房地产估价报告-工业房产(成本法)

房地产抵押估价报告

估价项目名称：******有限公司位于******

房产抵押价值评估

估价委托人：******有限公司

房地产估价机构：山西同业房地产咨询估价有限责任公司参加估价的注册房地产估价师：*** ***

估价报告编号：晋同房评报字[201*]第*F***号

估价报告出具日期：二○一*年**月***日

致估价委托人函

******有限公司：

我公司接受贵方的委托，为了抵押贷款的需要，遵守公认的估价原则，按照严谨的估价程序，采用成本法对贵方所属的位于******，总建筑面积******平方米的房产在价值时点201*年**月***日的抵押价值进行了评估。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

经评定，估价对象在价值时点时的正常市场价值为人民币********元整（RMB:*******元）；

估价对象在考虑法定优先受偿款后的抵押价值为人民币********元整（RMB:*******元）。

具体见《估价结果明细表》（下页）。

估价有关情况和说明，请见附后的估价报告。本估价报告使用期限至201*年**月***日止。另请特别关注估价报告中的价值内涵和假设和限制条件及变现能力分析。

此致

法定代表人：

山西同业房地产咨询估价有限责任公司

二〇一*年**月***日

估价结果明细表

一、估价师声明 (4)

二、估价假设和限制条件 (5)

三、估价结果报告 (7)

（一）估价委托人 (7)

（二）房地产估价结构 (7)

（三）估价目的 (7)

（四）估价对象 (7)

（五）价值时点 (9)

（六）价值类型 (9)

（七）估价原则 (9)

（八）估价依据 (10)

（九）估价方法 (10)

（十）估价结果 (11)

（十一）注册房地产估价师 (12)

（十二）实地查勘日期 (12)

（十三）估价作业日期 (12)

四、估价技术报告 (13)

五、附件 (21)

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、本报告依据了估价委托人提供的相关资料，估价委托人对提供资料的真实性、完整性以及产生的后果负责，我们仅对操作过程及采用方法的公允性负责。

8、注册房地产估价师

参加估价的注册房地产估价师

估价假设和限制条件

一、假设前提条件

1、***合法有偿取得估价对象房地产，并支付有关税费。

2、估价对象房地产作为工业用途，得到最有效利用。

3、在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

4、任何有关估价对象的运作方式及程序符合国家和地方的有关法律、法规。

5、估价对象房地产于价值时点未设定租赁权、抵押权等他项权利。

6、估价对象房地产于价值时点未设定其它法定优先受偿款。

7、估价委托人提供的《房屋所有权证》等资料复印件真实、合法、有效，估价对象房地产无司法机关查封、行政机关禁止转让情形，房地产权属清晰，无纠纷。

二、限制条件

1、本报告估价结果是在本次估价特定的估价目的下形成的，即为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，不对其他用途和目的负责，若改变用途或估价目的，需对估价对象重新评估。

2、本报告估价结果是在现行正常市场状况下形成的，未考虑国家宏观调控政策发生变化、政策调整及遇有不可抗力对房地产价值可能产生的影响。

3、本次评估估价对象建筑面积依据了估价委托人提供的《房屋所有权证》（*房权证**字第*********号）上所载建筑面积，我们并未进行实地丈量。

4、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容导致有关方面的损失，本公司不负任何责任。未经评估单位书面同意，本报告的全部或任一部分均不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

