土地增值税清算协议
房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项-裴玉梅讲解
（二）清算的单位
以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进 行清算，对于分期开发的，以分期项目为单位清算。
清算单位
立项批文
关于土地增值税清算单位 目前各地采用的主要依据如下： 1、发改委项目立项批准 （备案）文件; 2、建设工程规划许可证； 3、建筑工程施工许可证； 4、销售（预售）许可证； 5、初始产权登记证明。 房地产开发企业以分期销售形式开发并
直接转让土地使用权的
可清算
已竣工验收的房地产开发项目， 已转让的房地产建筑面积占整 个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积 已经出租或自用的
取得销售（预售）许可证 满三年仍未销售完毕的
纳税人申请注销税务登记但未 办理土地增值税清算手续的
应清算 可清算
车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水
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厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮
电通讯等公共设施，按以下原则处理： 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费
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用可以扣除；
建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非
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营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除
未开具发票或未全额开具发票的，以交 易双方签订的销售合同所载的售房金额 及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实 际测量面积不一致，在清算前已发生补、 退房款的，应在计算土地增值税时予以 调整。
收入的审核要点
3、代收税费是否计入收入 代收税款，不计入销售收入。 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企
3．《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题 的通知》(国税函[2010]220号)
土地增值税清算服务合同
土地增值税清算服务合同 《土地增值税清算服务合同》 甲方（以下简称“甲方”）： 乙方（以下简称“乙方”）： 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的原则基础上，就甲方委托乙方进行土地增值税清算事宜，达成如下协议：
一、甲方委托乙方进行土地增值税清算，乙方同意接受委托。 二、清算范围： 1. 甲方名下拥有的土地使用权转让所涉及的增值税清算； 2. 甲方名下拥有的房产转让所涉及的增值税清算； 3. 其他与土地增值税清算相关的业务。
三、清算时间： 乙方应在收到全部资料后的30个工作日内完成土地增值税清算工作。 四、乙方应按照税收法律法规的规定，依法合规进行土地增值税清算，确保清算结果的准确性。 五、甲方应向乙方提供与土地增值税清算有关的全部资料，包括但不限于： 1. 土地使用权转让合同或房产转让合同； 2. 土地使用权或房产的权属证明文件； 3. 转让收入的证明文件； 4. 与土地增值税清算相关的其他资料。
六、甲方应支付乙方的服务费用为人民币【】元整（大写：【】元整），乙方开具正规发票。 七、支付方式： 1. 甲方在合同签订后【】日内支付乙方服务费用的一半； 2. 乙方在完成土地增值税清算后，向甲方提供清算报告，甲方在收到清算报告后【】日内支付乙方剩余的服务费用。
八、甲乙双方应保守对方的商业秘密，未经对方同意，不得向第三方披露。 九、如因法律法规变化或政策调整导致本合同无法履行，双方应协商解决。 十、本合同自双方签字（或盖章）之日起生效，有效期为【】年。 十一、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。 甲方（盖章）： 乙方（盖章）： 签订日期：【年】年【月】月【日】日 注意：本合同仅供参考，具体内容请根据实际情况和法律法规进行修改。
土地增值税清算鉴证服务方案
xxxx诚工程咨询有限公司安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证服务质量保证方案及服务承诺房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作不仅要严格遵守国家计价法规、税收政策，还要按照合同要求计量合同价款。
有许多政策性和技术性的问题，因此对房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作是一项技术性、政策性、经济性强的工作。
房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作在审查时要按照国家及地方法规、政策和有关规定，结合工程立项规定、招投标文件、施工合同、现场签证、设计变更及工程项目实施过程中具体情况的记录，对房地产工程项目的需鉴证的四项费用本着：合法、准确、规范、全面、真实的原则进行鉴证、审核。
我公司如能竞标成功，参与安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证服务工作，我们将抽调资深执业经验、具有良好职业道德的造价方面专业人员成立清算鉴证工作小组。
做好该项目的前期准备工作、中期审核服务工作和后期有关文件、报告的出具及资料整理归档工作。
