土地属性
土地名词解释
名词解释：土地的特性：自然特性：1.位置的固定性；2.面积的有限性；3.质量差异性；4.功能永久性。
经济特性：1.供给的稀缺性；2.利用方向变更的相对困难性；3.报酬递减的可能性；4.利用后果的社会性。
土地利用结构：一般是指一定区域内，各种土地利用类型在数量上的比例关系，用各种利用类型土地占该土地总面积的比例来表示。
土地利用基本原则：1.农业优先与统筹安排用地结构向结合；2.坚持集约利用与保持适量耕地相结合；3.专业利用与综合利用相结合；4.合理开发利用与科学保护相结合；5.经济效益，生态效益和社会效益相结合。
城市土地利用特性：1.位置在城市土地利用中具有特殊重要性；2.城市土地利用途径更具多样性；3.面积对城市土地利用具有较小的限制作用；4.交通运输的重要性对于城市土地更为显著；5.城市土地用途改变的代价相对巨大。
土地集约利用：就是在单位面积上合理增加物资和劳动投入，以提高土地收益的经营方式。
土地利用规模：是指经济活动中相对独立的经营实体（如企业，城市等）所占用土地面积的大小，是反应土地生产要素集中程度的一个指标。
扩大农业土地经营规模的条件：1.非农业发达，农业劳动力已大量转移到非农产业就业，且这些劳动力转移后获得相对长期稳定的职业和收入。
2.农机化水平的提高。
3.农业社会化服务的增强。
4.农业经营者素质的提高。
农业经营规模：泛指农业经营单位的规模量（包括规模总量及单一生产要素的规模量），是一切农业经营部门，一切农业经营组织形式，一切农业经营单位经营活动的数量反应，是普遍的数量反应。
土地规模经济：土地规模经济的扩大所能获得的经济效益表现为伴随着土地经营规模扩大单位产品平均成本的不断降低。
土地可持续利用：指当前的土地利用不能对后代的持续利用构成危害，即土地的利用既要满足当代人的需要，又不能影响人类今后的长远需要。
土地人口承载力：也叫土地资源的人口承载潜力，是指一定面积土地的食物生产潜力所能供养的一定消费水平的人口数量。
全国土地类型分类
全国土地分类注：*指生态退耕以外，按照国土资发（1999）511号文件规定，在农业结构调整中将耕地调整为其他农用地，但未被破坏耕作层，不作为耕地减少衡量指标。
土地分类是根据土地的性状、地域和用途等方面存在的差异性，按照一定的规律，将土地归并成若干个不同的类别。
按照不同的目的和要求，有不同的分类。
我国的土地目前大致有三种分类：（1）按土地的自然属性分类，如按地貌、植被、土壤等进行分类；（2）按土地的经济属性分类，如按土地的生产水平、土地的所有权、使用权等进行分类；（3）按土地的自然和经济属性以及其他因素进行的综合分类，如土地利用现状分类。
从我国的实际情况出发，同时借鉴国外一些发达国家的经验，国家新颁布的《土地管理法》，科学地将我国土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。
《土地管理法》定义："农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
为了更有效地管理土地，在上述三种分类的基础上，我国土地管理工作者又将土地作了更进一步的分类，其方法是按照《土地利用现状调查技术规程》中使用的土地利用现状体系，根据土地的用途、利用方式和复盖特征等因素，将我国土地分为了8大类、46小类。
8大类土地是：耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地、交通用地、水域、未利用土地。
（1）耕地是指种植农作物的土地，包括新开荒地、休闲地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主间有零星果树、桑树或其他树木的土地；耕种三年以上的滩地和海涂，耕地中包括南方宽小于1.0米，北方宽小于2.0米的沟、渠、路和田埂。
