农村闲置宅基地转为集体经营性建设用地入市实施细则
农村土地征收集体经营性建设用地入宅基地制度改革及试点案例ppt课件
第二次重大调整
1998年修订后的《土地管理法》第六十条仍规定， 农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的 建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入 股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件， 向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请。
2004年发布的《国务院关于深化 改革严格土地管理的决定》（国发〔 2004〕28号）明确规定，“农用地转 用的年度计划实行指令性管理”。
六、农村生产关系面临重大变革
新“三农”的三大关系
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2019/6/4
3. 改革时期：宅基地权利体系的构建
第一，宅基地的归属与权利限制。 1981年国务院出台《关于制止农村建房侵占耕 地的紧急通知》，明确“分配给社员的宅基地，社 员只有使用权，既不准出租、买卖和擅自转让，也 不准在承包地和自留地上建房、葬坟、开矿、烧砖 瓦等。” 1982年《宪法》、1986年、1988年、1998年《 土地管理法》皆规定“宅基地属于集体所有”，“ 出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准”。
中国人民大学农业与农村发展学院教授四农村宅基地制度与改革三集体经营性建设用地入市制度一围绕农村土地制度改革的争论二农村土地征收制度五若干试点案例六农村生产关系面临重大变革五近年来的微调和发展趋势2003年中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定提出按照保障农民权益控制征地规模的原则改革征地制度完善征地程序
继承重庆统筹城乡综合配套改革试验区 的成果。 “脱衣服”和“穿衣服”（以土地换社 保）。 “农”三件（土地）换 “城”五件（保 障）。
重庆模式
城市扩展
民生发展
产业增长
住房
教育
医疗
农村产权流转交易市场建设实施方案
农村产权流转交易市场建设实施方案农村产权流转交易市场建设实施方案农村产权流转交易是激活资源资产的重要平台载体。
为构建组织健全、功能齐全、行为规范、管理严格、风险可控的农村产权流转交易市场，提高农村要素资源配置和利用效率，制定本方案。
一、工作目标在以农村土地承包经营权、集体林地经营权为主的各类农村产权流转服务的基础上，完善服务功能，拓宽服务范围，提升服务条件，推动以县（区）为重点建立农村产权流转交易中心；在市级建立政策和综合信息发布、数据统计、情况分析、交易行为监管的信息服务平台。
2017年底前，基本建成县（区）、乡（镇）、村统一联网、上下联动的三级农村产权流转交易服务体系。
二、改革内容（一）积极建立农村产权流转交易市场1.市场设立。
农村产权流转交易市场由同级人民政府审批设立，名称统一规范为“xx县（区）农村产权交易中心”“xx县（区）xx乡（镇、街道）农村产权交易服务中心（服务站）”（行政村设“农村产权交易服务点”），交易市场为政府主导、服务“三农”的非盈利公益性质，组织形式可以设置为事业单位法人。
在乡（镇、街道）依托现有各类农村产权流转服务平台，负责做好本区域内农村产权流转交易的服务工作。
工作人员可按照规范程序向社会招聘，也可以从各相关职能部门抽调。
2.市场建设。
各地应根据地域范围、交易品种、交易规模等实际情况，在科学合理、方便群众的基础上，统筹规划、合理布局，宜统则统、宜分则分。
可以建成独立的交易场所，也可以利用公共资源交易平台、政务服务大厅、乡镇农业服务大厅等，建设综合性流转交易市场，实现资源共享、优势互补。
市场规模根据区域范围、交易品种和交易量大小，在满足交易服务必需的办公场所（办事大厅、业务窗口、招投标室等）和设备条件的前提下，因地制宜建立。
3.市场管理。
各地可根据交易品种和范围等，研究明确市场主管部门，同时成立由相关部门组成的农村产权流转交易监督管理委员会，承担组织协调、政策制定等方面职责，负责对市场运行进行指导和监管，并会同主管部门强化监督管理，加强定期检查和动态监测，促进交易公平，防范交易风险。
佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法
佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法第一章总则第一条为加强农村集体经营性建设用地利用管理，规范农村集体经营性建设用地使用权市场秩序，保障农村集体经营性建设用地入市各方的合法权益，贯彻落实中共中央关于农村集体经营性建设用地入市改革试点精神，建立城乡统一的建设用地市场，根据《中华人民共和国物权法》、《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》等法律、法规、规章及文件的规定，结合我区实际，制定本办法。
