2020年哈尔滨房地产市场分析报告

房地产市场细分与定位报告

房地产市场细分与定位 操作程序第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策第3 操作环节：房地产市场定位概念精要第4 操作环节：房地产市场细分定位的具体策略第5 操作环节：房地产市场定位要点分析第6 操作环节：房地产市场定位实战流程设计使用指南 进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。 第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析分析A:楼盘畅销的先决条件 进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化'，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目 标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520 个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选 B:明确定位的市场冲击力 择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石

形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人 能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的 有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的 阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括 样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂 商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销 又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富 豪，又是普通白领。 第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策 误区A 市场定位=目标市场 这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销 就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人 员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。 其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个着名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是 文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、 文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础， 让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点 睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏 方向性，楼盘就缺乏活力和生机。 误区B:缺乏文进的权称定位 一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就 大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在 整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层

哈尔滨市房地产市场形势分析doc9(1)

哈尔滨市房地产市场形势分析 截止2003年11月份，哈尔滨市固定资产完成投资311.8亿元，同比增长22.8％，GDP总量为1267.4亿元，同比增长13.6％。在宏观经济快速增长的大背景下，哈市房地产市场继续保持平稳良性的发展势头。 一、2003年哈尔滨市房地产市场运行情况 （一）商品房市场运行情况 1、房地产开发规模继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发规模为1053.44万平方米，同比增长31.2％，新建房地产开发规模517.3万平方米，同比增长26.8％。其中，住宅建设规模713.89万平方米，同比增长28.9％，占房地产开发规模的67.7％。其中经济适用住房建设规模236.08万平方米，同比减少14.9％。规模增长一是因为有实力开发企业的加入，二是因为成片开发项目的增加，三是因为危改力度的加大，四是因为大力发展松北新区建设。 2、房地产开发投资继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发完成投资82.5亿元，占全市固定资产投资的26.5％，占全市GDP总量的6.5％，同比增长26.7％。其中，住宅完成投资49.27亿元，同比增长23.5％，占房地产开发投资的59.7％，其中经济适用住房完成投资12.8亿元，同比减少18.1％，占房地产开发投资的15.5％。 3、房地产开发竣工规模继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发竣工规模237.44万平方米，同比增长28.6％。其中，住宅竣工规模187.42 万平方米，同比增长26.8％，占房地产竣工规模的78.9％。其中经济适用住房竣工规模117.08万平方米，同比减少13.2％，占房地产竣工规模的49.3％。

房地产市场分析报告 模板

房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，

深圳总体房地产市场调研报告

XX市场研究报告.doc * 谨呈：深圳市######有限公司 2002深圳总体房地产市场调研报告(世联) 世联地产顾问（深圳）有限公司

深圳市总体房地产市场分析 一、深圳市总体社会及经济发展状况 深圳2002年经济发展背景 GDP指标 2001年深圳市的经济综合实力明显增强。2001年当年实现全市GDP总值1908亿元，同比增长了13.2%，高出预期目标的1.2个百分点。 2001年深圳市人均GDP达到4.5万元人民币。 固定资产投资 2001年深圳固定资产投资额比前年增长8.7%，其中基础建设投资增长2.3%，房地产投资增长16%，房地产投资的增长明显高于基础建设投资增长。 消费指数 居民消费需求也明显转旺，2001年全市社会消费品零售总额609亿元，比2000年增长13.2%。 消费指数自2000年第一次超过GDP增长速度后与之持平。 居民消费水平提高，商品房、旅游、小汽车成为消费的热点，2001年汽车销售量增长3成，百户居民家庭小汽车拥有量比上年度翻了一翻。 外资利用程度 2001年深圳实际利用外资36亿美圆，增长21.4%，世界对中国这个市场的关注程度越来越高，加上WTO顺利加入，深圳作为中国大陆开放的前沿阵地，比邻香港这个金融经济中心的独特位置，对外资的吸引程度将会越来越高。 存贷款 国内金融机构人民币各项存款余额4093亿元，增长29.1%，在降息等因素的刺激下，逐渐富起来的深圳人的消费也会不断的增长，消费指数也说明了这一点。 各项贷款余额2861亿元，增长24.8%，其中包含了企业、项目和个人贷款的增长，贷款的方式正在改变人们的生存观念。