耕地中又分出灌溉水田、望天田、水浇地、旱地和菜地5个二级地类。
（2）园地是指种植以采集果、叶、根茎等为主的集约经营的多年生木本和草本作物，复盖度大于50％，或每亩株数大于合理株树大于合理株树70％的土地，包括果实苗圃等用地。
土地资源的类型和分布知识点
土地资源的类型和分布知识点土地资源是指在当前的社会经济技术条件下可以被人类利用的资源，其类型和分布主要受土地的多种自然属性和社会属性的影响。
根据不同的分类标准，土地资源可以分为不同的类型。
一、根据所有权分类
根据所有权，土地可以分为国有土地和集体土地。
城市市区的土地属于国家所有，而农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，都属于农民集体所有，包括宅基地和自留地、自留山等。
二、根据用途分类
根据用途，土地可以分为农用地、建设用地和未利用地。
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地和养殖水面等。
建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地和军事设施用地等。
未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
此外，《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、57个二级类。
其中一级类包括耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地和其他土地。
三、根据利用现状分类
根据利用现状，土地可以分为已利用土地和未利用土
地。
已利用土地是指已经被人类利用的土地资源，包括农业用地、建设用地和工矿仓储用地等。
未利用土地是指还没有被人类利用的土地资源，包括荒草地、盐碱地、沼泽地等。
此外，土地资源的分布受到多种因素的影响，如地形、气候、土壤、植被、岩石和水文等自然因素，以及社会经济条件等。
因此，土地资源的分布呈现出不同的特点，需要根据具体情况进行分析。
第四讲――――――土地的社会属性
第四讲――――――⼟地的社会属性第四讲――――――⼟地的社会属性⼆、⼟地的社会属性。
⼟地的社会属性是指⼟地随着⼈类的产⽣⽽产⽣的，随着⼈类的发展⽽发展的，⼟地作为⼈和⼈类社会产⽣、⽣存和活动最基本平台在⾃然属性基础上表现出与⼈类社会密切联系的特有属性（也可以说社会属性是⾃然属性在⼈类社会的延伸，每⼀种社会属性都可以从其本质的⾃然属性中找到根源。
）。
（⼀）⼟地是国家的载体。
从古⾄今，从今到可以预见的将来，⼟地⼀直是国家产⽣发展的客观载体，⼀个国家是拥有⼀定的⼟地的，没有⼟地的国家、没有国家的⼟地（南极、北极等⽆⼈区除外）是不存在的。
国家是具有⼀定⼟地的国家，⼟地是⼀个国家的⼟地，国家没有了⼟地国家也就不存在了。
（⼆）⼟地是国家区分的根本标志。
⼆）⼟地是国家区分的根本标志。
指的是历史上、现实中国与国之间都是有界限的，并且这种界限都是直接或间接地以⼟地边界为分界线的，⽽不是利⽤其他物质作为划分依据的。
（三）⼟地是国家全体⼈民共同的⼟地。
国家的⼟地是国家的全体⼈民共同捍卫的⼟地。
国家有难，匹夫有责，外敌侵略时，国家全体⼈民都有捍卫领⼟完整和主权不受侵犯的权利和义务。
站在公平、公正⽴场上，站在责、权、利相⼀致的原则上，共同捍卫性，决定了共同拥有性、共同享⽤性，任何⼈、集团、阶级把⼟地据为已有，都是不公平、公正的，都是不应该的。
（四）⼟地是⼈类居住的载体。
⾐、⾷、住、⾏是⼈类⽣存的四项最基本的需求，其他形式和种类的需求包括物质的、精神的和⽣理上的需求等，都是建⽴在这四种基本需求之上的更⾼⼀层次的需求。
⼈类的发展过程、⼈类的发展历史，实际上就是⼀部⼈类不断产⽣各种需求、⼈类不断创造满⾜需求条件、⼈类各种需求不断得到满⾜的历史。