第二条佛山市南海区范围内的农村集体经营性建设用地入市，适用本办法。
本办法所称农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。
存量农村集体建设用地是指以2014年度土地变更调查成果为基础，参照南海区标图建库成果确定的农村集体建设用地，包括手续完善的农村集体建设用地、暂未完善用地手续的历史遗留农村集体建设用地。
本办法所称入市，是指将农村集体经营性建设用地一定年限的使用权出让、租赁、作价出资（入股）、转让、出租和抵押等行为。
国有划拨留用地可参照农村集体经营性建设用地入市，其入市方式及产权登记办法另行发文规定。
第三条农村集体经营性建设用地属村（居）集体经济组织所有，农村集体经营性建设用地使用权入市不改变土地所有权性质。
第四条有下列情形之一的土地，不得作为农村集体经营性建设用地入市：（一）不符合土地利用总体规划、城乡规划、环保要求、区产业导向目录及相关产业规划的。
（二）土地权属有争议的。
（三）未取得集体土地所有证和集体土地使用证的。
（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的。
（五）已办理抵押登记，且未取得抵押权人书面同意的。
（六）农村宅基地，另有法律、法规、规章、政策等规定的除外。
（七）以建设用地名义出让、租赁、作价出资（入股）或与建设用地捆绑出让、租赁、作价出资（入股）的农用地。
农村闲置农房(宅基地)流转办法(试行)
农村闲置农房（宅基地）流转办法（试行）为了合理利用和开发农村闲置农房资源，增加农民收入，提高农村居民的生活水平，经过充分的研究和讨论，我们制定了以下农村闲置农房流转办法（试行）：一、流转范围农村闲置农房的流转范围包括宅基地上闲置的住宅、空闲的厂房、仓库等。
但不包括政府扶持农民建设的农房和行政村集体建设的农村集体经济组织使用的建筑物。
二、流转权农村闲置农房的流转权属于宅基地使用权的享有者，即宅基地的原农户或经法定程序转让的农户。
流转期限默认为20年，双方可以根据实际情况进行协商调整。
三、流转程序1. 条件符合的农户可以在宅基地管理单位登记备案，并填写农村闲置农房流转申请表。
2. 宅基地管理单位根据实际情况审核农户的流转申请，并进行公示。
3. 公示期满后，宅基地管理单位组织专家进行评估，并确定合理的流转价格。
4. 农户与承租方进行流转协商，并签订流转合同。
5. 宅基地管理单位办理相关手续，流转权正式划转给承租方。
四、流转标准1. 流转价格由宅基地管理单位和专家共同评估确定，按照市场价格及土地面积和建筑面积综合计算。
2. 农民流转农房后，宅基地使用权归承租方所有，但不得将流转农房再次转让。
3. 承租方可以通过农房开办农家乐、农产品加工厂等农业相关产业来获取收入，但不得违法违规经营。
五、流转收益分配流转收益由农户和承租方按照协商一致原则进行分配。
双方可按照不同比例划分，也可以采用租金分成、固定分红等方式。
六、监管与管理宅基地管理单位负责监管和管理农村闲置农房的流转工作，加强对承租方的监督，确保其合法合规经营，不违法违规使用和处置农房。
七、流转合同解除与回收1. 在流转期满之前，当承租方违法违规使用农房，或双方协商一致，可以解除流转合同。
2. 合同解除后，农户恢复对农房的所有权，并有权将农房流转给其他承租方。
八、试行期限本办法自颁布之日起试行3年，期满后根据实际情况进行调整和完善。
以上为农村闲置农房流转办法（试行），旨在促进农村闲置农房资源的有效利用，提高农民收入，推动农村经济发展，希望各相关方能够按照本办法的规定进行流转，共同实现可持续发展和农村振兴。
关于加快农村集体建设用地使用权入股、联营工作实施意见
土地使用权入股、联营登记主体发生变更的，应重新申报用地，并重新签订入股、联营合同和项目投资发展监 管协议。未经土地所有权人同意，擅自转卖、转租农村集体建设用地使用权的，依据合同收回集体土地使用权。
（三）村级民主决策。严格执行《省村级组织工作规则》《省农村集体资产管理条例》，严格落实村级重大事 项“五议两公开”制度。应当经村民代表大会三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并按规定进行公 示（公示期不少于5天），采取公开招标的方式，确定入股、联营对象。
（四）项目立项。发改等有关部门出具立项文件或者项目备案赋码。
四、本实施意见自2023年7月8日后实施，印发之日至7月8日期间参照执行。
五、本实施意见出台后上级另有规定的，从其规定。附件：申请材料清单
附件
申请材料清单