质量保证与技术方案一、鉴证目标为服务好安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作，我公司将本着“合法、准确、规范、全面、真实”的执业原则，做好其中的每一项工作，并确保审核结果的准确性、可靠性和合法性。
二、房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作的质量保证方案（一）组织保证我公司如能竞投成功，参与本次安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证服务工作，我们将结合服务项目详细情况和相关资料，并在充分了解被服务项目内容的基础上，我公司将组建强有力的清算鉴证服务小组。
在项目审核期间将集中力量，抽调思想作风正派、业务素质高、审核工作经验丰富的强有力的专业技术人员投入本项目服务工作。
初步确定具体负责项目清算鉴证工作的人员详见该方案“项目管理机构配备情况”中的人员配备情况。
保证做好清算鉴证服务工作的前期准备、中期清算鉴证工作和后期有关文件、报告的出具及资料整理归档工作。
（二）清算鉴证程序质量控制（1）审核人员应熟悉送审资料，进行施工现场勘察。
安徽省土地增值税清算管理办法(2018修改)
安徽省土地增值税清算管理办法（2017年9月9日安徽省地方税务局公告2017年第6号公布，根据2018年12月19日《国家税务总局安徽省税务局关于修改〈安徽省土地增值税清算管理办法〉的公告》修改）第一章总则第一条为加强土地增值税清算管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于安徽省范围内房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条本办法所称土地增值税清算（以下简称清算），是指纳税人在房地产开发项目符合清算条件后，依照税收法律、法规及规范性文件规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写《土地增值税纳税申报表》，向主管税务机关提供清算资料，办理清算申报，并依据清算申报结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条纳税人应当根据税收法律、法规、规章、规范性文件以及本办法的规定，办理项目报告、报送土地增值税涉税资料、开展房地产开发项目土地增值税清算。
第五条纳税人对清算申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。
第六条税务机关应当按照税收法律、法规、规章、规范性文件以及本办法的规定，进行项目管理、为纳税人清算提供纳税服务、开展清算审核、加强清算后再转让房地产的管理并及时、足额组织税款入库。
第二章项目管理第七条纳税人应自取得下列批复、备案、证照或签订相关合同之日起30日内向主管税务机关报送复印件或税务机关认可的其他形式资料：（一）取得土地使用权所签订的合同、协议；（二）国有土地使用权证；（三）建设用地规划许可证；（四）建设工程规划许可证；（五）建筑工程施工许可证；（六）建设施工合同；（七）预（销）售许可证；（八）竣工验收备案表。
济南市土地增值税清算工作指南
济南市土地增值税清算工作指南济南市土地增值税清算工作指南（试行）一、土地增值税结算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以规划部门颁发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。
一般情况下，主管税务机关不得以企业自行确定的分期项目作为清算单位。
但对于经国家有关部门批准的开发项目因开发周期较长或其它特殊原因，纳税人自行分期开发的，且各期的公共配套设施相对独立、齐全，其收入、成本、费用也能按规定分别归集的，主管税务机关可将企业的分期项目确定为清算单位。
二、土地增值税的清算分类（一）对于2022年1月1日以前启动的房地产项目，在土地增值税的结算中，房地产开发项目中所包含的不同类型的房地产分为普通住宅和非普通住宅，分别计算增值额和土地增值税。
（二）对2021年1月1日以后开工建设的房地产项目，土地增值税清算时，对房地产开发项目中包含的不同类型房产应分为普通住宅、非普通住宅和其他类型房产三类，分别计算增值额和应交土地增值税。
开工建设时间以《建筑工程施工许可证》发证时间为准。
三、土地增值税的清算条件（一）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发2022-187号）第187号第2条清算条件”中所称的“全部竣工”、“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形：1、房地产开发部竣工证书已报房地产管理部备案；2.开发的产品已投入使用；3.开发的产品已取得初始产权证书。
（二）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发?2021?187号)第二条“土地增值税的清算条件”中所称的“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例在85%以上的情形。
（三）在《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发2022-187号）第二条“土地增值税清算条件”中，“取得销售（预售）许可证后三年”是指清算单位最近一次取得销售（预售）许可证已满三年并已完成验收的情况。
2.8土地增值税清算土地价款抵扣增值税税务处理(德信原创)
土地增值税清算土地价款抵减增值税税务处理问题《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条关于“计算增值额的扣除项目”中允许扣除的土地包括：取得土地使用权所支付的金额以及开发土地的成本、费用。
财税〔2016〕43号：关于“《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