这种需求总体表现是：种类越来越多，个性化越来越强，层次越来越⾼，质量越来越⾼。
这⾥暂不说⼈的⾼层次需求，单说⾐⾷住⾏，它们对于⼈类⽣存发展的意义和在各种需求中所处位置⼜不同。
⼈类的第⼀需求是⾷物，没有⾷物，⼈类⽆法⽣存。
土地资源
土地资源（来源：百度百科）土地资源是指已经被人类所利用和可预见的未来能被人类利用的土地。
土地资源既包括自然范畴，即土地的自然属性，也包括经济范畴，即土地的社会属性，是人类的生产资料和劳动对象。
目录1概念2分类3基本特征4资源现状5全国地形、地貌、土壤等系列数据产品▪数据简介▪应用案例▪基础知识6荒地资源1概念编辑土地资源土地资源指可供农、林、牧业或其它各利用的土地，是人类生存的基本资料和劳动对象，具有质和量两个内容。
在其利用过程中，可能需要采取不同类别和不同程度的改造措施。
土地资源具有一定的时空性，即在不同地区和不同历史时期的技术经济条件下，所包含的内容可能不一致。
如大面积沼泽因渍水难以治理，在小农经济的历史时期，不适宜农业利用，不能视为农业土地资源。
但在已具备治理和开发技术条件的今天，即为农业土地资源。
由此，有的学者认为土地资源包括土地的自然属性和经济属性两个方面。
自然综合体，也是人类生产劳动的产物。
因此，土地资源既具有自然属性，也具有社会属性，是“财富之母”。
2分类编辑土地资源的分类有多种方法，在中国较普遍的是采用地形分类和土地利用类型分类：（1）按地形，土地资源可分为高原、山地、丘陵、平原、盆地。
这种分类展示了土地利用的自然基础。
一般而言，山地宜发展林牧业，平原、盆地宜发展耕作业。
（2）按土地类型利用，土地资源可分为已利用土地耕地、林地、草地、工矿交通居民点用地等；宜开发利用土地枣宜垦荒地、宜林荒地。
宜牧荒地、沼泽滩涂水域等；暂时难利用土地枣戈壁、沙漠、高寒山地等。
这种分类着眼于土地的开发、利用，着重研究土地利用所带来的社会效益、经济效益和生态环境效益。
评价已利用土地资源的方式、生产潜力，调查分析宜利用土地资源的数量、质量、分布以及进一步开发利用的方向途径，查明暂不能利用土地资源的数量、分布，探讨今后改造利用的可能性，对深入挖掘土地资源的生产潜力，合理安排生产布局，提供基本的科学依据。
（3）土地资源利用类型，由于中国自然条件复杂，土地资源类型多样，经过几千年的开发利用，逐步形成了现今的各种多样的土地利用类型。
新项目土地属性分析报告
6.5新项目土地属性分析土地属性分析是项目投资决策过程术分析的重要容。
××房地产企业的土地分析容主要包括四个方面：住宅本身品质、社区部环境、社区周边配套以及社区城市位置与功能，如图16所示。
在以上土地评价因素中，住宅本身与社区部环境因素主要通过项目的新规划文案与产品创新实现。
自然条件、城市地位与角色是地块与生俱来的，社区周边配套设施主要依赖于政府的投资与总体规划，是项目初期分析评价的重点。
其中社区城市位置分析又分解为区域城市角色与区域土地资源自然属性分析。
社区周边配套资源分析又可分解为交通资源、市政管道设施资源、教育资源、医疗资源等。
按照当地客户的偏好，结合企业的土地属性分析模型，××房地产企业对项目土地属性进行了分析与综合评价，结果见表31。
项目土地属性分析评价表按照××房地产企业的规定，土地属性评价等级为良的及其以上等级的土地，是项目投资的先决条件。
项目土地评价为优，具备投资开发的投机倒把，可以继续进行有关投资决策分析。
6.6 客户对土地属性需求分析客户对土地需求分析是在确定土地属性基础上，分析这些属性适合什么样的客户，哪些客户愿意为这些优势土地资源支付费用。
客户细分表显示，不同客户对土地属性有不同的偏好，八类客户偏好不尽相同。
事实上，不同区域同一类客户的土地属性偏好也不尽相同，表32是××企业对市客户土地偏好的一组调查结果。
