协理证复习资料

《房地产经纪综合能力》 第一章 房地产经纪行业 第一节 房地产经纪概述 一、房地产经纪的含义 （一）经纪的含义 经纪是指自然人、法人与其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的中介服务活动。这种中介服务活动可以提高交易效率、降低交易成本，从而促进商品交易，是一种有偿的经济活动。 经纪服务最主要的方式有居间、代理、行纪三种。 经纪服务最主要的方式(注意想一条桌子上的三个人): 1居间是指经纪人向委托人报告订合同的机会或者提供订合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。 2.代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担法律责任的经济行为. 3.行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任和经济行为。行纪的特征 （二）房地产经纪的含义 房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。 房地产经纪的主要方式是房地产居间和房地产代理。 （三）相关概念辨析 佣金VS信息费是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。 二、房地产经纪的分类 就房地产经纪而言，按服务方式分类，主要分为房产居间与房地产代理两大类。 （一）房地产居间 指房地产经纪机构或房地产经纪人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的房地产经纪行为。 房地产居间是起源最早的房地产经纪方式。 （二）房地产代理 房地产代理是指房地产经纪机构和房地产经纪人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三方进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。 三、房地产经纪的特性 （一）经纪的特性 1、活动主体的专业性 2、活动地位的中介性 3、活动内容的服务性 4、活动收入的后验性 （二）房地产经纪的特性 活动范围的地域性 活动后果的社会性 四、房地产经纪的必要性 房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少 房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少 房地产信息不对称性决定房地产经纪必不可少 五、房地产经纪的重要作用 降低交易成本，提高市场效率 规范交易行为，保障交易安全 促进交易公平，维护合法权益 第二节 房地产经纪人员 一、房地产经纪人员职业资格制度 我国把房地产经纪人员职业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种。 二、房地产经纪人协理从业资格 房地产经纪人协理资格考试的组织实施部门是各省、自治区、直辖市的住房和城乡建设(房地产)部门、人力资源和社会保障部门。 凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，具有高中以上学历，愿意从事房地产经纪活动的人员，均可申请参加房地产经纪人协理资格考试。 房地产经纪人协理从业资格证书在所在行政区域内有效。 遗失资格证书的，向原发证机关(一般为省级人力资源和劳动保障部门)申请补发。 三、房地产经纪人注册制度 房地产经纪人注册，是指取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格的人员，向注册部门申请，经注册部门受理、审核，颁发《中华人民共和国房地产经纪人注册证书》的行为。 房地产经纪人协理注册指取得中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格的人员，向注册部门申请，经注册部门受理、审核，颁发《中华人民共和国房地产经纪人协理注册证书》的行为。 第三节 房地产经纪人协理的权利和义务 一、房地产经纪人协理的权利和义务 (一)房地产经纪人协理的权利 受聘，担任辅助工作岗位 协助房地产经纪人处理房地产经纪有关事务 在经办业务的房地产经纪服务合同上签名的权利 获得合理报酬的权利 依法享有的其他权利 (二)房地产经纪人协理的义务 遵纪守法，恪守职业道德 不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执 行业务 依法维护当事人的合法权益 向委托人披露相关信息 为委托人保守个人隐私及商业秘密 接受继续教育，不断提高业务水平 不得进行不正当竞争 接受住房和城乡建设(房地产)行政主管部门和政府相关部门的监督检查 第四节 房地产经纪行业的发展 第二章 房地产经纪管理 第一节 房地产经纪机构 一、房地产经纪机构的定义 房地产经纪机构（包括分支机构），是指依法设立，从事房地产经济活动，并按规定到工商登记所在地的县级以上任命政府地产管理部门备案，从事房地产经济活动的中介服务机构及其分支机构。 二、房地产经纪的备案 房地产经纪机构申请办理备案应提交的材料 《房地产经纪机构备案登记表》； 企业法人营业执照； 房地产经纪人员职业资格和注册证书； 法定代表人（执行合伙人、负责人)的身份证件。 第二节 房地产经纪活动中的权利义务关系 一、买卖当事人的权利和义务 买卖合同当事人的权利 1.出卖人的权利 ①按合同约定的时间、地点及方式收取房屋价金。 ②出卖人有按照规定的时间和方法向买受人交付房屋的权利。如果超过规定的时间买受人不接受房屋，在此期间房屋发生意外而毁损、灭失，出卖人不必承担责任。 2.买受人的权利 ①出卖人交付的不符合质量要求的标的物致使买受人不能实现合同目的的，买受人可以 拒绝接受标的物或者解除合同。 ②买受人有确切证据证明第三个人可能就标的物主张权利的，可以终止支付相应的价款，但出卖人提供担保的除外。 ③买受人对出卖人多交付的标的物，可以接受也可以拒绝，对接收多交的部分，买受人按照合同的价格支付价款。买受人拒绝接收多交的标的物，应当及时通知出卖人。 ④买受人享有标的物交付之后产生的利息。 买卖合同当事人的义务 1.出卖人的义务 ①按照约定的期限、质量要求向买受人交付标的物；②按照约定向买受人转移标的物的所有权； ③就交付的标的物，保证第三人不得向买受人主张任何权利，当法律另有规定以及买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的除外。 2. 买受人的义务 ①按照约定的数额、时间、地点向出卖人支付价款；②按照约定及时首领标的物；③按照约定及时检验标的物 买受人收到标的物时候应当在约定的检验期间检验；没有约定检验期间的，应当及时检验。 二、租赁合同当事人的权利和义务 租赁合同当事人的权利 1. 出租人的权利 ①按照合同的规定收取房租。②有权利决定在租赁期满后是否继续将房屋出租。③可以决定是否允许承租人将房屋转租。④应承租人的过错造成房屋的损坏的，有权责成承租人负责修复或者赔偿。⑤承租人违反租赁合同的有关规定，出租人有提前终止合同，收回房屋的权利。 承租人违反规定的行为有： a)未经出租人的同意，擅自将承租的房屋转租、转让、转接或者 是与他人调换使用； b) 擅自拆、改房屋结构或改变用途（拆改房屋结构有可能造成房 屋的危险，改变用途则是违约行为）；c) 拖欠房租累计6个月以上；d) 利用房屋进行违法活动；e) 故意损坏承租的房屋； f) 法律、法规规定要以终止合同、收回房屋的其他行为g)出租的是公有住宅，承租人没有理由，将房屋空关达6个月以上 租赁合同当事人的权利 2. 承租人的权利①在合同约定期间内占有、使用房屋；②优先购买权；③优先承租权。 租赁合同当事人的义务 1. 出租人的义务 （1）按照约定将租赁物交付承租人； （2）在租赁期间保持租赁物符合约定的用途； （3）在租赁物需要维修时在合理期限内进行维修，但另有约定的除外——“大修为主，小修为客”；（4）出卖租赁房屋的，在出卖之前的合理期限内通知租赁人。 2. 承租人的义务（1）支付租金；（2）按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物 （3）妥善保管租赁物；（4）未经出租人同意，不得对租赁物进行改善或者增设他物；（5）未经出租人同意，不得将租赁物转租给第三人； 6）租赁期届满，将租赁物返还出租人。 第三节 房地产经纪执业规范 第四节 房地产经纪行业管理 第三章 房地产买卖咨询 第一节 房地产概述 考试大纲要求：认知房地产的特性（不可移动、独一无二、寿命长久、价值较大、难以变现、交易复杂等）和种类，了解房地产买卖市场的构成和类型。 一、房地产的特殊性 房地产是指土地、建筑物及固着在土地上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产交易的特殊性：房地产交易标的大，交易过程复杂等 房地产的特性有：不可移动性、独一无二、寿命长久、价值较大、难以变现、交易复杂。