5、本次评估我们已对估价对象房地产权属证书的真伪以及是否与估价对象房地产现状吻合履行了必要的注意义务。但估价师对影响房地产权属的法律和所

有权问题不承担证明的责任。

6、本报告除正式估价报告外，其他复印、影印件均无法律效力。

7、本报告有效期为自报告完成之日起一年（即自201*年**月***日起至201*年**月***日止）。

8、本报告由山西同业房地产咨询估价有限责任公司负责解释。

三、特殊事项说明

1、价值时点时，估价对象房地产已设定抵押权。考虑到重新设定抵押需注销现有他项权利，故本次评估未考虑现有他项权利对估价对象房地产价值的影响。

2、在估价报告有效期内如果估价对象自身状况或国家宏观经济政策、房地产市场状况发生重大变化而引起估价对象价值发生变化时，应对估价对象价值重新进行评估。

3、抵押期间，抵押权人应当关注估价对象因不可抗力因素或者其它原因造成抵押物价值的改变而可能产生的房地产信贷风险。

4、抵押权人要定期或在房地产市场价格变化较快时对估价对象价值进行再评估。

5、估价报告使用者应认真阅读并整体使用本报告，按既定的估价目的合理使用本报告。

6、估价对象作为**用房，其价值除受自身因素（实物因素、权益因素和区位因素）影响外，还受到制度政策、经济因素、社会因素、交易方式等外部因素的影响，特别是抵押期限届满抵押权人未受清偿而将估价对象房地产拍卖或者变卖处置的，其拍卖或者变卖价格受变现时间长短、处置方式、营销策略、处置税费种类、数额和清偿顺序的影响而不同。处置资产现一般采取快速变现方式，在无其它法定优先受偿款的影响下，按其清偿顺序一般将产生评估费、拍卖佣金、交易税、契税及按规定应缴纳的其它费用，提请报告使用者注意。

房地产估价结果报告

一、估价委托人

委托方：******有限公司

地址: ******

联系人：***

联系电话：******

二、房地产估价结构

估价机构：山西同业房地产咨询估价有限责任公司

机构地址：**(县)市迎泽区迎泽南街鼎元时代广场

第G区28号A座十七层1704号

资格证书号：【晋】房估02201034

法人代表：王建民

联系电话：(0351)8390255 8390259

三、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

四、估价对象

（一）权益状况

1、房产登记状况

依据估价委托人提供的《房屋所有权证》（*************号）显示：房屋所有权人：******有限公司；房屋坐落：******；丘（地）号：******；产别：****；填发单位：******；填发日期：201*年*月***日。其他情况详见下表：

（未设定他项权利）依据估价委托人提供的有关资料，至价值时点时，估价对象房地产未设定抵押权等他项权利。

（已设定他项权利）依据估价委托人提供的有关资料，至价值时点时，估价对象房地产已设定他项权利（他项权利人：*********，他项权利金额：***万元，他项权利期限：20**年*月**日起至20**年*月**日止）。

（二）实物状况

1、区域位置

估价对象位于。东、南、西、北四至。

2、交通状况

（交通便利）估价对象*临***路（街），（东/南/西/北）距***路（街）约***米（公里），附近分布有***路（街）、***路（街）等道路，通有***路、***路、***路等公交线路，距**高速公路**出入口约***公里，距**火车站约***公里，交通便利。

（交通一般）估价对象*临***路（街），附近分布有***路（街）等道路，通有城乡公交车，交通一般。

（交通不便）估价对象*临***（支路），（东/南/西/北）距***路（街）约***米，未通有公交线路，交通不便。

3、区域特征

（产业集聚程度较高）估价对象位于******园（开发）区，园（开发）区概

况，周边分布有******、******、******等企业，产业集聚程度较高。

（产业集聚程度一般）估价对象位于***（乡）镇，（乡）镇概况，区域内分布有******、******等部分企业，产业集聚度一般。

（产业集聚程度低）待估宗地所处区域为农村，区域内工业企业分散，产业集聚度低。

4、估价对象基本概况

纳入本次评估范围的估价对象为位于************幢，总建筑面积******平方

五、价值时点

二○一*年**月***日

六、价值类型

本次估价采用的价值类型为房地产抵押价值。

房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

七、估价原则

（一）基本原则

1、独立、客观、公正原则

独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估

出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。

2、合法原则

合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

3、价值时点原则

价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

4、替代原则

替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。

5、最高最佳利用原则

最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

（二）特殊原则

谨慎原则

谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假设未设立法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

八、估价依据

1、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号）

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、《中华人民共和国物权法》

4、《中华人民共和国担保法》

5、《房地产估价规范》（GB/T50291－2015）

6、《房地产抵押估价指导意见》

7、《房屋所有权证》（*房权证**字第*********号）

8、估价委托人提供的有关资料

9、估价人员实地勘察、调查所获得的资料

10、估价方所掌握和收集的房地产市场有关资料

九、估价方法

根据估价对象的具体情况和估价目的，本次评估采用成本法进行评估。

成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

十、估价结果

经评定，******有限公司所属位于******的******幢房产，总建筑面积******平方米，在现时状况下于价值时点201*年*月***日的评估总价为******万元(详见《估价结果明细表》)。

