收益法的基本原理与计算公式

收益法的基本原理与计 算公式
2020/3/22
三、适用对象和条件
1、适用对象是有收益或有潜在收益的不动产，如商业、 旅馆、餐饮、写字楼、农地等。
2、条件：不动产的收益和风险都易于量化。
四、操作步骤 1.搜集有关不动产收入和费用的资料； 2.估算潜在毛收入； 3.估算有效毛收入 ； 4.估算运营费用； 5.估算净收益； 6.选用适当的资本化率或折现率 ； 7.选用适宜的计算公式求出收益价格。
2.有限年的公式
八、净收益按一定比率递增的公式 1.无限年的公式
式中，g表示净收益逐年递增的比率，如净收益第一年为a，则第 二年为a（1+g），第三年为a（1+g）2，第n年为a（1+g）n-1。 此公式的假设前提是：（1）净收益按等比级数递增；（2）资本 化率r 大于净收益逐年递增的比率g ；⑶ 收益年限n 为无限年。
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2.有限年的公式
五、预知未来若干年后不动产价格的公式
——第t年末的价值 六、净收益按等差级数递增的公式
1.无限年的公式
式中，b表示净收益逐年递增的数额，如净收益第一年为a，则 第二年为a+b，第三年为a+2b，第n年为a+（n-1）b。 此公式的假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）资 本化率r ＞0 ；⑶ 收益年限n 为无限年。
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如果将上述公式一般化，则有： 例2：已知某收益性不动产40年收益权的价格为2500元/平方米 ，资本化率12%，试求其30年收益权利的价格。
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⑶ 比较不同年限价格的高低 例3：有A、B两宗不动产，A不动产的收益年限为50年，单 价2000元/平方米，B不动产的收益年限为30年，单价1800元/ 平方米。假设资本化率为6%，试比较该两宗不动产价格的高 低。 要比较该两宗不动产价格的高低，需要将它们先转换成相同 年限下的价格。为计算的方便，将它们都转换成无限年下的 价格：三、实际收益和客观收益
1.实际收益是在现状下实际取得的收益。一般不能用于 估价。 2.客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素 后所能得到的一般正常收益。它才能作为估价的依据。 3.估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净 收益，除有租约限制的以外，都应当采用正常客观的数 据。有租约限制的，租约期内的租金采用租约所确定的 租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。
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例6：某宗不动产预计未来第一年的净收益为16万元，此 后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益年限可 视为无限年，该类不动产的资本化率为9%。该宗不动产的 收益价格为：
2.有限年的公式
此公式的假设前提是：（1）净收益按等比级数递增；（2） 资本化率r 不等于净收益逐年递增的比率g （当相等时，
2.有限年的公式
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第三节 净收益
一、净收益的计算公式 净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用
=有效毛收入-运营费用
潜在毛收入是假定不动产在充分利用、无空置状况下可获得 的收入。 有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（延迟支付 租金和不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得到的 收入。
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例5：某宗不动产预计未来第一年的净收益为16万元，此后 每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可 视为无限年，该类不动产的资本化率为9%。该宗不动产的 收益价格为：
2.有限年的公式
此公式的假设前提是：（1）净收益按等差级数递增； （2）资本化率r ≠0 ；⑶ n 为有限年。
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七、净收益按等差级数递减的公式 1.无限年的公式
⑶ 收益年限n 为有限年。
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例7：某宗不动产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使 用权剩余年限为50年，预计该不动产未来第一年的净收益为 16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收 益年限可视为无限年，该类不动产的资本化率为9%。该宗不 动产的收益价格为：
九、净收益按一定比率递减的公式 1.无限年的公式
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⑷ 用于比较法中土地使用权年限修正 例4：某宗工业用地出让的土地使用权年限为50年，所处地段 的基准地价为1200元/平方米，制定基准地价时设想的土地使 用权年限为无限年，现行土地资本化率为10%。通过对基准地 价进行土地使用权年限修正后的该宗工业用地的价格为：
四、净收益在前若干年有变化的公式 1. 无限年的公式
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第二节 收益法的计算公式
一、最一般的公式
V——是不动产价格 ai——不动产未来第i年的净收益（假设均发生在年末，下同） r ——资本化率 n ——不动产自估价时点至未来可获收益的年限 二、无限年且其他因素不变的公式（最简单的公式）
应用条件：⑴ 净收益每年都是a；⑵ r > 0；⑶ 收益年限n为 无限年期。
运营费用是维持不动产正常生产、经营或使用必须支出的费 用。
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二、不同收益类型不动产净收益的求取
1.出租型：租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、不动产 税和租赁代理缴后的余额。
2.直接经营型： ⑴商业经营型不动产：商品销售收入扣除商品销售成本、经 营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业 利润。 ⑵工业生产型不动产：产品销售收入扣除生产成本、产品销 售费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商 利润。 ⑶农地净收益的估算 ：农地平均年产值扣除种苗费、肥料费 、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农 舍费、农具费、税费、投资利息等。
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三、有限年且其他因素不变的公式
1.应用条件：⑴ a 不变；⑵ r ＞0 ；⑶ n 为有限年 2.该公式的用途： ⑴ 直接用于计算价格； 例1：某不动产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时 获得的土地使用权年限为50年，现已使用了6年；预计利用该 不动产正常情况下每年可获得净收益8万元；该类不动产的资 本化率为8.5%。该不动产的收益价格为：
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⑵ 不同年限的价格换算
由此，如K70表示n为70年时的K值，K∞表示n为无限年时的K值 。另用V∞表示无限年的价格。不同年限的价格换算方法如下：
若已知V∞，求V70、V50如下：
V70=V∞×K70
V50=V∞×K50
若已知V50，求V∞、V40如下：
V∞= V50×1/K50
V40=V50×K40/K50