房地产项目市场定位分析

房地产项目市场定位分析 房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地

2019年9月哈尔滨房地产市场分析报告-19页精选文档

2019年9月哈尔滨房地产市场分析报告 一、市场篇1.1全国动态 ? 部分二三线城市房地产销量下滑库存日趋加大 “限购令”以来，楼市调控的“螺丝”始终没有放松，半年下来，全国房价的涨幅逐现趋缓。在调控大背景下，部分二、三线城市房地产销量下滑，库存问题日趋严重。 目前，35个大城市房屋库存相当3个月销量，这一数据在今年下半年很可能继续增加，预计到年底库存将上升到相当于7个月的销量，其中，二线城市的库存问题将尤为突出。 一方面库存加大，而另一方面许多城市的住房交易量明显下降。据有关机构统计数据显示，今年上半年，全国各限购城市新建商品住宅成交量环比均出现了明显的下滑，其中一线城市成交量环比减少了29.3%，限购范围内的二线城市也减少了23.3%。 记者注意到，交易量的明显萎缩并没有使楼市的价格出现显著下降。记者采访的多数开发商中，只有少数几家表示过去6个月中，其所在城市的新建住房价格出现下降。 但同比来看，价格下降的城市却仅有3个，其余67个城市房价均有所上涨，涨幅回落的城市有28个。值得注意的是，在明确限购的39个城市中，6月份新建商品住宅价格同比涨幅平均为4.23%；而非限购的31个城市中，价格的平均涨幅为4.66%。 同程视点：房地产企业上半年中报数据中占比预测，多数中小型房企上半年利润增长率出现负值，仅有少数大型房企（万科、保利等）销售利润有一定增长，限购令出台半年中，全国存房量也迅速增加，下半年多半房企资金紧张，目标也为快速回笼资金为主。

? 房价停涨库存上升“金九银十”或成泡影 未限购城市涨势依旧 “限购令”无疑是影响房价走势的重要因素。统计数据表明，在全国70个大中城市中，实施“限购令”的39个城市上月新建商品住宅价格环比上涨0.05%，其他31个未限购城市则上涨0.14%。 除一线城市全面停涨外，在南京、杭州、海口、南宁等省会城市，房价环比已出现负增长。 事实上，如果考虑到保障房因素，一些城市的房价已出现明显下调。根据北京市房地产业协会的数据，今年1~7月，北京市新建普通住房（统计中纳入保障房）的成交均价为13623元/平方米，比去年全年均价下降8.2%。从5月份以来，该价格已经保持连续3个月下调。 最近，北京通州的一些房地产项目率先出现降价现象，个别项目的后期单价比前期降低5000元左右。尽管造成了部分前期业主的“维权”纠纷，但这被很多业内人士看做是房价下调的重要信号。 全国来看，上月房价上涨较快的城市，仍以二三线城市为主。其中，环比涨幅超过0.4%的泸州、南充、岳阳、大理、宜昌、韶关，均为未限购城市。 虽然价格的环比涨势趋缓，但同比数据上，多数城市的房价仍高于去年同期。今年7月，仅有三亚一个城市的房价指数同比下降，其余69个城市均有不同程度的上升。 同程视点：国家统计局发布数据显示，全国70个大中城市中，7月新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降的有14个，持平的城市有17个。近几个月来，价格环比下降和持平的城市持续增多。 值得注意的是，北京、上海、广州、深圳4个一线城市的新建商品住宅价格上月全部停涨，这还是最近3年来的首次。与此同时，二三线城市仍然是房价上

