9月11日。估价目的：评估房地产的市场价格，作为决策房地产价格的参考依据。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象于估价时点的客观合理价格如下：住宅单价：9 500元/平方米，大写：玖仟伍佰元/平方米；货币种类：人民币。 ×房地产评估有限公司二○○九年九月十一日评估师声明我们郑重说明： 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2．本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。声明人：××××××

2017年资产评估报告范文

2017年资产评估报告范文以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的全面情况及资产评估结果成立的假设和前题、正确评价资产评估结果，请您认真阅读资产评估报告书全文。 XX国际资产评估有限责任公司接受北京天桥XXXX科技股份有限公司的委托，依据国家有关资产评估的法律、法规和政策，本着独立、客观、公正、科学的原则，运用法定或公认的方法及程序，在XX君和会计师事务所审计的基础上对北京天桥青鸟科技股份有限公司转让其持有的XX省广播电视网络有限责任公司25%的股权所涉及的全部资产及相关负债进行了评估。本公司评估人员在资产占有方有关人员密切配合和大力协助下，对委估资产进行了实地查看与核对、同时进行了必要的市场调研与询证以及我们认为必要实施的其它评估程序，对委估资产在2002年12月31日所表现的市场价值作出了公允反映。本次评估的资产评估申报资料和资产产权证明文件由委托方和资产占有方提供,提供方对资料的真实性、合法性、完整性负责。现将资产评估有关情况及评估结果报告如下: 一、评估目的

本次评估目的是为北京天桥青鸟科技股份有限公司转让其持有的XX省广播电视网络有限责任公司25%的股权所涉及的全部资产和负债提供价值参考。二、评估范围与对象本次评估范围是XX省广播电视网络有限责任公司的整体资产。评估对象为流动资产、固定资产、无形资产、流动负债及长期负债。评估前总资产为85,462.13万元，负债总额为54,498.60万元，净资产为30,963.53万元。纳入本次评估的资产与委托评估时确定的资产范围相一致。三、评估基准日本项目资产评估基准日为2002年12月31日。评估中所采用的计价标准均为基准日时点的价格标准。四、评估结论

投资性房地产评估指导意见

附件投资性房地产评估指导意见第一章总则第一条为规范投资性房地产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《以财务报告为目的的评估指南》制定本指导意见。第二条本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号——投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。第三条本指导意见所称投资性房地产评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对以财务报告为目的所涉及的符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。第四条执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。第二章基本遵循第五条执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的投资性房地产评估业务。

执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。第六条执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。第七条执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。第八条资产评估专业人员应当提醒委托人根据会计准则的相关要求确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。第九条执行投资性房地产评估业务，应当对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况，收集相关权属证明、租赁合同等文件；没有权属证明文件的，应当要求委托人或者其他相关当事人对投资性房地产的权属做出承诺或者说明。第三章评估对象第十条资产评估专业人员应当知晓会计准则中投资性房地产的分类，并提请委托人参照以下会计准则的要求，明确评估对象：

资产评估报告实例

房地产评估报告项目名称：武汉市武昌区中北路世纪彩城丽苑2单元704住房委托方：XXXX 估价方：湖北工业大学估价人员:王彬估价作业日期：2012年10月20日至10月31日估价报告编号：鄂房估字[01]第XX号目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告五、估价技术报告六、附件

致委托方函 XXX：受您的委托，我于2012年10月20日至10月31日，对位于武汉市武昌区中北路世纪彩城丽苑2单元704住房，建筑面积为106m2，《房屋所有权证》证号为鄂证字第XX号的房屋资产进行市场价格评估。根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经过本人实地收集资料、分析计算，并与估价时点武汉市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点重2012年10月25日的价格为1250024元，单价为11792.68元/m2 王彬 2012年10月25日

估价师声明我郑重声明：一、我在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。签字王彬 2012年10月25日

估价的假设和限制条件一、本项估价的假设条件 1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为民用，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。 2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。 3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。二、本项估价的限制条件 1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。 2.本报告仅供委托方确定拍卖底价提供参考依据用，不对其他用途负责。 3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。 4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。 5.本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。 6.本估价报告未考虑房屋拍卖所需的手续费以及房地产过户所应交纳的各种税。

房地产价值评估报告

房地产价值评估结课作业资产评估 1142206019 陈清贵

房地产价值评估结课作业资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。 2、收益法。收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。早在 1906 年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930 年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20 世纪 60 年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行

资产评估报告的模板.doc

资产评估报告的模板资产评估报告书摘要重要提示以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。 *****资产评估有限公司接受******公司的委托，根据国家关于国有资产评估的有关规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为******公司转让其所持有的+++++++公司股权及其相关资产之目的，而委托评估的+++++++公司全部资产和负债进行了实地察看与核对，并做了必要的市场调查与征询，履行了公认的其他必要评估程序。据此，我们对******公司委估资产的公允价值采用*****法进行了评估，并采用*****法进行了验证。目前我们的资产评估工作业已结束，现谨将资产评估结果报告如下：经评估，截止于评估基准日****年*月*日，在持续经营前提下，+++++++公司全部资产、负债及权益的评估结果如下...... 未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。本报告评估结论的有效期为本资产评估报告有效期为自评估基准日至经济行为实现日一年内有效。 (此页为+++++++公司资产评估报告书摘要之重要组成部分)