估价结果明细表

估价结果汇总表

币种：人民币

房地产抵押价值评估结果汇总表

币种：人民币

参加估价的注册房地产估价师

十二、实地查勘日期

二○一*年**月***日至二〇一*年**月***日

十三、估价作业日期

二○一*年**月***日至二〇一*年**月***日

房地产估价技术报告

一、个别因素分析

（一）权益状况

同结果报告。

（二）实物状况

同结果报告。

二、区域因素分析

（一）区域位置

同结果报告。

（二）交通状况

同结果报告。

（三）区域特征

同结果报告。

三、最高最佳利用分析

房地产估价以房地产的最高最佳利用为前提，是估价对象的一种最可能、最经济的用途，能使估价对象利益最大化。根据估价对象周围环境及整体布局，估价对象作为**用房，符合最高最佳利用原则。

四、市场背景分析

**(县)市作为山西省省会，是山西省的政治、经济、文化中心和交通枢纽，也是中央政府确定的内陆开放城市之一。至2015年底，**(县)市常住人口逾470万。

近年来，受国内外经济环境的影响，**(县)市经济运行虽有下滑，但总体态

势良好，城市基础设施建设尤其是道路交通建设方面成效显著，随着经济社会的快速发展和人口的不断增加，作为城市建设主力的房地产业也得到了迅速发展，房地产市场活跃。

2016年3月在第十二届全国人民代表大会第四次会议上，政府工作报告中指出，2016年房地产政策将以推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展为重点。当年棚户区住房改造600万套,要提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，满足住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。

随之，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知明确，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

中国人民银行、住房城乡建设部、财政部也联合印发了《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，决定自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门亦于2月19日联合发布了《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

受国家有关房地产众多利好政策的影响，预计今后一段时间内，**(县)市房地产将继续朝着健康平稳的方向发展。

五、估价方法

根据估价对象的具体情况和估价目的，本次评估采用成本法进行评估。

成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

六、估价测算过程

（一）原理及公式: 成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

公式：评估价值=重置成本×成新率

重置成本=建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润（二）成新率的确定

成新率是根据房屋建筑物的耐用年限、已使用年限，并根据现场勘察的实际完损程度，参照原城乡建设环境保护部《房屋完损等级评定标准》（试行）综合予以评定。

（1）理论成新率=尚可使用年限/耐用年限×100%

（2）勘察成新率=完损等级评定合计

参照《房屋完损等级评定标准》，确定其综合成新率。

《房屋完损等级评定标准》

（若为单幢）/（若为多幢）以第**幢为例

（1）建设成本：建设成本指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等。主要包括：建筑安装工程费、勘察设计、

和前期工程费、开发期间税费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费等。

①建筑安装工程费

包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。

参考《山西省建设工程计价依据（2011）》、《山西省建设工程投资估算指标》和近期类似工程的造价资料，结合现场勘察和估价对象的实际情况，综合确定建筑安装工程费为****元/平方米。

②勘察设计和前期工程费及开发期间税费：包括可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工的通水、通电、通路、场地平整及临时用房等开发项目前期工作的必要支出；税费包括有关税收和地方政府或有关部门收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等。一般按建安工程费的一定比例测算。本次取建安工程费的*%。则：

勘察设计和前期工程费及开发期间税费=****×*%=****（元/平方米）（保留两位）

③基础设施建设费：包括城市规划要求配套的道路、给排水（给水、雨水、污水、中水）、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费用。

根据当地政府有关文件规定，此处基础设施配套费取**元/平方米（保留两位）。

④公共配套设施建设费：包括城市规划要求配套的教育（如幼儿园）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）、社区服务（如居委会）、市政公用（如公共厕所）等非营业性设施的建设费用。

考虑估价对象为工业用房的实际情况，此项费用不予计取。

⑤其他工程费：包括工程监理费、竣工验收费等。

调查**（县）市目前工程监理费及竣工验收费用情况，一般为建安造价的*%。

则

其他工程费=****×*%=****（元/平方米）（保留两位）

建设成本为①-⑤项合计：

****+****+****+0+****=****（元/平方米）（保留两位）

（2）管理费用：是指业主为组织和管理房屋开发经营活动的必要支出，包括人员工资及福利费、办公费、差旅费等。调查**（县）市目前开发企业管理费用的情况，本次管理费用取建设成本的*%：

管理费用=****×*%=****（元/平方米）（保留两位）

（3）销售费用：是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产的必要支出，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。

考虑到估价对象自身的实际情况。本次评估此项费用不予计取。

（4）投资利息：是指在开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息。建设成本、管理费用、销售费用都应计算利息。

根据估价对象的具体情况，确定建设期为1（2）年，依据中国人民银行2015年12月24日公布的贷款利率，取一年以内（一至五年）期银行贷款利率4.35%（4.75%）作为资金利息率，按单（复）利计算，其计息基数为前三项费用之和。