房地产企业土地价款抵减增值税处理一、对于选择简易计税的一般纳税人不得扣除土地价款国家税务总局公告2016年第18号第九条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
二、一般计税下可扣除土地价款国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
一般计税销售额计算公式：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）支付的土地价款包括：1.指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
2.土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
3.在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
扣除凭证:1.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
2.扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
上述规定充分考虑了房地产行业在土地成本支出方面增值税链条的完整性，从源头上确保了房地产行业涉及土地成本的增值税链条不发生断裂，土地价款的“票据”一般为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，国有土地的出让行为无法按现行增值税规则作进项税额抵扣处理，因此政策规定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
项目土地增值税清算报告【推荐】
项目土地增值税清算报告【推荐】项目名称：_______土地增值税清算报告报告日期：_______一、项目概况1. 项目基本信息项目名称：_______项目位置：_______项目用地面积：_______平方米土地使用权取得方式：_______土地使用权取得时间：_______2. 项目开发企业信息企业名称：_______企业地址：_______法人代表：_______联系电话：_______二、土地增值税清算依据1. 法律法规依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》《_______省（市、自治区）土地增值税清算办法》2. 项目合同及协议土地使用权出让合同项目开发合同销售合同三、清算范围与内容1. 清算范围本次清算范围包括：_______（填写具体楼栋、单元、面积等信息）2. 清算内容土地成本开发成本销售收入其他相关费用四、土地增值税清算过程1. 土地成本计算土地使用权取得价格：_______土地评估价值：_______土地增值税扣除项目：_______ 2. 开发成本计算建筑安装工程费：_______设备购置费：_______基础设施配套费：_______绿化及环境整治费：_______其他开发成本：_______3. 销售收入计算销售面积：_______销售单价：_______销售收入：_______4. 其他相关费用计算税费：_______贷款利息：_______其他费用：_______五、土地增值税清算结果1. 土地增值税计算土地增值税总额：_______土地增值税税额：_______2. 土地增值税清算结论项目土地增值税清算结果为：_______（填写结论，如：应补缴税款、无需补缴税款等）六、清算报告附件1. 土地使用权证书复印件2. 土地使用权出让合同复印件3. 项目开发合同复印件4. 销售合同复印件5. 税收凭证复印件6. 其他相关资料七、结论与建议1. 结论本次土地增值税清算工作严格按照相关法律法规和政策规定进行，清算结果真实、准确。
土地增值税清算 合同2篇
土地增值税清算合同2篇篇1甲方（转让方）：_____________________身份证号码/统一社会信用代码：_____________________地址：_____________________乙方（受让方）：_____________________身份证号码/统一社会信用代码：_____________________地址：_____________________鉴于甲方和乙方就土地增值税清算事宜，经过友好协商，达成如下协议：一、定义和解释土地增值税清算，是指根据土地增值税相关法律法规的规定，对甲方所持有的土地使用权及其附着物的增值额进行核算，并按照法律规定的税率进行税款缴纳的过程。
本合同旨在明确甲、乙双方在土地增值税清算过程中的权利和义务。
二、合同目的本合同旨在明确甲、乙双方在土地增值税清算过程中的权利义务，确保双方合法权益，避免纠纷发生。
三、合同内容1. 甲方应按照相关法律法规的规定，及时向乙方提供有关土地增值税清算所需的资料和信息。
2. 乙方应按照相关规定和要求，协助甲方完成土地增值税的核算和缴纳工作。
3. 在土地增值税清算过程中，如甲方需要委托第三方机构进行评估、审计等，应事先通知乙方并取得乙方的同意。
相关费用由甲方承担。
4. 在土地增值税清算过程中，如发现土地使用权及其附着物的价值存在争议或问题，双方应协商解决。
如协商不成，可依法向有关部门申请仲裁或提起诉讼。
5. 甲方应按照约定时间向乙方支付土地增值税款及相关费用。
如甲方未能按时支付，应按照规定向乙方支付违约金。
6. 本合同生效后，甲、乙双方应共同遵守本合同的各项约定，如一方违反约定，应承担相应的违约责任。
四、保密条款甲、乙双方应对本合同的内容和实施过程保密，不得向任何第三方透露。
五、争议解决如甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应首先通过友好协商解决；协商不成的，可提交至合同签订地的人民法院诉讼解决。
六、其他条款1. 本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。