*****资产评估有限公司中国海南海口 **年*月*日评估机构法定代表人：中国注册资产评估师：中国注册资产评估师：名称:*****资产评估有限公司地址:****************** 电话:*********** 传真:********* 邮编:******* +++++++公司资产评估报告书海*****资评报字[*****]第***号一、绪言 *****资产评估有限公司接受******公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为满足******公司转让其所持有的+++++++公司股权及其相关资产之目的，而委托评估的+++++++公司全部资产和负债进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在****年*月*日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：二、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 (一)委托方

某市经营用房地产评估报告

XXXX公司拟对外投资涉及的XXXX公司房地产产项目资产评估报告书湖宇评报字[2008]第A001号湖北省xx资产评估有限公司报告提交日期：二〇〇八年七月二十一日

目录第一部分资产评估报告书声明 (2) 第二部分资产评估报告书摘要 (3) 第三部分资产评估报告书正文 (5) 一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者.................................... .. (5) 二、评估目的 (6) 三、评估对象和范围 (6) 四、价值类型 (7) 五、评估基准日 (7) 六、评估原则 (7) 七、评估假设和限制条件 (7) 八、评估依据........................................................................................ .. (8) 九、评估程序实施过程和情况 (10) 十、评估方法 (11) 十一、评估结论 (13) 十二、评估结论有关说明 (13) 十三、特别事项说明 (14) 十四、评估报告的使用限制 (15) 十五、评估报告提出日期 (16) 第四部分资产评估报告书附件 (17)

第一部分资产评估报告书声明 1、注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任。 2、我们遵循资产评估有关法律、法规、准则、规范和行业指导意见等进行分析、估算、判断和推论，形成意见和结论，撰写本评估报告。 3、本评估报告中陈述的事项是我们根据在执业过程中掌握的事实，基于在评估过程中收集的资料进行描述，是客观、真实的。提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性是委托方和相关当事方的责任。 4、本评估报告中的分析、意见和结论是我们基于公平原则下的专业分析、意见和结论，没有以预先设定的价值作为评估结论，但受到报告中已载明的评估假设和限制条件的限制。 5、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。评估报告中已披露可能存在利用其他机构报告的情形。 6、本评估报告和所披露的评估结论是相关经济行为实现的参考依据，但仅限于报告中载明的评估报告使用者于评估报告所载明的评估目的和用途下，于评估结论使用有效期限内使用。评估报告使用者应关注评估报告特别事项说明和评估报告的使用限制，并恰当使用评估报告，因使用不当造成的后果与我们无关。 7、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘察，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对相关权属资料进行查验，但无法对评估对象法律权属的真实性做任何形式的保证；我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。 8、我们与本评估报告中的评估对象没有利益关系，也与委托方或评估目的所涉及经济行为的相关当事方没有利益关系，对相关当事方不存在偏见。

房地产估价报告

房地产抵押估价报告估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估委托方：符向桃估价方：谭路芳估价人员：谭路芳 2016年11月23日目录一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函房地产开发有限公司：我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。

根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元法定代表人：江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司二○○八年十一月十日估价师声明我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房地产估价师：

资产评估报告

XXX 评估报告中鲁资评字【2017】第078号 XXX资产评估事务所有限公司二Ｏ一七年十一月十六日

目录声明....................................................................评估报告摘要..............................................................评估报告.................................................................. 一、委托方、产权持有者以及其他评估报告使用者 ............................. 二、评估目的.............................................................. 三、评估价值类型.......................................................... 四、评估范围和对象........................................................ 五、评估基准日：.......................................................... 六、评估依据.............................................................. 七、评估方法.............................................................. 八、评估过程.............................................................. 九、评估假设.............................................................. 十、评估结论..............................................................十一、评估报告使用限制说明 ...............................................

(房地产投资招商)关于投资性房地产评估指导意见

附件6：关于《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）的起草说明为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其他相关部门有关人士全面理解《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）（以下简称“《指导意见》”）的内容和相关背景，更好地提出修改意见，现将有关起草情况说明如下：一、制定本评估指导意见的必要性投资性房地产是现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的发布和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定本指导意见对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。（一）适应会计准则新变化的需要目前，国际会计准则中越来越多地采用了公允价值。2006年，我国新发布的会计准则也引入了公允价值的概念和计量模式。其中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是企业会计准则体系中新增的一项重要内容，目的是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。国际上较通行的公允价值的确定做法是由评估专业人士为公允

价值的确定提供专业意见。为满足这种新兴评估市场领域的需求，中评协制定了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，自2007年12月31日起施行。本《指导意见》是针对资产评估基本准则、《资产评估准则——不动产》以及《以财务报告为目的的评估指南（试行）》中涉及到投资性房地产评估部分提出的具体指导性要求。（二）进一步规范执业行为、保护各方当事人合法权益的需要投资性房地产评估是专业性非常强的一个领域，以财务报告为目的的投资性房地产的评估作为评估行业的新兴业务，与会计准则的相关性较高。为便于评估报告使用者准确理解投资性房地产的评估行为，保护资产评估各方当事人的合法权益，非常有必要制定符合投资性房地产评估特点的专门的指导意见，以规范投资性房地产的评估行为。（三）适应市场和提高执业水平的需要随着我国经济的快速发展，各种与评估业务相关的经济行为日益频繁，特别是以财务报告为目的的评估业务已成为具有连续性特点的常规性评估业务。经济发展对资产评估提出了更高的要求，包括服务规范化、有效化、快捷化、国际化等。为满足以财务报告为目的的评估要求，提高投资性房地产评估的执业水平，更好地服务于市场经济的发展，评估行业迫切需要有专门的指导意见用以指导投资性房地产的评估实践。二、国际上投资性房地产评估规范情况介绍