（单利）（****+****+0）×4.35%×1/2

=****+****V（元/平方米）（保留两位）

（复利）（****+****+0）×[(1+4.75%)2/2-1]

=****+****V（元/平方米）（保留两位）

（5）销售税费：是指销售已经开发完成的房地产或者预售未来开发完成的房地产应由卖方缴纳的税费。包括“两税（营业税、城市维护建设税）一费（教育费附加）”及其他销售税费（印花税、交易手续费等）。则：

考虑到估价对象自身的实际情况。本次评估此项费用不予计取。

（6）开发利润

是指开发业主的正常回报。调查**（县）市同类型项目开发利润的平均水平，本次评估按建设成本、管理费用、销售费用、投资利息之和的10%计取。

开发利润=（****+****+0+****+****V）×10%

=****+****V（元/平方米）（保留两位）

（7）房屋重置成本（V）

V=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）

=（略）

=****（元/平方米）（保留两位）

（8）成新率确定

估价对象建成于****年，结构为**结构，耐用年限为**年，距价值时点时已使用**年，则

理论成新率=（计算过程略）

估价人员通过现场勘察，估价对象使用维护状况良好/较好/一般，为****房，勘察成新率为**%，

综合确定估价对象成新率=理论成新率×**%+勘察成新率×**%

= **%

（9）估价对象房屋单价

估价对象房屋单价=重置单价×成新率

=****×**%

=****(元/平方米)（结果取整）

估价对象房屋总价=****×（建筑面积）=****（万元）（结果取整）

通过以上测算过程，估价对象评估总价为**** 万元。具体见《评估测算明细表》。

房地产估价报告-收益法

合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日

房地产估价报告估价项目名称：金寨路南七科茂大厦一楼门面房委托估价方：合肥市AAA公司受理估价方：合肥市××房地产价格评估事务所法人代表：××× 估价作业日期： 2011年11月19日-2011年12月27日

目录一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函

合肥市AAA公司：我所受贵公司委托，对坐落于合肥南七繁华商业区域，与机研所相邻，金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。估价对象为框架剪力墙结构房屋，总建筑面积:160m2。一、估价目的：评估其房地产市场价格。二、估价时点：二0一一年十二月二十七日三、估价结果：估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：366717.6元，人民币（大写）：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。合肥市××房地产价格评估事务所法人代表：××× 二0一一年十二月二十七日

估价师声明我们郑重声明：一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：）。六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。参评房地产估价师：签字：

房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

房地产评估-成本法

成本法—房地产评估2 房地产评估使用成本法主要对象政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。应用举例 [例]某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m 2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。（1）计算土地取得费。土地取得费 =10万元/亩=150元/平方米提示：1亩=667平方米（2）计算土地开发费。土地开发费 =2亿元/平方公里=200元/平方米提示：1平方公里=106平方米（3）计算投资利息土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则，土地取得费利息=150×[（1+6%）2－1] =18.54（元/平方米）土地开发费利息=200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1] =6.39＋3.84 =10.23（元/平方米）（4）计算开发利润。开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米）（5）计算土地价值。土地单价 =[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%） =（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%） =475.84（元/平方米）土地总价=475.84×15000=7137600（元）该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7137600 三、新建房地产评估的成本法操作步骤新建房地产价值 =土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润）四、旧建筑物评估的成本法操作步骤建筑物价值＝重置成本－年贬值额×已使用年限 1.重置成本应该是更新重置成本，应当包含利息、利润和税费 2.贬值额（2）贬值额的计算方法计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、偿还基金法、年数合计法、

二手车评估方法-重置成本法详解

二手车评估方法重置成本法详解重置成本法是指在现时条件下重新购置一辆全新状态的被评估车辆所需的全部成本（即完全重置成本。简称重置全价），减去该被评估车辆的各种陈旧贬值后的差额作为被评估车辆现时价格的一种评估方法。（一）基本计算公式：（1）被评估车辆的评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（2）被评估车辆的评估值=重置成本×成新率重置成本是购买一辆全新的与被评估车辆相同的车辆所支付的最低金额。重置成本有两种形式：复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本指用与被评估车辆相同的材料，制造标准、设计结构和技术条件等，以现时价格复原购置相同的全新车辆所需的全部成本。更新重置成本指利用新型材料，新技术标准、新设计等，以现时价格购置相同或相似功能的全新车辆所支付的全部成本。在进行重置成本计算时，应选用更新重置成本。如果不存在更新重置成本，则再考虑用复原重置成本。