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土地增值税清算鉴证业务约定书
甲方（委托方）：XXXXX
甲方税务登记号：
乙方（受托方）：山东红旗税务师事务所有限公司
乙方税务师事务所执业证编号：18285
兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算鉴证报告，依据《中华人民共和国合
同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定：
一、委托事项
（一）项目名称：曹县交通家园一、二、三期土地增值税清算项目
（二）具体内容及要求：按照税法的规定对甲方2010年-2015年6月财务
会计资料进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告。
（三）完成时间：2015年9月30日前。
二、甲方的责任与义务
（一）甲方的责任
1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会
计资料及纳税资料的真实性和完整性。
2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这
种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的
内部控制。（2）符合会计准则及有关规定。
3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。
4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及
甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方
出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。
（二）甲方的义务
1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他
有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。
2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他
信息，并答复乙方工作人员对有关事项的询问。
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-可编辑修改-
3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助，主要事项将由乙方于
外勤工作开始前提供清单。
4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。
三、乙方的责任和义务
（一）乙方的责任
1.乙方应严格按照现行税收相关法律、法规和政策规定，本着独立、客观、
公正的原则，对甲方提供的有关资料进行审核鉴证。
2.乙方应当制定合理计划和实施能够获取充分、适当、真实证据的审核程序，
为甲方的委托事项提供合理保证。
3.乙方有责任在鉴证报告中指明发现的甲方违反国家法律法规且未按乙方
的建议进行调整的事项。
（二）乙方的义务
1.乙方应当按照约定时间完成委托事项，并出具真实、合法的鉴证报告。
2.除下列情况外，乙方应当对执行业务过程中知悉的甲方信息予以保密：（1）
取得甲方的授权；（2）根据法律法规的规定，为法律诉讼准备文件或提供证据；
（3）监管机构对乙方进行行政处罚所实施的调查、听证、复议等程序。
3.由于乙方过错导致甲方未按规定履行纳税义务的，乙方应当按照有关法
律、法规及相关规定承担相应的法律责任。
4.属于乙方原因未按约定时限完成委托事项并给甲方造成损失的，应当承担
相应的赔偿责任。
5. 乙方对甲方曹县交通家园项目进行审核并出具土地增值税清算鉴证报
告，并代理甲方向税务部门进行解释。
四、约定事项的收费
经甲乙双方协商，按照项目收入0.1%计取，完成本委托事项费用为人民币
28万元（￥280000元）。
上述费用分两次支付，土地增值税清算鉴证业务约定书签订之日起15日内
预付服务费10万元；提交土地增值税清算报告时支付余款18万元。
五、土地增值税清算鉴证报告的出具和使用
（一）乙方应当出具真实、合法的土地增值税清算鉴证报告。
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-可编辑修改-
（二）乙方向甲方出具土地增值税清算报告一式三份。
（三）甲方不得修改或删减乙方出具的自查报告；不得修改或删除重要的数
据、重要的附件和所作的重要说明。
六、约定事项的变更
如果出现不可预见的情形，影响审核自查工作如期完成，或需要提前出具
自查报告时，甲乙双方均可要求变更约定事项，但应提前通知对方，并由双方协
商解决。
七、约定事项的终止
（一）本约定书签订后，双方应当按约履行，不得无故终止。如遇法定情形
或特殊原因提出终止的一方应提前通知另一方，并由双方协商解决。
（二）在终止业务约定的情况下，乙方有权就本约定书终止之日前对约定事
项所付出的劳动收取合理的费用。
八、适用法律和争议解决
本约定书的所有方面均应适用中华人民共和国的法律进行解释并受其约束。
与本约定书有关的任何纠纷或争议，双方均可选择如下解决方式：
（一）向原告所在地的人民法院提起诉讼。
九、本约定书的法律效力
（一）本约定书经双方法定代表人签字或盖章并加盖单位公章之日起生效，
并在双方履行完成约定事项后终止。
（二）本约定书一式二份，甲乙方各执一份，具有同等法律效力。
十、其他事项的约定
本约定书未尽事宜，经双方协商另行签订的补充协议，与本约定书具有同等
法律效力。
甲方（委托人）： 乙方：山东红旗税务师事务所有限公司
（盖章） （盖章）
法人代表：（签名或盖章） 法人代表：（签名或盖章）
地址： 地址：
电话： 电话：
联系人： 联系人：
签约地点： 签约日期： 年 月 日
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