房地产市场调研的内容和方法

一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；

深圳市房地产市场总体分析现状

谨呈：深圳市######有限公司 #####市场调研报告 世联地产顾问（深圳）有限公司 2002年4月28日

深圳市总体房地产市场分析 一、深圳市总体社会及经济发展状况 深圳2002年经济发展背景 GDP指标 2001年深圳市的经济综合实力明显增强。2001年当年实现全市GDP总值1908亿元，同比增长了13.2%，高出预期目标的1.2个百分点。 2001年深圳市人均GDP达到4.5万元人民币。 固定资产投资 2001年深圳固定资产投资额比前年增长8.7%，其中基础建设投资增长 2.3%，房地产

投资增长16%，房地产投资的增长明显高于基础建设投资增长。 消费指数 居民消费需求也明显转旺，2001年全市社会消费品零售总额609亿元，比2000年增长13.2%。 消费指数自2000年第一次超过GDP增长速度后与之持平。 居民消费水平提高，商品房、旅游、小汽车成为消费的热点，2001年汽车销售量增长3成，百户居民家庭小汽车拥有量比上年度翻了一翻。 外资利用程度 2001年深圳实际利用外资36亿美圆，增长21.4%，世界对中国这个市场的关注程度越来越高，加上WTO顺利加入，深圳作为中国大陆开放的前沿阵地，比邻香港这个金融经济中心的独特位置，对外资的吸引程度将会越来越高。 存贷款 国内金融机构人民币各项存款余额4093亿元，增长29.1%，在降息等因素的刺激下，逐渐富起来

的深圳人的消费也会不断的增长，消费指数也说明了这一点。 各项贷款余额2861亿元，增长24.8%，其中包含了企业、项目和个人贷款的增长，贷款的方式正在改变人们的生存观念。 产品销售与企业盈利 房地产业产品销售与企业盈利在各行业中持续位居高位，且在不断提高。

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点

哈尔滨房地产市场分析报告优选稿

哈尔滨房地产市场分析 报告 集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）

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2011年9月哈尔滨房地产市场分析报告 一、市场篇1.1全国动态 部分二三线城市房地产销量下滑库存日趋加大“限购令”以来，楼市调控的“螺丝”始终没有放松，半年下来，全国房价的涨幅逐现趋缓。在调控大背景下，部分二、三线城市房地产销量下滑，库 存问题日趋严重。 目前，35个大城市房屋库存相当3个月销量，这一数据在今年下半年很可能继续增加，预计到年底库存将上升到相当于7个月的销量，其中，二线城市 的库存问题将尤为突出。 一方面库存加大，而另一方面许多城市的住房交易量明显下降。据有关机构统计数据显示，今年上半年，全国各限购城市新建商品住宅成交量环比均出现了明显的下滑，其中一线城市成交量环比减少了29.3%，限购范围内的二线 城市也减少了23.3%。 记者注意到，交易量的明显萎缩并没有使楼市的价格出现显着下降。记者采访的多数开发商中，只有少数几家表示过去6个月中，其所在城市的新建住 房价格出现下降。 但同比来看，价格下降的城市却仅有3个，其余67个城市房价均有所上涨，涨幅回落的城市有28个。值得注意的是，在明确限购的39个城市中，6月份新建商品住宅价格同比涨幅平均为4.23%；而非限购的31个城市中，价格 的平均涨幅为4.66%。 同程视点：房地产企业上半年中报数据中占比预测，多数中小型房企上半年利润增长率出现负值，仅有少数大型房企（万科、保利等）销售利润有一定增长，限购令出台半年中，全国存房量也迅速增加，下半年多半房企资金紧 张，目标也为快速回笼资金为主。 房价停涨库存上升“金九银十”或成泡影