影响车辆价值量变化的因素：（1）机动车辆的实体性贬值实体性贬值也叫有形损耗，是指机动车在存放和使用过程中，由于物理和化学原因而导致的车辆实体发生的价值损耗，即由于自然力的作用而发生的损耗。（2）机动车辆的功能性贬值功能性贬值是由于科学技术的发展导致的车辆贬值，即无形损耗。（3）机动车辆的经济性贬值经济性贬值是指由于外部经济环境变化所造成的车辆贬值。外部经济环境，包括宏观经济政策、市场需求、通货膨胀、环境保护等。外界因素对车辆价值的影响不仅是客观存在的，而且对车辆价值影响还相当大，所以在旧机动车的评估中不可忽视。（二）重置成本法的估价计算 1、估价模型模型1：被评估车辆的评估值=更新重置成本-实体性贬值-功能

资产评估：成本法、市场法和收益法的比较

市场法，成本法，收益法的区别一、含义市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。成本法，是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。

二、基本原理市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。三、资产计价尺度市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。成本法，是以重置成本作为资产评估的计价尺度。收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。四、前提条件市场法：

1、需要有一个充分发育活跃的资产市场； 2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。 3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代成本法： 1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性； 2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集； 3、形成资产价值的各种损耗是必要的； 4、被评估资产必须是可以再生的或者是

房地产评估报告(市场法收益法成本法)

编号：xx(估)字2014第0697号陕西xxx房地产评估有限公司房地产抵押估价报告委托估价方：xxx 估价对象：西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。估价人员：xxx xxx 估价作业日期：2014.11.27—2014.11.30 陕西xx房地产评估有限公司电话：xxxxxxx地址：西安市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx邮编：710000

目录致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 第一部分房地产估价结果报告 (5) 第二部分假设和限定条件 (10) 第三部分房地产估价技术报告 (11) 第四部分附件 (28)

致委托方函 xxx(先生/女士)：承蒙您的委托，我公司对坐落于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，(建筑面积56486平方米)进行了估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为2014年11月28日。我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范，遵循公平、公正、公开的估价原则，于2014年11月27日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，估价对象抵押价值为693591594元 (大写：人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整)，单价12279元/平方米，具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。此致陕西xxxx房地产评估有限公司二O一四年十一月二十七日

估价师声明我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本估价对象为位于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。报告编号兴业(估)字2014第0697号，估价时点为2014年11月28日，房地产抵押评估价值为693591594元。估价师签章：

市场法在我国房地产估价中的应用论文

题目：市场法在我国房地产估价中的应用院系：建筑工程系学科专业：建筑工程技术班级：学生：学号：

市场法在我国房地产估价中的应用内容摘要市场法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。在市场法的理论基础之上，总结了市场法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题并提出了相应的解决对策。关键词：房地产估价市场法房地产市场

目录序言 (1) 一、市场法概述 (1) （一）市场法的含义 (1) （二）市场法的理论依据 (1) 二、市场法的适用对象和条件 (1) （一）市场法的适用对象 (2) （二）市场法的适用条件 (2) 三、市场法估价的操作步骤 (2) 四、我国房地产估价运用市场法存在的问题 (3) （一）房地产市场不规范、不成熟，市场环境变动较大 (3) （二）市场信息不对称，评估师获取成交案例机会少信息流畅 (3) （三）市场法评估理论起步较高，但在评估实践中的应用较差 (3) 五、提高市场法在估价中应用的对策 (3) （一）政府应加大力度健全房地产市场机制建设，提供多渠道信息来源 (3) （二）政府和房地产评估机构联合采取措施，弥补信息不对称对市场法应用的影响 (4) 1.政府方面对信息不对称的弥补 (4) 2. 房地产评估机构应该采取的积极措施 (4) 结论 (6) 参考文献 (7)

序言市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是在求取待估房地产的价格时将待估房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的既知价格，修正得出待估房地产最有可能实现的合理价格的一种估价方法。采用市场比较法得出的价格通常称为比准价格。一、市场法概述（一）市场法的含义市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。（二）市场法的理论依据市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。二、市场法的适用对象和条件（一）市场法的适用对象市场比较法适用的对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特

