万达商业地产运营模式核心要素分析
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投资发展中心
万达商业地产运营模式核心要素
三大 核心 理念 1.“人无我有”的竞争理念 2.“稳定现金流”的企业成长理念 3.“量身定做”的产品规划理念
1.融资渠道
四大 关键 环节
• • • • • 麦格理万达基金 三大银行巨额授信 销售物业销售回款 持有物业租金收入 商业管理收入 • •
2.土地储备
性质：商业兼容不大于50 %住宅 容积率：4.0 起拍价：230万元/亩 成交价：240万元/亩
30F电梯住宅：15.5万平米 4F 集中商业：15.5万平米 地 容 下 积 室：9万平米 率：4.0
审批：
审核：
Baidu Nhomakorabea
编制：
商业开业
REATIS上市 开发进度
11年6月
土地概况：
面积：116亩
11年12月 12年3月
总
12年9月
项目方案指标：
建 面：40万平米
13年3月
10年3月
财务指标： 销 售 收 入：20亿元（住宅均价6000元/平米） 租赁及管理收入：2亿元 土 地 成 本：3亿元 建 设 成 本：13亿元（综合平米造价3200元/平米） 毛 利：6亿元 毛 利 率：30% IRR：54%、EIRR：30%
商业题材，低价拿地
2.项目建设及住宅销售
用住宅收入和土地融资完成项目建设
3.商业经营及打包上市
•获取商业资产抵押贷款、收取租金和管理费用，支付剩余建设资金；
•通过2-3年经营提升商业价值，通过REATIS整体出售回收资金并实现利润。
租金及物管收入2亿 住宅销售收入10亿 贷款3亿元 商业资产抵押贷款10亿 REATIS上市10亿 现金收支 土地款3亿 还贷3亿元 建设资金13亿 获取土地 住宅开盘 还贷10亿
借助商业优势，低成本 获取土地。 通过商业开发完善区域 配套，提升区域价值。 • • •
3.产品规划
订单模式，化解风险。 城市综合体模式，多物 业形态相互提升价值。 租售并举，平滑营业收 入周期性波动。 • •
4.运营管理
专业化商业管理团队， 提升商业物业价值。 占领终端市场，挤占产 业链利润份额。
三大 竞争 优势
1.资源优势：
•政府资源优势
•金融资源优势（基金、银行） •商业合作伙伴资源优势
2.财务优势
•稳定现金流 •多渠道低成本融资 •多利润来源 •低成本土地
3.专业团队优势
•商业地产规划团队 •商业地产经营管理团队
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二、城市综合体项目操作模型（以万达锦华城为例）
1.土地获取及前期准备
万达商业地产运营模式核心要素
三大 核心 理念 1.“人无我有”的竞争理念 2.“稳定现金流”的企业成长理念 3.“量身定做”的产品规划理念
1.融资渠道
四大 关键 环节
• • • • • 麦格理万达基金 三大银行巨额授信 销售物业销售回款 持有物业租金收入 商业管理收入 • •
2.土地储备
性质：商业兼容不大于50 %住宅 容积率：4.0 起拍价：230万元/亩 成交价：240万元/亩
30F电梯住宅：15.5万平米 4F 集中商业：15.5万平米 地 容 下 积 室：9万平米 率：4.0
审批：
审核：
Baidu Nhomakorabea
编制：
商业开业
REATIS上市 开发进度
11年6月
土地概况：
面积：116亩
11年12月 12年3月
总
12年9月
项目方案指标：
建 面：40万平米
13年3月
10年3月
财务指标： 销 售 收 入：20亿元（住宅均价6000元/平米） 租赁及管理收入：2亿元 土 地 成 本：3亿元 建 设 成 本：13亿元（综合平米造价3200元/平米） 毛 利：6亿元 毛 利 率：30% IRR：54%、EIRR：30%
商业题材，低价拿地
2.项目建设及住宅销售
用住宅收入和土地融资完成项目建设
3.商业经营及打包上市
•获取商业资产抵押贷款、收取租金和管理费用，支付剩余建设资金；
•通过2-3年经营提升商业价值，通过REATIS整体出售回收资金并实现利润。
租金及物管收入2亿 住宅销售收入10亿 贷款3亿元 商业资产抵押贷款10亿 REATIS上市10亿 现金收支 土地款3亿 还贷3亿元 建设资金13亿 获取土地 住宅开盘 还贷10亿
借助商业优势，低成本 获取土地。 通过商业开发完善区域 配套，提升区域价值。 • • •
3.产品规划
订单模式，化解风险。 城市综合体模式，多物 业形态相互提升价值。 租售并举，平滑营业收 入周期性波动。 • •
4.运营管理
专业化商业管理团队， 提升商业物业价值。 占领终端市场，挤占产 业链利润份额。
三大 竞争 优势
1.资源优势：
•政府资源优势
•金融资源优势（基金、银行） •商业合作伙伴资源优势
2.财务优势
•稳定现金流 •多渠道低成本融资 •多利润来源 •低成本土地
3.专业团队优势
•商业地产规划团队 •商业地产经营管理团队
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二、城市综合体项目操作模型（以万达锦华城为例）
1.土地获取及前期准备