开发区客户土地属性综合需求偏好分析表表32上表显示项目地理位置是项目影响顾客购买行为的最主要因素之一，调查中发现，对休闲度假、健康养老以及部分投资客户而言，位置在价值偏好中比重更大，养老客户特别看重片中医院资源条件及周边景观设施，休闲度假特别看重海景资源，表33反映了八类客户的土地属性偏好（其中标●表示偏好的土地属性）。
细分客户土地属性偏好表表33住宅在社区中的位置也是影响顾客购买行为的重要因素之一，随着客户购房经验的积累，该因素在顾客选择中显得越重要。
土地属性信息统计分析表
营管理部经办人：
中心经办人：
部经办人：
展部牵头整理，设计、项目、成本配合核实、测算，填写完成后各部门签字留存。
息统计分析表
核查情况 预估费用
Байду номын сангаас
字留存。
土地属性信息统计分析表
成本工作要点
清楚了解距离红线的距离，是否组建污水处理站。 清楚了解市政给水管距离地块红线的距离；判断是否自建水库； 清楚了解临时供水点距离地块红线的距离； 判断临时供水费用。 清楚了解市政中水管道接入点距地块红线的距离；判断是否需要建设中水加压站。 清楚了解市政供电接入点距离地块红线的距离 ，预测其接入费用；判断是否自建 发电站。 清楚了解临时电接入点距离地块红线的距离 ，预测其费用。 清楚了解市政煤气管道接口距离地块红线的距离；判断是否组建煤气瓶组处理站。 清楚了解原有道路是否需要维修、预测其费用；判断是否需要建造道路及高架桥等 。 清楚了解小区需要建造公交站场的数量及面积。 清楚了解是否需要河道整治，山体加固，景观建设等费用支出。 1）、清楚了解场地高差情况，以便测算场地平整费用，挡土墙费用； 2）、山地建筑应分析场地坡度面积比率。 清楚了解场地内植被情况，与设计人员一道决定是否有可以保留的原植被及原生态 树木， 是否存在植被破坏补偿，以便测算景观成本。 清楚了解场地内是否有河流、箱涵以及河流、箱涵的长度、深度 和宽度，以便测 算整治、改造费用。 清楚了解场地内是否有鱼塘、湖泊以及鱼塘、湖泊的面积 和深度，以便测算改造 、回填等费用。 清楚了解场地内是否有高压线通过（高压伏数），如果有，需要 预测其因埋地或 改变走向发生的费用。 清楚了解场地内是否有输油管、军用光缆等设施，如果有，需 预测其搬迁或改变 走向的费用。 清楚了解场地内是否有市政道路或以后是否有规划市政道路，如果有， 明确其具 体长度、宽度及建造标准。 了解待拆迁 的房屋、居住人员等情况，预测拆迁费用。 清楚了解场地内地质情况， 并根据所了解情况判断产品采用的基础形式。 清楚了解场地内建筑退让红线情况，以便准确计算建筑物 实际用地面积。 清楚了解地块内代征地面积情况，代征地的利用形式（建公园、设绿地等） 、费 用承担人等情况。 根据地块周边噪音情况判断是否需要建设噪音隔离设施。 清楚了解场地周边的原有可视景观情况，决定是否需要改造可视景观。
浅谈项目定位决策中土地开发属性的分析
摘要：全面解读项目的规划指标是项目定位决策的首要技术性工作；通过对项目所在区域和周边情况的认知是项目产品在城市空间里的可塑性认知；地价就是盈利模式的成本基点，这些构成了土地的开发属性。
关键词：规划区域环境地价地块属性引言：房地产开发商本质工作是通过对各种资源的整合，以不动产形式向社会提供产品和服务并以此进行盈利的行为。
项目的定位决策是对各种资源的认知和规划的一个过程，也是以确定目标客户和目标产品（服务）为目的的资源整合工作，是一个多元方程组的求解，是一门动态的政策经济学。
在项目定位决策上必须进行相关要点分析，依据自己的资源特点和市场研判来进行决策。
在定位决策中，我们应该将土地开发属性的认知当作是基点；对市场和政策角度的分析是着眼点；从规划、建筑、施工角度来分析是着手点；从项目资金运筹的情况来分析盈利点；从创新和增值来分析卖点。
和所有的决策工作一样，这是一个利益权衡和取舍的过程。
每一块房地产开发用地就象一个自然人一样都是个案，拥有自己特有的属性，这些属性是开发的先天因素。
定位决策的第一步就是对这些先天因素进行分析，权衡利弊。