房地产价值评估报告

精心整理房地产价值评估结课作业资产评估陈清贵

房地产价值评估结课作业资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成来运用效率无关，房地产持有人要出售该资产，其重置成本，否则不如自己建造。人工以及 2、收益法。未来 1906年，耶鲁大学教授费雪在其专着《资本与收入的性质》费雪认为，收入是资本价值的源泉，享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，包括人们的衣食住行 1930 就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行了进一步完善，未来收益不再是确定的，并对资本化率进行了正确的定义和论述。此后，以收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。 3、市场法。市场法又称现行市价法或市场比较法，是指比照相同或类似房地产的市场价格，经过必要的因素调整，据此确定被评估房地产价值的一种方法。其理论依据是资产的市场价格反映资产的价值，

价格围绕价值上下波动。一般而言，如果某项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透明，则相同或类似房地产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。但在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下，价格不可能反映价值，这使得市场法的运用受到很大的限制。市场法利用了市场这一看不见的手代替人们做了一部分评估工作。市场法具有简单易行、直观易懂的特点，因此在房地产评估实务中得到广泛的应用。二、发地产价值评估中三种评估方法的应用比较成本法所形成的价值是假定房地产在目前的情况下重新购建所需投入的土地开发成本、建安成本以及其他费用（销售费用和管理费用以及税费）加上购建期间应合理负担的利息和利润。设：0C =土地开发成本+建安成本+ 其中：K 评估时点所需时间（按投入资本加权计算）0C 收益法评估房地产价值就是折现未来收益。因为现其中：t NCF 到经济学家马歇尔在1890以后许多学者以剩余收益（也如奥尔逊、克雷沙·帕利普、汤姆·科普兰等。其中：r r K =时，即当房地产未来实际投资报20V C =。可见，当市场完全竞争、信息充分对称、供需均衡、交易瞬间完成、没有交易费用时，各行业都不存在超额利润，即在各个行业的投资报酬率都相同的情况下，房地产未来实际投资报酬率与要求的投资报酬率相等，这时120V V C ==。同时，房地产的交易价格反映房地产的内在价值，故用市场法评估的价值3V 与用收益法评估的价值2V 相同，即 1230V V V C ===。但是市场实际不存在这样的理想状态，三种评估方法的评估结果必然存在差异。当房地产实际投资报酬率大大高于要求的投资报酬率时，收益法评估的价值会比成本法评估的价值高出许多；当市场供不应求时，市场法评估的价值也会比收益法评估的价值要高，反之则可能比收益法要低。

房地产评估之成本法

成本法及其运用要求 1.熟悉成本法的含义； 2.熟悉成本法的理论依据； 3.掌握成本法适用的估价对象； 4.熟悉成本法估价需要具备的条件； 5.熟悉成本法估价的操作步骤； 6.掌握房地产价格构成； 7.掌握成本法的基本公式； 8.熟悉重新购建价格的含义； 9.熟悉重新购建价格的求取思路； 10.掌握建筑物重新购建价格的求取方式； 11.熟悉建筑物重新购建价格的求取方法； 12.掌握建筑物折旧的求取； 13.了解房屋完损等级评定的有关规定； 14.了解房屋折旧的有关规定。第一节成本法概述本节阐述成本法的含义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价对象（掌握），成本法估价需要具备的条件（掌握）以及成本法估价的操作步骤（熟悉）。 1.成本法的含义

简要地说，成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。具体地说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。但在该方法中也用到了通常意义上的成本，此外还用到了费用、支出、代价等相关概念。因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价”等词时，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。本质，是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价值。优点：价值易于区别项目构成，测算有依据成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）【正确答案】正确

房地产估价报告-成本法

房地产估价报告估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告五、房地产估价技术报告六、附件（一）分户估价报告（二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》（三）房地产价格评估机构资质证书（四）营业执照（五）房地产估价师资格证书致委托方函内蒙古第二建设股份有限公司：我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。估价对象均以划拨方式取得土地使用权。一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。二、估价时点：二00七年三月十五日三、估价结果：

估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。。牙克石市铭泰房地产价格评估事务所法人代表：*** 二00七年四月三日估价师声明我们郑重声明：一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史

房地产估价报告

房地产抵押估价报告估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估委托方：符向桃估价方：谭路芳估价人员：谭路芳 2016年11月23日目录一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函房地产开发有限公司：我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。

根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元法定代表人：江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司二○○八年十一月十日估价师声明我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房地产估价师：

