新北京CBD核心区Z3项目基金

北京CBD核心区Z3项目基金

一、基金概述

中金Z3项目基金（暂定名）是该基金的主体，其普通合伙人是中金公司的全资子公司—天津佳成投资管理有限公司（“天津佳成”）。

中金佳业（天津）商业房地产投资公司（有限合伙）（“中金佳业”）是由天津佳成所管理的另一只Z3项目基金，持有Z3项目34%股权。

投标阶段，中金佳业、中金公司、万通地产、亚洲电视、香港置地按34：1：35：25：5的比例持有目标公司的股权。现阶段，亚洲电视因自身原因不能继续履行其后续的中标义务，现拟以成本价（包含因无法履行义务，对政府产生的滞纳金及外资缴纳土地款利息，共计0.8亿元，由亚洲电视承担，如果Z3项目基金受让亚洲电视在项目公司的股份，则由Z3项目基金承担，基金投资人按投资份额比例出资缴纳）向中标联合体其他成员转让全部股权。中金公司拟成立Z3基金受让其全部或部分股权。

亚洲电视在Z3项目公司股权比例为25%，股权价值约为7.23亿元，但因受让者需承担亚洲电视退出所产生的滞纳金及利息0.8亿元，所以亚洲电视在项目公司25%的股权总

价值约8.0亿元。如果Z3项目基金受让亚洲电视在项目公司全部股权，则Z3项目基金在目标公司的股权比例为25%。

Z3项目基金是以有限合伙设立的封闭式基金，基金规模不超过8.7亿元，基金期限为7年，基金管理人（天津佳成）有权决定将期限延长1+1年，最低出资额为500万元人民币，募集期结束一次性出资到位。投资收益以股利、项目公司股权转让及清算收益等形式分配给基金，由基金按投资份额比例向投资人分配。基金运行期间会收取基金管理费和超额收益分成，基金份额（有限合伙财产份额）不可提前赎回，一定条件下可自由转让。

二、项目概述

Z3项目位于北京市朝阳区东三环国贸桥东北角，中服大厦的北侧，CCTV新址写字楼的南侧，与中国国际贸易中心隔路相望，是CBD核心区仅存的12块可出让土地中仅有的两块紧邻三环的土地之一。

Z3地块规划土地面积10,460㎡，容积率11.44，楼高160米；总建筑面积172,450㎡（地上12万㎡，地下5.25万㎡）、总可租面积12.4万㎡（办公楼11.4万㎡，商业1万㎡）。按照计划，Z3项目2012年5月开始开发，预计在2015年5月完成开发并开始产生租金收入，2016年5月入住率达到90%。

项目总投资49亿元（28,413元/平方米），其中股本29

亿元占59%（Z3基金7.2亿元、中金佳业9.9亿元、中金公司0.3亿元、万通地产10.2亿元、其他投资人1.4亿元）、滞纳金及利息0.8亿元占2%、银行贷款19.3亿元占39%。

成本支出方面，土地及相关费用27.2亿元（约占总成本55.5%）、建安费用14.4亿元（29.4%）、财务费用2.0亿元（4.1%）、管理推广顾问费3.4亿元（6.8%），不可预见费用1.2亿元（2.6%），滞纳金及利息0.8亿元（1.7%）。

中金公司在投标时向政府及所有其他项目公司股东承诺在项目建成后将全球总部迁入Z3项目，参考市场价租赁不低于30%（即不少于4万㎡）的办公楼面积。

三、投资风险

基于近年来国家对房地产行业的调控政策和房地产开发成本的不断上升，该写字楼项目主要存在以下几类风险：市场风险：包括北京CBD在内的北京写字楼市场的空置率上升、距今下降。

租赁风险：项目建成后租赁情况不理想，空置面积较长时间内租不出去。

利率风险：央行提升存、贷款利率导致项目财务成本上升，投资收益下降。

退出风险：不能按计划退出导致回报下降甚至无法如期向投资者兑现投资。

四、市场分析和投资分析

市场分析

截至到2011年第二季度，北京市甲级写字楼总存量为543万㎡，主要分布在CBD、金融街和中关村等商业区。

目前CBD区域甲级写字楼总存量约为210万㎡，市场空置率为7.9%，是2005年以来的历史最低点；月平均租金为287元\㎡,高于北京市整体的月平均租金。

据JLL（仲量联行）预测，北京市2011-2015年入市甲级写字楼面积分别为167,208㎡、82,000㎡、156,000㎡、70,000㎡、650,000㎡(总计1,125,208㎡)。空置率预计在2012年达到3.5%的低点，并在2015年由于供给增加回升至12.7%；租金将保持增长，随着2013年空置率回升，租金增速有所放缓，2015年月租金约526元/㎡。

投资分析

Z3项目预计开发成本为28413元/㎡，Z3基金投资总额为8.04亿元（包括股本投资总额7.23亿元、滞纳金及利息0.8亿元），假设2017年中售价57,776元/㎡，则基金总投资回报为17.09亿元，扣除基金管理收益等项目费用3.42亿元，净投资回报为13.67亿元，预计内部收益率为16.0%，回报倍数为1.7x。

中金公司在投标之初就承诺项目建成后将参考市场价租赁不低于30%（即不少于40,000㎡）的办公楼面积，根据测算，仅中金公司一家的租约即覆盖了银行贷款利息的

120%，项目财务安全无流动性风险。

通过财务分析指标，从盈利能力方面来看，该项目自建成投产后，营业净利率（2016年-2020年）分别为5.01%、17.23%、22.64%、27.91%、33.01%，处在一个较高的盈利水平，整体呈上升趋势，项目公司的获利能力逐年提高，公司运行趋于稳定；从发展能力方面来看，该项目公司2016年-2020年的营业收入增长率分别为197.52%、16.28%、4.67%、4.46%、4.43%，营业利润增长率分别为-126.97%、300%、37.50%、28.79%、23.53%，可以看出投产前期公司的营业收入和净利润并不稳定，从2018年开始，营业收入和净利润的数值进入一个平稳、正常的区间，公司成长势头良好，有很好的发展前景。

根据国家对长期股权投资的相关规定：本公司对被投资单位无控制、无共同控制且无重大影响的，长期股权投资采用成本法核算；本公司对被投资企业具有共同控制或重大影响的，长期股权投资采用权益法核算。当持股比例达到20%-50%（含50%）时认定为有重大影响，对被投资企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不决定这些政策。相对于成本法，权益法对本公司经营活动的开展、对被投资单位的控制与决策参与更有利。

Z3项目基金如果受让亚洲电视在项目公司的全部股权，则在项目公司持股比例会达到25%，总价值约8.0亿元，彬

煤公司要达到在Z3项目基金20%的最低线，需出资约1.6亿元（8?20%），相应在项目公司的股权比例为5%（25%?20%）。