本文将从三个行业基本常识的解读来对土地的开发属性进行分析。
一、土地的用途和规划指标解读土地的用途是指为了实现不同的经济、社会和环境目标，对土地进行开发利用的方式，是决定土地价格的核心因素。
在房地产开发中，土地用途可以解读为开发产品的基本使用属性。
随着房地产业的不断发展，一种基本使用属性可以衍生出一大串不同特点的系列产品，这种产品的细分和不断创新拓展让项目的盈利模式有了可塑空间。
规划指标通常包括容积率、建筑密度、绿地率、建筑后退、建筑限高、日照要求等等。
容积率是指按相关规定进入容积率计算要求的建筑面积相对于土地面积的比值。
容积率代表了土地的开发强度，形成了项目开发规模数量。
从技术角度来讲，容积率的大小，决定了项目的空间形态，决定了产品的空间形式。
小地块的容积率指标直接影响产品组合的可能，大地块的容积率指标的分解和综合是形成产品组合的重点。
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土地属性由于土地的两重性，所以决定了土地不仅具有自然属性，还有社会经济属性。
这些特性对评价土地的生产能力、配置各业生产用地、正确解决和处理土地开发利用和环境因素之间的矛盾等方面，都具有重要意义，同时，对农业生产和建设也有直接的影响和作用，并进而影响土地利用的效益。
目录1一、土地的资源属性整体性生产性面积的有限性位置的固定性和区域差异性时间变化性土地资源的再生性与非再生性多用途性2二、土地的资产属性供给的稀缺性位置的固定性个体的异质性使用的永久性和增殖性土地价格和价值的二重性3三、土地的生态属性支撑功能养育功能净化功能4四、土地的工程属性5五、土地的社会属性6六、土地的权籍属性补充资料：土地承包经营权流转的“三个不得”原则指的是？1一、土地的资源属性土地是一种综合的自然资源，与大气、水、生物、矿产等单项资源相比，土地对人类生存来说是最基本的，也是最广泛、最重要的，能用来满足人类自身需要和改善自身的环境条件。
作为“真正资源”的土地具有下列基本特征：整体性土地是由气候、土壤、水文、地形、地质、生物及人类活动的结果所组成的综合体，土地资源各组成要素相互依存，相互制约，构成完整的资源生态系统。
人类不可能改变一种资源或资源生态系统中的某种成分，而同时能使周围的环境保持完全不变。
例如我们采伐山地的森林，不仅会直接改变林木和植物的状况，同时必然要引起土壤和径流的变化，对野生动物，甚至对气候也会产生一定的影响。
同时，生态系统绝不是孤立的，一个系统的变化又不可避免地要涉及到别的系统。
例如黄土高原的水土流失不仅使当地农业生产长期处于低产落后状态，而且造成黄河下游的洪涝、风沙，盐碱等灾害。
生产性土地具有一定的生产力，即可以生产出人类某种需要的植物产品和动物产品，这是土地的本质特征之一。
土地生产力按其性质可分为自然生产力和劳动生产力。
前者是自然形成的，即土地资源本身的性质。
后者是施加人工影响而产生的，即人类生产的技术水平，主要表现为对土地限制因素的克服、改造能力和土地利用的集约程度。
面积的有限性由于受地球表面陆地部分的空间限制，土地的面积(或称土地资源的数量)是有限的，人类只有一个地球，土地面积是有限的，世界人口正在急剧增加，各种土地利用对有限的土地面积竞争异常激烈，对土地资源产生极大压力。
因而，人们一方面要珍惜和合理每一寸土地，另一方面要采取切实措施有计划地控制人口增长，减小人口对土地的压力。
位置的固定性和区域差异性分布在地球各个不同位置的土地，占有特定的地理空间。
这一特性主要表现在以下几个方面：(1)每一块土地的绝对位置(经纬度)的固定性，包括地面及其以上和以下的空间。
(2)各块土地之间的相对位置(距离)的固定性。
当然，交通条件可在一定程度上改变这种相对固定性，但交通条件改变后土地又表现出新的相对固定性。
(3)每一块土地所处的环境及其物质构成，一般来讲，在一定时空范围内基本上也是固定的。