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（五）土地供应。资规部门应及时将集体土地使用方案提交市土地（矿产）集体会审会议审议，审议通过的， 将土地供应给共同举办的企业。
（六）土地使用权收回。土地使用权到期或项目终止后，经市政府批准，由土地使用权人将土地无偿收回，其 地上建筑物按重置价或按入股、联营协议的约定予以补偿。
三、监督监管
编制入股、联营方案时应同步制定投资发展监管协议。集体建设用地属于农村集体所有的，投资发展监管协议 经本集体经济组织三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意后，与方案同步报送乡镇（街道）和市相关部门 审核；入股、联营双方签定入股、联营合同时，同步与乡镇（街道）签订投资发展监管协议，乡镇（街道）作为农 村集体资产监管方。
农村集体经营性建设用地入市存在的问题及对策研究
农村集体经营性建设用地入市存在的问题及对策研究摘要：2023年3月1日，歙县正式被国家纳入安徽省11个试点县之一。
通过近一年来的试点工作，虽然我县在农村集体土地入市工作中取得了阶段性成效，但也发现存在以下问题。
一是闲置厂房和农房的收购难；二是缺乏存量建设用地认定标准；三是有的存量建设用地因形状不规则，难以开发盘活利用；四是村集体经济组织缺乏收购农房资金。
本研究提出了如何解决闲置农房收购、出台存量集体建设用地认定标准、存量建设用地因形状不规则难以开发利用、村集体经济组织缺乏收购资金等对策。
这些对策有助于推动农村集体土地入市的顺利进行，盘活农村闲置土地，实现产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕目标。
一、农村集体土地入市的背景和意义2022年11月，国家出台了《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》，明确了在保留原来33个试点县的基础上，各省（自治区、直辖市）可结合实际用两年左右时间再开展新一轮试点（试点县具体数量原则上不得超过本省份县数量的10%）。
2023年3月1日，自然资源部办公厅印发《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》（自然资办函〔2023〕364号），正式将歙县纳入安徽省11个试点之一。
这一政策的出台，为农村经济的发展注入了新的活力。
农村集体经营性建设用地入市具有重要的意义。
首先，通过集体土地入市，可以实现土地资源集约利用，提高土地的利用效率。
其次，农村集体经营性建设用地入市可以促进农村经济的发展，推动农村产业结构的优化升级，提高农民的收入水平。
此外，农村集体经营性建设用地入市还可以促进农村社会的进步，推动农村现代化建设，改善农村居民的生活品质。
因此，农村集体经营性建设用地入市对于实现农村振兴战略目标具有重要的意义。
二、存在的问题2.1 闲置厂房和农房的收购难问题。
农村集体土地入市面临着闲置厂房和农房收购难问题。
一是由于土地权属、土地流转机制等方面的限制，很多农村集体土地无法顺利流转，造成了土地资源的闲置和浪费；二是存量建设用地存在分布散而乱问题，基础设施不全，面积小而散，大多与宅基地、农用地混杂在一起，收储成本偏高；三是个别群众思想还未跟上时代步伐，“穿新鞋，走老路”，认为祖上留下来的房子，宁可倒，不能卖（或流转），导致农村有大量的众房，成为残垣断壁，不能盘活利用。
关于农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证实施方案
关于农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证实施方案近年来，随着我国农村改革的逐步深入，农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证工作也逐步推进。
为了使这一工作得到更好的实施，我国也制定了相关方案，为各地的实施提供了指导。
本文将介绍关于农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证实施方案的相关内容。
一、实施方案的背景和重要性农村宅基地确权登记颁证工作是一个大项目，也是当前农村工作中非常重要的一个部分。
随着城市化进程的加快，越来越多的农民进城或将宅基地改建为房屋，这就必须对宅基地进行规范化管理和确权登记。
另外，农村集体建设用地的确权登记颁证工作也必须加快推进，这不仅是农村改革的需要，更是涉及到农民的根本利益和农村的长远发展。
在实施方案的背景下，各级政府和相关部门在顺应民生期待和加强农村基础设施建设等方面发挥了重要作用。
为了让千百万的农民拥有安心的家园和更好的生活，确权登记颁证工作势在必行。
实施方案的目标是通过该方案的贯彻落实，提升农民的权益保障水平，促进农村经济的快速发展，改善农民的生产生活环境，增强农民的发展信心和创新动力。