房地产市场调研内容有哪些

房地产市场调研的内容有哪些？哪些步骤需要用到定量统计分析方法？ 房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面： （一）宏观环境调研 此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。 （二）城市房地产市场需求状况调研 此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。 （三）消费者购买行为调研 此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况，消费者的现实需求和潜在需求状况，消费者的收入、购买能力及投资类型，消费者的购房意向、动机类型，影响消费者购买行为的社会和心理因素等。 （四）城市房地产供应状况调研 此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。 （五）项目中长期主要竞争者调研 此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。 哪些步骤需要用到定量统计分析方法： 房地产市场调研的程序： 一、调研准备阶段： （一）提出问题，明确目标 （二）进行初步情况分析，必要时进行非正式调查 （三）确定需要收集的资料信息，选定资料收集方法 所需收集的资料基本上分为两大类，即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中，普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。 （四）调查问卷设计 （五）拟定调查计划书 计划是市场调查执行者对自身工作的安排，主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。 （六）建立调查组织 实际展开调查工作之前，还应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员，建立房地产市场调查组织。 二、正式调查阶段 正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排，通过各种纺织到调查现场获取第一手资料，到相关部门和机构收集第二手资料。 三、分析总结阶段 编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号，以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后，在对调查资料进行分析之前，最好编制编码表格，以防漏掉某些统计项。 资料经过编辑和编码之后，可借助图表对其进行统计汇总，同时对相应统计结果进行分

深圳市房地产市场监管办法》问答课件

1、《办法》第五条规定主管部门应当建立房地产信息系统，该系统对房地产市场的管理有何意义和作用 答： 房地产信息系统是房地产主管部门根据房地产市场监管需要，建立的一个房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台。根据《办法》规定，房地产预售信息披露、房地产买卖合同签订、备案，房地产经纪机构签订委托合同、发布房源信息，房地产（土地）估价机构签订委托合同、出具估价报告等，均应当通过信息系统进行，以实现主管部门对房地产市场的实时监控，从而保障购房人的权益，促进房地产市场的健康发展。 2、改革开放以来，深圳的房地产市场迅速发展繁荣，房地产经纪机构也如雨后春笋般涌现。但是据统计，在房地产主管部门备案的经纪机构比例不足20%，《办法》对于这类问题有没有作出相关规定 答：《办法》第二十八条明确规定了备案制度。对于在本市开展房地产经纪业务的经纪机构（包括依法设立的分支机构），应当在取得营业执照后30日内持营业执照、法定代表人或者负责人的身份证明、房地产经纪人员的资格证书、劳动合同和社会保险缴纳证明等材料到主管部门办理备案。主管部门应当在收到规定的备案材料后5个工作日内，为其办理备案手续；对于《办法》施行以前未备案的经纪机构，应当在《办法》施行后30日内，持上述材料到主管部门备案。同时，《办法》第七十六条还规定，未经备案而在本市开展业务的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。 3、房地产经纪人员执业应当获得执业资格，但由于二手房经纪业务受市场行情影响大，加上经纪机构重效益、轻服务等不良经营理念影响，许多从业人员未获得执业资格，也未经专业培训即仓促上岗，对此，《办法》有无作出相应规范 答：《办法》规定房地产经纪人员执业的，应当加入房地产经纪机构，并按规定在主管部门办理备案，其执业登记信息发生变更的，应当自变更之日30日内到主管部门办理变更手续。若房地产经纪人员未经执业登记而在本市从事业务的，则由主管部门责令限期改正。该房地产经纪人员将面临1万元罚款，而实际聘用机构将被处3万元罚款。另外，《办法》还要求房地产经纪行业协会应当积极组织开展会员的业务培训和继续教育，经纪机构及其从业人员应当按时参加业务培训和继续教育，不断提高业务素质和从业水平。 4、目前房地产经纪辅助人员学历相对不高，部分从业人员没有受过系统、专业训练，不熟悉相关的法律法规，导致房地产行业存在不少服务不规范，损害当事人利益的问题。《办法》对这一问题有何应对？ ？ 答：《办法》一方面要求房地产经纪辅助人员应当熟悉房地产相关的法律、法规及有关行业管理的规定，具备一定的房地产专业知识，掌握房地产交易程序和实务操作技术及技能；另一方面，明确规定房地产经纪人应当对辅助人员的业务行为进行指导，对其辅助的执业行为承担责任。 《深圳市房地产市场监管办法》问答课件 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】