例如处于不同水热条件下的农用土地，欲完全改变其环境状况和物质构成，几乎是无法实现的。
受地球公转和自转等而产生的地质构造的作用，使各种土地的自然要素组成与综合特征具有明显的地域性，它决定了土地资源的利用与改良要因地制宜。
时间变化性例如：土地随时间而产生的季节性变化，即动植物的生长、繁育和死亡；土壤的冻结与融化，河水的季节性泛滥等。
这些都影响着土地的固有性质和生产特征。
土地的时间变化又与空间位置紧密联系，因为处于不同空间位置的土地，它的能量与物质的变化状况是不相同的。
土地资源的再生性与非再生性土地是一个生态系统，土地资源具有可更新性。
生长在土地上的生物，不断地生长和死亡，土壤中的养分和水分及其它化学物质，不断地被植物消耗和补充，这种周而复始的更替，在一定条件下是相对稳定的。
在合理利用条件下土地的生产力可以自我恢复，并不会因使用时间的延长而减少，即“治之得宜，地力常新”。
土地对于污染物也有一定的净化能力。
但应当注意，土地的可再生性决不意味着人类可以对土地进行掠夺性开发，人类一旦破坏了土地生态系统的平衡，就会出现水土流失、沼泽化、盐碱化、沙漠化等一系列的土地退化，使土地生产力下降，使用价值减少。
这种退化达到一定程度，土地原有性质可能彻底破坏而不可逆转、恢复。
由此可见，土地的再生性是有一定限度的，当超过某一阈值时，土地的再生性就会丧失，土地资源即被破坏。
多用途性它既是农业生产资料，又是人类活动空间；既可作为农用，又可作为城建、交通、国防、旅游等非农业利用。
2二、土地的资产属性编辑土地资产，简称为地产(Estate in Land)，具有如下特性：供给的稀缺性所谓地产供给的稀缺性，主要是指在某一地区、某种用途的地产供不应求，形成了稀缺的经济资源，造成供求上不同程度的矛盾。
例如大城市中心区的商业用地产，具有特殊景观的旅游地产，都存在着供应的稀缺问题。
另一方面，地产供应的稀缺性也与土地总量有限密切联系。
位置的固定性地产具有位置的固定性，这就决定了地产是不动产，它不能随着土地产权的流动而改变其实体的空间位置。
这也是与机器、设备等企业财产所不同的特征之一。
个体的异质性由于形成地产的区位、地理、土壤、地质等不同，从而体现为地产的质量差异、用途差异、经济价值差异。
使用的永久性和增殖性一般商品的使用随着时间的推移总是不断地折旧直至报废。
而土地这个特殊商品则不然，由于土地经营者对土地的投资、土地周围设施的改善、土地用途的改变和土地需求量的增加，土地不仅不会折旧，反而还可以反复使用和永续利用，并随着人类劳动的连续投入而不断发挥它的性能。
甚至，它还可以随着社会经济的发展，实现其自然增值。
土地价格和价值的二重性土地具有使用价值和交换价值，可以进入商品流通。
但与一般商品相比，它是一种特殊商品。
它具有下述特殊性：(1)一般商品是用来交换劳动产品的，而土地这个特殊商品，它具有非劳动产品与劳动产品的二重性。
如果从它的根本属性来看，或就其整体而言，是属于天然赐予的自然物，并非人的劳动所能创造的；但从对它加工的角度来看，现今土地大多经过人类长期直接或间接的开发，凝结着大量的人类劳动，具有劳动产品的一面。
(2)一般商品是属于价值物，其价格是价值的货币表现。
然而，土地的价格具有两重性：一方面是作为自然物的土地价格，另一方面是作为开发的土地价值的价格。
6．流通的特殊性地产可以像其它商品一样进行流通，但在市场上流通的不是地产商品的实体本身，而是地产产权的代表物——证书。
地产的交易实际上是地产产权的交易。
所以，它需要由国家制订一系列法律、法规来保障地产转移或交易的合法性，使地产的所有者或使用者的合法权益能得到国家法律的保护。
否则，地产经营就不能顺利地进行，也不能在其流通过程中实现它的价值。
地产流通的另一特殊性表现为所有权与使用权的分离。
3三、土地的生态属性编辑生态学是研究生物系统与环境之间相互关系的科学。
从土地概念来说，土地本身就是一个生态系统。