二、房地产买卖市场 三、房地产买卖市场的构成和类型 （一）房地产买卖市场的构成 房地产商品 买卖双方 经纪机构和经纪人员 其他相关机构：主要包括金融机构、律师

事务所、会计师事务所和房地产估价机构。 行政主管部门和行业组织。 （二）房地产买卖市场的类型 按竞争程度，可以分为完全竞争市场、完全垄断市场、不完全竞争市场和寡头垄断市场； 按照供求状况，可以分为买方市场和卖方市场； 按照房地产商品形态，可以分为期房市场和现房市场； 按照房地产新旧程度，可以分为新建商品房市场和存量房市场等。 第二节 房地产买卖一般规定 根据有关法律法规关于房地产转让或买卖的规定，熟悉房地产转让条件、买卖主体资格和买卖流程，识别依法不得买卖的各种房地产，了解房地产买卖的各种禁止行为。

一、房地产转让条件 房地产转让有两种方式： 有偿：主要包括房地产买卖（双务）、房地产抵债、房地产入股等行为 无偿：主要包括房地产赠与（单务）、房地产继承等行为。 二、房地产买卖的禁止行为 《商品房销售管理办法》规定，商品房销售中禁止以下行为： 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人； 房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。 商品住宅不得分割拆零销售。 房地产开发企业不得一房两售 房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。（返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。 ） 不符合商品房销售条件的，不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。 商品住宅不得分割拆零销售。 第三节 房地产买卖价格咨询 根据房地产市场供求、房屋基本状况、价格内涵、价款支付方式等影响房地产价格的主要因素以及投资回报率等，提供房屋买卖价格咨询和建议。 一、房地产价格的影响因素 1. 供求关系 2. 经济因素：经济发展、物价、居民收入 3. 人口因素 4. 社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化 5. 行政因素：土地制度、住房制度、城市发展战略、房地产价格政策、税收政策

第四节 房地产买卖税费咨询 根据房地产买卖环节税费的规定，提供房地产买卖税费咨询，包括税收的种类、征收对象、纳税人、计税依据、税率、减免税规定等，以及费用的种类、交纳主体和收取标准等。计算房地产买卖的税费。