房地产估价之成本法

第六章成本法教学时数：6 课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握成本法的基本原理，掌握成本法的基本公式，掌握建筑物的重新构造成本与折旧，掌握建筑物减价修正额的估算方法教学重点：建筑物减价修正额的估算方法教学难点：建筑物的重新构造成本与折旧方法教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。教学内容：第一节基本原理一、成本法的称呼原价法、承包商法、成本逼近法、旧房评估方面称重置成本法、重建成本法二、概念成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法，积算价格。三、理论依据从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。四、适用条件与对象——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。 ——单纯建筑物——独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产估价时须用客观成本，不能用实际成本五、一般步骤： 1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料 2 、估算重置价格或重建价格 3、估算折旧4 、求出积算价格第二节房地产价格构成房地产价格的一般构成（采用成本法） 1、土地取得费用——征地费和“房屋折迁安置补偿费” ——土地使用权出让金或地价款——有关土地取得的手续费及税金 2、开发成本——勘察设计和前期工程费——基础设施建设费——安装工程费——公共配套设施建设费——开发过程中的税费 3、管理费用主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等 4、投资利息 5、销售税费——销售费用：广告费、代理费——销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加— —其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费 6、开发利润第三节基本公式一、基本公式：房地产价格＝重新构建价格－折旧二、新开发土地：新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润三、新建房地产：新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润新建建筑物价格＝建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润四、旧房地产：旧房地价格＝房地的重新构建价格－建筑物的折旧＝土地的重新构建价格＋建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧第四节重新购建价格一、定义：假设在估价时点重新建筑或购置全新状态的旧有房地产时，所必要的适当成本或价格。二、房地产重新构建的求取 1、方法：先求取土地的重新取得成本，再加上建筑物的重新建造成本。 2、土地成本的求取若土地是在既成的城市建成区内，难以把握其重新开发成本时，则通常是采用市场比较法或收益法等其他估价方法，求取假设地上建筑物不存在时的实地价格。 3、建筑物重新建造成本求取方法：

房地产估价之成本法

房地产评估技术报告(收益法)

收益法估价技术报告估价对象为_____________的两处房产，房产证号为鲁_________。用途为配载，建筑面积3036.99平方米。根据委托人要求的估价目的本报告评估估价对象于二OO八年九月二十日的公开市场价格。因此，需要对估价时点条件下，影响估价对象价格形成的各种因素进行分析。针对估价对象的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的主要有以下方面。一、物状况分析根据委托人提供的资料，估价对对象的实物状况如下：6＃、6A＃房产：混合结构，房屋总层数2层，马赛克外墙、瓷砖地面、内墙刮瓷，外装卷帘防盗门、塑钢窗；水电配套设施齐全；建成年代2006年。二、位状况分析估价对象位于__________________。距离火车站较近，交通状况较优，交通便利。三、市场背景分析（1）土地市场概况近年来，________城市化进程加快，城区面貌大为改观。组织实施了经营城市战略，建立了城市土地储备、招标拍卖和集中统管制度，放开了住房二级市场，房地产业购销两旺。（2）房产交易状况房产交易市场日趋活跃。全县区都已建成了具有一定规模和现代化水准的房地产有形市场，全面推行了“房地产交易与权属管理一体化”和“一门式”限时服务的工作机制，

促进了房产交易的繁荣发展。（3）地价政策党的十五大以来，______政府制定了一系列企业改革改制的优惠政策，加快了以国有企业为主体的各项产业开放搞活的步伐。鼓励企业在改制过程中采取多种方式依法处置土地资产，切实盘活了土地资产，使企业在土地上的沉淀资金重新得到启动运转。 2001年，国家下发《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》后，_______县及时发布了《_____国有土地使用权招标拍卖办法》、《_________国有土地储备办法》等一系列深化土地使用制度改革的法规性文件，从而为_______县进一步加快土地使用制度改革步伐，规范、完善土地市场，促进城市建设、提高城市化水平营造了更为健康的社会环境。随着经济的不断发展，_______基础设施条件的不断完美和土地使用制度改革不断深入，必将带动房地产市场的进一步发展，刺激______房地产市场的发育，土地资产在社会经济活动中的重要地位将日趋明显。（4）产业政策近年来，______产业结构调整突出科技进步和信息化的推动作用，一、二、三次产业在融合渗透中共同发展。_____第三产业内部各行业呈现出多元化均衡发展。以金融保险业、商业、办公、住宅、交通邮电运输业、房地产业和咨询服务业为支柱的第三产业持续发展。近年来，第三产业占国内生产总值的比例逐年升高且第三产业内部结构的进一步优化，增强了______城市的综合服务功能。