二、实施方案的重点工作内容1、确权登记颁证工作的开展通过开展确权登记颁证工作，进一步明确农户经营用地的所有权、使用权和收益权，确保农民经济利益不受侵犯。
对于农村宅基地和集体建设用地，必须建立健全的权属登记制度，以及强化权属保护。
2、完善现有的法律制度为了确保该工作的规范运行，还需要完善法律制度，建立符合农村实际情况的法律体系，同时针对不同的农村群体采取不同的政策措施，确保各项权益都得到合法保障。
3、加强政策宣传和宣传教育要加强政策宣传和宣传教育，提高广大农民的法律意识和法律素养。
各级政府和部门应加强对农村群众的宣传和解释，促进广大农民对于该工作的积极参与和支持。
4、加快基础设施建设为了满足农民群众的实际需要，还需要加快农村基础设施建设，完善农村基础设施设施。
只有在基础设施得到完善的条件下，才能使农业生产更加规范化，也为农民的生活提供了更好的保障。
2022年农村宅基地流转新政策
一、农村土地使用权流转流转模式1.互换互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。
30年前，中国农村实行土地联产承包责任制，农民分到了土地。
但由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。
划分土地时留下的种种弊病，严重制约着生产力的发展和产量的提高。
如何让土地集中连片，实现规模化、集约化经营，于是互换这种最为原始的交易方式，进入农民视野。
2.交租在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。
其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。
3.入股入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。
在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择(农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营)，农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。
该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地使用权流转机制的新突破。
4.宅基地换住房，承包地换社保以重庆为例，去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在土地改革领域率先进行大胆探索，创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。
也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。
农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。
5.股份+合作中国山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制，建立起“股份+合作”的土地流转分配方式。
这种模式是，农户以土地经营权为股份共同组建合作社。
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农村闲置宅基地转为集体经营性建设用地入市实施细则农村闲置宅基地转为集体经营性建设用地入市是指将农村闲置宅基地通过市场化方式变为用于经营性建设的土地，并进行严格管理和市场化交易的一种制度安排。
下面是关于农村闲置宅基地转为集体经营性建设用地入市实施细则的阐述，包括目的、适用范围、转换条件、管理措施等方面的内容。
一、目的
二、适用范围
1.属于集体所有的闲置宅基地；
2.闲置时间超过三年，无合理利用计划；
3.不属于限制性规划范围内的宅基地。
三、转换条件
1.经集体经济组织或农村集体所有者集体决策通过；
2.依法取得宅基地使用权证；
3.符合城市建设规划；
4.依法独立设置产权界址，界址石设置符合规定；
5.支付相应的土地出让金。
四、管理措施
1.土地出让程序
2.宅基地使用权转让程序
3.收益分配机制
对于由闲置宅基地入市所产生的收益，应根据相关政策，明确收益的分配机制，以确保农民的合法权益不受损害。
五、监督与管理
1.建立健全监督机制，加强对土地入市过程的监督；
2.加强对闲置宅基地使用情况的监督，确保土地合理利用；
3.建立信息公开平台，及时向社会公布土地入市的相关信息，提高透明度；
4.对于违反相关规定的行为，依法进行处罚，保证制度执行的公正性和严肃性。
六、法律保障
这是关于农村闲置宅基地转为集体经营性建设用地入市实施细则的一些建议和内容，旨在通过市场化方式合理利用农村闲置宅基地资源，推动农村经济发展，提高农民收入水平。