房地产营销策略及创新分析

房地产营销策略及创新分析

地产营销中心的设计与创新象征着楼盘及企业的形象，如何使地产营销中心的设计脱颖而出，位置选择、功能设定、造型设计及内容配置等都是必须重视的因素，文章以武汉万科“香港路8号”为例进行实际分析。

标签：地产；营销中心；设计；楼盘形象；设计原则

地产营销中心作为展示楼盘形象及接待客户的重要场所，集宣传、洽谈业务及地产实际产易于一身，因此，地产营销中心的设计风格必须突出形象，体现出企业的实力及楼盘特色。以展示出良好形象，对潜在客户形成一种吸引力，激发其购买欲望。房地产营销中心作为产地产项目销售的重要窗口，房地产企业都不惜投入巨资以突出其“个性”，在这种趋势的驱使下，国内一批富有时代气息的高质量地产营销中心设计作品出现在房地产市场中，这些作品从一定程度上体现了当代设计师的设计水平。

1 地产营销中心的功能设计分析

体现出楼盘项目的定位和企业经营理念是地产营销中心设计时最重要的设计。即：在限定的空间内，把项目的优势传递给客户，使客户产生购买签约的欲望。

本文结合著名设计师李益中设计的武汉万科“香港路8号”的营销中心进行分析。“香港路8号”楼盘位于武汉市最繁华的地段之一——香港路上。此楼盘把市内年轻白领定为客户群体，以适合这类客户需求的小户型为主。在设计上，设计师从迎合年轻白领的品味入手，突出了楼盘设计的“酷”和时尚感。销售中心位于裙楼的第一层，层高约9米，内部加建了两个夹层。夹层一设置为“样板间”，相对应的下部为签约区；夹层二为展示廊，它是签约区的一部分，两个夹层由一条13米的钢结构廊桥联系起来。签约区和大厅地面有0.75米的高差，设计师安排了两条相互垂直的玻道解决了这个问题，这便使得空间富有趣味性，增加了空间的流动感。

我们从两个方面来分析该营销中心的“酷”。（1）空间上的“冷酷”色调。利用光源的颜色、形态、照明效果，点状射灯可使光影效果体现得更强烈；（2）简约利落的空间处理展现极“酷”，室内空间界面大量加入不加修饰的元素，把朴素、清晰、纯净体现得淋漓尽致。室内的柱子保留着原有形貌，混凝土质感清晰可见，设计师别有心栽的给柱子外部修饰了透明玻璃，柱子上下设置了高照度的射灯，如此使得每根柱子具有灵性美，也使柱成为空间的一个亮点。整个空间里，唯有圆形洽谈桌配有泛光照明，灯具上的特别装置使其看似一把固定在桌上的小伞，光源从这里溢出，设计师通过对光源的把握，巧妙的划分出签约区域，以便于轻松的进行业务洽谈。远远看去，这些点缀在如此“酷”的空间里的灯像一把把小伞，犹如夜明珠，璀璨夺目。

可见，作为地产销售的前沿阵地，营销中心中的设计、规划所展现视觉魅力与感观，直接对客户的购买行为产生了影响，因此，如何布置、设计好营销中心各区域功能是非常重要的，笔者针对楼盘特色，可以在营销中心设置功能分区，简述如下：

1.1 接待区

接待区可以以前台形式设计，以突出项目名称、标志为主要特点，常以楼盘的大幅形象展板为背景。该区域一般放置楼盘的相关宣传资料，设置有多部由专人负责接听的电话，营销中心门口安排迎宾人员。

1.2 洽谈区

洽谈区需要较大的面积以体现其宽敞明亮，敞开式空间形态营造出轻松愉悦的氛围，再布置以美观舒适的沙发。为了业务洽谈地，洽谈区墙面可做一些与楼盘相关的展示，如；地产商介绍、项目交通流线图及照片、户型图等，客户可从这些展示内容中得到有效信息，有利于洽谈顺利进行。