一成本法估算房屋的价值

一）、成本法估算房屋的价值成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的基本公式为：建筑物价格= 建筑物重置价格- 折旧= 建筑物重置价格×成新率 1、开发成本估价对象房产为砖混结构五层楼房，建造年代不详。其房产总建筑面积为2956.66 m2；本估价报告采用重置成本法评估房屋价格,具体计算过程如下： ⑴建筑安装工程费建筑安装工程费包括直接费、间接费及工程造价的全部费用，根据委托方提供的资料和博白县有关建安工程预算定额和费用定额等造价文件及近期造价指标, 结合估价对象建筑结构、设计标准、装饰水平确定其单位建筑面积造价为350元/M2。 ⑵勘察设计和前期工程费前期工程费包括勘察规划、可行性研究、设计、报建费等，取总建安费的10%，则勘察设计和前期工程费：350×10% =35元/m2 ⑶基础设施建设费包括建造区内的道路、供水、供电、排水、排污、照明、绿化、环境卫生等费用，约为建安费的5%。则基础设施建设费为：350×5% ≈18元/m2 ⑷公用配套设施建设费包括建造各种非营业性的公用配套设施的建设费用，约为建安费的

8%，则公用配套设施建设费为：350×8% =28元/m2 ⑸开发过程中的税费及不可预见费包括开发过程中的各种不可预见费用，约为建筑安装工程费的5%，则开发过程中的及不可预见费税费为：350×8% =28元/m2 ⑹估价对象开发成本为⑴~⑸之和,即： ⑴+ ⑵+ ⑶+ ⑷+ ⑸=350+35+18+28+28= 459元/m2 2、管理费用主要包括开办费和开发过程中管理人员工资等,约为开发成本的8%,则管理费用为:459×8% ≈37元/ m2 3、投资利息以1项和2项为基础，开发期为1年，现行银行一年期贷款利率为5.58%，假设各项费用在开发期内均匀投入，则投资利息为： [1+2]×[（1+i）0.5-1] =[459+37]×[（1+5.58%）0.5-1]≈14元/m2 4、销售费用销售费用以上述1项、2项、3项、之和的3%计算为：（459+37+14）×3%≈15元/m2 5、销售税费销售税费以上述1项、2项、3项、4项之和的5.5%计算为： [1+2+3+4]×5.5% =[459+37+14+15]×5.5% ≈29元/m2 6、开发利润

房地产估价中使用收益法应注意的问题

房地产估价中使用收益法应注意的问题一、有收益性房地产的内涵总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为，“有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。 ; 二、出租性房地产相关总收益的确定房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租

性房地产，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类房地产的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后，即可求出待估房地产的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估房地产所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。契约租金一般分为两种，一种是租金在租赁期内不发生变化；一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种，因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动，因此出租人为了自身的利益，一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。 ; 三、利息是否应作为总费用扣除传统上认为利息应作为费用扣除，因为利息是投资房地产成本支

房地产估价之市场比较法

第四章市场比较法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取教学难点：估价对象房地产比较修正教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。教学内容：第一节基本原理一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处

地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例

房地产估价报告_收益法

. . . . 合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日

目录一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函

房地产评估习题市场法及收益法.docx

房地产评估习题 1.有一待估宗地G 需评估，现收集到与待估宗地条件类似的 6 宗地，具体情况如下：上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表为：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1-1.5 之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为 1 时的地价增加5%；超过 1.5 时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为 1 时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地2005 年的价值。解：（ 1）根据题意建立容积率地价指数表（如下表）容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 低价指100105110115120125=100+100128=125+100 数× 5%[(1.5-1)/0.1]× 3%[(1.6-1.5)/0.1] （2）案例修正计算。评估价值 = 参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数 A ： 680× 112/110×100/101 × 105/115× 100/101=620 元/ 平方米B： 610×112/110×100/100 × 105/105× 100/99=627 元 /平方米C： 700×112/107× 100/105 × 105/120× 100/98=623 元 /平方米D： 680× 112/108× 100/100 ×105/100 × 100/99=748 元 / 平方米E： 750×112/107× 100/99× 105/128× 100/102=638 元 / 平方米F： 700×112/112× 100/100× 105/115× 100/101=633 元 /平方米（3）评估结果案例 D 的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G 的评估结果为：(620+627+623+638+633) ÷ 5 =628(元 /平方米 ) 2. 评估对象是一出租写字楼，土地总面积为层数为 18 层，建筑结构为钢筋混凝土结构。 5300 平方米，总建筑面积该写字楼的土地使用权于 25000 平方米，建筑 2000 年 4 月 1 日以出