房地产项目市场定位工作分析

房地产项目市场定位工作分析 作为顾问公司,在接触很多开发商面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性; 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目,对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾,直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展,公司品牌受到影响。 4、公司其他项目更可行因素等 由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发的时,对其具体项目而言,该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后,才能够确定该项目先行开发的可行性。 三、项目定位涉及的主要环节 项目定位通常在可行性研究阶段进行,一般客群需求调查,采用问卷结合座谈的形式,主要根据以下几方面来判断: 1. 现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算和把握,确定项目定位追求方向。例如,就具体地块而言,开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行,后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼,而不是最大的利润空间。 2. 土地条件 土地自身条件是项目定位的根本基础,地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位,优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如,在京北有一个项目,地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积,发展商进行了大规模整治填湖工作,造成自然景观条件的下降,增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天,该地块的湖泊应该是不可多得的优势,因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑,当作劣势进行了处理,使项目开发受到巨大影响,不能顺利进行。

(房地产市场分析)年月哈尔滨房地产市场月报_

2010年4月哈尔滨房地产市场月报 1.1 哈尔滨地区生产总值 哈尔滨市2010年一季度全市实现地区生产总值572.3亿元，比上年同期增长13.7％，增幅较去年1季度提升2.9个百分点。 图1-1-1：第一季度哈尔滨地区生产总值及增速 通过比较，近两年一季度GDP一直保持两位数增长速度，而今年增速更是四年来最快的一次。数据显示了哈尔滨近年来经济有着一个健康快速的发展。而今年的大幅度提升和市政府将今年被定为哈尔滨项目建设提速年有着很大关系。 1.2 固定资产投资及房地产投资 固定资产投资同期增长50.3% 根据国家宏观调控大政方针以及全省战略部署需要，哈尔滨市将2010年定为“项目建设提速年”，全市年计划投资900亿元以上，实施560个大项目。固定资产投资呈强劲增长势头，2010年1-2月全市完成固定资产投资13.9亿元，比上年同期增长50.3％。 图1-2-1：一二月份哈尔滨固定资产投资总额

房地产开发投资完成0.9亿，增13.3％ 2010年一二月的投资额较去年同期又增加了0.1个亿的投资，四年来呈持续增加的状态，表现了房地产业一个良好发展的状态。 图1-2-2：一二月份哈尔滨房地产开发投资额 固定资产投资大幅度提高，对经济的快速发展起了很大的拉动作用，预示着今年哈尔滨经济仍将有个良好的发展。而其中大量的基础建设投资，和棚户区改造工程更将使房地产市场大大受益。房地产开发投资的的连年递增也证明了开放商对于房地产发展的大环境有个很好的肯定。 1.3 社会消费品零售总额 2010年1-2月，在国家扩大内需的宏观环境作用下，哈尔滨消费市场持续繁荣，全市实现社会消费品零售总额306.6亿元，比上年同期增长16.8%。增幅比上年同期降低了3个百分点。

哈尔滨松北房地产

哈尔滨市松北区房地产发展现状 第一部分区位特征 松北核心区 市政府、省政府的搬迁充分表明了对发展松北新区的决心和信心。目前国内知名大型开发商已有数十家进驻，如世贸、华信、保利、恒大、绿地、富力等，整个松北区俨然一个大型工地。

从谷歌地图上可以看到松北区目前西部（市政府所在地周边）已初具规模，新规划的金融商务中心仍然是荒芜之地，从规划到建设再到人气积聚需要5-10年。 哈尔滨松北金融商务中