1.3 签约区

签约区需要提供相对安静的空间，条件许可的话可隔成一个个独立的小空间。

1.4 办公区

办公区是为地产项目行政、财务，以及现场办按揭的工作人员而设置的，一般情况下设置在二楼较合适。

1.5 沙盘展示区

当售楼人员对客户介绍楼盘信息时，需要沙盘模型来作具体的讲解，因此，沙盘模型展示区应设置在洽谈区附近。此区域摆设有楼盘整体沙盘与单体户型模型，方便客户对在建的楼盘有全面的认识。

1.6 多媒体播放区

美观、舒适、浪漫是现代都市标题项目所体现的特点，在某个特定空间里，柔和的灯光回旋着浪漫音乐，人们理想的家居生活环境在这里得到亲身体验。该区域一般设置了大屏幕电视，用以播放项目动态影像，以便客户对项目有更直观的了解。

2 地产营销中心设计原则

地产营销中心设计的精髓在于：在客户步入其中时使身心进入独特的氛围中

从而感受到空间的亲和力，及浓郁的地产项目整体气质。设计师把不同元素进行搭配、利用各种技巧打造出不同感观的空间，以此营造出不同气氛，使客气体验到不同感受，以此增加客户对项目的认同感。设计师可以通过设计的基本原则，为客户营造一种和谐、人性化的生活想象空间，使设计产品更具独特性及稀缺性。

2.1 地产营销中心选择位置

地产营销中一般情况下是在该项目的大厅内，有一些也会建在户外。户外营销一般是有两种方式。比较常见的是建造在该项目的旁边，和该项目融为一体，这样使营销中心看起来很大气，宽敞。还有一种是建造在比较靠近市繁华地段的地方，这些地方一般也会离着楼盘项目比较近。

独立建造的营销中心有两个优点：（1）使销售、施工现场互不受干扰；（2）可避免施工项目在朝向、通风采光等方面不适于做销售空间的缺陷。

2.2 营销中心与样板房的组合形式

2.2.1 合二为一式。就是地产商利用其楼盘中多层建筑的首层，以比较有代表性的户型设计装修为样板房，将样板房的各个房间作为楼盘营销中心的各功能分区，实现地产营销的基本功能。这种设计很好的避开了原先大空间设计上的混乱感，给人以亲切、舒服的感觉，而且可以楼房的设计形式与设计理念直观的展现在客户面前。由于样板房缺少摆设与布置，单调感致其难以体现出营销中心的大气与完整。

2.2.2 联体式。这种设计方式是将营销中心的接待区单独设置，样板房紧邻其布置。二者既独立又相连，便于客户看楼。联体型设计的优点是空间完整紧凑，既可使接待区保持相对独立，又使客户体验到家居环境的温馨气氛。

2.2.3 独立分散式。这种设计方式可应用于有较多形式户型的楼盘项目。目的是为了展示某一户型，选择项目中的一处实例作样板房，营销中心与样板房二者相对独立且较分散。

2.2.4 立体式。一般就是说营销中心的客户接待区和样板房并不在同一楼层空间的布置方法。此种布置方式一般适用于高层建筑之中，之所以做如此设计主要就是因为高层的下半部分一般多是以综合性裙楼为主，4层或5层以上才是居民住宅区。对于此种楼盘在做营销设计时主要考虑的就是客户的考察路线，路线的设计可以包括入口大堂、电梯间，也可以包括楼盘中各种户型的装修样板房。这种营销方式的优点就是：客户可以真实感受到空间的实景效果，同时也能够让客户通过路线的设计感受到楼盘的豪华，从而在心理上获得客户对楼盘的肯定。

3 结束语

综上可知，在客户未入住新楼盘前，他们对房屋的使用感受是无法体会的。因此，地产营销中心更成为他们购房前的综合分析、判断目标，所以，除了要重