即土地是地表各自然地理要素与生物体及人类之间相互作用、相互制约所形成的统一整体。
土地是万物(生物)生存、生活、繁育的基础，一切生物将依附于土地，就像子女要靠慈母的养育一样。
从生态学角度看，土地具有以下重要功能：支撑功能对生物体来说，土地的最显而易见的功能之一，就是支撑。
植物固定在土地中才能保持直立；人类活动的场所，包括房屋、道路、桥梁等一切建筑物都附着于土地。
养育功能土地的本质属性是有生产能力，它可以生产出人类需要的植物和动物产品。
净化功能进入土地的污染物质在土体中可通过扩散、分解等作用逐步降低污染物浓度，减少毒性；或经沉淀、胶体吸附等作用使污染物发生形态变化，变为难以被植物利用的形态存在于土地中，暂时退出生物小循环，脱离食物链；或通过生物和化学降解，使污染物变为毒性较小或无毒性甚至有营养的物质；或通过土地掩埋来减少工业废渣、城市垃圾和污水对环境的污染。
据报道，如果处理得当，土地对BOD、COD、TOC三项有机污染物的净化效率可达80%以上。
当然，土地的净化功能是有限的，必须在其容许的范围内进行。
4四、土地的工程属性编辑城乡居民点、交通运输、水利、旅游以及其它各项工程建设事业，都必须以土地为基础。
土地的工程特性主要由地基承载力、地下水、地形、水文等要素综合作用形成。
土地工程特性的优劣直接决定作为建筑地段的适宜性及限制性。
同时，土地工程特性也影响着工程项目的投资费用。
5五、土地的社会属性编辑人们对土地的开发利用和占有过程，一方面形成了人与土地的关系；另一方面形成了人与人之间的关系。
在利用土地资源进行物质资料生产时，土地就构成了社会生产力的物质要素。
社会生产离不开土地资源，土地问题如果处理不好，就会影响到社会的诸方面，如政治、经济等等。
由于对它的占有而影响国计民生，所以对土地的资产所有制的形式就成为决定了社会制度的基础，如从奴隶社会直到社会主义社会等。
在不同社会形态下，土地社会属性最本质的内容是土地所有制性质。
6六、土地的权籍属性编辑在土地、光能、热量、降水、地表水、地下水等环境资源中，唯有土地的权籍属性最为明显且十分复杂。
土地的数量、质量、权属构土地权属主要指土地的所有权及使用权成土地的三大基本要素。
土地的权籍属性包括地权和地籍。
地即土地权属，主要指土地的所有权及使用权。
土地所有权是土地所有者拥有的、受到国家法律保护的排他性专有权利。
一般认为，这种权利可细分为：占有权、使用权、收益权、处分权等权能。
这些权能在一般情况下是统一的，但在特定情况下也往往是分离的。
例如我国历史上曾存在过的租佃制度及田底权与田间权的分离；目前我国城市和农村中出现的土地所有权与使用权的分离等。
土地使用权指的是按法律规定，对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利。
我国现阶段进行的土地使用制度改革，主要内容就是土地使用权的有偿出让、转让和出租等。
地籍即土地的户籍，是记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册。
地籍最初就是为征税而建立的一种簿册或田赋清册。
现代地籍已不仅是征税对象的清册，而且还包括了土地产权登记、土地分类面积统计、土地等级、地价等内容的登记簿册。
地籍是对土地进行科学管理的基础，地籍提供具有法律依据的、精确的、连续的空间位置、数量、质量等方面的基本资料，是调整土地关系、合理组织土地利用的基本依据。
地籍的核心是权属，是调处土地争执、恢复界址、确认地权的依据，是维护社会主义公有制的，确保土地所有者和土地使用者合法权益的基础资料。
补充资料：我国土地承包经营权流转的“三个不得”原则指的是？土地承包经营权流转制度，怎么流转都可以，流转要市场化，建立土地流转市场，怎么进行土地流转，怎么市场化，各地同实际出发进行探索，中央没有规定统一的一个做法，但强调了一个原则就是三个不得。
不得改变土地所有性质。
土地是农民集体所有这个不能改变。