第二部分松北区在售楼盘价格 1、别墅类产品： 世茂蓝屿：世茂蓝屿项目正处地基建设阶段，主推建筑面积270平方米联排户型，均价10000元/平方米（无装修），全款享受9折优惠。 项目简介：世茂蓝屿是位于世茂大道与四环路交汇处的英式联排别墅，由哈尔滨世茂滨江新城开发建设有限公司所投资开发，项目临近市政府、区政府，区位优势明显；附近广布第九中学、师范附小、师范附中、科技创新城，学术氛围浓厚；周围分布着太阳岛风景区，湿地公园、黑天鹅度假村，环境质量有保障。世茂蓝屿售楼电话：55555555 怡和庄园：24栋全独栋庄园别墅均价10000元/㎡怡和庄园预计明年10月份进户。项目均为独栋庄园别墅，均价10000元/㎡，最小220平米户型，参考售价220万元/套。 怡和庄园由北大荒集团亲力打，项目占地100万平米，是哈尔滨首创定制级私人宅院，距市区仅23公里，24栋全独栋庄园别墅，是专属于业主的私人领地，温室、大棚、私家庭院，园内有采摘园、垂钓园、龙江特色美食城，可做养生庄园、私人会所等。 恒祥御景：项目别墅主推使用面积252-467平方米户型，参考使用面积252平方米房源，390万元/套起，折合15000元每平米，全款享受98折优惠，贷款无折扣。现可内部登记认购，开盘待定。 项目简介：恒祥御景是华信集团在2011年重资钜献的高端项目，是恒祥品牌进驻松北的首个项目，位于松北中央区，项目由10栋江景高层、251户别墅并匹配大型会所。以一江之隔对望市中心，距规划中的穿江隧道出口仅800米，驱车经松浦大桥、公路大桥至市中心，只需要7至15分钟。电话：81866666 保利·水韵长滩：别墅现房发售高层5090元/㎡起价 保利·水韵长滩位于松北区中源大道，项目联排别墅准现房发售，建筑面积270—430平方米，价格约为340—900万。高层预计10月末封顶，使用面积46—122

房地产市场分析的内容与特点(1)

房地产市场分析的内容与特点 房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。 一、房地产市场分析的层次与内容 1、房地产市场分析的层次 房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。 区域房地产市场分析是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。

专业房地产市场分析是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。 项目房地产市场分析是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。 2、房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。 地区经济分析是研究地区的经济环境，它包含①地区经济的基本趋势分析；⑦地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。 区位分析是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；

2018年深圳市房地产市场调研分析报告

2018年深圳市房地产市场调研分析报告 北京欧立信研究中心

目录 第一章深圳市房地产市场环境分析 (7) 第一节深圳市房地产地域环境分析 (7) 一、地理位置 (7) 二、自然环境 (7) 三、生态气候 (7) 四、资源优势 (8) 第二节深圳市房地产宏观经济环境分析 (11) 一、深圳市GDP增长情况 (11) 二、深圳市固定资产投资 (12) 三、深圳市居民收支情况 (15) 四、深圳市产业结构分析 (17) 第三节深圳市房地产市场政策环境分析 (17) 一、深圳市房地产政策发展史 (17) 二、深圳市房地产重要政策分析 (23) 第四节深圳市房地产行业社会环境分析 (26) 一、人口数量分析 (26) 二、消费市场分析 (27) 三、工业和建筑业 (27) 四、居民生活和社会保障 (29) 第二章深圳市存量住房分析 (32) 第一节深圳市住房存量分析 (32) 一、深圳市住房存量现状 (32) 二、各类住房存量估算 (33) 1、商品住宅 (33) 2、保障房 (34) 3、工业区配套宿舍 (34) 4、小产权房 (35) 5、总结 (37) 第二节可上市流通住房存量分析 (38) 一、可上市流通住房存量现状 (38) 二、各类可上市流通住房存量估算 (39) 1、保障房 (40) 2、单位及个人自建住房 (40) 3、总结 (41) 第三节深圳人均住房建筑面积分析 (42) 第四节深圳市存量住房结构分析 (43) 第五节深圳市存量住房房龄分析 (45) 第三章深圳市房地产行业数据监测 (48) 第一节深圳市房地产市场运行情况 (48) 一、房地产开发投资情况 (48) 二、商品房施工面积情况 (48)

房地产营销与市场定位过程

房地产营销与市场定位过程 1 房地产企业的营销过程分析 根据美国营销大师菲利普·科特勒的理论，市场营销过程包括：分析市场机会，研究和选择目标市场，设计营销战略，制定市场营销计划以及组织、实施和控制营销活动。房地产企业的生产过程可以说是对土地、建筑材料和其它物质进行设计加工的过程，由于土地本身的不可移动性和持续增值的特性，土地对房地产产品的价值将起决定作用。不论是先调研后有土地，抑或先有土地后调研，房地产市场营销全过程可作如下划分（见图2—2），但它们不是单向的，而是双向的，即策划、生产、销售是一个无法完全分离、互相影响的过程。 （1）预估市场形势 预估市场形势通常是房地产开发的第一步，指在对国家和房地产开发所在城市的人口统计、政治、经济、法律等宏观条件了解的基础上，重点结合当地的地区政策、城市规划与房地产行业状态，根据自身优势，对欲开发地块进行发展预测和综合评估，判断开发价值，从而做出是否购买土地的决定。 （2）获得土地（国家证书） 获得土地指开发公司按照政府规定的程序获得对欲开发土地的一定期限的使用权(前文的房地产特性中，已提到国家规定的不同使用类型土地使用权一次出让的最高年限)，一般指获得当地土地管理局颁发的《土地使用许可证》。它通常包括办理用地指标、报送征用土地报表、动迁等政府规定的几项手续。 （3）分析市场机会 分析市场机会是在研究购买者行为特性的基础上，依据

市场供需状况和竞争状况，利用科学方法对投资项目进行比较分析，从而初步确定开发种类与开发时机，为后面的各项决策的深入进行提供依据。分析市场机会是市场定位或制定营销策略的依据。 （4）制定营销策略 正确的营销策略制定来源于对市场机会的准确把握和预测，营销策略的制定过程也是房地产项目市场的定位过程。从广义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的核心；从狭义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的依据。本文将市场定位看作营销策略制定的核心。营销策略包括：品牌策略、产品策略、价格策略、渠道策略、广告策略、促销策略等；对应的市场定位也就包

房地产市场分析的内容

房地产市场分析的内容 （一）宏观因素分析 房地产市场分析首先要就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析。投资者首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。在这个过程中，要收集和分析的数据包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收人、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策（信贷规模与利率水平）等。 投资者还要分析研究其所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况。例如某城市的铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况，水、电、燃气、热力、通讯等市政基础设施完善程度及供给能力，劳动力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业发展政策等。这方面的情况，城市之间有很大差别，甚至在同一个城市的不同地区之间也会有很大差别。例如上海市的浦东新区和浦西老市区，其政策条件、交通状况、基础设施状况等就有很大的差别。地区的经济特征确定后，还必须对项目所在地域的情况进行分析，包括经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。 （二）市场状况分析 房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析。市场状况分析一般要从以下几个方面进行：1．供给分析（重要考点） （1）调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计。 （2）分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。 （3）分析规划和建设中的主要房地产开发项目。规划中的项目需分析其用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积和项目当前状态等；正在开发建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等。（4）分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。 例题4．下列各项中，属于房地产供求分析内容的是（）。 A．就业分析 B．投资购买和使用购买的比例分析 C．市场吸纳和空置的现状与趋势的分析 D．已获规划许可数量 答案：D 2．需求分析（重要考点） （1）需求影响因素分析。需求影响因素分析是需求分析的第一步。影响需求的因素随物业类型不同而不同。例如，影响住宅市场需求的因素有新住户的生成、收入水平、贷款的可获得性、替代品的价格、拥有成本和对未来的预期，影响商业物业需求的因素有人口或就业增长、家庭和家庭规模、平均家庭收入和可支配收入、贸易区域可支配收入，影响写字楼物业需求的因素是使写字楼的行业如金融、保险、房地产、代理咨询和服务业、高新技术和销售业等的发展状况和就业人口，影响工业物业需求的因素是国家和区域经济增长状况及在制造业、批发、商业、运输、交通和公共设施行业的就业人口。 （2）需求预测。详细分析项目所在市场区域内影响需求的因素，并根据这些因素如就业、